拐了、拐了！
　　在人們的一般性理解中，“拐點”多用來說明某種情形持續(xù)上升一段時間后開始下降或回落，也叫“極值點”或者“駐點”。
　　自從脫韁野馬一樣的中國房地產(chǎn)價格受到政府的調(diào)控抑制以來，人們就不斷提出以下疑問：中國樓市的拐點到底什么時候到來？
　　拐了，拐了！根據(jù)近來的有關(guān)數(shù)據(jù)，中國房價下跌似已成定局，以下數(shù)據(jù)從兩個方面佐證了這個判斷。
　　
　　新建商品住宅價格同比下降
　　國家統(tǒng)計局3月18日公布的2月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示：新建商品住宅價格同比下降城市達(dá)到27個，比1月份增加了12個；環(huán)比下降城市有45個，上漲城市為4個。雖然從環(huán)比來看，價格下降城市數(shù)目有所減少，跌幅也收窄至0.1%，不過價格跌幅的收窄，難以改寫房價下跌的局面。
　　摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌強調(diào)，本年度樓市調(diào)控政策放松的可能性較小，預(yù)計全年全國平均房價下降5%到10%，部分一線城市可能會下降15%至20%。但是“如果商品房新開工面積一直持續(xù)下滑”，他補充道，“那么到2014或2015年，房價可能會出現(xiàn)一個反彈?！?br/>　　據(jù)第一太平戴維斯中國董事長劉德?lián)P預(yù)測，2012年一線城市的房價會有5%左右的降幅，二三線城市房價降幅則可能會加大到10%左右。
　　北京中原地產(chǎn)市場研究部張大偉認(rèn)為，國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300。按照目前北京的情況，1∶400應(yīng)該是房價回歸合理的上限，也就是說，目前的房價應(yīng)該最少有10%～20%的下調(diào)空間。
　　
　　房地產(chǎn)投資熱潮已經(jīng)終結(jié)
　　“限價、限購”是房地產(chǎn)調(diào)控的有力措施之一，雖然在推出之初被指行政色彩濃重，但卻加速了房地產(chǎn)調(diào)控效果的盡早顯現(xiàn)。去年初，國務(wù)院要求各地方在3月底公布限價目標(biāo)。隨后，北京、上海等地率先公布了控制目標(biāo)。而今，各地方出臺限價令即滿1周年，繼房價過快上漲的野馬被拉住后，第二個拐點來到的顯著特點是，房地產(chǎn)也不再是全民投資的首選對象。
　　央行公布的統(tǒng)計說明：2011年三季度時，我國居民房地產(chǎn)投資意愿排名第一，但是從2011年第四季度跌落至第二之后，在今年第一季度繼續(xù)降低至第三，主要預(yù)示著當(dāng)前調(diào)控效果已經(jīng)觸動了投資者對于后市預(yù)期的樂觀神經(jīng)。與此同時，未來3個月內(nèi)有購房意愿的居民占14.1%，與上季基本持平，是1999年調(diào)查以來的同期最低值。在不同收入水平的居民中，高收入居民(家庭月收入5萬元以上)投資房地產(chǎn)意愿最低，僅為13.7%。特大城市(北京市、上海市)居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。
　　
　　100個人就有100個拐點
　　其實，與拐點到底什么時候到來相比，人們更多關(guān)心的是房市到底拐多深、拐多遠(yuǎn)、拐到哪里算一站？這是無論剛需一族還是投資一族都渴望知道的。
　　當(dāng)然，不同利益群體會對此有截然不同的期望值，他們對拐點的追求大相徑庭。譬如房地產(chǎn)發(fā)展商或已購房者期望不要拐或不要大拐。而始終在買不起房的深坑里掙扎的剛需一族則希望房市一拐到底不回頭，最好回到數(shù)年前的千元級水平?？梢赃@樣說，100個人的心里就會有100個拐點，你拐點非他拐點，硬要你說出一個大眾都認(rèn)可的拐點，既不現(xiàn)實也不可能。我們還不如分析一下中國房地產(chǎn)拐下去的現(xiàn)實背景和發(fā)展前景。
