【摘要】房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，它的波動體現(xiàn)著供需關(guān)系，同時會影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。房地產(chǎn)價格可以在市場運(yùn)行中自行調(diào)節(jié)，如果房地產(chǎn)價格嚴(yán)重偏離價值，國家可采取一系列措施進(jìn)行調(diào)控，以平抑價格的過度波動。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格 價值 宏觀調(diào)控

近幾年來，隨著住宅商品化規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，各類商品房被大量開發(fā)，與此同時，購房者的需求也在不斷增加，房地產(chǎn)熱度一直未減，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格居高不下。為抑制房價過快上漲，國家相繼采取了諸如限購、限貸等措施，并取得了階段性的成效。本文試從房地產(chǎn)價格形成的原因、對房地產(chǎn)市場的影響、政府措施等幾方面，對房地產(chǎn)價格相關(guān)問題進(jìn)行闡述。

根據(jù)馬克思主義學(xué)說，價格是價值的貨幣表現(xiàn)，同時也是商品的交換價值在流通過程中所取得的轉(zhuǎn)化形式。在營銷的活動中，價格是以貨幣作為表現(xiàn)形式，為商品、服務(wù)所體現(xiàn)的價值。房地產(chǎn)價格，即房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，由土地價格和房產(chǎn)價格組成，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中一個非常重要的因素，也是直接關(guān)乎房地產(chǎn)市場能否健康發(fā)展的一個問題。

一、房地產(chǎn)價格的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)價格與土地價格密切相關(guān)

房地產(chǎn)分為房產(chǎn)和地產(chǎn)，而土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，因而土地價格的高低直接影響到房地產(chǎn)價格。雖然我國國土面積遼闊，但除去基本農(nóng)田和其他不具備建設(shè)條件的土地，真正適合做房地產(chǎn)的土地并不多，而城市的可建設(shè)用地更少，因此，土地資源具有稀缺性。土地價格受地租和利率共同作用，體現(xiàn)土地的價值。在房地產(chǎn)需求旺盛的情況下，土地的價格自然水漲船高，繼而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格升高。而高漲的房地產(chǎn)價格又進(jìn)一步拉動土地價格，二者陷入螺旋上升的循環(huán)。

（二）房地產(chǎn)價格具有差異性

差異性是指房地產(chǎn)價格千差萬別，不同城市，不同地區(qū)房地產(chǎn)價格都是不一樣的。比如北京的房價和昆明的肯定不一樣，而昆明的房價自然大大高于一個普通縣城。這種差異主要由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，國家政策，購房人的需求程度、工資水平等因素都不相同。即便在同一地區(qū)，甚至同一個的住宅小區(qū)，其中每一幢樓都有不同的具體位置，因而在方便度、地理?xiàng)l件等方面都互不相同，房價也必然有所差別；更有甚者，同一幢樓中還有不同樓層、不同朝向、位置的區(qū)別，房價也會有所差別。正是由于每一套住宅都有自身獨(dú)特的內(nèi)在價值，因而表現(xiàn)出不同的市場價格。認(rèn)識這一特性，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定價決策和具體操作有著十分重要的指導(dǎo)意義。

（三）房地產(chǎn)價格易受國家政策的影響

房地產(chǎn)價格作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，應(yīng)當(dāng)遵循價值規(guī)律的作用，并根據(jù)價值規(guī)律實(shí)現(xiàn)自我調(diào)節(jié)，但在市場價格出現(xiàn)過度波動時，有必要通過適當(dāng)?shù)膰艺?，?shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控。如這幾年出現(xiàn)的國八條，國六條等，無不滲透政府對房地產(chǎn)價格的管理。因?yàn)?，房地產(chǎn)價格的高低直接關(guān)系到老百姓的利益，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，因此，政府會制定相應(yīng)的關(guān)于定價、限價、控價的政策，以保證房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行。

二、目前我國房價居高不下的原因

（一）境外資本涌入房地產(chǎn)市場拉升了房地產(chǎn)價格

由于長期以來國際社會對人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈，大量熱錢流入境內(nèi)，也大量流入了房地產(chǎn)市場。對于海外投資者而言，投資中國房地產(chǎn)，既可以享受到人民幣匯率上漲帶來的收益，又可以享受到房產(chǎn)升值帶來收益，因此他們具有拉高房價的雙重動力。而大量熱錢的涌入，擠占了國內(nèi)的住房供給，使得正常的住房需求得不到滿足，房價自然水漲船高。

