【摘 要】土地價格是城市土地市場信息的核心指標，是反映城市土地資源配置狀況的重要信號，也是體現(xiàn)整個宏觀市場經(jīng)濟環(huán)境的重要指標。在城市規(guī)模日益擴大的今天，土地資源顯得越來越緊俏，土地價格也越來越高，研究土地價格的現(xiàn)狀及影響因素對城市未來的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。本文基于西寧市土地價格現(xiàn)狀，得出影響西寧市城市地價的主要影響因素，對進一步有效防止西寧市城市地價過快增長做了有益探討。
　　【關(guān)鍵詞】西寧市 城市地價 地價現(xiàn)狀 地價影響因素
　　
　　地價是獲取土地權(quán)利的價格，其本質(zhì)是地租的資本化。馬克思的地租理論認為，不論何種形式的地租都是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的收入，是土地所有權(quán)的經(jīng)濟實現(xiàn)形式。作為自然產(chǎn)物的土地，不是勞動產(chǎn)品，沒有價值，但具有特殊的使用價值，只能通過使用土地而產(chǎn)生的收益，即地租來產(chǎn)生價格。近年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的城市土地價格飛漲引起了各界人士的關(guān)注與探討，城市土地價格已成為重要的研究課題。西寧市是青海省的省會，也是省境內(nèi)唯一的大城市，是目前全省經(jīng)濟、文化、人口集聚的中心。國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略以來，西寧市得到長足發(fā)展，就其規(guī)模變化前所未有，隨著城市空間的擴大其土地價值變化的基本態(tài)勢及影響因素如何，成為本文研究的核心議題。
　　一 西寧市地價變動狀況
　　1．地價水平變動
　　地價水平是以一定范圍內(nèi)的平均地價反映某一時點地價水平高低狀況的指標。地價水平按照土地用途分為商業(yè)地價水平、居住地價水平，工業(yè)地價水平。為了綜合反映城市地價水平，在不同用途的基礎(chǔ)上設(shè)置城市綜合地價水平。2010年西寧市總體綜合地價水平值為681元∕平方米；其中，商業(yè)地價最高為969元∕平方米；其次，為居住地價682元∕平方米；工業(yè)用地最低為419元∕平方米。而全國的總體綜合地價水平值、商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地分別為2882元∕平方米、5185元∕平方米、4245元∕平方米和629元∕平方米。相比之下，西寧市的地價水平要比全國的地價水平低很多。同時，由圖1可以看出，自2000年以來，西寧市的地價處于持續(xù)增長階段，但變化的波動幅度較平緩。由此可以肯定在西寧市未來的發(fā)展中，隨著城市規(guī)模變大，中心城市功能增強，其地價有一個較大的增長空間。
　　圖1 2000～2010年西寧市地價變動曲線圖
　　數(shù)據(jù)來源：中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)
　　2．地價增長率變動
　　地價增長率主要反映地價水平的變化程度，通過本年度地價和上年度地價水平的比較計算得到。計算方法為：
　　地價增長率（%）=（當期平均地價－前一期評價地價）／前一期平均地價×100%
　　2010年青海省西寧市地價水平漲幅較為明顯。綜合地價增長率為4.44%，比2009年的5.33%下降了0.89個百分點，商業(yè)和工業(yè)地價增長率有所上升，分別為3.46%和2.95%，比2009年的增長率2.3%和2%分別高出了1.34和0.95個百分點，但是居住用地地價增長率有所下降，只有4.76%，比2009年的5.85下降了1.09個百分點。同時，由表1看到，2000年以來，西寧市地價處于持續(xù)增長階段，2002、2003年增長最快，其中居住用地增幅最明顯。
　　表1 2000～2010年西寧市地價增長率（%）
　　20002001200220032004200520062007200820092010
　　綜合0616.9811.220525.22.485.334.44
　　商業(yè)0716.822003256.42.33.64
　　居住0617.927.140848.78.855.854.76
　　工業(yè)0616.045.6501112.8322.95
