摘要：多渠道融資如今已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識，而房地產(chǎn)信托融資作為重要的渠道之一，有著自己獨特的模式和適用范圍。本文通過對債務(wù)信托融資、權(quán)益信托融資、混合信托融資和財務(wù)信托融資四種模式進行闡述，以期對房地產(chǎn)信托融資進行淺析。

關(guān)鍵詞：融資渠道；權(quán)益融資；股權(quán)信托模式；財務(wù)信托

隨著國家對高房價的抑制，出臺眾多調(diào)控政策，剔除投機行為，確保房屋的真正需求者能夠合理公平的購買到房產(chǎn)。國家著重從金融方面控制，促使房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模和渠道都受到很大的局限性。加強企業(yè)融資能力，拓展項目融資渠道，保證項目開發(fā)現(xiàn)金流正常是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的問題。

1.房地產(chǎn)融資渠道概述

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其融資渠道主要包括內(nèi)源融資和外源融資。其中內(nèi)源融資主要包括開發(fā)項目所必須的自有資金以及在項目開發(fā)過程中的關(guān)聯(lián)工程款墊資和預(yù)售房款回現(xiàn)等資金。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資很難滿足企業(yè)的資金需求時，就需要來自外部的資金，即外源融資。房地產(chǎn)信托作為外源融資的重要渠道之一，目前已經(jīng)得到快速發(fā)展，并有進一步擴大服務(wù)范圍的趨勢。

2.房地產(chǎn)信托

“目前房地產(chǎn)行業(yè)的典型模式仍是‘產(chǎn)業(yè)資本+間接融資’的粗放型發(fā)展業(yè)態(tài)”，直接融資、私募融資、非金融渠道募資、自有渠道四方面的短板，已經(jīng)制約了房地產(chǎn)企業(yè)的整體融資能力、資金周轉(zhuǎn)能力、企業(yè)擴張能力和品牌提升能力①。正是在此背景下，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認識現(xiàn)有融資渠道的局限性，開始加強了信托融資和私募基金等渠道的合作力度。

2.1房地產(chǎn)信托定義

從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財產(chǎn)信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為②。

圖1房地產(chǎn)信托融資結(jié)構(gòu)圖

2.2房地產(chǎn)信托債務(wù)融資

房地產(chǎn)信托債務(wù)融資多指不滿足商業(yè)銀行貸款要求的房地產(chǎn)企業(yè)（比如自有資金不足開發(fā)總投資的30%或者“四證”不齊等）向信托投資公司貸款，形式和商業(yè)銀行貸款基本相同。信托債務(wù)融資具備取得相對容易，操作性好，資金使用效率高和風(fēng)險可控性強等優(yōu)點；但同時其缺點也很明顯，即信托貸款的利率比銀行貸款高，增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本。

以2005年8月，金地集團與平安信托合作發(fā)行“平安信托·武漢金地格林小城信托計劃”為例 。募集的資金以信托貸款的方式投向武漢金地用于武漢格林小城項目的開發(fā)，計劃融資人民幣2億，年利率為4.75%，期限2年③。其操作模式見下圖：

圖2平安信托房地產(chǎn)信托債務(wù)融資操作模式圖

2.3房地產(chǎn)信托權(quán)益融資

權(quán)益融資是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴股，或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)進行融資，信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項目的所有者。權(quán)益融資又分為股權(quán)信托融資（經(jīng)營性）和先股權(quán)融資（非經(jīng)營性）。股權(quán)信托融資（經(jīng)營性）比較接近于國際上流行的房地產(chǎn)投資信托（REITS）。

圖3股權(quán)信托融資（經(jīng)營性）操作模式圖

優(yōu)先股權(quán)融資（非經(jīng)營性）則是指信托投資公司不經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目，而是與相關(guān)當(dāng)事人簽訂協(xié)議，約定在一定時間，相關(guān)當(dāng)事人按照約定價格（溢價部分為信托投資收益）回購信托投資公司的股權(quán)和所有權(quán)。主要運用于開發(fā)企業(yè)自有資金不足開發(fā)項目總投資的30%，無法申請銀行貸款的情況。其優(yōu)點為除了實現(xiàn)融資外，通過增資擴股還能提高企業(yè)的信用等級。以北京世紀星城住宅項目股權(quán)投資信托計劃為例分析如下圖：

圖4北京世紀星城住宅項目股權(quán)投資信托計劃（非經(jīng)營性）操作模式圖

混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資，是上述兩種融資方式的結(jié)合使用。

2.4財務(wù)信托權(quán)益融資

財產(chǎn)信托融資指開發(fā)企業(yè)將自己擁有的房地產(chǎn)類信托財產(chǎn)委托給信托投資公司，取得信托受益權(quán)，然后再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓（或抵押）給投資者并取得相應(yīng)對價實現(xiàn)融資。它適用于已完成或即將完成的房地產(chǎn)項目和物業(yè)具有較強變現(xiàn)能力的項目。另外財產(chǎn)信托融資還較好地回避了資金信托計劃“200份”限制，可現(xiàn)實大規(guī)模融資，而且其信托標的可以為房地產(chǎn)建筑實物、房地產(chǎn)未來的租金收入、土地使用權(quán)等房地產(chǎn)資產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利。但是信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓是否符合法律規(guī)定目前尚未定論。

圖5財務(wù)信托權(quán)益融資操作模式圖

3.房地產(chǎn)信托模式總結(jié)

房地產(chǎn)信托在我國整個信托業(yè)中占有舉足輕重的地位，一般每年占信托業(yè)總發(fā)行規(guī)模的30%左右。對上述要房地產(chǎn)信托模式進行分析后，可以發(fā)現(xiàn)其對于房地產(chǎn)融資領(lǐng)域也占有重要的一席之地。合理、適宜的將上述房地產(chǎn)信托模式運用到項目運作中，將很好的彌補房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一的不足。最后對房地產(chǎn)信托融資模式總結(jié)如下：