（二）炒房族的投機(jī)行為大大提高了房地產(chǎn)本身的價格

近幾年，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，金融貨幣政策寬松，資金充足，使得各類資產(chǎn)投機(jī)特別是房地產(chǎn)投機(jī)的動力不斷增加。而社會貧富差距的拉大，使得低收入者收入增加緩慢，其住房消費(fèi)能力低；而高收入者收入增長更快，剩余的大量資金由于投資渠道有限，又多投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。在這種情況下，具有資金優(yōu)勢的高收入者蜂擁入市，“以少占多”地獲取住房資源，并使得住房需求不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致住房價格不斷上漲，并使得有限的住房資源更加稀缺。這種惡性循環(huán)，也導(dǎo)致了住房的兩極化趨勢加大，住房困難家庭不再僅是城市的低收入家庭，甚至是中等收入家庭，城鎮(zhèn)住房困難群體不斷增加，住房領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步凸顯。

（三）住房供應(yīng)對住房需求的結(jié)構(gòu)性偏離是導(dǎo)致住房價格高漲、中低收入家庭存在住房難的重要原因

結(jié)構(gòu)性偏離指房地產(chǎn)總供給和總需求不成正比，嚴(yán)重偏離。在我國，一般居民是購買房地產(chǎn)的主力軍，而炒房者畢竟是少數(shù)。但由于目前我國房地產(chǎn)總供給低于總需求，房屋掌握少數(shù)手握大量資金的人手里，大多數(shù)人因?yàn)榉績r過高買不起房子。因此，雖然各個城市的新樓盤不斷涌現(xiàn)，但價格居高不下導(dǎo)致真正的購房人失去了購房能力，需求不斷積壓，長此以往，結(jié)構(gòu)性偏離愈來愈嚴(yán)重。

（四）住房戶型不合理是導(dǎo)致房價高升的重要因素

一段時間以來，開發(fā)商追求大戶型、復(fù)式樓，錯層樓、別墅等高端戶型，而建筑面積90米以下的中小戶型不多。造成這種情形的主要原因，同樣是因?yàn)殚_發(fā)商銷售重點(diǎn)是高收入人群。在他們眼里，高端戶型投入大，見效快，收益大，高額利潤驅(qū)使開發(fā)商不斷地建造高端戶型，而忽視大部分消費(fèi)者需求的中小戶型。由于高端消費(fèi)者對價格較不敏感，大戶型價格自然居高不下；而大量需求的中小戶型供應(yīng)量卻少得可憐，價格自然被抬升的很高。

（五）經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)過緩，不能有效分擔(dān)住房需求

大力興建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房是解決房地產(chǎn)價格居高不下的一個有效的途徑。目前我國建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于商品房建設(shè)的速度。不僅如此，這些保障性住房基本都建在城市邊緣，數(shù)量也不多。究其原因主要是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的利潤不高，開發(fā)商沒有動力去建造。而保障性住房的缺乏，直接導(dǎo)致住房供應(yīng)的數(shù)量減少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足中低收入群體的需求。

（六）房屋租賃市場不發(fā)達(dá)也是房價居高不下的原因

房屋租賃市場的繁榮與興盛也影響房價。房地產(chǎn)租賃在一定程度上能緩解住房的需求，在我國受傳統(tǒng)買房養(yǎng)老的觀念影響，很多不具備購房條件的人也想方設(shè)法去購買房產(chǎn)，這樣一來，租賃房屋的市場規(guī)模大受限制。加上房地產(chǎn)租賃的一些從業(yè)人員素質(zhì)比較差，也在一定程度上影響了整個租賃行業(yè)的發(fā)展。

三、控制房價的措施

房價高低不僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，也是關(guān)乎社會發(fā)展的大問題，房價高企問題的解決不是一朝一夕能進(jìn)行的，也不能單純按照市場規(guī)律來解決，但可以通過以下宏觀調(diào)控方法加以調(diào)整。

