張楠楠

（鞍山市房地產(chǎn)交易中心，遼寧 鞍山 114018）

1 風險管理的目標

在房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營管理過程中，必然會有風險的發(fā)生，那么對于風險的管理目標就是盡量的減少風險事故的發(fā)生。對于風險因素的存在是普遍的，但是風險因素本身并不會直接導致風險損失的發(fā)生，由風險因素到風險損失發(fā)生是需要具備一定的條件的，那就是風險事故，因為風險事故是導致風險損失發(fā)生的最直接的原因。那么要想減少這種風險事故的發(fā)生，就要采取一定的措施，我們可以做事先預控來避免事故的發(fā)生，在事先預控這個環(huán)節(jié)上，需要工作人員進行積極認真的工作態(tài)度，在經(jīng)營管理的過程中，盡量的避免可以進行人為控制的事故發(fā)生，從而降低事故發(fā)生的幾率。

要想減少損失的發(fā)生，只是通過事先預控還是不夠的，因為有些事故是不可控的，不是通過事先的控制就可以不發(fā)生的。那么我們就應該做好充足的準備，想到如果事故發(fā)生了，我們應該采取什么樣的措施來進行補救和控制，爭取將這個損失降到最低。那么就需要在風險經(jīng)營管理的時候，事先制定好一系列的舉措，如果事故發(fā)生了，針對這種事故可以采取什么樣的措施進行有效的控制，在對策上進行分析比較，爭取利用最優(yōu)的解決方案將損失降到最低，這就需要風險經(jīng)營的管理者具有非常多的經(jīng)驗，預先就能夠?qū)⒖赡軙l(fā)生的事故想的全面一些，然后通過長時間的工作實踐，制定出最佳的解決方案，進行這種風險事故的事中控制是非常有必要的。

2 房地產(chǎn)經(jīng)營中的風險

對于房地產(chǎn)的經(jīng)營管理實質(zhì)上是一個動態(tài)的管理過程，從對房地產(chǎn)的地址選擇購買到建設過后的銷售收益，在這個過程中的每一個階段都會有不同的風險因素發(fā)生。那么一般情況下，我們在研究房地產(chǎn)風險的過程中，會根據(jù)房地產(chǎn)的經(jīng)營和風險的關系，將風險因素分為三個階段，即在獲得土地階段的風險、對于土地的開發(fā)建設過程中的風險、在建成竣工后的租賃階段的風險。

獲取土地階段：在該階段，獲取土地使用的費用，是房地產(chǎn)經(jīng)營者所面臨的主要風險。

土地使用權(quán)獲取費用的不確定性，是造成該階段房地產(chǎn)經(jīng)營風險的主要原因。發(fā)展商(投資商)應當根據(jù)該階段風險的特點采取有效的措施，避免或轉(zhuǎn)移風險，獲取經(jīng)濟回報。

開發(fā)建設階段：

在對房地產(chǎn)進行開發(fā)建設的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商主要面臨的風險就是對于建筑的成本上的風險，這些風險具有一定的不確定性，這些風險主要表現(xiàn)在如下方面：

在施工前期產(chǎn)生的費用。施工的前期階段，主要是包括對建筑地點的勘察費用、設計的費用和臨時的一些設施的費用。對于這些費用的產(chǎn)生有影響的因素主要是由土地的自然因素特征來決定的，比如說如果土地周邊的環(huán)境比較簡單統(tǒng)一并且土地的地質(zhì)條件比較好的，那么對于建筑的設計費用就會有所降低。如果這塊土地的地質(zhì)條件較好，土質(zhì)相對來講比較松軟，那么在進行土石方的挖掘工程中，在費用上就會有所降低。

建筑安裝工程費用。主要包括土建費和安裝工程費在建筑安裝工程費用，費用的高低一方面取決于建筑安裝工人的工作越率與技術(shù)素質(zhì)，另一方面也取決于建筑安裝材料的價格高低。尤其是材料的價格。由于經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)市場需求關系的變化，建筑安裝材料的價格會發(fā)生較大的波動，從而對發(fā)展商的投資計劃造成一定的影響。

