【摘要】本文從目前我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了開征房地產(chǎn)稅的動因及面臨的一些瓶頸問題，最后提出完善房產(chǎn)稅制度的相關建議。

【關鍵詞】房產(chǎn)稅 瓶頸 稅收制度

一　我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

在我國現(xiàn)行稅制中，不乏存在著對房地產(chǎn)的課稅，而且相關稅種不少。直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種有七種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（2000年起停征）和契稅；與房地產(chǎn)聯(lián)系密切的稅種有六種，包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅等。

除此以外，還存在對房地產(chǎn)的諸多收費項目以及帶有地租性質的土地出讓金。從房地產(chǎn)整個經(jīng)營活動的開發(fā)、保有和交易三個環(huán)節(jié)看，當前我國房地產(chǎn)稅費的大頭在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，總體稅費負擔較重，而且存在費大于稅的特點。而在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)持有者的稅負較輕，特別是對個人持有者幾乎不征稅，這在很大程度上導致了大量投資者鐘情于房地產(chǎn)投資，因稅費負擔較輕而保有大量的房地產(chǎn)，待價而沽，這也是造成當前房價過高的一個重要原因。

房產(chǎn)稅并非新稅種，我國在1986年就開始實施。根據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。以房產(chǎn)價值100萬元，在按優(yōu)惠上限比例，也即扣除30%后的部分作為稅基，乘以1.2%的稅率就是0.84萬元。而且，最重要的是，對于廣大民眾的個人自用房屋，是不用繳納房產(chǎn)稅的，而只對個人用于出租的房屋征稅。

二　房產(chǎn)稅開征的動因

第一，我國房地產(chǎn)稅制存在缺陷。從學理上講，一個完善的稅收制度應當包括商品稅類、所得稅類和財產(chǎn)稅類三大體系。就我國現(xiàn)行稅制而言，商品稅類包括了增值稅、營業(yè)稅和消費稅，這三種稅在我國稅收收入中占了50％左右的比重；所得稅類包括企業(yè)所得稅和個人所得稅，這兩種稅在我國稅收收入中大約占了25％的比重。可見，商品稅類與所得稅類的制度建設取得了明顯的效果?！∠啾戎拢敭a(chǎn)稅類的制度建設裹足不前，仍處于滯后狀態(tài)，其中一個重要的原因是作為財產(chǎn)稅類較有代表性的房產(chǎn)稅在我國稅收制度中依然是空白。房產(chǎn)稅在西方國家地方政府收入中占據(jù)了相當大的比例，往往在30%～50%左右，我國房地產(chǎn)稅制改革的方向就是開征房產(chǎn)稅這樣真正屬于地方稅的稅種。

第二，地方政府希望開發(fā)穩(wěn)定的稅源支持。房產(chǎn)稅的開征，可以強化財產(chǎn)稅類在我國稅收制度中的作用，并在一定程度上有助于構建完整的地方稅體系，從而將地方政府納入依靠規(guī)范的稅收收入的軌道上來；同時，隨著社會發(fā)展，作為社會財富主體部分的房地產(chǎn)也迅速增加，因而會使地方政府有一個充足和穩(wěn)定的稅收來源。

第三，彌補我國現(xiàn)行稅制中財產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)貧富差距中的缺位狀態(tài)，有利于建立稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的長效機制。房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)所有者或使用者為納稅人，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)為主要課稅環(huán)節(jié)，其稅額與納稅人擁有或使用的房地產(chǎn)正相關，在一定程度上可以改變社會財富分配不均狀況，降低財產(chǎn)的集中度，構建和諧社會，縮小貧富差距自然。

第四，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。開征房產(chǎn)稅對于打擊投機需求、遏制炒作樓市，促進房地產(chǎn)市場的理性健康發(fā)展具有重要意義。1998年我國貸幣化改革以來，房價連續(xù)多年上漲，2009年以來，在政策刺激、剛性需求釋放和經(jīng)濟逐步回暖等因素的影響下中國房價“只漲不跌”的神話在延續(xù)。如果開征房產(chǎn)稅，投機活動將得到有效抑制，并促使物業(yè)因持有成本上升而加速流通，促進空置率下降，解決“有房無人住，有人無房住”的內(nèi)在矛盾，有利于房價理性回歸。同時，房產(chǎn)稅一旦推出很可能取消土地出讓金、房地產(chǎn)稅和土地增值稅等稅費，房地產(chǎn)開發(fā)成本將大幅下降，降低了購房門檻，有助于解決中低收入家庭住房難的問題。

三　開征房產(chǎn)稅的瓶頸問題

自從國內(nèi)提出房產(chǎn)稅的概念已經(jīng)多年，但至今仍沒有制定出框圖和實施細則，這也反映了我國目前的社會經(jīng)濟條件仍沒有為房產(chǎn)稅的開征做好準備。盡管房產(chǎn)稅的開征是大勢所趨，但由于面臨的一些瓶頸問題而無法短期內(nèi)解決。