　　
　　商品房，還有多大的下降空間？
　　蓋房子是有成本的，大頭兒就是土地費用，一般來說，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例在40%左右，但要看土地是通過什么途徑拿到的。如是通過招、拍、掛，一番激烈的競爭的話，土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。這也是此前十幾年房價越來越高的最直接原因之一。
　　開發(fā)商只有通過先期支付了高昂的土地費用后才擁有土地的開發(fā)權(quán)。如前所述，除土地費用外的其他建設(shè)成本和土地費用相當(dāng)，也就是說，如果土地費用達(dá)到1萬元/平方米，那么全部建設(shè)成本就應(yīng)該在2萬元/平方米左右。當(dāng)然，這是發(fā)展商的盈虧平衡點，他們孜孜以求的是在此基礎(chǔ)上利潤的最大化。房價的下降空間取決于土地費用和其他建設(shè)費用的同時下降，前者需要政府適當(dāng)松口，后者需要開發(fā)商開源節(jié)流。
　　附表開列了一份房地產(chǎn)開發(fā)成本的詳單，從中不難看出，面對材料、費用和稅費，開發(fā)商可以自我調(diào)整和擠壓的空間并不大。（見附表）
　　值得慶幸的是：據(jù)有關(guān)統(tǒng)計：北京一季度成交的土地中，居住類用地共5宗，規(guī)劃建筑面積99.5萬平方米，成交樓面均價4796元/平方米（據(jù)有關(guān)統(tǒng)計：2011年全年本市共有59宗住宅類地塊成交，樓面均價為每平方米5088元，比2010年下跌了30%）；商服金融類用地3宗，規(guī)劃建筑面積38.34萬平方米，成交樓面均價5322元/平方米；工業(yè)用地32宗，規(guī)劃建筑面積158.3萬平方米，成交樓面均價633元/平方米。
　　對比歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2012年一季度是北京自土地“招拍掛”出讓以來首次出現(xiàn)地塊全部零溢價成交，也是2010年以來第一次單季度土地出讓金低于百億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年住宅用地仍將低迷，商業(yè)類土地供應(yīng)會占較大份額，而郊區(qū)化依然是明顯的趨勢。總體上看，2012年北京土地出讓金收入很可能繼續(xù)大幅下調(diào)，難以突破千億。
　　從以上分析看出：在眼下樓市低迷的前提下，居住類房屋的成交樓面均價經(jīng)管已經(jīng)低至4796元/平方米，按照前面的比例粗算下來，該商品房建成后的成本價應(yīng)該在萬元左右，加上發(fā)展商的利潤，可想而知，那些房價拐回到千元級水平的奢想可以休矣。
　　降房價不是個噱頭，是一個多方博弈的過程。這里面，最希望房價下降的是最底層百姓，他們一方面有剛性需求，迫切想買房；另一方面，卻又對遙不可及的房價無奈。而不希望房價跌的是哪些人呢？是炒房者，是開發(fā)商，或許還有各地的地方政府。也許，那種砸鍋賣鐵的拐點（崩盤）永遠(yuǎn)也來不了，最多只算個節(jié)點。
　　
　　中國特色“3+1”
　　說起中國的高房價，有一種觀點：中國人口多，耕地少，必然導(dǎo)致長期高房價。這是一種經(jīng)不起推敲的說法。荷蘭人口密度是我們的三四倍，人均耕地比中國少許多，但荷蘭沒有高房價。歐美國家發(fā)展歷程長而慢，中小城市發(fā)展充分，人口沒有向少數(shù)城市過度集中，沒有高房價的困擾。倒是東亞等國家發(fā)展快速且不均衡，人口向少數(shù)城市過度集中，導(dǎo)致高房價和相對擁擠。
