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        我國房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀及對策研究

        2012-12-31 00:00:00王開心
        時代金融 2012年18期

        【摘要】著眼于貨幣緊縮政策背景下,我國房地產(chǎn)行業(yè)融資方式發(fā)生的新變化,在總結(jié)新形勢下房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀和貨幣政策的基礎(chǔ)上,分析了信貸市場、行業(yè)資金構(gòu)成等方面對我國房地產(chǎn)融資產(chǎn)生的影響,通過分析近年來出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)融資方式,得出我國房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)采取的多元化融資應(yīng)對策略。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) 融資現(xiàn)狀 對策研究

        房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分,對推動我國GDP增長,滿足人民群眾住房需求具有深遠的意義。基于房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)在特征,其對資金的追求具有數(shù)量大、周期長的天然特點,形成了房地產(chǎn)行業(yè)與金融市場相互依賴的密切關(guān)系。近年來,在從緊貨幣政策和國家加強樓市調(diào)控的雙重壓力下,房地產(chǎn)融資方式和趨勢出現(xiàn)了新變化:許多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨融資難、資金周轉(zhuǎn)慢、融資壓力大等問題。由于長期以來我國房地產(chǎn)行業(yè)都是通過銀行渠道來獲取資金,在銀行貸款收緊的情況下,這種融資方式嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源與穩(wěn)定性,成為制約其發(fā)展的主要問題。因此,如何有效利用金融市場,創(chuàng)新房地產(chǎn)金融,成為業(yè)界普遍關(guān)心的議題,同時形成健康、可持續(xù)的房地產(chǎn)融資模式,對促進我國宏觀經(jīng)濟增長和金融風(fēng)險控制同樣具有重要意義。

        一、房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

        (一)2011年,在從緊的貨幣政策下,地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化:截止到11月底,房地產(chǎn)國內(nèi)貸款增速出現(xiàn)大幅回落,已降至1.2%;而企業(yè)自籌資金的全年增速上漲至30%,占比近41%;海外融資形式盡管占比較小,但在前三季度備受企業(yè)青睞,房企大量海外舉債以緩解現(xiàn)金壓力;其他資金主要為預(yù)付款和按揭貸款,其增幅也基本上處于下滑態(tài)勢??梢?,在信貸環(huán)境更趨緊縮的情形下,房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增長的主要動力為自籌資金和外資的支援。

        (二)2011年以來,國家接連6次上調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和3次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率,多家銀行表示主動控制房地產(chǎn)貸款增速,信貸資源全面收緊,房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行融資日漸困難,而大型房地產(chǎn)企業(yè)獲得了較多的信貸支持,如萬科僅2011年上半年就為其關(guān)聯(lián)企業(yè)先后提供近90億元擔(dān)保貸款,這種項目融資共擔(dān)風(fēng)險的形式成為許多企業(yè)獲取銀行信貸的重要渠道之一;同時,為了防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險,銀監(jiān)會鼓勵以銀團貸款形式發(fā)放貸款,房地產(chǎn)企業(yè)也采取整合優(yōu)勢資源的捆綁形式獲取銀團貸款融資,例如,萬達、瑞安房地產(chǎn)等優(yōu)秀房企都憑借此種方式獲得銀行資金支持。

        (三)2011年,股權(quán)融資基本暫停,房地產(chǎn)企業(yè)的增發(fā)、配股等再融資計劃基本處于擱置狀態(tài),已有保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)、中天城投等20多家房企撤銷了各自的股權(quán)融資計劃。一些規(guī)模較大的企業(yè)選擇發(fā)行企業(yè)債券的方式保障項目建設(shè)資金,如中國建筑、華僑城等企業(yè)分別發(fā)行了企業(yè)債券置換銀行貸款和補充營運資金,但受到國內(nèi)發(fā)債成本高企的影響,整體債券融資規(guī)模明顯減少。

        (四)2011年,銀行、資本市場等傳統(tǒng)融資渠道收緊促進了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。上半年房地產(chǎn)信托一直處于高位發(fā)行的狀態(tài),共發(fā)行536款信托產(chǎn)品,發(fā)行規(guī)模同比增長137.36%。隨著銀監(jiān)會先后對信托公司采取了“窗口指導(dǎo)”、強調(diào)開發(fā)商的“四三二”合規(guī)、事前報備等措施,嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展節(jié)奏和規(guī)模。下半年,信托公司停發(fā)或少發(fā)房地產(chǎn)信托的態(tài)勢已經(jīng)體現(xiàn),同時,成長迅速的房地產(chǎn)信托在2012年將迎來集中兌付期,全年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品近1200億,進一步加劇了企業(yè)的資金壓力。

        (五)擁有海外上市資本平臺的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)通過境外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、可轉(zhuǎn)債以及短期融資券等方式,擴充資金實力。2011年以來,碧桂園、華潤置地、龍湖地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)等房企密集發(fā)債,幾乎所有在香港上市的內(nèi)地大型房企都完成了一輪融資計劃。隨著8月國家外管局下發(fā)通知叫停對外融資擔(dān)保,房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債渠道遭遇堵截,2011年下半年,海外融資數(shù)量及規(guī)模銳減,綜合實力強的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠海外銀團貸款尋求資金的保證。

