【摘要】由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)不能滿足政府及民眾所期望的規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及調(diào)節(jié)國(guó)民收入差距的愿望，房地產(chǎn)稅收制度改革勢(shì)在必行。政府也積極出臺(tái)了相關(guān)措施，試圖找到合理的房地產(chǎn)稅收方式，例如在上海和重慶進(jìn)行的房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，就可以看出政府改革的決心。但由于種種不利因素，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的努力并沒有取得理想的效果。本文從現(xiàn)行房產(chǎn)稅收制度及試點(diǎn)城市新房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)缺陷出發(fā)，結(jié)合國(guó)外征收房地產(chǎn)稅的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)出適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)稅收體系。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 稅收制度 改革策略

一、適時(shí)開征物業(yè)稅

物業(yè)稅在開始引入我國(guó)的時(shí)候引起了很大的爭(zhēng)議，很多人反對(duì)在我國(guó)開征物業(yè)征稅，究其原因是因?yàn)槿藗儗?duì)物業(yè)稅的理解出現(xiàn)了偏差。民眾害怕物業(yè)稅的開征會(huì)增加他們的負(fù)擔(dān)，對(duì)于物業(yè)稅抱有抵觸態(tài)度。

從2003年物業(yè)稅首次在《中共中央關(guān)于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的若干體制問題決議》中被提出，中間經(jīng)歷了幾次提法，2009年5月25日國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于2009年深化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的工作意見》開始研究在我國(guó)開征物業(yè)稅。至今已經(jīng)歷了近10年的時(shí)間。人們對(duì)物業(yè)稅的認(rèn)識(shí)也開始變得深刻和正確。2011年10月下旬，在十一屆人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議的聯(lián)組會(huì)上，吳曉靈委員提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍及稅收面向存量房的提議。由此可見，我國(guó)開征房地產(chǎn)稅勢(shì)在必行，現(xiàn)在唯一的問題就是何時(shí)開征，把握好開征的時(shí)機(jī)。

二、整合現(xiàn)行的稅種并入物業(yè)稅

首先把房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅并入物業(yè)稅。房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅從本質(zhì)說是一樣的，都是對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，其區(qū)別僅僅是納稅人國(guó)籍的不同。從法理上講，財(cái)產(chǎn)稅不應(yīng)有兩套稅制，兩稅制已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，所以應(yīng)該研究出一套合理的房產(chǎn)稅來代替現(xiàn)行的兩稅制。

其次，取消城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的征收是因?yàn)樵?988以前我國(guó)的土地使用是無償?shù)耐恋貏潛苤贫?，為了?jié)約土地、提高土地的使用價(jià)值而征收的。而現(xiàn)在隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展完善，城鎮(zhèn)土地使用已經(jīng)變成了公開的市場(chǎng)買賣。原來的征收背景已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，征收城鎮(zhèn)土地使用稅已經(jīng)不符合稅收的基本原理，應(yīng)該果斷予以取消。

再次，對(duì)耕地占用稅和土地增值稅實(shí)行從價(jià)征稅。目前我國(guó)的耕地占用稅實(shí)行從量稅，不能反映土地的真實(shí)價(jià)值，所以計(jì)算出來的應(yīng)繳納的耕地占用稅不合理，不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。而現(xiàn)行的土地增值稅征收也存在諸多的問題，征收程序煩瑣，征收力度不夠，名義稅率與實(shí)際征收的稅率差別較大，沒有能夠起到規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。改革的方向是簡(jiǎn)化征收程序、降低名義稅、加強(qiáng)征收力度。

三、適當(dāng)降低房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓及租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù)

開征物業(yè)稅后房地產(chǎn)稅收的主要來源就是保有環(huán)節(jié)。在不降低總稅收的情況下可以考慮適當(dāng)降低二手房轉(zhuǎn)讓的稅率。物業(yè)稅的開征會(huì)大大增加擁有多套房產(chǎn)家庭的稅負(fù)，他們首要的目標(biāo)就是把手中房屋出售，為了降低二手房交易的成本，繁榮二手房市場(chǎng)，減低二手房交易稅率是很有必要的。低的交易稅率能夠有效地釋放囤積的房產(chǎn)，增加市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)，對(duì)降低房?jī)r(jià)有積極的作用。