　　中國著名的北、上、廣等超大城市，占據(jù)著全國的眾多資源，導(dǎo)致各種人才和勞動力競相離開中小城市和農(nóng)村到大城市自然匯集。中小城市和農(nóng)村的進(jìn)步和完善，在某種程度上被停滯，中國高房價在很大程度上就是城鄉(xiāng)及大中小城市嚴(yán)重不平衡發(fā)展所造成的。
　　還有一個更重要的現(xiàn)象，目前購房的主體已經(jīng)呈現(xiàn)了家族化購買現(xiàn)象，看似孤立的個體購房行為里隱藏著巨大的家族背景支撐，很多首次購房的行為都是雙方父母加上新婚夫婦三個家庭匯集了他們的畢生積蓄才辦到的。以上“3+1”的購房行為在某種程度上放大了民間的購買力，助推了房地產(chǎn)價格的漲勢，但最終是以透支人們的家庭生活支出、養(yǎng)老儲備，降低了家庭生活質(zhì)量，使得眾多家庭承受著不可承受之重為代價的。與其說是多個家庭因為買房受到了巨大的經(jīng)濟壓力，還不如說是全民性的房貸壓力已經(jīng)無處不在。
　　有網(wǎng)友一針見血地說：“雖說房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一般工薪階層的購買能力，但他們都還是把父母的養(yǎng)老錢‘搜刮’成為自己的首付，然后每個月的工資大部分用于還款，為成了有房一族洋洋自得。這就是現(xiàn)狀，買漲不買跌，你有我也有的心理，促成了很多有房族，也促成了很多房奴。”
　　
　　有專家分析：“中國的家庭竭盡全力為后代購房，除了通過投資規(guī)避風(fēng)險外，‘80后’能在高房價時買房，還得歸功于我國的一胎政策。一胎政策導(dǎo)致性別比嚴(yán)重失衡，男方為了找到老婆，房子就很必要。由于是獨生子女，兩個父母供養(yǎng)一個孩子，甚至是雙方父母出資幫新婚夫婦買一套房子，這就提高了對高房價的支付能力。當(dāng)然，由于‘80后’對房地產(chǎn)商的拯救，中國房價在近10年內(nèi)或許不會跌到底部。但由于人口變化，中國房價也許呈二次階梯下跌——先由于房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)商的‘扛不住’導(dǎo)致房價第一次大暴跌，然后再由購房年輕人口的迅速下滑導(dǎo)致房地產(chǎn)二次下跌，有些房產(chǎn)為此跌得一文不值，就像已經(jīng)報廢的俄羅斯遠(yuǎn)東小城鎮(zhèn)一樣?！?br/>　　“自1990年后，中國總和生育率快速下滑，新生人口快速減少。中國近年來1.3左右的總和生育率，會使新生兒童每過一代（二三十年）減少40%，或者說年輕人口每過二三十年減少40%，這必然導(dǎo)致未來購房的年輕人口面臨崩潰式的長期減少，導(dǎo)致資產(chǎn)價值如房地產(chǎn)價值大幅縮水，甚至為此成為廢物?！?br/>　　上述言論盡管有點危言聳聽，但卻從一個側(cè)面反映了在我國獨生子女政策下，年輕人購房能力一直持續(xù)放大的客觀基礎(chǔ)。據(jù)鏈家地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而日本及德國首次購房人平均年齡42歲、我國臺灣地區(qū)首次購房人平均年齡36歲、美國首次購房年齡亦達(dá)30歲以上。北京首套房貸者如此年輕，這說明中國很多購房者是依靠父母財力購房。如果沒有獨生子女政策，一家養(yǎng)兩個孩子，再加上兩個孩子的受教育等花費也不是一個小數(shù)，那么許多家長就沒有那么多財力幫孩子買房子了。如果只簡單地認(rèn)定“炒房團(tuán)”的投機倒把行為，就失之片面了。
　　
　　“以房養(yǎng)老”讓房價難以大幅回落
