【摘要】我們知道，房地產業(yè)是一個資金高度密集的高風險行業(yè)，而在我國房地產貸款的經濟活動，商業(yè)銀行潛在或者正在面臨著很大的風險。我國房地產事業(yè)發(fā)展迅速，但非理性繁榮的苗頭也有所顯現(xiàn)，部分城市房地產價格上漲過快，房地產泡沫的出現(xiàn)等市場風險正在發(fā)生，這對我銀行房地產貸款的安全構成了極大的威脅。面對這些問題，我國社會各界及各商業(yè)銀行必須采取有效措施，建立防范體系，以規(guī)避各類風險的產生。

【關鍵詞】商業(yè)銀行 房地產 貸款 風險 對策

美國“次貸”危機的爆發(fā)引發(fā)了全球金融危機并嚴重危及到了實體經濟，由此可見，房地產在一定時期的安全，并不是說高枕無憂了，一旦市場有所變化，就會出現(xiàn)嚴重的房貸危機，對銀行的發(fā)展帶來摧毀性的打擊，當然也會對社會的發(fā)展和穩(wěn)定帶來一些不必要的麻煩。對于我國而言，房地產貸款風險主要集中在商業(yè)銀行，由于我們房地產事業(yè)發(fā)展起步晚，各類體制還不健全，再加上銀行業(yè)本身的發(fā)展限制，在我國房地產金融風險可能也會發(fā)生，這就要求我們必須審時度勢，加強這方面的研究和學習。

一、商業(yè)銀行在房地產貸款中的風險分析

風險是指由于事物自身的不確定性而產生的損失的可能性。商業(yè)銀行風險是指在商業(yè)銀行的經營過程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經濟損失和收益的可能性。

（一）開發(fā)商借款風險

在房地產市場，由于開發(fā)商筑房建房貸款只是現(xiàn)行支付一定的首付款，然后在一定的時間內償還本息，在這段漫長的歲月中，開發(fā)商在經濟和社會生活方面發(fā)生巨大的變化，這就有可能導致開發(fā)商無錢支付銀行房貸，把財務危機轉嫁給銀行系統(tǒng)。有些房地產開發(fā)商，耍小聰明，利用銀行之間不相往來，銀行之間信息不流動和不對稱的空當，在不同銀行辦理業(yè)務，取得貸款，在多處筑房建房，造成風險的擴大化和金融風險發(fā)生的幾率不斷提升，一旦銀行對房地產投機者發(fā)放貸款，將使銀行承擔相當大的信貸風險，稍有不慎或者意外發(fā)生，就會出現(xiàn)銀行貸款風險，從而引發(fā)金融風暴和金融危機。

（二）宏觀經濟風險

一般來說，房地產貸款的時間周期都會很長，在還款之間，各種變動因素會導致發(fā)生一些不可思議的事情。隨著國家政治體制和經濟體制的改革和我國對外開放事業(yè)的發(fā)展，金融市場也會發(fā)生巨大的變化。目前，我國經濟走勢還比較強，發(fā)展后勁但出現(xiàn)了一定的滯后性，再加上我國現(xiàn)在正處于社會轉型的關鍵時期，各種不確定因素太多。以前，我國政府十分照顧房地產的發(fā)展，但隨著國內房價的飆升，政府現(xiàn)在下令控制房價，打擊不法房產商，限制購房者購房，這些變化都充分說明，房地產市場面臨著不穩(wěn)定的因素，那對房貸來說，銀行業(yè)就面臨著很大的風險。政府的政策和法令對房地產事業(yè)會有很大的調控作用。面對宏觀政策和相關法律的變化，商業(yè)銀行不能有效應戰(zhàn)就會產生一定的風險，給商業(yè)銀行帶來巨大的損害。

（三）流動性風險

對我國的商業(yè)銀行來說，房貸的業(yè)務越發(fā)達，事業(yè)越紅火，銀行附帶的外債資金就會越多，那也就是說，銀行需要更多的錢投入到這些房貸上，就無形地給銀行資金帶來了流動性的風險，也就是說銀行里沒有足夠的錢了，沒有足夠的資金，銀行主要的業(yè)務就很難正常的開展，這樣就會嚴重制約銀行業(yè)自身的發(fā)展。商業(yè)銀行開展適當?shù)姆抠J債務是十分有益的，無論是對自身也好，對房地產市場也好，都具有一定的積極作用，如果一味的對房貸放款，過度的放債，將會面臨資金虧空的局面。在我國中長期貸款比例不斷攀升，面對巨大的資金缺口時，銀行也是不好開展正常工作的。

二、對策分析

（一）完善我國信用體系

所謂信用體系，是指個人或者單位的信用制度，是指個人或者單位通過信用方式獲得支付能力而進行的一種消費投資和經營的制度體系，它使個人或者單位不僅單純根據(jù)勞動報酬進行支付，而且也可通過信用方式獲得支付能力。在西方發(fā)達國家，信用制度已經有150年的歷史。而在我國，由于特殊的原因，信用體系卻遲遲沒有構建起來，這也限制了我國社會和經濟的發(fā)展。目前，商業(yè)銀行必須建立信用客戶，銀行要通過個人或者單位的信用體系，進行嚴格的信用審查，高效準確地獲得其信用度，盡可能避免信譽不好的客戶，從而有效保障銀行自身的利益。我國信用體系的缺乏，不僅僅制約了消費信貸業(yè)務，而且影響了我國金融業(yè)務的整體開展，建立完善的信用體系是當務之急。

（二）建立房貸擔保制度

目前，在我國的房地產貸款經濟活動中，還沒有形成一套有效的房貸擔保制度，擔保作為一種相對安全的經濟關系，可以在一定程度上減緩商業(yè)銀行房貸的風險，如果建立了健全的擔保制度，那貸款本人也會依情況而尋找擔保人，擔保人也會綜合考察貸款人的實際情況，做出有利于自身的舉措。即使在房貸中出現(xiàn)了問題，銀行也可以根據(jù)擔保制度進行及時的補救，挽回自己的損失，從而降低風險。面對我國不成熟的擔保制度，不規(guī)范的擔保公司，我們可以借鑒國外先進經驗，引進政府、民間各自分工機制，設立全國統(tǒng)一性的住房貸款擔保機構，來彌補市場上的信用不足，這也可以在一定程度上化解商業(yè)銀行的風險。

（三）完善銀行管理系統(tǒng)

要想真正的規(guī)避和減少我國商業(yè)銀行面臨的風險損失，作為房貸主角的銀行必須完善相應的管理系統(tǒng)，以此來應對房地產貸款市場中的風云變化。我國商業(yè)銀行在貸前審查中，在目前我國的個人信用制度尚不健全的情況下，銀行可以通過有效的房貸人的證明資料中分辨真?zhèn)?，辨別真假。比如可以通過戶口證明、公司財務報告、實地調查、訪問調研等方式判定房貸的發(fā)行。在實際操作，堅持工作原則，改變“有抵押無風險”或“有保證無風險”的錯誤認識，樹立生于憂患、死于安樂的工作觀念。發(fā)行房貸后，銀行也要跟蹤調查，做好相關的登記，預示房貸的情形，做好一切準備，即使發(fā)生了巨大的變動，也會及時采取有效措施，把損失降到最低。

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作者簡介：盧賓（1977-），男，漢族，濟寧銀行微山支行副行長，經濟師，注冊理財規(guī)劃師，研究方向：零售業(yè)務。

（責任編輯：劉影）