【摘要】本文探討了房?jī)r(jià)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的作用，分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，并從供給和需求兩個(gè)方面論述了影響房?jī)r(jià)的各個(gè)因素，最后給出了解決住房問(wèn)題的一些建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 供求分析

中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)，人民的收入增加，財(cái)富等于收入以利率折現(xiàn)，它也會(huì)跟著收入增長(zhǎng)而增加。人民的財(cái)富增加總要找一些投資項(xiàng)目放進(jìn)去。一般而言，土地或樓房是可靠的財(cái)富積累的選擇。人們把財(cái)富放進(jìn)房地產(chǎn)是合理的選擇。房?jī)r(jià)上升主要體現(xiàn)著地價(jià)的上升。原則上，房?jī)r(jià)的上升等于經(jīng)濟(jì)租金上升的折現(xiàn)，而經(jīng)濟(jì)租金上升反映著生產(chǎn)力的提高。因此，房?jī)r(jià)上升可以反映一國(guó)生產(chǎn)力的增長(zhǎng)。

中國(guó)正處于城市化的進(jìn)程中，農(nóng)業(yè)人口會(huì)大量轉(zhuǎn)變成城鎮(zhèn)人口，中國(guó)的人口應(yīng)該如何分布，這是一個(gè)難題。合理的房?jī)r(jià)有利于引導(dǎo)人口適當(dāng)?shù)姆植?。北上廣等大城市有著優(yōu)良的醫(yī)療、教育、就業(yè)等條件，如果這些城市的房?jī)r(jià)過(guò)低，其人口勢(shì)必會(huì)過(guò)多。土地、資本、勞動(dòng)共同產(chǎn)生財(cái)富，在一定的生產(chǎn)函數(shù)約束下，土地、資本、勞動(dòng)有著一定的數(shù)量關(guān)系，根據(jù)邊際產(chǎn)量遞減規(guī)律，在技術(shù)和其他要素投入量不變的情況下，勞動(dòng)數(shù)量不斷增加并且超過(guò)某一特定值時(shí)，增加勞動(dòng)投入所帶來(lái)的邊界產(chǎn)量會(huì)遞減。而邊際產(chǎn)量又會(huì)影響到人們勞動(dòng)的工資收入，邊際產(chǎn)量遞減會(huì)造成人們工資收入增長(zhǎng)乏力，進(jìn)而不利于居民消費(fèi)增長(zhǎng)?？梢哉f(shuō)房?jī)r(jià)問(wèn)題影響深遠(yuǎn)，一方面房?jī)r(jià)上升可以體現(xiàn)生產(chǎn)力提高，另一方面合理的房?jī)r(jià)有利于引導(dǎo)一國(guó)人口分布；與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)緊密相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有利于其他行業(yè)的發(fā)展。

然而中國(guó)房?jī)r(jià)的不斷上漲似乎讓人怨聲載道，不堪重負(fù)。直覺(jué)來(lái)看，人們的抱怨是說(shuō)房?jī)r(jià)過(guò)高了。有學(xué)者根據(jù)現(xiàn)有的房?jī)r(jià)與房屋租金進(jìn)行比較，得出房?jī)r(jià)偏高的結(jié)論，但是判斷房?jī)r(jià)是否過(guò)高的難處在于房?jī)r(jià)不是現(xiàn)有租金的折現(xiàn)，而是預(yù)期租金的折現(xiàn)，一旦牽涉到預(yù)期就是一件麻煩的事情，很難判斷人們是如何做出預(yù)期的。如果人們認(rèn)為房?jī)r(jià)未來(lái)要漲，進(jìn)而做出投資的決策，那么現(xiàn)在的房?jī)r(jià)必然會(huì)體現(xiàn)人們的這一預(yù)期，此時(shí)房屋的租金可能還沒(méi)有做出調(diào)整，因此就很難說(shuō)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了泡沫。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，供求決定價(jià)格。影響房?jī)r(jià)的因素?zé)o非也就是供求關(guān)系。影響房屋供給的因素中最重要的是土地的供給。在中國(guó)有兩個(gè)因素對(duì)土地的供給有決定性影響。