　　數(shù)據(jù)來源：中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)
　　3．地價指數(shù)變動
　　地價指數(shù)是反映土地價格隨時間的變化的趨勢與幅度的相對數(shù)，是反映一個城市各類土地價格變化及其總體綜合平均變化趨勢的相對數(shù)。該指數(shù)是運用統(tǒng)計方法將特定地區(qū)在一定時期內(nèi)的地價換算成百分比所得。其計算公式為：
　　地價指數(shù)＝報告期地價÷基準地價×100%
　　地價指數(shù)是反映地價波動情況和評定合理地價的重要指標。地價指數(shù)小，則地價波動幅度小，社會經(jīng)濟穩(wěn)定；地價指數(shù)大，則地價波動幅度大，經(jīng)濟發(fā)展可能過熱。從圖2判斷，2000～2010年西寧市的地價指數(shù)不斷上升，其中，居住用地上升最快，到2010年居住用地的地價指數(shù)已達到198，綜合用地和商業(yè)用地地價指數(shù)漲幅次之，分別為173和183，相比之下工業(yè)用地地價指數(shù)上升較少，2010年僅為144。
　　圖2 2000～2010年西寧市地價指數(shù)變化
　　數(shù)據(jù)來源：中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)
　　二 西寧市城市地價的影響因素分析
　　通過對西寧市城市地價現(xiàn)狀分析，地價水平、地價增長率、地價指數(shù)均處于不斷變化的狀態(tài)，其按土地用途差異性變化明顯，尤其是商業(yè)用地、居住用地變化較為突出。
　　1．城市化因素
　　西寧市市域城市化水平2005年達到55%，2010年已經(jīng)達到60%。在《西寧市城市總體規(guī)劃》（2001～2020年）中預(yù)計2020年達到65%～70%。在這樣快速的城市化背景下，西寧市的人口及城市規(guī)模會不斷擴大，需要更多的土地來維持西寧的城市化進程，從而影響城市土地的供求關(guān)系，由此達到影響城市地價的結(jié)果。同時，西寧市地處湟水谷地，受南北山地形限制，能利用的土地十分有限，城市土地利用狀況非常緊張，這些因素會導(dǎo)致在未來西寧市的城市發(fā)展過程中城市土地價格會越來越高。
　　2．基礎(chǔ)設(shè)施條件因素
　　作為國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施的重要城市，西寧市是一個集生活、商業(yè)、旅游為一體的現(xiàn)代化城市。交通建設(shè)及通訊建設(shè)方面，青藏、寧張、寧果等10多條干線公路以西寧為中心向八方延伸。蘭青、青藏鐵路經(jīng)西寧與祖國內(nèi)陸和邊疆連為一體；西寧機場的擴建改造、蘭西拉光纜及西氣東輸工程建設(shè)，均不同程度地增加城市用地負荷。在《西寧市城市總體規(guī)劃》（2001～2020）的規(guī)劃中西寧市城區(qū)道路系統(tǒng)包括4條東西干路、11條南北干路、1條環(huán)路，路網(wǎng)骨架為“四橫十一縱一環(huán)”。在通訊方面，以西寧為中心，已形成四通八達的通訊網(wǎng)絡(luò)。近年來，西寧市加大了環(huán)境保護和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，進一步完善了城市功能，水電暖設(shè)施齊全，被評為“省級環(huán)境保護模范城市”。在公園綠地方面，西寧市已建成了許多大型的公園及休閑娛樂場所。在建設(shè)完善城市基礎(chǔ)設(shè)施的同時，政府需要投入大量的資金。這些投資，有的含于土地之中，對地價產(chǎn)生直接影響，有的則通過影響宗地周圍的環(huán)境間接影響宗地地價；還會刺激投資者在西寧的投資，尤其是在房地產(chǎn)方面，更是注入了大量的資金。由圖3可知，從2000年開始，西寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)額在不斷的增加，不僅帶動了西寧城市化的發(fā)展，同時也帶動了西寧市城市土地價格的上漲。
　　圖3 2000～2010年西寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資額
　　數(shù)據(jù)來源：《2010西寧統(tǒng)計年鑒》
　　3．人口因素
