剛從國外歸來的黃怒波似乎還在倒時差，不過，一提到冰島，他立刻顯得有些興奮：“冰島那個地方的馬好、環(huán)境好，從倫敦飛過去不過四個小時，華盛頓也不過五個小時，美國很多人都在周末到那里去騎馬、度假。”他對《英才》記者說道。

冰島租地，以及早些時候在美國開發(fā)農(nóng)場，都在表明中坤投資集團(tuán)（下簡稱中坤）的度假產(chǎn)業(yè)正在布局全球。

雖然冰島的項(xiàng)目短期內(nèi)不能完成開發(fā)，而美國國內(nèi)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)形勢也不好，但黃怒波并不太著急。事實(shí)上，以旅游地產(chǎn)見長的中坤，目前經(jīng)營的側(cè)重點(diǎn)依然在國內(nèi)。

當(dāng)前國內(nèi)的住宅市場正在經(jīng)歷一波回暖，央行時隔不到一月兩次宣布降息，房地產(chǎn)預(yù)期向好。然而，在房地產(chǎn)限購政策依然未放開、且中央一直強(qiáng)調(diào)抑制投機(jī)投資需求的情況下，市場銷售壓力依然存在。

在7月初的“21世紀(jì)博鰲房地產(chǎn)論壇”上，金地集團(tuán)董事長凌克表示，未來住宅市場增速放緩，房企應(yīng)該盡早考慮出路。其他房地產(chǎn)公司也意識到同樣的問題，紛紛轉(zhuǎn)投細(xì)分市場，建綜合體、寫字樓，甚至干脆跳出這個圈子，轉(zhuǎn)投其他行業(yè)（見《英才》雜志2012年7月刊《房企換活法》一文）。

在地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分市場中，旅游地產(chǎn)算是一塊味道不錯的蛋糕。近期，國內(nèi)與旅游地產(chǎn)相關(guān)的大小論壇讓人目不暇接，甚至有人直接將中國地圖掛在墻上，琢磨著一切可能開發(fā)的區(qū)域，急切之心溢于言表。

“現(xiàn)在是個企業(yè)就要做旅游地產(chǎn)，把旅游地產(chǎn)做成傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，就是把這個細(xì)分行業(yè)毀了。”黃怒波對當(dāng)前的旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀表現(xiàn)出一絲無奈。

中國綜合開發(fā)研究院（CDI）旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受《英才》記者采訪時表示：“現(xiàn)在一般的地產(chǎn)商對旅游非常陌生，在開發(fā)時僅僅是依賴傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

由此看來，旅游地產(chǎn)這塊燙嘴的“熱豆腐”，房地產(chǎn)公司如果當(dāng)作“豆腐腦”來吃，恐怕并不是最佳選擇。

下金蛋的雞

“我每一個項(xiàng)目的投資都是以‘十年’來算的?！秉S怒波說。

當(dāng)前中坤主要的旅游項(xiàng)目分布在黃山、南疆、桐城以及北京周邊幾個板塊。其中最早開發(fā)的宏村項(xiàng)目隸屬于黃山板塊，于2000年被列入世界文化遺產(chǎn)名錄。從1997年開始投資宏村至今，中坤對黃山板塊的投資15年一直沒有停止。另外，中坤在喀什、門頭溝的項(xiàng)目也已經(jīng)做了8年。

最近被媒體熱炒的普洱，在黃怒波的眼里也并不簡單。在普洱項(xiàng)目的整體規(guī)劃上，黃怒波預(yù)計將花費(fèi)2年的時間。

“這樣國外的設(shè)計師還向我抗議呢，說兩年絕對完成不了。國外團(tuán)隊(duì)規(guī)劃的內(nèi)容一般很細(xì)?！眱H這一項(xiàng)規(guī)劃大概就花掉了中坤兩三千萬，“做旅游地產(chǎn)，沒有‘熬’的精神不行，沒有文化傳承也做不了，否則旅游地產(chǎn)就做成普通的房地產(chǎn)了。”在黃怒波看來，“旅游地產(chǎn)從長期發(fā)展回報上，應(yīng)該是下金蛋的雞，但是想養(yǎng)大挺不容易的。”

業(yè)內(nèi)普遍意義上的旅游地產(chǎn)是指旅游的主營業(yè)務(wù)與地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)整合在一起產(chǎn)生的一種業(yè)態(tài)，在中國的發(fā)展尚處于起步階段。而近些年來隨著國內(nèi)個人消費(fèi)水平的不斷提高，旅游度假的市場規(guī)模也隨之不斷增長，旅游地產(chǎn)這一業(yè)態(tài)在近幾年內(nèi)便換擋提速。