　　由于近年來的通貨膨脹和房產(chǎn)的相對堅挺，社會上越來越流行一種所謂“以房養(yǎng)老”的理念。這也是購房需求越來越旺盛的一個重要成因。據(jù)統(tǒng)計，目前我國有60歲以上老年人1.78億，養(yǎng)老的經(jīng)濟模式主要是子女贍養(yǎng)、退休金、社保金等。近年逐漸興起以房養(yǎng)老模式，趁相對年輕貸款買房，老年將房屋抵押給銀行或保險公司，由上述機構(gòu)支付養(yǎng)老費用。這不失為一種好的養(yǎng)老方式。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已經(jīng)出現(xiàn)在人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。二是隨著我國醫(yī)療保健條件的不盡如人意和老年人的壽命越來越長，整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式恰恰能改善“中國窮老人”現(xiàn)狀。
　　某專家認(rèn)為，別相信“以房養(yǎng)老”?！耙苑筐B(yǎng)老”的存在，必須有一個前提，那就是老人去世后留下的房子有人買且價格不能大幅下跌，否則“以房養(yǎng)老”就失去可能性。到2025年以后，中國城市化發(fā)展到一定程度，新買房子的絕對主體就是結(jié)婚買房的年輕人。但中國近十幾年來一直處于超低生育率，這就意味著2025年后結(jié)婚買房的年輕人大幅減少。況且由于獨生子女政策，許多家庭變成二合一，這些年輕人不需要再買房子，甚至許多獨生子女家庭因婚姻而節(jié)約出一套房子并把它推向市場。
　　與此同時，新中國第一次嬰兒潮人口開始大規(guī)模步入死亡年齡，老年人的房子開始大量推向市場。這時，一邊是急劇減少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供給，故中國房價在2025年前后必然有個二次大跌。
　　而現(xiàn)在，中國房價正處在泡沫期的高位運行階段，購房成本必然很高?，F(xiàn)在買房子預(yù)備未來養(yǎng)老，而未來房價大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。
　　不管怎樣，把手里的現(xiàn)金變成了房子，等于把必需的動產(chǎn)都變成不動產(chǎn)。在客觀上哄抬了房價的前提下，使家庭合理的資金結(jié)構(gòu)也發(fā)生了偏移，弄得自己生活處處拮據(jù)，而樓市的風(fēng)險又會隨時降臨，這實在是一種無奈的選擇。
　　
　　你要懂得政府的心
　　房價到底能降多少？很大程度上取決于政府的決心和動作力。那么政府到底要將這匹已經(jīng)脫韁的野馬引向何處？鑒于政府在其中的角色定位，它既不可能讓其脫離了“政府引力”而自由化起來，更不可能將其亂棍打死，政府渴望的是一種房地產(chǎn)的“軟著陸”。
　　什么叫房地產(chǎn)的軟著陸？就是房價平穩(wěn)回落，逐步步入正軌，并且不會影響其他行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。與之相反的是房地產(chǎn)的硬著陸：采用強力的、行政化的政策一次性的或者在較短的時間內(nèi)通過犧牲較多團(tuán)體（包括房地產(chǎn)以及眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)以至于政府本身）的利益，將房價降到一個正常的水平，優(yōu)點是重拳出擊立竿見影，缺點是經(jīng)濟震動較大，有很大的副作用，例如帶來金融體系的紊亂，銀行呆壞賬的增加以及相應(yīng)的通貨緊縮，失業(yè)率上升，社會經(jīng)濟秩序紊亂，貿(mào)易赤字甚至社會動蕩，這顯然是令政府深度恐懼的一種后果。
　　
　　硬著陸對金融系統(tǒng)的影響
