盡管很多人沒有意識(shí)到，中國(guó)已經(jīng)正式進(jìn)入老齡化社會(huì)。據(jù)2010年第6次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，北京每5個(gè)人中，就有一個(gè)是60歲以上的老年人。公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的一床難求以及社會(huì)力量辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的熱心始終不大，讓已經(jīng)沉寂多年的以房養(yǎng)老、“倒按揭”再次浮出水面。
　　
　　方興未艾的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)
　　所謂以房養(yǎng)老，即老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融或中介機(jī)構(gòu)，以定期獲取一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種方式。而最為人熟悉的模式便是“住房反向抵押貸款”以及“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”。
　　兩種模式都在北京的“十二五”規(guī)劃中被提及，規(guī)劃明確表示：“鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)等部門開展以房養(yǎng)老試點(diǎn)業(yè)務(wù)”，以實(shí)現(xiàn)多層次的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)。
　　近期，北京市在發(fā)布的《“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中，明確鼓勵(lì)金融企業(yè)及管理部門開展“以房養(yǎng)老（住房反向抵押貸款）試點(diǎn)業(yè)務(wù)”。無(wú)獨(dú)有偶，近日中信銀行更是打破金融機(jī)構(gòu)零參與的局面，開始在國(guó)內(nèi)試行以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。不過(guò)，這并不是一個(gè)新鮮的提議與倡導(dǎo)。作為此一輪熱議的前奏，2011年9月底，全國(guó)政協(xié)舉辦的“大力發(fā)展我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會(huì)上，以房養(yǎng)老就被重點(diǎn)關(guān)注。
　　據(jù)媒體報(bào)道，中信銀行近日推出針對(duì)中老年人的專屬借記卡“信福年華”，并宣布在國(guó)內(nèi)試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，就可向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老，不過(guò)目前該項(xiàng)業(yè)務(wù)總體業(yè)務(wù)量不太大。
　　據(jù)了解，老人把房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)后，中信銀行將根據(jù)所抵押房產(chǎn)的價(jià)值和合理的養(yǎng)老資金確定貸款金額，累計(jì)貸款額最高不超過(guò)所抵押住房評(píng)估值的60%，且每月支付的養(yǎng)老金不超過(guò)2萬(wàn)元。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。
　　不過(guò)該項(xiàng)業(yè)務(wù)申請(qǐng)的門檻較高，辦理該業(yè)務(wù)的申請(qǐng)者至少須有兩套以上住房，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，貸款也必須用于養(yǎng)老。
　　一方面是市場(chǎng)需求與政策倡導(dǎo)，另一方面，中信銀行養(yǎng)老按揭的適時(shí)出現(xiàn)，也開創(chuàng)了國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的先河。
　　區(qū)別于此前坊間預(yù)期的反按揭模式，中信銀行此次設(shè)計(jì)的養(yǎng)老按揭產(chǎn)品并不等同于實(shí)質(zhì)意義上的以房養(yǎng)老。