目前我國(guó)房地產(chǎn)租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù)過高，導(dǎo)致了隱形市場(chǎng)的大量存在。據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)房屋租賃市場(chǎng)的隱形市場(chǎng)的規(guī)模已經(jīng)幾乎趕上了應(yīng)稅市場(chǎng)的規(guī)模。這不僅會(huì)降低稅收收入，更嚴(yán)重的是存在嚴(yán)重的社會(huì)問題，嚴(yán)重危害社會(huì)的安定。

四、選擇市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)

依據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅收主要以包括市場(chǎng)價(jià)值、租金價(jià)值，樓場(chǎng)的價(jià)值來作為計(jì)稅依據(jù)，按評(píng)估價(jià)值征稅是西方國(guó)家房地產(chǎn)稅法中一條非常重要的原則，能客觀地反映房地產(chǎn)稅制存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問題，使多占有不動(dòng)產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有不動(dòng)產(chǎn)的人少繳稅。從而改變現(xiàn)有的房產(chǎn)稅從價(jià)、從租、從量計(jì)算計(jì)稅依據(jù)的混亂局面，一律從價(jià)計(jì)征，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)確定為評(píng)估價(jià)值，以確保稅負(fù)公平，也與國(guó)際上先進(jìn)做法接軌。這樣納稅人的稅負(fù)就完全以市場(chǎng)計(jì)價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，更加公平和公正，也充分體現(xiàn)了所謂的量能納稅原則。

然而我國(guó)現(xiàn)在卻沒有采用市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)計(jì)稅的依據(jù)，建立在以合法、合理的評(píng)估程序上的市場(chǎng)價(jià)值是成為我國(guó)房地產(chǎn)稅收計(jì)稅依據(jù)的發(fā)展趨勢(shì)。要建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理機(jī)構(gòu)；實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度，以最快的速度打造出一支理論和實(shí)踐過硬的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人才隊(duì)伍；確立定期評(píng)估制度，借鑒以美國(guó)為首的西方國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成功做法，即每5年為一個(gè)周期，每年對(duì)全部房地產(chǎn)的20%進(jìn)行評(píng)估，以確保評(píng)估的精確性和公平性。

五、房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)的完善

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收的法律制度不健全，存在著大量的漏洞，最大的問題莫過于對(duì)于房地產(chǎn)保有階段的稅收沒有專門的法律或條例。1986年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)予以免征稅收。2011年重慶和上海開展針對(duì)個(gè)人的房地產(chǎn)稅收的試點(diǎn)，對(duì)于非經(jīng)營(yíng)的個(gè)人房產(chǎn)在保有階段也開始征稅，但執(zhí)行的力度和取得的效果都不能令人滿意。究其根本，是因?yàn)闆]有專項(xiàng)法律或條例來明確個(gè)人保有階段的房地產(chǎn)稅收。

當(dāng)然現(xiàn)在最重要的問題是要匯編各類關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律，制定一部專門的適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)稅收法律，從而統(tǒng)領(lǐng)各單行稅法。對(duì)現(xiàn)有的關(guān)于房地產(chǎn)稅征收規(guī)章制度及暫行條例進(jìn)行補(bǔ)充、完善及改進(jìn)，從而形成一套完善的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律體系。從根本上解決當(dāng)前房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)混亂的問題。

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作者簡(jiǎn)介：李忠心(1987-)，男，漢族，西安財(cái)經(jīng)學(xué)院碩士研究生，研究方向：產(chǎn)業(yè)集群；王寅龍(1986-)，男，漢族，西安財(cái)經(jīng)學(xué)院碩士研究生，研究方向：技術(shù)創(chuàng)新；劉哲奇(1987-)，男，漢族，西安財(cái)經(jīng)學(xué)院碩士研究生，研究方向：產(chǎn)業(yè)組織。

（責(zé)任編輯：唐榮波）