摘 要:通貨膨脹與房地產(chǎn)收益之間的關(guān)系一直是研究者關(guān)心的問題,大多數(shù)研究結(jié)論是通貨膨脹與房地產(chǎn)收益具有正相關(guān)性?;?993—2010年數(shù)據(jù),通過分析通貨膨脹與房地產(chǎn)投資收益的相關(guān)性,結(jié)果顯示,通貨膨脹與中國房地產(chǎn)收益沒有顯著的相關(guān)性,但是,對于投資者來說,房地產(chǎn)投資仍然具有很好的保值增值能力,可以有效對沖通貨膨脹風險。
關(guān)鍵詞:通貨膨脹;房地產(chǎn);名義收益率
中圖分類號:F820 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2012)13-0083-02
一、房地產(chǎn)收益率的計算
家庭投資房地產(chǎn)獲得的收益主要包括兩個方面,一是房價上漲獲得的資本利得,二是房屋出租獲得的租金。通過下列計算公式,可以獲得房地產(chǎn)投資名義收益率。
it= (1)
其中,it表示房地產(chǎn)投資在t年的名義收益率,Lt表示房屋在t年出租獲得的租金,Pt表示t年年初房地產(chǎn)交易價格。
1992年,城市商品房租金為20.36元/平方米,經(jīng)歷了九年快速上漲,至2001年,租金漲至160.75元/平方米,增長了約8倍。之后,租金上漲步伐放緩,至2010年,商品房租金為231.48元/平方米。
圖2是通過計算獲得的我們需要的房地產(chǎn)投資名義年收益率的數(shù)據(jù)。1993年房地產(chǎn)投資的年回報率為31.73%,1994—1997年房地產(chǎn)投資年回報率在10%~20%之間,1998—2000年在5%~10%之間,2001—2003年期間房地產(chǎn)投資收益率在10%~15%之間,2004年和2005年達20%~25%,2006年為12.3%,2007年為20.2%,2008年增長率在19年間最低,為4.05%,2009年再次上升為27.89%,2010年為12.1%。
二、通貨膨脹與房地產(chǎn)投資收益相關(guān)性
我們同樣適用簡單回歸的計量方法對CPI增長率和房地產(chǎn)投資收益率的關(guān)系進行檢驗。首先,我們需要考察CPI與房地產(chǎn)投資收益率數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性,使用ADF單位根檢驗平穩(wěn)性。檢驗結(jié)果(見表1):
從表1中我們可以看出,CPI增長率的ADF值不能拒絕原假設(shè),即CPI增長率時間序列數(shù)據(jù)不平穩(wěn),但是一階差分后的CPI增長率在5%的臨界值水平上處于平穩(wěn)狀態(tài),同時,房地產(chǎn)投資收益率的ADF值在1%臨界值的水平上同樣顯著,不存在單位根,屬于平穩(wěn)數(shù)據(jù)。我們對房地產(chǎn)投資收益率與一階差分CPI增長率進行簡單線性最小二乘回歸,得出的結(jié)果如下:
FDCSYLt = 0.092997 + -0.665205 * D(CPIZZL)t + εt
t 4.090935 -1.320093
F-statistic:1.742646
Adjusted R-squared:0.044357
D(CPIzzl)系數(shù)的t統(tǒng)計量為-1.320093,P值為0.2066,在10%的臨界值水平上不能拒絕原假設(shè),回歸方程得出的調(diào)整后的R2為0.04435,方程的擬合度不足,可以確認兩者不存在線性相關(guān)性。
因此,我們認為,房地產(chǎn)投資收益率的變化不是因為CPI變化直接導致的結(jié)果,兩者之間不存在直接的相關(guān)性,這也和前面分析的房地產(chǎn)市場的興衰主要由政府政策決定是一致的。那么,在1992—2010年期間,房地產(chǎn)投資是否可以對沖通貨膨脹風險?我們再看除去通貨膨脹之后房地產(chǎn)投資實際收益率的變化。
從圖3中可以看出,在1993—2010年之間,只有三個年份的房地產(chǎn)投資實際收益率小于零,其余15個年份的房地產(chǎn)投資實際收益率或接近或超過10%,投資收益非常可觀。
因此,在短期,通貨膨脹對房地產(chǎn)投資收益率的影響不明顯,房地產(chǎn)投資收益率不隨通貨膨脹的變化而變化。但是,在長期,過去二十年的房地產(chǎn)投資不僅可以抵消通貨膨脹帶來的損失,而且保持著高投資回報率。
三、總結(jié)
本文主要分析了通貨膨脹與房地產(chǎn)投資收益之間的關(guān)系。通過考察20世紀90年代以來代表中國房地產(chǎn)發(fā)展的一些數(shù)據(jù),如城市居民房租、商品房價格、房地產(chǎn)投資收益率,發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)投資具有很好的投資效果。就房地產(chǎn)投資收益率來看,在短期,通貨膨脹對房地產(chǎn)投資收益率的影響不明顯,房地產(chǎn)投資收益率不隨通貨膨脹的變化而變化。但是,在長期,過去二十年的房地產(chǎn)投資不僅可以抵消通貨膨脹帶來的損失,而且保持著高投資回報率,是家庭或個人投資者比較好的一種保值增值資產(chǎn)形式。
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[責任編輯 陳麗敏]