摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，不僅對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而且對(duì)于虛體經(jīng)濟(jì)的同等重要。在2012年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出了城鎮(zhèn)化這一題材，實(shí)則是借助房地產(chǎn)來拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文結(jié)合國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控給出了幾點(diǎn)建議來解決房地產(chǎn)泡沫。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)調(diào)控；城鎮(zhèn)化；對(duì)策

溫總理說：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用。根據(jù)2012年的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議，會(huì)議提出“要繼續(xù)堅(jiān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖”。但是現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)政策中確實(shí)正在出現(xiàn)“微調(diào)”，政府已經(jīng)公開認(rèn)可首套的差別化的信貸政策、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，還有最近公積金貸款政策的微調(diào)，以及由于降息、降存款準(zhǔn)備金率、等貨幣政策的定向?qū)捤傻取！拔⒄{(diào)”主要圍繞首套房“自住需求”進(jìn)行，并沒有對(duì)于投資性需求起到鼓勵(lì)入市的作用。當(dāng)前的政府層面已經(jīng)認(rèn)可這些差別化的限售與信貸政策以及其他已經(jīng)認(rèn)可的補(bǔ)貼和鼓勵(lì)措施。

賈康指出房地產(chǎn)稅的改革有利于實(shí)現(xiàn)中國(guó)稅制從間接稅到直接稅的改變，將更有利于社會(huì)的公平，有利于政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，形成更趨合理的公共財(cái)政機(jī)制。但是也有人對(duì)他批評(píng)至極，譬如華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的炮轟他是在糊弄老百姓，任何與房子與持有的稅收，一定會(huì)提高房子交易的稅收，一定會(huì)推高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)稅一定會(huì)在租金或者房?jī)r(jià)中由消費(fèi)者承擔(dān)。房產(chǎn)稅的改革太過柔性了，在個(gè)別試點(diǎn)的實(shí)施的效果還算不錯(cuò)。例如重慶在對(duì)別墅房就收的非常順利，百分之九十九點(diǎn)幾都收上來，只有個(gè)別的找不到房主的人，沒辦法征稅，但考慮滿兩年公告社會(huì)：房主若再不出現(xiàn)的話，將把這種不動(dòng)產(chǎn)充公?？傮w來講房產(chǎn)稅是針對(duì)高級(jí)的住房而言，其效果甚微，影響面較窄。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，調(diào)控限購(gòu)措施暫時(shí)不會(huì)取消，但是沒有理由進(jìn)一步從嚴(yán)，這是經(jīng)濟(jì)上保增長(zhǎng)、政治上維穩(wěn)大局以及解決民生問題的關(guān)鍵；以前政府一方面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)，一方面推出保障房建設(shè)；新一屆政府一方面強(qiáng)調(diào)調(diào)控限購(gòu)不動(dòng)搖，一方面推出城鎮(zhèn)化這一題材，實(shí)際上仍然是變相的房地產(chǎn)；這兩個(gè)互相矛盾的措施清清楚楚告訴我們政府的政策走向和房地產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)的實(shí)質(zhì)；城鎮(zhèn)化的初衷是借助房地產(chǎn)想城鎮(zhèn)的延伸進(jìn)一步帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但是這一題材并不現(xiàn)實(shí)。

正如許小年的觀點(diǎn)城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)結(jié)果，而非政策工具，城鎮(zhèn)化是一個(gè)無心插柳柳成蔭的一個(gè)過程，城鎮(zhèn)化并非一劑靈丹妙藥。中國(guó)人把城鎮(zhèn)化神化，探究原因，不必要觸動(dòng)復(fù)雜利益關(guān)系即可調(diào)整結(jié)構(gòu)了，只要抓住城鎮(zhèn)化這個(gè)環(huán)節(jié)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將以8%的速度至少再增長(zhǎng)20年?；仡櫄v史，其實(shí)并非如此。中國(guó)20年前的城鎮(zhèn)化是20%到至今的50%。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并結(jié)合國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，給出了幾點(diǎn)對(duì)策。