　　人的數(shù)量和素質(zhì)直接決定土地的需求，具體表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和素質(zhì)三個方面。人口數(shù)量與土地價格成正相關(guān)關(guān)系，人口密度是人口數(shù)量的相對指標，人口密度高的地區(qū)，一般表示土地的供給相對缺乏，供不應(yīng)求，地價水平較高；同時，人口密度高有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而提高土地價格。社會文明、人口平均文化程度、居民的修養(yǎng)也能間接地影響土地價格。居民素質(zhì)較高的地區(qū)，居住環(huán)境也力求寬敞舒適，地價水平一般趨高；居民素質(zhì)較低的地區(qū)，組成復(fù)雜，地價相對較低，尤其居住用地的地價會更低。西寧市在西部大開發(fā)的有利政策下得到快速發(fā)展，城市化進程加快，城市規(guī)模也不斷擴大，人口不斷增加。由圖4可知，2000年以來，西寧市總?cè)丝谠诓粩嘣鲩L，城市人口數(shù)量急劇增加，從而使得城市人口密度也變大，促使西寧市城市商業(yè)、服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市土地價格水平與城市人口規(guī)模為顯著的正相關(guān)關(guān)系，城市人口的增加直接推動了土地價格水平的上漲。如同單中心城市土地價格模型所揭示的那樣，長期中城市人口的增長決定了城市的土地價格水平。
　　4．經(jīng)濟狀況因素
　　西寧市經(jīng)過五十多年的建設(shè)，特別是改革開放以來，經(jīng)濟發(fā)展步入了嶄新階段。目前，西寧市的國內(nèi)生產(chǎn)總值和國民收入各占全省的1/3，財政收入、社會商品零售總額各占50%以上。全省90%的調(diào)入商品和80%的調(diào)出商品經(jīng)西寧中轉(zhuǎn)，對全省其他州、地、市、縣有較強的吸引力和輻射力。現(xiàn)階段西寧市是國務(wù)院確定的內(nèi)陸開放城市，先后與國內(nèi)外許多城市和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)協(xié)作和文化交流關(guān)系。每年在此舉辦的“青洽會”“環(huán)青海湖國際公路自行車賽”等節(jié)慶活動，進一步擴大了西寧市“中國夏都”的知名度和影響力，由此帶來更多更大的投資機遇，使得工業(yè)、房地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)得到更快的發(fā)展，這就需要城市為這些產(chǎn)業(yè)提供更多的土地。而西寧市地處湟水谷地，受地形限制，能利用的土地十分有限，這一客觀的自然約束條件也無形中促進了土地價格的上漲。與此同時，隨著西寧市經(jīng)濟發(fā)展，人們的收入和儲蓄都會增加，由此形成了城市人口對土地需求的購買力，城市居民通過購買商品住房而對城市土地形成的間接需求，而土地的供給有限，這也間接地提高城市地價水平。
　　5．政策法規(guī)因素
　　在2008年以前，國家在房地產(chǎn)方面的政策均較為有利，隨之出臺大量的優(yōu)惠政策促進房地產(chǎn)業(yè)的興盛。但從2008年以后，許多城市開始出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，特別是沿海的一些大城市，房地產(chǎn)泡沫化極為嚴重。國家開始頒布一系列的政策抑制房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。2008年8月，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，2010年1月，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》，3月發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》。這些政策的提出，在很大程度上限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也影響了城市地價的變化。西寧市是一個內(nèi)陸型城市，雖然西部大開發(fā)以來經(jīng)濟得到快速發(fā)展，但是與東部發(fā)達地區(qū)的城市發(fā)展相比有著明顯的差距。西寧市作為新興的城市，正處于城市化急速發(fā)展的階段，加之西寧市特殊的區(qū)域自然環(huán)境條件，是目前全省最適宜居住的地區(qū)，由此促進房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展時期。