        (六)2011年,銀監(jiān)會進一步引導(dǎo)信貸資金向保障房建設(shè)傾斜,監(jiān)管機構(gòu)逐步放開中期票據(jù)、公司債等多渠道籌措資金以保證保障房建設(shè)的金融支持。特別是在行業(yè)整體融資環(huán)境趨緊的背景下,越來越多品牌民生房企獲得了保障房建設(shè)資金的支持,如首開股份、保利地產(chǎn)、棲霞建設(shè)、北京城建等企業(yè)皆憑借在政策性住房領(lǐng)域的大規(guī)模投入,獲得了銀行授信及貸款,現(xiàn)金流得到了擴充,為企業(yè)的長遠發(fā)展注入了重要動力。2012年我國將新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上,房地產(chǎn)企業(yè),特別是品牌民生房企可以充分把握保障房金融政策利好的契機,通過積極創(chuàng)新保障房融資形式,加快資金流轉(zhuǎn)的速度,提升抗風(fēng)險能力。

        二、房地產(chǎn)融資的對策研究

        我國房地產(chǎn)行業(yè)融資壓力巨大,但是目前的局面是銀行融資成為其主要來源,該渠道已經(jīng)不能滿足我國房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的資金需求,結(jié)合我國現(xiàn)實政策環(huán)境,借鑒外國成熟發(fā)展經(jīng)驗,采取多元化、務(wù)實的應(yīng)對策略已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實選擇。

        (一)加大保障房建設(shè)比例,吸引政策性信貸資金

        首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)政府宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向,加大政策性住房項目的比例,吸引國家政策性信貸資金投入,以此改善公司經(jīng)營現(xiàn)金流狀況,保證企業(yè)的穩(wěn)定生存和發(fā)展。

        (二)利用海外資本平臺,加大海外融資力度

        擁有海外上市的房地產(chǎn)企業(yè),可以繼續(xù)利用海外資本平臺,通過境外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、可轉(zhuǎn)債以及短期融資券等方式,擴充資金實力;綜合實力強的房地產(chǎn)集團可以利用海外融資平臺,通過利用外資銀行的資金擴充自身資金來源,從而為持續(xù)經(jīng)營打下基礎(chǔ)。

        (三)利用股市籌集資金

        房地產(chǎn)行業(yè)可以利用股票市場籌集資金,股票融資具有眾多優(yōu)點,包括沒有銀行借款那樣的利息負擔(dān);沒有債券融資的固定到期日,因而風(fēng)險小,成本低,有效地降低公司的經(jīng)營成本。房地產(chǎn)行業(yè)通過上市操作后發(fā)行新股、增發(fā)、配股等行為,可以將公司的股權(quán)轉(zhuǎn)換為自由資金,亦可以通過收購、并購的方式擴大公司規(guī)模,提高管理效率,解決公司擴張與融資的雙重問題。

        (四)實施金融創(chuàng)新,推進房地產(chǎn)與保險共同發(fā)展

        在長期人身保險中,保險資金具有數(shù)額巨大、期限較長、來源穩(wěn)定的特點,借鑒國外先進的資金運作經(jīng)驗,與其閑置如此大額的保險資金,不如推進房地產(chǎn)行業(yè)與保險行業(yè)的共同發(fā)展。通過雙方的合作,成立共同控股的合資保險公司,實現(xiàn)利益共享。當(dāng)然,該種融資模式還需得到監(jiān)管部門的審核與批準(zhǔn)。

        綜上所述,筆者認為,構(gòu)建多元、合理、符合當(dāng)前政策環(huán)境的房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道,不僅有利于克服房地產(chǎn)行業(yè)融資難、資金周轉(zhuǎn)慢的困境,以及傳統(tǒng)銀行貸款傳統(tǒng)融資帶來的消極影響;對探索我國房地產(chǎn)行業(yè)與保險行業(yè)相結(jié)合的金融模式,以及完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠道都具有重要意義??傊谛刨J緊縮的大環(huán)境下,我國房地產(chǎn)融資應(yīng)擴寬融資渠道,走出一條多元融資戰(zhàn)略道路,努力探索創(chuàng)新金融工具,不斷豐富融資方式,走出一條多元融資戰(zhàn)略道路。建立以銀行貸款為主,政策性信貸、海外融資、股市融資、股權(quán)融資、房地產(chǎn)保險金融等多種形式相結(jié)合的良性的、低風(fēng)險、高效率的融資渠道。

        參考文獻

        [1]劉志敏.貨幣緊縮政策下的房地產(chǎn)融資趨勢分析[J].金融經(jīng)濟·學(xué)術(shù)版,2011(12).

        [2]劉森.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化——我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新[M].環(huán)渤海經(jīng)濟瞭望,2011(03).

        [3]王艷華.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式探討[J].財經(jīng)界,2011(08).

        [4]劉麗巍,賀銦璇.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題與對策[J].沿海企業(yè)與科技,2010(08).

        [5]馬艷萍.房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析[J].現(xiàn)代商業(yè),2010(10).

        作者簡介:王開心(1989-),女,山東濟南人,首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院研究生,研究方向:資本市場與投資。

        (責(zé)任編輯:劉晶晶)

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