第一，開征房產(chǎn)稅的許多技術層面短期內(nèi)還是難點。因為除了要開征是共識外，其他的許多環(huán)節(jié)都仍然存在不少爭議，開征房產(chǎn)稅的條件如何確定？如何區(qū)分基本自住需求？如何防止征稅成本高？如何評估百姓房產(chǎn)？等等。從技術角度看，房產(chǎn)稅改革關鍵在計稅依據(jù)的調(diào)整，按照國際慣例，評稅價格應作為計稅依據(jù)。中國僅居住類房屋又分為廉租房、經(jīng)濟適用住房、享受經(jīng)濟適用住房政策的房屋、房改房、單位房、拆遷房、自建房、集資建房、兩限房、商品房、新農(nóng)村改造房、棚改房、城中村改造房、市政建設用房等等一系列的分享不同政策的房屋。當各類房屋的政策基礎、待遇差別巨大時，評估價值并征稅是一個相當大的難點。

第二，房產(chǎn)稅一旦開征，可能提高房產(chǎn)交易成本，間接推高房價。房產(chǎn)稅是一個稅種，它的征收最后要納入財政的盤子，屬于公共財政范疇。而房價則屬于市場經(jīng)濟的范疇，商品房的價格是由市場供求關系決定的，中長期看，無法改變龐大的購房需求，更無法改變市場、樓價運行的趨勢，因為決定房地產(chǎn)市場的力量不是稅收，而是經(jīng)濟、城市化、居民富裕之后的需求。2003年以來的數(shù)次房地產(chǎn)市場調(diào)控，稅收都是重要的調(diào)節(jié)工具。但這種調(diào)節(jié)主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，如對5年以內(nèi)的二手房交易征收5.5%的營業(yè)稅等。這種"重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)"的稅收工具，雖然可以在一定程度上限制投機需求，但在房地產(chǎn)市場供求失衡的情況下，交易環(huán)節(jié)的稅負十分容易轉嫁給購買者，因為房產(chǎn)稅是需要個人申報、到稅務部門繳納的，但我國居民還沒有養(yǎng)成自主納稅的習慣。為了避免可能因此導致的房產(chǎn)稅征收率過低的問題，對沒有按時繳納房產(chǎn)稅的家庭，有可能在賣房時一并征收，并收取高額滯納金，否則不能買賣。然而，一旦在交易環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收，本來是持有環(huán)節(jié)的稅負就有可能演變成交易環(huán)節(jié)的稅負，從而轉嫁到購房者身上。

第三，健全的房地產(chǎn)登記管理制度尚未建立，房地產(chǎn)評估人員不足。房產(chǎn)稅的開征面對的是全社會的房地產(chǎn)，這就要求對所有的房地產(chǎn)均能建立系統(tǒng)、延續(xù)、準確的登記信息，而我國2008年2月才剛剛頒布《房屋登記辦法》，要想對城市中的每一幢房屋進行詳細、規(guī)范化的登記，需要漫長的過程和龐大的工作量。中國只有約3萬名評估師，注冊評估師不到1萬人，要在660個城市對幾百萬億平方米的城市不動產(chǎn)進行評估大約會力不從心，再有這么多種的地權、產(chǎn)權的差別就更加捉襟見肘了。同時，中國人并沒有養(yǎng)成自我如實申報的好習慣，這更會讓這種不動產(chǎn)品質的差別性評估成本巨增。

第四，多種稅費短期內(nèi)無法整合。房產(chǎn)稅不可能承擔起房地產(chǎn)整體稅改革的重任，它僅僅是對存量房地產(chǎn)保有期間所征收的一種財產(chǎn)稅，同時或多或少地會與原有的一些房地產(chǎn)稅形成重疊，為避免重復征收，因此原有房地產(chǎn)稅種的簡化整合在所難免。從我國目前情況看，要把可能形成房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅等進行合并就會遭遇到內(nèi)外稅制統(tǒng)一和稅法頻繁變動問題，因此在現(xiàn)在稅費中哪些予以保留、哪些予以整合、哪些予以代替，都會直接關系到整體房地產(chǎn)稅收工作和地方政府的利益，這必然是一個艱難的博弈過程。

第五，土地國有的性質決定購房者取得的是使用權而不是所有權，不符合稅法征收標準。稅費只對增值的部分征收，而使用權只會折舊不會增值。真正會增值的是房屋下的土地，而土地屬于國家所有。國外對房產(chǎn)收稅的前提是業(yè)主對土地和房屋擁有永久的所有權。而我國住宅建設用地的使用權限為70年，因此業(yè)主擁有的僅僅是70年的租賃合同，對不屬于自己的東西征稅不符合稅法的定義。