配套工程費用。這里所講的配套工程費用，主要指區(qū)內(nèi)配套工程費用。此部分費用包括小區(qū)內(nèi)道路工程費用、供水供電壓排污費用、供氣、供電費用、目抹綠化費用、公共設施費用及場地清理費用等等。

租賃及銷售階段：在房地產(chǎn)建成竣工以后，房地產(chǎn)開發(fā)商就要開始對房屋進行銷售租賃業(yè)務，以期獲得相應的收益。但是房地產(chǎn)的開發(fā)建設是一個周期性很長的過程，在這個過程中會發(fā)生很多的變動，這些變動的發(fā)生會直接的影響到房價的穩(wěn)定。比如說這期間政府對于房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控，對房價進行的干預，市場經(jīng)濟的變動，人們消費水平的變化和消費心理的變動等等都會影響房屋的銷售情況。那么這些變化的產(chǎn)生會和房地產(chǎn)開發(fā)商當初的預想出現(xiàn)很大的差異，在收益上無法達到預期的目標，致使不在預期內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)濟回報。

3 房地產(chǎn)風險管理的策略探討

房地產(chǎn)經(jīng)營者在風險管理工作中，要強化風險意識，制定管理策略，把風險造成的損失降低到最小程度。

加強對經(jīng)營環(huán)境的研究。房地產(chǎn)企業(yè)和其它企業(yè)一樣總是在一定的環(huán)境中開展經(jīng)營活動的，環(huán)境既提供了機會也構(gòu)成了威脅。企業(yè)的經(jīng)營活動與外部環(huán)境的聯(lián)系越來越緊密。外部環(huán)境的各種因素如經(jīng)濟因素、社會文化因素、家庭組成因素、政治法律因素、自然因素等都對企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生各種各樣的影響，并且外部環(huán)境還處于不斷的變化之中，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者們把自己的企業(yè)看成是一個開放的系統(tǒng)，它不斷地與外部環(huán)境產(chǎn)生相互的影響和作用。正視環(huán)境的影響和作用，把外部環(huán)境、內(nèi)部條件有機結(jié)合起來，提出一個適合自己的科學的戰(zhàn)略目標，潛心培養(yǎng)并提高自己的核心競爭力，并能審時度勢、因勢利導、靈活應變，不斷地隨環(huán)境的變化而調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營活動，這樣對提高項目投資成功率，實現(xiàn)風險管理的目標定會有大的幫助。

加強對房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測。實現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營銷觀念的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是房屋，它具備一般商品的特征。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，消費者一些低層次的需求已得到滿足，人們消費商品也越來越為了滿足心理方面的要求，消費者在消費方面也日益呈現(xiàn)出個性化的特征。面對這些變化，房地產(chǎn)企業(yè)要改變過去那種我蓋什么就賣什么的思想，現(xiàn)在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能，房產(chǎn)商品除了具備居住這個功能外，還要具有良好的套型設計、漂亮的造型、優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個固定不動的核心產(chǎn)品來說，房子與房子之間沒有什么太大的差距，而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴大了。完整的現(xiàn)代產(chǎn)品概念應該包括核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、無形產(chǎn)品三個部分。每一種商品這三部分都完全具備。對房產(chǎn)產(chǎn)品來說，恐怕大文章要做在形式產(chǎn)品和無形產(chǎn)品方面，因為只有這樣，才能更好滿足消費者審美觀、舒適感、安全感、方便感、文明感、優(yōu)雅感、人文觀等方面的要求，也才能更好地適應消費者個性化的需要?，F(xiàn)代房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了賣方市場的時代。實現(xiàn)經(jīng)營觀念的轉(zhuǎn)變，認真進行市場調(diào)研、分析和預測，生產(chǎn)真正適合消費者需要的商品才是開發(fā)企業(yè)做大、做強、降低風險的根本出路。

[1]劉鴻義.房地產(chǎn)項目開發(fā)風險管理，2009.

[2]江殿云.我國房地產(chǎn)金融風險問題分析，2008.