　　“在我們的產(chǎn)品中，銀行并不成為房屋的最終處理者，而是在按揭到期結(jié)束后，返還給客戶，讓其自主處置。產(chǎn)品在中途主動(dòng)退出或到期結(jié)束后，不存在續(xù)期設(shè)置。”根據(jù)該行人士介紹，該產(chǎn)品最長(zhǎng)期限不超過(guò)10年，申請(qǐng)人在按月獲得最高不超過(guò)2萬(wàn)元貸款的同時(shí)，也要向銀行按月償還利息或部分本金，貸款到期后一次性償還剩余本金。
　　按此，倘若55歲老人申請(qǐng)養(yǎng)老貸款，65歲貸款便會(huì)結(jié)束，遠(yuǎn)未達(dá)到國(guó)內(nèi)當(dāng)前超過(guò)70歲的人均壽命水平。專業(yè)人士認(rèn)為，“存續(xù)期過(guò)短，難起到實(shí)際的養(yǎng)老作用。”而考慮到退休老人收入普遍偏低，一位業(yè)內(nèi)人士也擔(dān)憂中信銀行規(guī)定的按月還息，會(huì)削弱續(xù)存期內(nèi)信貸資金對(duì)養(yǎng)老需求的支持。
　　這還不是對(duì)產(chǎn)品養(yǎng)老性質(zhì)質(zhì)疑的全部?！爸行陪y行確實(shí)走在了前面，但嚴(yán)格意義上，這并不能稱為以房養(yǎng)老?！币晃还煞葜粕虡I(yè)銀行的個(gè)貸人士認(rèn)為，一定程度上該產(chǎn)品更像是綜合性消費(fèi)抵押貸款的變種。
　　“綜合性抵押消費(fèi)貸款都有指定用途監(jiān)管，申請(qǐng)人并不能取現(xiàn)。但專項(xiàng)的養(yǎng)老按揭，銀行是直接將貸款打入到申請(qǐng)人賬戶。”中信銀行人士解釋，養(yǎng)老按揭資金的多用途是其優(yōu)勢(shì)。
　　對(duì)于該產(chǎn)品的市場(chǎng)反應(yīng)，上述中信銀行人士表示，由于推出時(shí)間短，目前申請(qǐng)的客戶并不多?！白稍兊囊膊欢?，一周能遇到10來(lái)個(gè)咨詢的。”
　　
　　制約以房養(yǎng)老的瓶頸之一：產(chǎn)權(quán)年限
　　據(jù)了解，作為個(gè)人養(yǎng)老的一種模式，“以房養(yǎng)老”興起于上世紀(jì)80年代。因養(yǎng)老問題的日益嚴(yán)峻，在我國(guó)也一再引起關(guān)注，并在各地都曾有過(guò)試行，但最后都不了了之。
　　2007年10月，石景山區(qū)試點(diǎn)首家通過(guò)房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)的新型服務(wù)模式，該模式在石景山壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心率先推行，該項(xiàng)目被稱作“養(yǎng)老房屋銀行”。其服務(wù)模式是，由該服務(wù)中心與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作，對(duì)老人的房屋進(jìn)行出租或代賣，所得的房租或房款返還給老人，以抵免在養(yǎng)老院的所需費(fèi)用，或由老人自行處理。
　　但2008年1月，有媒體報(bào)道“養(yǎng)老房屋銀行”項(xiàng)目一直無(wú)人問津，因?yàn)椤昂芏嗬先松岵坏冒逊孔咏o外人住，對(duì)中介機(jī)構(gòu)也不信任”。該項(xiàng)目在推出之后沒多久就因問者寥寥而中止。
　　某專業(yè)人士表示，“以房養(yǎng)老”多年來(lái)在各地都有實(shí)行，但始終沒能推行起來(lái)，主要是涉及到很多問題，“最大的問題就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數(shù)和不可控性”。
　　“以房養(yǎng)老可以作為養(yǎng)老的一種補(bǔ)充形式，但作為主要方式肯定不可取，會(huì)存在很大的社會(huì)問題。現(xiàn)在社會(huì)上對(duì)于房子的需求很大，房?jī)r(jià)也非常高，但到下一代時(shí)，一個(gè)孩子手上可能有幾套房。而且隨著政府加大力度建公租房，房?jī)r(jià)降下來(lái)的可能性很大?，F(xiàn)在能租3000元的房子，到時(shí)租1000元或者租不出去的情況都是有可能發(fā)生的，最終受影響的會(huì)是老人。”雖然老人是把房屋抵押給了銀行等企業(yè)，但后者沒有利潤(rùn)時(shí)，其積極性也會(huì)大受打擊。