宋丁則認(rèn)為，旅游地產(chǎn)的發(fā)展存在三個階段：第一階段以旅游框架為主，地產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)為一些觀光、度假酒店；第二階段則是大規(guī)模的人居地產(chǎn)與旅游景區(qū)結(jié)合，比如在景區(qū)周圍大量開發(fā)住宅。而第三階段是旅游景區(qū)與人居的充分融合，“比如旅游小鎮(zhèn)戛納，是一個完整的旅游觀地，其中很多觀光點(diǎn)其就是人居的?！?/p>

盈利模式

在業(yè)內(nèi)人士看來，眼下中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展還處于第二階段。

無論是開發(fā)較早的西雙版納，還是近年來大興土木的海南，總有高聳的建筑決絕于自然之外，在外觀上與城里的水泥森林并無二致，這種單調(diào)的重復(fù)將旅游資源的稀缺性消耗殆盡。某業(yè)內(nèi)人士對《英才》記者表示，在廣東惠州旅游地產(chǎn)開發(fā)模式生硬，只是“在每個沙灘上都蓋一座五星級酒店，然后再周圍建一些住宅之類的”。

除了對自然景區(qū)的開發(fā)外，以華僑城（000069.SZ）為代表的旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則通過人工景區(qū)開發(fā)配套住宅銷售作為主要盈利模式，由于其“平地造景”的特點(diǎn)，在旅游資源方面投資比例同比要高很多。

宋丁向《英才》記者解釋其模式時說道：“華僑城的開發(fā)時以旅游為導(dǎo)向，最終也要靠旅游來賺錢，以東部華僑城為例，它的收益2/3靠房地產(chǎn)，1/3靠旅游，但在投資比例上，要用2/3的投資來做旅游，1/3的投資來做房地產(chǎn)。這個比例已經(jīng)是最高的了?！?/p>

可見，當(dāng)前旅游地產(chǎn)主要的盈利模式仍然來自于景區(qū)住宅銷售，現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)普遍做法是90%的資金投入到地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，而只有10%用于旅游資源的維護(hù)。

“實(shí)際上，持有景區(qū)想形成盈利模式挺難，單純的景區(qū)長不大，景區(qū)門票不可能無限上漲。但光做地產(chǎn)也有問題。要把旅游和地產(chǎn)的關(guān)系掌握好，并不容易。”黃怒波總結(jié)道，“景區(qū)門票、文化演出、賓館收入，一定是復(fù)合型的，另外還有別墅銷售，這樣才能夠萬無一失，但要有耐心?！?/p>

政策掣肘

旅游資源的核心價值在于其稀缺性和不可復(fù)制性。或許正是這樣，大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾表示，旅游地產(chǎn)是一個“沒有天花板”的產(chǎn)業(yè)。而在黃怒波看來，盡管旅游資源本身不可復(fù)制，但是多年的管理經(jīng)驗(yàn)以及中坤的品牌影響力卻可以復(fù)制。

“普洱4萬平方公里，有很多令人吃驚的古村落，與宏村有著不一樣的美。在別人手中只有40多個景點(diǎn)，而到了中坤這里能整合出100多個。”黃怒波稱。

除了自身開發(fā)項(xiàng)目，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)也能夠使中坤在參與其他項(xiàng)目的管理中減少資金壓力，穩(wěn)定現(xiàn)金流，這增加了中坤在選擇項(xiàng)目時的籌碼，進(jìn)而能夠保證其品牌的整體水平。

然而，中坤在旅游地產(chǎn)的擴(kuò)張中也面臨不少問題。據(jù)了解，在普洱項(xiàng)目中，茶園高爾夫球場占據(jù)了十分重要的地位。但在2012年國土資源部和發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)的《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》中，明確將“別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”及“高爾夫球場項(xiàng)目”列入其中，而在下發(fā)的通知中也指出“凡列入《禁止目錄》的建設(shè)項(xiàng)目或者采用所列工藝技術(shù)、裝備、規(guī)模的建設(shè)項(xiàng)目，國土資源管理部門和投資管理部門不得辦理相關(guān)手續(xù)”。

盡管業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“這并不代表完全不能興建，只是各省有一定量指標(biāo)”，但中坤在此項(xiàng)目中面臨的問題可窺一斑。

據(jù)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，當(dāng)前旅游地產(chǎn)規(guī)模已達(dá)萬億，可以與商業(yè)地產(chǎn)相提并論。但如果一個項(xiàng)目涉及幾千上萬畝的大面積土地，必然會涉及到土地資源的侵犯問題。“禁又禁不了，不禁又不行。政策的尷尬怎么能夠應(yīng)對這種現(xiàn)實(shí)的需要，這是中國旅游地產(chǎn)發(fā)展中的大問題?！彼味≌f。

由此可見，不僅僅是從項(xiàng)目開發(fā)與盈利模式上，單單從配套政策角度判斷，旅游地產(chǎn)也真“急不得”。