（一）大力發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房

針對住房戶型不合理、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)不足，政府要花大力氣解決以上兩個問題。經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點(diǎn)：一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問題為己任，認(rèn)真履行其主體地位。因此必須加強(qiáng)對地方政府的監(jiān)督，將經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房制度作為考核其地方政績的一部分。二是不能僅僅依靠政府來完全解決廉租房問題。地方政府一方面利用其對土地所有權(quán)的控制，通過優(yōu)惠條件與開發(fā)商、其他金融機(jī)構(gòu)合作共同完成廉租房建設(shè)，同時對廉租房地段進(jìn)行控制，避免廉租房出現(xiàn)集中建設(shè)現(xiàn)象；另一方面通過稅收的形式實(shí)現(xiàn)對低收入家庭的住房補(bǔ)貼，防止貧富差距的拉大，實(shí)現(xiàn)社會公平。

（二）稅收政策

是指通過對房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅，從而抑制房地產(chǎn)投資性需求，平穩(wěn)或降低房價，主要包括物業(yè)稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。具體方案比如對擁有一套房產(chǎn)的家庭，視為該家庭未進(jìn)行房地產(chǎn)投資，不征收物業(yè)稅；對擁有兩套及兩套以上房產(chǎn)的家庭，視為該家庭進(jìn)行了房地產(chǎn)投資，除第一套房免征物業(yè)稅外，對第二套及以上房征收物業(yè)稅；對交易的房產(chǎn)全額征收營業(yè)稅，控制炒房；對有兩套及以上的房產(chǎn)的購房人征收房產(chǎn)稅，按照住房的性質(zhì)采用不同的稅率，別墅類征收最多，其次是大戶型，中小戶型少收或不收。

（三）繼續(xù)實(shí)行限購、限貸政策

實(shí)行限購城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房。限貸主要是對第二套即以上的房屋實(shí)行限制貸款，銀行不貸款或提高貸款的門檻。通過對超限購買進(jìn)行控制，以期達(dá)到控制房價的目的。

四、結(jié)束語

綜上所述，本文筆者對我國房地產(chǎn)的價格進(jìn)行粗淺的探討，使我們更加清楚地認(rèn)識到，目前我國的房地產(chǎn)價位與多種社會因素息息相關(guān)。尤其是近些年來，隨著我國商品住宅開發(fā)的不斷持續(xù)，購房者的剛性需求，購房熱潮一直未減，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格持續(xù)走高的關(guān)鍵性因素。因此，為了更好地控制房地產(chǎn)價格，解決房地產(chǎn)價格上漲過快等相關(guān)問題，我國相關(guān)部門應(yīng)該從多個方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，同時，采取限購、限貸等措施，以此政府強(qiáng)制措施，取得更好的成績，解決我國房地產(chǎn)價格問題。

參考文獻(xiàn)

[1] 席本蘭.加強(qiáng)房地產(chǎn)價格的調(diào)控管理[J].社會發(fā)展，2005.

[2] 孟勵，李文斌，許東衛(wèi).我國房地產(chǎn)市場的泡沫檢驗(yàn)[J].經(jīng)濟(jì)地理，2008（5）.

[3] 劉兆輝.北京市房地產(chǎn)價格合理性研究.北京大學(xué)光華管理學(xué)院碩士研究生論文，2008（5）.

[4] 丁晨，屠梅曾.論房價在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用：基于VECM分析[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2007(11).

[5] 段忠東，曾令華，黃澤先.房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸增長的實(shí)證研究[J]. 金融論壇，2007(02).

[6] 洪濤.房地產(chǎn)價格波動與消費(fèi)增長：基于中國數(shù)據(jù)的實(shí)證分析及理論解釋[J]. 南京社會科學(xué)，2006(05).

[7] 張濤，龔六堂，卜永祥.資產(chǎn)回報、住房按揭貸款與房地產(chǎn)均衡價格[J].金融研究，2006(02).

[8] 屠佳華，張潔.什么推動了房價的上漲:來自上海房地產(chǎn)市場的證據(jù)[J].世界經(jīng)濟(jì)，2005(05).

[9] 王維安，賀聰.房地產(chǎn)價格與貨幣供求:經(jīng)驗(yàn)事實(shí)和理論假說[J].財經(jīng)研究，2005(05).

作者簡介：曾鳴宇（1978-），男 ，現(xiàn)就職于北京金融街奕興置業(yè)有限公司，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

（責(zé)任編輯：李娜）