　　作一個假設(shè)：假如房價下降的幅度過大，購房者尚未向銀行交完的按揭總款大過了該房屋的現(xiàn)價，那么，許多購房者寧肯選擇停止還款，也不會繼續(xù)再為大于市價的房產(chǎn)埋單。在這個假設(shè)前提下，銀行就會不斷增加無法變現(xiàn)的固定資產(chǎn)和占用資金，呆賬自然就形成了。
　　一旦銀行資金鏈出現(xiàn)斷裂，金融系統(tǒng)的大災(zāi)難將無可避免。
　　
　　硬著陸對中國經(jīng)濟的影響
　　因大量資金壓在固定資產(chǎn)上，會引起短期內(nèi)人民幣流通量大幅減少，人民幣升值問題進(jìn)一步突出。這樣正合國際投機炒家的意，投機資金大量外套，中國很有可能陷入日本15年前因日元升值帶來的經(jīng)濟衰退局面。
　　而我們更為嚴(yán)重的是，因為沒有技術(shù)、知識產(chǎn)權(quán)等核心優(yōu)勢，經(jīng)濟復(fù)蘇難度將比日本艱難許多。同時，房地產(chǎn)崩盤帶來的一系列問題會嚴(yán)重影響到中國的城市化進(jìn)程，進(jìn)而影響到中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)調(diào)整。內(nèi)需在短期內(nèi)愈加難以提振。而因人民幣的升值，出口也將備受打擊，在出口、內(nèi)需嚴(yán)重受阻的情況下，拉動經(jīng)濟的三駕馬車僅余下投資，這樣的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)是很危險的。
　　
　　硬著陸帶來的社會問題
　　房地產(chǎn)涉及到的直接行業(yè)達(dá)60多種，間接行業(yè)180多種，房地產(chǎn)的低迷直接會影響到這些行業(yè)的生存狀態(tài)，引發(fā)一系列社會問題。前一段時間，某些樓盤因為降價幅度過大使很多購房者的資金一夜縮水，從而引起的砸盤騷亂就是一種激憤式的社會反映形式，作為宏觀社會經(jīng)濟的一種調(diào)控形式，單打一顯然是不夠的。
　　有關(guān)專家指出，隨著建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部等部委聯(lián)合公布了《廉租住房保障辦法》和《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，顯示房地產(chǎn)市場的政府保障和市場配置的“宏觀調(diào)控邊界”已十分清晰。那種一味地依靠商品房的單打天下的房地產(chǎn)政策正在向著全面、合理、階梯式的方向轉(zhuǎn)化。
　　“居者有其屋”的屋不再也不應(yīng)該只以商品房的形式成為大眾的唯一，它預(yù)示著我國房地產(chǎn)調(diào)控正在進(jìn)入健康軌道。
　　而中央經(jīng)濟工作會議業(yè)已明確的從緊貨幣政策，也有望從金融方面對房地產(chǎn)市場過熱氛圍進(jìn)行降溫。中國社科院去年發(fā)布的《住房綠皮書》預(yù)測，只要政策得當(dāng)，2012年樓市很有可能趨向“軟著陸”，即房價全年緩步下降，千呼萬喚的“拐點”或在一季度前后出現(xiàn)。
　　具體表現(xiàn)：房地產(chǎn)信貸或現(xiàn)審慎放松；土地市場延續(xù)降溫趨勢，成交或有輕微反彈；商品住房投資逐月回落，保障房投資穩(wěn)定增長；開發(fā)商面臨嚴(yán)峻考驗，房地產(chǎn)行業(yè)重組可待；政策力度持續(xù)收緊并作適度微調(diào)，開發(fā)商降價或打折促銷，購房者預(yù)期發(fā)生分化；住房銷售總體下滑，但下降速度不快。
　　編輯/馮 嵐 icarusfeng@126.com
　　
　　附表：房地產(chǎn)開發(fā)成本
　　1.1土地征用費
　　1.2土地出讓金
　　1.3土地購置（拍賣、招標(biāo)）費
　　
　　1.4拆遷補償費
　　1.5拍賣傭金
　　1.6土地交易費
　　1.7土地契稅