第六，居民心理能力和經(jīng)濟支付能力無法承受。市場經(jīng)濟的財產(chǎn)權利平等是社會競爭與征稅的基礎，但計劃經(jīng)濟則讓財產(chǎn)權利在公私之間不平等、在級別之間不平等、在不同收入人群之間不平等、在城鄉(xiāng)之間不平等，也在不同土地性質、不同戶籍以及不同歷史遺留中存在不平等。這就為房產(chǎn)稅的開征增添了無數(shù)的麻煩，大部分居民心理承受能力和經(jīng)濟支付能力偏低，而房產(chǎn)稅的開征將不可避免的進入普通百姓的生活，增加居民的經(jīng)濟負擔。

四　完善房產(chǎn)稅制度的相關建議

第一，簡化稅種，內(nèi)外并軌，歸費入稅，增加繳納上的公平度和透明度。在開征房產(chǎn)稅的同時，還應綜合考慮房產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的稅負。如考慮停止增收契稅、土地增值稅、營業(yè)稅等交易環(huán)節(jié)稅收，或者降低這些稅種的稅率。此外，由于房產(chǎn)稅的稅基是房產(chǎn)價值，而交稅的則是家庭或個人，這就導致部分低收入家庭可能出現(xiàn)支付能力不足。從國外經(jīng)驗看，應當在出臺房產(chǎn)稅的同時，建立系統(tǒng)的減免稅制度。在簡化稅種后可以適當提高征收額度，根據(jù)國際經(jīng)驗，使其占全部稅收的10%左右是比較合理的，由此可以將房產(chǎn)稅作為主體稅種之一進行管理，充分發(fā)揮其收入調(diào)節(jié)作用。

第二，精確計算依據(jù)，建立房地產(chǎn)評估制度。按評估值征稅是美國房產(chǎn)稅稅法中很重要的一條原則，按房地產(chǎn)評估值征稅，能比較客觀地反映房增長價值和納稅人的承受能力，有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的計稅依據(jù)不合理的問題，使多占財產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占財產(chǎn)的少繳稅。同時，隨著經(jīng)濟的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的變化，房產(chǎn)價值隨著房地產(chǎn)市場的變化上下浮動，評估值也要定期調(diào)整，以體現(xiàn)公平的原則。應該在政府主導下，通過招投標方式利用社會評估資源，組建非營利性的評估機構，或者由稅務機關委托政府其他部門所屬的評估機構實施房地產(chǎn)價值的評估。有條件的大城市可以參考中國香港和新加坡的模式，在財政和稅務部門內(nèi)部建立專門的房地產(chǎn)稅評估征收機構。當然，我國的評估師還要大力培養(yǎng)，以適應房產(chǎn)稅征收的需要。

第三，實施房產(chǎn)稅改革，需要有關管理部門建立起有效的協(xié)調(diào)機制。建議房產(chǎn)、土地、規(guī)劃、民政、公安等部門盡快"聯(lián)網(wǎng)"，實現(xiàn)部門之間的數(shù)據(jù)交換、信息共享制度，整合征管資源，提高征管效率，簡化程序，降低成本。最重要的是，要建立動態(tài)的居民住房信息庫。推進房產(chǎn)稅改革，居民住房的準確信息尤為重要。但當前大多數(shù)城市缺乏完善的住房統(tǒng)計信息，如果連居民家庭的住房面積等基本情況都無法弄清，不可能有效征收房產(chǎn)稅。準備試點房產(chǎn)稅的城市應盡快組織住房普查，建立本地居民住房狀況的動態(tài)數(shù)據(jù)庫。

第四，“抓大放小”加強房產(chǎn)稅征管。房產(chǎn)稅是作為地方稅來進行征管，因此其具體的減免規(guī)定可以由各個地方稅來進行征管，國家可以“抓大放小”規(guī)定一些關于各地情況相同的稅收減免，如可以對別墅、高檔住房征房產(chǎn)稅，規(guī)定對普通住房、政府擁有的房地產(chǎn)免稅，對于非盈利性的社會福利及教育機構的房地產(chǎn)免稅等等，同時，讓房產(chǎn)稅的征管完全下放到了地方，即可以充分調(diào)動地方房產(chǎn)稅征管和積極性，也可使各個地方根據(jù)各自不同的情況采取不同的征管手段。

第五，應該采取累進稅率。在起點稅率較低的情況下，面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高。享有適當?shù)淖》渴敲總€公民的權利，一個家庭擁有一定面積、套數(shù)之內(nèi)的房產(chǎn)是合理的，應該免稅。一般來說，世界各國房產(chǎn)稅率大多不超過1%。如果是首套房、中小戶型就應該免征房產(chǎn)稅，或者以極低的稅率征收，不增加普通百姓的居住支出，而面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高。同時，調(diào)控應在交易環(huán)節(jié)征稅，而且應該是針對收益額進行征稅。

參考文獻

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