一、物業(yè)質(zhì)量保修金概述

物業(yè)質(zhì)量保修金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定比例向物業(yè)主管部門交存的，作為保修期內(nèi)履行保修義務保證的資金。2010年9月15日，為明確保修期內(nèi)物業(yè)的保修責任，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑施工企業(yè)提高質(zhì)量責任意識，及時處理物業(yè)保修期內(nèi)質(zhì)量投訴和糾紛，更好地維護廣大業(yè)主權(quán)益，山東省正式公布了《物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）?！掇k法》明確了物業(yè)質(zhì)量保修金資金管理制度和使用政策，指定由專門的機構(gòu)負責物業(yè)質(zhì)量保修金資金的日常監(jiān)管工作。根據(jù)《辦法》要求，開發(fā)企業(yè)在向業(yè)主辦理商品房屋交付前，應當一次性足額向物業(yè)主管部門指定的賬戶按幢交存保修金，在保修期內(nèi)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題需要維修時，開發(fā)企業(yè)不履行保修義務或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務的，可按《辦法》有關(guān)規(guī)定使用保修金。

由于全省每年竣工交付的房地產(chǎn)建筑數(shù)量較大，此項政策涉及的資金量巨大，這為金融機構(gòu)提供金融服務帶來新的機遇，但也對其服務水平提出了新的要求。如何抓好業(yè)務重點，做好政策的配套金融服務，是提高銀行的社會影響，提升銀行收益的關(guān)鍵點。

二、當前物業(yè)質(zhì)量保修金業(yè)務金融服務契機

由于全省物業(yè)質(zhì)量保修金制度出臺時間不久，各地的實施細則正在陸續(xù)出臺中，因此此類業(yè)務對于銀行來說屬于新興業(yè)務。通過對物業(yè)質(zhì)量保修金制度的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)此項業(yè)務特點明顯，將為金融機構(gòu)帶來較多的金融服務契機：

一是該項業(yè)務資金量巨大，帶來大量的賬戶資金結(jié)算服務，有利于增加金融機構(gòu)的資金實力?！掇k法》要求，開發(fā)企業(yè)在向業(yè)主辦理商品房屋交付前，應當一次性足額向物業(yè)主管部門指定的賬戶按幢交存保修金?！掇k法》同時要求，開發(fā)企業(yè)新建用于銷售的物業(yè)，均應按照建筑安裝工程總造價的3—5%交存保修金。從2011年全省房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，商品房竣工面積6227萬平方米，按照每平方米1500元的建安造價粗略估計，今后帶來的資金總量就達20多億元。因此物業(yè)質(zhì)量保修金資金主管部門在銀行開立的專戶進行資金存儲，將為銀行帶來大量的柜面資金結(jié)算服務。

二是隨著業(yè)務合作加深將使其他銀行類業(yè)務聯(lián)動機會增加。對于物業(yè)質(zhì)量保修金資金主管部門的人員、開發(fā)企業(yè)會計人員及其高管，銀行可以通過推介包括個人或著企業(yè)的網(wǎng)上銀行、個人的高端客戶貸記卡等的個人業(yè)務類產(chǎn)品，豐富金融服務的產(chǎn)品線。通過以上服務，銀行在為客戶提供更多金融服務的同時，也提升了自身的總體收益。

三、當前物業(yè)質(zhì)量保修金金融服務的重點

要做好物業(yè)質(zhì)量保修金的金融服務工作，金融機構(gòu)在做好傳統(tǒng)結(jié)算服務的同時，必須認真分析資金主管部門的實際管理需求，應重點從以下三個方面入手：

（一）加強對政策的理解

承辦物業(yè)質(zhì)量保修金業(yè)務，對銀行的服務提出了新的要求，銀行首先要做好配套政策的理解，積極與當?shù)刭Y金主管部門交流溝通，研究政策要求，結(jié)合金融業(yè)務的特點做好服務流程的制定，力求所制定的流程既要符合政策要求，同時又要便于客戶繳交、支取、退款等，并在業(yè)務實踐中不斷優(yōu)化完善；同時銀行要加強自身業(yè)務培訓，儲備、培養(yǎng)一批熟悉物業(yè)質(zhì)量保修金政策要求，熟悉房地產(chǎn)市場運作規(guī)律的從業(yè)人員隊伍，好的服務團隊加上好的服務流程是順利開展業(yè)務、不斷發(fā)展壯大業(yè)務的保障。

（二）根據(jù)資金主管部門需求，提供多種形式的金融服務

物業(yè)質(zhì)量保修金業(yè)務需要記載樓幢物業(yè)資金，根據(jù)不同的物業(yè)類型采用不同的退款期限。如房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程不低于5年；外墻外保溫工程不低于5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期等。對于銀行來說，可能采取兩種服務方式：一是整體業(yè)務由銀行承辦的方式。金融機構(gòu)要對項目信息和資金進行對應管理，并及時與資金主管部門進行對賬。這樣要求銀行開發(fā)相應的系統(tǒng)，在柜臺直接進行資金代收、代付，在賬務結(jié)算的同時，清晰統(tǒng)計核算項目信息，并正確將資金總戶賬務聯(lián)動記入，資金主管部門能隨時了解系統(tǒng)項目信息和資金到賬情況。二是項目信息由資金主管部門管理，賬務信息由銀行管理的方式。又分為兩種途徑：一種通過銀行的中間業(yè)務平臺，建立與資金主管部門的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，在柜臺直接進行資金代收、代付，在賬務結(jié)算的同時，正確將資金總戶賬務聯(lián)動記入；另一種方式是采用銀行柜臺直接進行結(jié)算。但無論采用哪種形式，資金及時到賬和資金安全是最主要的。

（三）豐富物業(yè)質(zhì)量保修金資金賬戶保值增值的手段

《辦法》要求，各市物業(yè)主管部門應在所在地商業(yè)銀行開立專戶存儲保修金。保修金存儲最長年限為5年，按人民銀行公布的同期活期存款利率計息。根據(jù)管理辦法，全省更多的物業(yè)質(zhì)量保修金管理部門也管理維修資金，由于維修資金有相應的資金增值保值要求，可以預見，今后隨著時間的推移，物業(yè)質(zhì)量保修金政策的普及度會越來越高，資金增值的要求會不斷增加，此項工作就會顯得越來越重要。銀行可以提供的方式包括：一是根據(jù)資金期限提供不同結(jié)構(gòu)的資金組合，包括單位活期存款、單位定期存款（三個月、半年、一年、兩年、三年、五年）、單位通知存款等；二是銀行柜臺國債交易服務，即通過銀行柜臺交易市場，進行國債買賣交易；三是提供丙類賬戶結(jié)算，即金融機構(gòu)作為債券結(jié)算代理人，接受委托在中央國債登記結(jié)算公司開立丙類賬戶，辦理債權(quán)投資和結(jié)算代理。金融機構(gòu)只有充分考慮資金保值增值，才能更好地服務資金主管部門和開發(fā)建筑企業(yè)，促進物業(yè)質(zhì)量保修金制度的不斷推進和深化。

（責任編輯 耿 欣；校對 XS）