　　1.8其他土地費用
　　
　　2 前期費用
　　2.1七通一平費
　　2.1.1臨時施工道路費
　　2.1.2臨時施工用水接入費
　　2.1.3臨時施工污水管接入費
　　2.1.4臨時施工用電接入費
　　2.1.5臨時施工用氣接入費
　　2.1.6臨時施工辦公電話接入費
　　2.1.7臨時施工辦公網(wǎng)絡(luò)接入費
　　2.1.8場地平整
　　2.2臨時設(shè)施
　　2.2.1臨時辦公室費
　　2.2.2 臨時廁所費
　　2.2.3施工場地圍墻及門衛(wèi)室費
　　2.2.4臨時場地占用費
　　2.2.5臨時借用空地租費
　　2.2.6其他費
　　2.3可行性研究
　　2.4設(shè)計費
　　2.4.1規(guī)劃(方案)設(shè)計費
　　2.4.2管線設(shè)計費
　　2.4.3施工圖設(shè)計費
　　2.4.4幕墻專項設(shè)計費
　　2.4.5裝飾專項設(shè)計費
　　2.4.6智能化專項設(shè)計費
　　2.4.7景觀專項設(shè)計費
　　2.4.8 其他專項設(shè)計費
　　2.4.9規(guī)劃設(shè)計模型制作費
　　2.4.10制圖、曬圖費
　　2.4.11方案評審費
　　2.5行政規(guī)劃費及規(guī)劃報建
　　2.5.1項目報建費
　　2.5.2施工許可證費
　　2.5.3 規(guī)劃管理費
　　2.5.4拆遷管理費
　　2.5.5審圖費
　　2.5.6價格評估費
　　2.5.7渣土費
　　2.5.8施工噪音管理費
　　2.5.9散裝水泥費
　　2.5.10工程質(zhì)量監(jiān)督費
　　2.5.11工程造價管理費
　　2.5.12安全監(jiān)督費
　　2.5.13勞動定額測定費
　　2.5.14招投標(biāo)管理費
　　2.5.15房屋所有權(quán)登記費
　　2.5.16綜合開發(fā)管理費
　　2.5.17房屋所有權(quán)登記工本費
　　2.6大配套費
　　2.6.1基礎(chǔ)設(shè)施配套費
　　2.6.2白蟻預(yù)防費
　　2.6.3地方教育附加費
　　2.6.4新型墻體材料專項費
　　2.6.5人防易地建設(shè)費
　　2.7水文地質(zhì)勘察
　　2.7.1地質(zhì)勘察費
　　2.7.2地下障礙物探測
　　2.7.3環(huán)境評測費
　　2.7.4水準(zhǔn)測量工程測量
　　2.7.5日照分析合同
　　2.7.6工程波速測試
　　2.7.7建設(shè)項目日照分析工程測量
　　2.7.8交通分析費
　　2.8測繪
　　2.8.1面積測繪
　　2.8.2 地形地貌測繪
　　2.9其他前期費用
　　2.9.1專家評審費
　　2.9.2工程擔(dān)保費
　　2.9.3咨詢費
　　
　　3建安工程費
　　3.1建安工程費
　　3.1.1土建工程
　　3.1.1.1基礎(chǔ)工程
　　3.1.1VGiEYUuIUUpidx2AQ8cy8w==.1.1 土方工程
　　3.1.1.1.2 地基加固處理費
　　3.1.1.1.3樁基礎(chǔ)
　　3.1.1.1.4圍護(hù)及支撐費
　　3.1.1.2主體工程
　　3.1.1.2.1土建(結(jié)構(gòu))工程
　　3.1.1.2.2土建(建筑)工程
　　3.1.2安裝工程
　　3.1.2.1照明電氣(強電)工程
　　3.1.2.2弱電智能化工程
　　3.1.2.3給排水工程
　　3.1.2.4消防安裝工程
　　3.1.2.5火災(zāi)報警工程
　　3.1.2.6煤氣安裝工程費
　　3.1.2.7綜合布線系統(tǒng)
　　3.1.2.8避雷接地工程
　　3.1.2.9空調(diào)及通風(fēng)工程
　　3.1.2.10供暖供熱工程
　　3.1.2.11電梯及自動扶梯
　　3.1.2.12航空燈
　　3.1.2.13停車設(shè)備
　　3.1.2.14室內(nèi)停車交通設(shè)施