其一是土地的國(guó)家壟斷。土地的供給曲線應(yīng)該是垂直的，完全無(wú)彈性的，土地的價(jià)格完全是由需求決定的。但是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，有多少土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是由政府決定的，也就是說(shuō)土地的供給變得有彈性了。國(guó)家壟斷土地的供給會(huì)帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，那就是很難知道供給多少土地是合適的。而壟斷的結(jié)果一般會(huì)導(dǎo)致土地供給低于最優(yōu)水平從而導(dǎo)致地價(jià)偏高。與此同時(shí)限制土地的用途，造成了原本稀缺的土地更為緊缺。本來(lái)農(nóng)業(yè)用地的收益就不如工業(yè)用地，按照市場(chǎng)規(guī)律，農(nóng)業(yè)用地會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變成工業(yè)用地直至兩者收益相等。但是，政府限制之后，等于人為的限制了農(nóng)業(yè)用地的收益，不但損害農(nóng)民的利益，而且也為政府低價(jià)拿地提供了便利，因?yàn)榘凑辙r(nóng)業(yè)用地的價(jià)值算就值這么點(diǎn)，而轉(zhuǎn)手做住宅用地、工業(yè)用地價(jià)錢(qián)就不一樣了。

其二是地方政府的“土地財(cái)政”。在地方政府高度依賴賣(mài)地收入的情況下，很難想象政府有動(dòng)力擴(kuò)大土地供給。一方面，在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)政策下，地方政府是最大的受益者之一，這種巨大的利益誘惑，必然大大刺激地方政府的賣(mài)地沖動(dòng)；另一方面，“土地財(cái)政”對(duì)抬高房?jī)r(jià)有推波助瀾的作用，地價(jià)的不斷攀升和房地產(chǎn)稅費(fèi)過(guò)高都在一定程度上助推了房?jī)r(jià)的飆升，而房地產(chǎn)稅費(fèi)最終會(huì)轉(zhuǎn)化為商品房成本，由購(gòu)房者買(mǎi)單。

從需求的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)有重大影響的因素有：

第一，金融市場(chǎng)發(fā)展不夠完善，銀行存款利率過(guò)低。居民擁有的財(cái)富增加了，財(cái)富增加總要有個(gè)投資項(xiàng)目放進(jìn)去。由于銀行存款利率過(guò)低，存款對(duì)于居民沒(méi)有很大的吸引力，而股市的發(fā)展又很不好，找來(lái)找去也只有房地產(chǎn)不僅投資收益好而且安全。社會(huì)的財(cái)富自然會(huì)涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

第二，隨著金融的發(fā)展，住房按揭貸款的推出，極大的刺激了住房需求。要知道這些人本來(lái)是沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)房的，可是銀行會(huì)向你提供這些錢(qián)，這就相當(dāng)于把未來(lái)的需求提前到今天。如果整個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制得當(dāng)，這也沒(méi)什么不好，但是，提前的需求畢竟不是真實(shí)的現(xiàn)在需求，如果樓市不斷上升，自然皆大歡喜，一旦泡沫破裂，后果堪憂。美國(guó)的次貸危機(jī)就是一個(gè)顯著的例子。

第三，投資環(huán)境惡化，制造業(yè)資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。在人們普遍覺(jué)得房?jī)r(jià)太高難以承受之際，而對(duì)房地產(chǎn)的需求不減，很重要的原因是因?yàn)橹圃鞓I(yè)的資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。很多央企、國(guó)企涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域就是一個(gè)例證。由于投資辦廠的利潤(rùn)下降，而投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)豐厚，造成對(duì)房地產(chǎn)投資需求旺盛。

最后討論下樓價(jià)上升，窮人應(yīng)該怎么辦？房?jī)r(jià)上升代表著財(cái)富增長(zhǎng)，人為的壓低房?jī)r(jià)，會(huì)造成人們的財(cái)富無(wú)故損失掉，這不是一個(gè)好的解決辦法。況且房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟有沒(méi)有泡沫，這實(shí)在是一個(gè)難題。歷史的經(jīng)驗(yàn)是樓房的出租市場(chǎng)會(huì)解決這個(gè)問(wèn)題。政府幫助窮人，推出了廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房，政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，但是必須下大力氣解決廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房中存在的腐敗問(wèn)題，因?yàn)榱馕?、?jīng)濟(jì)適用房和市場(chǎng)價(jià)的差距會(huì)導(dǎo)致黑市、腐敗出現(xiàn)。另一方面，廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房可能會(huì)擾亂國(guó)家應(yīng)有的人口分布，這也是值得關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。

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