　　現(xiàn)在很多老人仍難以接受把房子抵押而不是留給兒孫，而且房子還有一個(gè)70年產(chǎn)權(quán)問題，“當(dāng)然，現(xiàn)在房屋即使過(guò)了70年，所有人仍可繼續(xù)使用，以后國(guó)家也可能在這方面出臺(tái)相關(guān)政策?！?br/>　　中國(guó)的住宅使用權(quán)只有70年，對(duì)“以房養(yǎng)老”會(huì)形成什么樣的障礙？這是不少人的疑問。2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”那么，既然是自動(dòng)續(xù)期，70年產(chǎn)權(quán)為何還是以房養(yǎng)老的障礙呢？“自動(dòng)”的含義僅僅表明住宅所有人不必像商業(yè)用地所有人那樣，要在使用期屆滿前一年提出續(xù)期申請(qǐng)，而且政府有責(zé)任幫助住宅所有人完成續(xù)期。但是，這并不意味著這個(gè)過(guò)程是無(wú)償?shù)摹?br/>　　簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是自動(dòng)續(xù)期不等于無(wú)償續(xù)期。關(guān)于70年之后如何續(xù)期的問題，至今還沒有出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。此外，根據(jù)1995年實(shí)施的《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)的續(xù)期需要重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無(wú)償收回。
　　銀行推出金融產(chǎn)品，一定會(huì)盡量降低自身的風(fēng)險(xiǎn)。由于70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋面臨有償續(xù)期的問題，續(xù)期需要多少費(fèi)用是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)，所以大多數(shù)銀行或者保險(xiǎn)公司對(duì)于以房養(yǎng)老不會(huì)太感興趣。
　　
　　制約以房養(yǎng)老的瓶頸之二：傳統(tǒng)觀念
　　眾所周知，受傳統(tǒng)文化影響，中國(guó)人一生奮斗的最主要目標(biāo)，就是給子女多留一些財(cái)產(chǎn)，其中房屋是最核心的財(cái)產(chǎn)。絕大多數(shù)老百姓寧可自己辛苦一輩子，也要想方設(shè)法給子女留下一套住房。也正因?yàn)檫@樣，大部分人都不會(huì)選擇把住房抵押給銀行，用于自己養(yǎng)老。不要小看觀念的力量，只要這一觀念得不到轉(zhuǎn)變，“以房養(yǎng)老”有再多優(yōu)點(diǎn)，也難以推行下去。
　　雖然“以房養(yǎng)老”在國(guó)外比較流行，也取得了很好的效果，但是從我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，條件并不具備。因?yàn)?，在“以房養(yǎng)老”比較常見的國(guó)家，一般房地產(chǎn)市場(chǎng)都比較成熟，不規(guī)范行為很少，房?jī)r(jià)也相對(duì)穩(wěn)定。相反，我國(guó)正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展期，不僅房?jī)r(jià)變動(dòng)很大，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)行為尚不規(guī)范。一旦推行“以房養(yǎng)老”，住房的價(jià)值如何測(cè)算，提供的資金標(biāo)準(zhǔn)如何確定，都是很難把握的問題。如果房?jī)r(jià)大跌，就會(huì)出現(xiàn)“資不抵債”現(xiàn)象，銀行將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。而如果“以房養(yǎng)老”后房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，房屋的價(jià)值就很難體現(xiàn)，對(duì)房屋所有人不公平。從這方面看，就現(xiàn)階段而言，“以房養(yǎng)老”也不具備現(xiàn)實(shí)可操作性。
　　
　　另一個(gè)需要引起重視的問題是，中低收入階層在整個(gè)社會(huì)所占比例較大、下崗失業(yè)人員還比較多、“啃老族”還比較普遍。一旦全面推行“以房養(yǎng)老”，通過(guò)房屋抵押獲得的資金，不僅可能有相當(dāng)一部分會(huì)落入子女腰包，使“以房養(yǎng)老”無(wú)法起到提高老年人生活質(zhì)量的作用，而且由于社會(huì)保障體系不健全、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)制不完善，“以房養(yǎng)老”獲得的資金也較難滿足房屋擁有者的現(xiàn)實(shí)需要。
　　
　　“以房養(yǎng)老”的糾結(jié)