1、建立商品房?jī)r(jià)格儲(chǔ)備

應(yīng)付價(jià)格戰(zhàn)的最好方法是以價(jià)格戰(zhàn)對(duì)付價(jià)格戰(zhàn)。具體的做法：在重要城市建立商品房?jī)?chǔ)備，在房?jī)r(jià)上漲過快的時(shí)，把商品房?jī)?chǔ)備有計(jì)劃投放到市場(chǎng)，來緩解價(jià)格上漲的壓力，從中國(guó)的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，國(guó)家有中央儲(chǔ)備糧和中央儲(chǔ)備肉，這些措施在物價(jià)上漲的年份起到了控制物價(jià)上漲的作用，至少在短期內(nèi)緩解了壓力，房地產(chǎn)業(yè)可以考慮這類的措施。國(guó)家不僅要賣出房子，也要購(gòu)回房子，在房?jī)r(jià)低并威脅整個(gè)經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，國(guó)家甚至要購(gòu)回房子來穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

2、建立獨(dú)立房地產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)

在未來，我國(guó)需要建立一個(gè)全新的政府機(jī)構(gòu)來監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如房地產(chǎn)監(jiān)督委員會(huì)，這個(gè)全新的機(jī)構(gòu)將完全地獨(dú)立，它不屬于任何一個(gè)部委，直接向國(guó)務(wù)院負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)監(jiān)督委員會(huì)將發(fā)揮與證監(jiān)會(huì)與銀監(jiān)會(huì)類似的功能，他將擁有制定房地產(chǎn)法律法規(guī)，監(jiān)督房地產(chǎn)健康發(fā)展的全部權(quán)利，其他任何和房地產(chǎn)相關(guān)部門，比如建委，土地審批，消防等都將會(huì)房監(jiān)會(huì)的監(jiān)督，這是加強(qiáng)房地產(chǎn)腐敗上的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)也是必不可少的環(huán)節(jié)。

3、以時(shí)間換取空間

中國(guó)的房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)上漲到老百姓無法承擔(dān)的地步，而根本的解決方法只有以時(shí)間換取空間，具體的做法：先減少房?jī)r(jià)上漲速度，等待生產(chǎn)力和居民購(gòu)買力上漲到可以負(fù)擔(dān)的階段，再全面放開房?jī)r(jià)的管制，這是唯一也是最完美的解決房地產(chǎn)泡沫的方法，在2012年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出收入倍增計(jì)劃。在我們的收入倍增的計(jì)劃完成之后，相當(dāng)于一部分的房?jī)r(jià)問題可以得到解決。

這個(gè)問題的關(guān)鍵在于如何實(shí)現(xiàn)收入倍增的計(jì)劃。GDP 出來之后就由政府，企業(yè)，居民三家分，要使居民收入與經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)同步，政府與企業(yè)的收入增長(zhǎng)不能高于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，否則對(duì)居民收入有擠出效應(yīng)。要政府與企業(yè)讓利，實(shí)屬不易，首先財(cái)政收入不能增加太過，財(cái)政稅收部門的工作績(jī)效應(yīng)該加上一條：不要受過頭稅，沒有完成任務(wù)，稅收多了績(jī)效評(píng)估時(shí)也要扣分，在具體執(zhí)行上，可以提高個(gè)人所得稅，加大對(duì)小微企業(yè)的減稅力度，加快營(yíng)改增。

企業(yè)也要向居民讓利，企業(yè)收入嚴(yán)重的苦樂不均，暴利企業(yè)在提高居民的收入收入上應(yīng)該承擔(dān)著更多實(shí)物責(zé)任，如果把存款利率提升1%，每年農(nóng)民的收入就會(huì)增加4000億元，另一個(gè)可行的的辦法是加大國(guó)有企業(yè)向國(guó)家財(cái)政分紅的比例，例如從目前的5%-10%提高到25%-30%，那么財(cái)政的收入就會(huì)增加3400億元-4500億元，國(guó)家財(cái)政在把這筆錢用來給城鄉(xiāng)低保人群與退休人員增加保障收入或提高退休金就合理了。