　　圖4 2000～2010年西寧市城市人口變動情況
　　數(shù)據(jù)來源：《2010西寧統(tǒng)計年鑒》）
　　三 有效防止西寧市城市地價上漲的措施
　　1．制定好西寧市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略目標
　　在西寧市周邊建設(shè)衛(wèi)星城市，分散西寧市人口，將部分產(chǎn)業(yè)由西寧市轉(zhuǎn)移到衛(wèi)星城市，緩解西寧市城市化和人口增長給城市土地帶來的壓力，從根本上解決西寧市土地價格上漲過快的問題。
　　2．改革土地出讓收入的管理體制
　　在積極推進將土地轉(zhuǎn)讓收入列入財政預(yù)算管理的同時，要加大財政體制改革力度，進一步規(guī)范中央與地方在財政與事權(quán)分配方面的關(guān)系，解決目前比較突出的中央出政策、地方出資金的問題，從根本上解決地方政府不再過度依賴“土地財政”解決問題。進一步規(guī)范銀行的信貸行為，加強地方政府融資平臺管理，有效消解地方政府運用“土地財政”的外在支持力，緩解土地價格上漲問題9b68cd9f9c268e3a7720e51af0c8018626d60c7ffe22f591446fe978de9dbd3e。
　　3．加強土地市場的宏觀調(diào)控力度
　　一是在土地市場管理中，管理部門應(yīng)提前及時介入開發(fā)項目，健全前期審批制度。二是有關(guān)單位需深入研究如何準確、及時獲取土地的供求、結(jié)構(gòu)、價格等各類信息，根據(jù)市場供求情況，做出市場供需預(yù)測，防止供需失衡，建立和完善土地預(yù)警預(yù)報和信息披露制度。三是各級有關(guān)部門要加強對土地市場的監(jiān)管力度，進一步整頓和規(guī)范土地市場秩序，重拳出擊少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的不法行為，堅決打擊投機炒作、擾亂市場秩序的行為，抑制土地價格的過快增長。
　　4．從嚴格控制土地為有限制放開，改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)
　　土地緊張一直是房地產(chǎn)商借口漲價的理由。造成居民盲目搶購的一個理由也是消費者感覺土地供應(yīng)趨緊，地價在不斷上漲。因此，加強用地結(jié)構(gòu)管理，消除土地供求矛盾，加大對土地違法違規(guī)行為的查處力度，加快處置閑置房地產(chǎn)用地，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。同時，地方政府要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，嚴格落實保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地等方面政策的執(zhí)行，更好地完善土地利用結(jié)構(gòu)，最終實現(xiàn)土地價格趨于平穩(wěn)的局面。
　　參考文獻
　?。?］潘永強.影響土地價格的因素分析［J］.當代經(jīng)濟研究，1998（1）
　?。?］盧新海、黃善林.土地估價［M］.上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2010
　?。?］陳柏東.論地價［J］.經(jīng)濟評論，2001（4）
　?。?］呂康娟、張莉、關(guān)柯.論土地價格［J］.建筑管理現(xiàn)代化，2002（2）
　?。?］殷琳.我國城市土地價格特性初探［J］.中國物價，2006（1）
　　［6］唐焱.我國城市土地價格的特點及其研究趨勢探析［J］.南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2005（3）
　?。?］邱華炳.土地評價［M］.北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2003
　　［8］陳程飛、江崢、梁國團等.城市土地價格的影響因素［J］.山東建材，2006（4）
　?。?］殷琳.淺議我國城市土地價格的評估［J］.中國物價，2009（9）
　?。?0］鄒平座.當前土地價格變動的主要特征與成因分析［J］.中國金融，2005（2）
　　［11］段紅梅.城市基準地價及其地價動態(tài)監(jiān)測分析［J］.資源與產(chǎn)業(yè)，2007（