　　3.1.2.15其他安裝工程費
　　3.1.3裝飾工程
　　3.1.3.1室內(nèi)精裝飾施工
　　3.1.3.2室外精裝飾施工
　　3.2樣板房/售樓處裝修
　　3.2.1樣板房裝修
　　3.2.1.1樣板房建筑及裝修
　　3.2.1.2樣板房內(nèi)家具
　　3.2.1.3樣板房內(nèi)家電
　　3.2.2售樓處裝修
　　3.2.2.1售樓處建筑及裝修
　　3.2.2.2售樓處內(nèi)家具
　　3.2.2.3售樓處內(nèi)家電
　　3.2.2.4售樓處景觀
　　3.3建安監(jiān)理費
　　3.3.1建設(shè)監(jiān)理費
　　3.3.2安全監(jiān)理費
　　3.4檢驗檢測
　　3.4.1基坑監(jiān)測
　　3.4.2樁基檢測費(靜載)
　　3.4.3樁基檢測費(小應(yīng)變)
　　3.4.4樁基檢測費(高應(yīng)變)
　　3.4.5工程主體沉降觀測費
　　3.4.6其他
　　3.5景觀工程費
　　3.6工程造價咨詢費
　　3.6.1工程施工招標(biāo)代理費
　　3.6.2工程設(shè)備招標(biāo)代理費
　　3.6.3工程預(yù)算編審咨詢費
　　3.6.4工程結(jié)算編審咨詢費
　　
　　4市政基礎(chǔ)設(shè)施費
　　4.1電力基礎(chǔ)設(shè)施費
　　4.1.1供電貼費
　　4.1.2交納的電增容費
　　4.1.3設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費
　　4.1.4電源建設(shè)費
　　4.2給排水基礎(chǔ)設(shè)施費
　　4.2.1水增容費
　　4.2.2供水管網(wǎng)建設(shè)費
　　4.2.3雨(污)水管網(wǎng)建設(shè)費
　　4.2.4防洪管網(wǎng)建設(shè)費
　　4.2.5消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費
　　4.2.6中水基礎(chǔ)設(shè)施費
　　4.3燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施費
　　4.3.1燃?xì)庠鋈莸纫?guī)費
　　4.3.2煤氣管道的鋪設(shè)費
　　4.3.3煤氣配套費
　　4.4電視
　　4.4.1入網(wǎng)費
　　4.4.2有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)
　　4.5通訊工程費
　　4.5.1電話配套費
　　4.5.2電話增容費
　　4.5.3電話電纜集資費
　　4.6通訊線路及設(shè)備安裝
　　4.6.1寬帶網(wǎng)接入費
　　4.6.2智能化系統(tǒng)
　　4.7供熱基礎(chǔ)設(shè)施費
　　4.8小區(qū)道路工程
　　4.8.1小區(qū)道路
　　4.8.2小區(qū)路燈
　　4.9環(huán)境景觀工程
　　4.9.1環(huán)衛(wèi)
　　4.9.2垃圾站(箱)
　　4.9.3滅蚊燈
　　4.10郵政
　　4.11配套監(jiān)理費
　　4.12配套預(yù)算標(biāo)底編制費
　　4.13其他市政基礎(chǔ)工程費
　　
　　5公用配套設(shè)施費
　　5.1區(qū)內(nèi)公建費
　　5.1.1會所
　　5.1.2幼托
　　5.1.3學(xué)校
　　5.1.4 居委會
　　5.1.5 派出所
　　5.1.6 消防
　　5.1.7公廁
　　5.1.8自行車棚
　　5.1.9露天停車場或停車設(shè)備
　　5.1.10鍋爐房
　　5.1.11水塔
　　5.1.12室外游樂設(shè)施
　　5.2小配套費
　　5.3物業(yè)開辦費
　　5.4公共設(shè)施維修基金
　　5.5其他公用配套設(shè)施費