　　“房屋70年產(chǎn)權(quán)制約以房養(yǎng)老。”銀監(jiān)會(huì)的這個(gè)表態(tài)，或許會(huì)遭到一些網(wǎng)友的質(zhì)疑，認(rèn)為以銀監(jiān)會(huì)為代表的金融機(jī)構(gòu)態(tài)度消極，對(duì)從自己專業(yè)領(lǐng)域構(gòu)建更多元的養(yǎng)老格局不熱情。也有一些網(wǎng)友感慨：“用一輩子時(shí)間掙錢買了一套房子，還沒來(lái)得及讓子孫繼承，又到期了。于是，子孫又重復(fù)自己的老路，再花一輩子賺錢去買房……于是子子孫孫，生生世世，都是在為地產(chǎn)商賺錢！”
　　這個(gè)頗帶情緒的說(shuō)法，說(shuō)明民眾在“房子”和“養(yǎng)老”的問題上相當(dāng)焦慮。這也難怪，先不管“以房養(yǎng)老”的論調(diào)如何，只因直接牽涉到“房”和“養(yǎng)老”這兩大問題，吸引來(lái)多少輿論關(guān)注都不為過(guò)。
　　對(duì)于養(yǎng)老金和積蓄足以維持晚年體面生活的人來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”基本是一個(gè)偽命題，或者說(shuō)僅具理論上的補(bǔ)充意義，真正需要“以房養(yǎng)老”的其實(shí)是窮人。
　　令人矛盾的是，越是窮困的人，越難以擁有自己的產(chǎn)權(quán)房。以現(xiàn)在的高企房?jī)r(jià)，窮人根本買不起房子，他們租來(lái)的房子或者居住的政府保障房，顯然無(wú)法拿來(lái)“以房養(yǎng)老”。此外還有廣大的農(nóng)村居民，他們也是最需要“以房養(yǎng)老”來(lái)保障晚年生活的，問題是農(nóng)村房子往往沒有產(chǎn)權(quán)證，不能轉(zhuǎn)讓、抵押，甚至連出租都困難。
　　有房子的人大多不需要“以房養(yǎng)老”，沒房子或者沒產(chǎn)權(quán)房的人根本沒辦法“以房養(yǎng)老”，富家水澆不了窮家田，這是“以房養(yǎng)老”最大的局限性所在。有房老人還得觀念開明，沒想著以房傳世。這當(dāng)然也要求子女經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)裕，思想開通。
　　而滿足了這些觀念或經(jīng)濟(jì)條件之后，接著才是技術(shù)層面分析?！耙苑筐B(yǎng)老”牽一發(fā)而動(dòng)全身，涉及房產(chǎn)、金融、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及政府部門等，須輔以透明、公正的法治環(huán)境。而最具體的，當(dāng)然就是房屋估值難題，在樓市行情波動(dòng)之下，商業(yè)保險(xiǎn)公司和早年抵押房產(chǎn)的老人都可能隨著房市行情而改變意見。
　　說(shuō)到底，要解開養(yǎng)老困境，以房養(yǎng)老是一個(gè)有益補(bǔ)充，創(chuàng)意不錯(cuò)，卻操作不易。而真正市場(chǎng)化的以保險(xiǎn)為主的商業(yè)養(yǎng)老，也和這一境況相仿。對(duì)大多數(shù)遲暮之年老無(wú)所依之人來(lái)說(shuō)，最靠譜也最應(yīng)該負(fù)起養(yǎng)老責(zé)任的，除了有贍養(yǎng)能力的子女，更該是政府出面擔(dān)此重任。
　　比如完善社會(huì)保險(xiǎn)法，并輔之以不同領(lǐng)域配套的制度跟進(jìn)，構(gòu)筑更豐滿、覆蓋面更廣的社保體系。如人社保障部社會(huì)保障研究所副所長(zhǎng)所言：“解除后顧之憂，讓百姓在物質(zhì)生活改善的同時(shí)擁有更多的安全感，對(duì)未來(lái)有良好的預(yù)期。”這種理想預(yù)期，無(wú)疑是社保改革的價(jià)值旨?xì)w，也是消除養(yǎng)老焦慮，實(shí)現(xiàn)老有所依的制度支撐。
　　我們看到不少這方面的努力，比如之前民政部等四部委，要求建立和完善城鄉(xiāng)低保標(biāo)準(zhǔn)與物價(jià)上漲掛鉤的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，并隨當(dāng)?shù)鼐用裆畋匦杵穬r(jià)格變化和人民生活水平提高定期調(diào)整。其實(shí)，低保與物價(jià)聯(lián)動(dòng)，是“實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)社會(huì)救助全覆蓋”，完善福利保障體系的開始。
　　
　　以房養(yǎng)老模式的建立是一個(gè)極為龐大的系統(tǒng)工程：建立健全物權(quán)法，出臺(tái)司法解釋細(xì)則，多渠道解決中低收入者住房問題，切實(shí)提高人民收入水平，全面健全社會(huì)養(yǎng)老保障體系……唯其如此，廣大民眾才能越來(lái)越有安全感。
　　編輯/麻 雯 mawen214@163.com