【摘要】歐美國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成已經(jīng)有了幾百年的歷史，是與工業(yè)化進(jìn)程同步發(fā)展的漸進(jìn)歷程；中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡過(guò)程中，特別是1998年我國(guó)住房貨幣化改革以來(lái)新近形成的。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰一直以來(lái)都是由國(guó)家政策決定的，同時(shí)國(guó)家政策也決定了地方政府通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。所以說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的管理離不開(kāi)政府的宏觀調(diào)控，但是同時(shí)也需要房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)的相互協(xié)商、科學(xué)的調(diào)整，在傳統(tǒng)的管理模式的基礎(chǔ)上改革創(chuàng)新，以適應(yīng)中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。本文通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史發(fā)展階段進(jìn)行分析，研究了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該如何進(jìn)行管理，通過(guò)改革創(chuàng)新的方式來(lái)帶動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并得出了相關(guān)的結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 市場(chǎng) 管理 創(chuàng)新 發(fā)展

一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史發(fā)展階段分析

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從改革開(kāi)放開(kāi)始試點(diǎn)起步以來(lái)，至今已經(jīng)有了三十多年的歷史。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于歐美國(guó)家來(lái)說(shuō)，起步較晚，歐美國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成已經(jīng)有了幾百年的歷史，是與工業(yè)化進(jìn)程同步發(fā)展的漸進(jìn)歷程。但是，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度是非常驚人的，同時(shí)也是令人恐慌的，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中存在許多的矛盾，部分地區(qū)一度出現(xiàn)了混亂的局面，在個(gè)別地方還出現(xiàn)了明顯的房地產(chǎn)泡沫。從大體上來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有以下幾個(gè)發(fā)展階段：

第一階段：1978年至1991年，理論突破與試點(diǎn)起步階段。1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等概念，1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)，從1991年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這一階段開(kāi)始起步；

第二階段：1992年至1995年，非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段。房改方案批復(fù)之后，住房公積金制度也開(kāi)始全面推行。1992年，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始急劇的增長(zhǎng)，在局部地區(qū)一度出現(xiàn)混亂的局面，個(gè)別地區(qū)還出現(xiàn)了較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年，國(guó)務(wù)院不得不對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，低迷一段時(shí)間之后房地產(chǎn)業(yè)慢慢開(kāi)始復(fù)蘇；

第三階段：1995年至2002年，相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段。在這一階段，房地產(chǎn)投資進(jìn)入了平穩(wěn)快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。住房制度的不斷深化改革和居民收入的提高，都使得房地產(chǎn)業(yè)成為熱門(mén)的行業(yè)；

第四階段：2003年至今，房?jī)r(jià)不斷上漲，國(guó)家宏觀調(diào)控的新階段。從2003年以來(lái)，各大城市的房?jī)r(jià)都在逐年攀升，給購(gòu)房公民帶來(lái)了極大的壓力，國(guó)家基本上每年都會(huì)出臺(tái)新政策來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的上漲。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定還會(huì)經(jīng)歷一個(gè)第五階段，那就是房地產(chǎn)泡沫破碎的階段，房地產(chǎn)泡沫一旦破碎極有可能導(dǎo)致無(wú)數(shù)的投資者瞬間變得一貧如洗，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

二、房地產(chǎn)管理

通過(guò)上述對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史發(fā)展階段的分析可知，不管是國(guó)家房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)，還是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理，才能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)管理是指房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)依法對(duì)與房地產(chǎn)交易有關(guān)的機(jī)構(gòu)、各種交易活動(dòng)和交易規(guī)則所進(jìn)行的各項(xiàng)管理。房地產(chǎn)管理受到個(gè)人、企業(yè)和政府的密切關(guān)注，個(gè)人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)住房與房地產(chǎn)管理聯(lián)系起來(lái)，關(guān)系到個(gè)人的住房問(wèn)題；房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建房、賣房與房地產(chǎn)管理聯(lián)系起來(lái)，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)；政府房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀的調(diào)控與房地產(chǎn)管理聯(lián)系起來(lái)，關(guān)系到國(guó)家的財(cái)政收入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，主要是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)的研究來(lái)制定市場(chǎng)規(guī)則，從而來(lái)規(guī)范市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，一方面，管理部門(mén)要規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，既要規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介企業(yè)和多數(shù)從業(yè)人員的行為，也要規(guī)范消費(fèi)者和投資者的行為；另外一方面，要能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠向社會(huì)提供準(zhǔn)確可靠的信息，例如，住房信息、價(jià)格信息、房產(chǎn)信息等。

三、房地產(chǎn)管理應(yīng)該如何創(chuàng)新

當(dāng)前，房地產(chǎn)交易信息日趨網(wǎng)絡(luò)化、交易活動(dòng)日趨市場(chǎng)化、交易主體日趨多元化，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理模式顯然已經(jīng)難以適應(yīng)這種現(xiàn)狀，需要通過(guò)改革創(chuàng)新的方式來(lái)建立科學(xué)的、先進(jìn)的、規(guī)范化的房地產(chǎn)管理模式。具體可以通過(guò)以下幾種方法來(lái)對(duì)房地產(chǎn)管理進(jìn)行改革創(chuàng)新：

（一）不斷探索和借鑒新的管理模式。中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種經(jīng)濟(jì)手段，主要有價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律等基本運(yùn)行規(guī)律。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)想要不斷健康發(fā)展，自身就要不斷探索創(chuàng)新，把科學(xué)的房地產(chǎn)管理方法運(yùn)用到實(shí)際房地產(chǎn)管理中間去。同時(shí)還要學(xué)會(huì)借鑒國(guó)外先進(jìn)的房地產(chǎn)管理模式，來(lái)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

（二）建立寬廣的交流平臺(tái)。政府房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)既要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際監(jiān)控，又要運(yùn)用科學(xué)的辦法來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，為市場(chǎng)主體提供高水平的服務(wù)平臺(tái)，從而滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)多層次的需求。

（三）建立科學(xué)的評(píng)估體系。評(píng)估體系是用來(lái)對(duì)企業(yè)行為進(jìn)行評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，從而規(guī)范從事房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)與個(gè)人的行為，保障整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?？茖W(xué)的評(píng)估體系建立需要各相關(guān)部門(mén)的協(xié)助與配合，才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要各相關(guān)部門(mén)的密切配合，才能從真正意義上帶動(dòng)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。針對(duì)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，當(dāng)務(wù)之急就是對(duì)房地產(chǎn)的管理進(jìn)行改革創(chuàng)新，使其適應(yīng)當(dāng)今中國(guó)的發(fā)展形勢(shì)。

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作者簡(jiǎn)介：劉戎（1979-），女，山東諸城人，本科，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師。

（責(zé)任編輯：陳岑）