何巍 姜利

(本鋼設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司，遼寧 本溪 117000)

1 我國(guó)房地產(chǎn)信貸狀況

2010年以來(lái)，政府不斷出來(lái)推出一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策，“國(guó)八條”、“國(guó)六條”“、國(guó)十五條”的相繼頒布嚴(yán)格限制了房地產(chǎn)貸款條件。從土地來(lái)看，采取加大對(duì)閑置土地的查處及懲罰力度，從資格審查方面來(lái)看，嚴(yán)厲打擊炒房投機(jī)行為，從稅收來(lái)看，針對(duì)不同購(gòu)房者實(shí)行差別稅收，從保障住房來(lái)看，增加財(cái)政的保障房建設(shè)投入，鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金總量72494億元，同比增長(zhǎng)25.4%。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚不完善的背景下，企業(yè)債券、商業(yè)票據(jù)等直接融資渠道較為缺乏而且門(mén)檻較高。資金高度集中于商業(yè)銀行，使得房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這不僅加大了商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)難度，而且還使其面臨著巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，銀行資產(chǎn)質(zhì)量開(kāi)始受到威脅[1-2]。

2 房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)判斷

2.1 調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的影響

由于年初國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對(duì)直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市等一線城市投資和投機(jī)性購(gòu)房需求，調(diào)查顯示：居民購(gòu)房積極性下降，觀望情緒有所抬頭，住房成交量月度間波動(dòng)增大，二手房成交相對(duì)低迷，商品住房成交均價(jià)漲幅相對(duì)趨緩等方面。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)判斷

隨著國(guó)家調(diào)控政策逐步落實(shí)，房?jī)r(jià)仍將保持繼續(xù)上漲勢(shì)頭，供需雙方交易行為更加理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序趨于穩(wěn)定?！笆濉焙徒窈笠欢〞r(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式加快由外需向內(nèi)需轉(zhuǎn)型，而城市化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型根本方向，城鎮(zhèn)人口加快增長(zhǎng)，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供廣闊空間，將繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。目前，宏觀調(diào)控已取得階段性成果，2011年9月份全國(guó)70個(gè)大中城市中商品房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè)，持平的有29個(gè)，上漲的城市中漲幅均未超過(guò)0.3%；同時(shí)，價(jià)格同比漲幅回落的城市高達(dá)59個(gè)，較8月份增加19個(gè)。全國(guó)70個(gè)指標(biāo)城市的房地產(chǎn)價(jià)格明顯出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的拐點(diǎn)。

2.3 房地產(chǎn)銷(xiāo)售及價(jià)格變化情況

2005年以來(lái)，盡管商品房銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)，新竣商品房空置面積也不斷增加，空置率（增量市場(chǎng)空置率）有上升趨勢(shì)。近幾年河南駐馬店市2005年以來(lái)商品房空置率呈快速上升趨勢(shì)，2005年銷(xiāo)售形勢(shì)是最好的一年，空置率只有0.73%，2006年、2007年猛增到19.01%、38.32%，2010年達(dá)到42.99%。

3 新形勢(shì)下房地產(chǎn)信貸面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)

3.1 政策累計(jì)效應(yīng)對(duì)改善性住房需求產(chǎn)生較大影響

基層金融部門(mén)住房按揭貸款實(shí)行利率優(yōu)惠積極性下降，2010年10月以來(lái)央行連續(xù)五次上調(diào)基準(zhǔn)利率，政策調(diào)控前后住房按揭貸款利率提高幅度較大。以5年期貸款為例，2010年10月加息前基準(zhǔn)利率5.94%，七折優(yōu)惠后只有4.16%，五次加息后，5年期貸款基準(zhǔn)利率7.05%，如果上浮10%，高達(dá)7.76%，調(diào)控前后房貸利率升幅高達(dá)86.5%[3]。

3.2 調(diào)控政策有效實(shí)施的基礎(chǔ)不夠穩(wěn)固

國(guó)務(wù)院新一輪調(diào)控政策，雖然進(jìn)一步強(qiáng)化了限購(gòu)、限貸等行政性調(diào)控手段，但在土地出讓體制未發(fā)生根本變化，地價(jià)、主要建筑材料價(jià)格及民工工資總體上漲的情況下，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，短期調(diào)控效果長(zhǎng)期保持基礎(chǔ)不牢，投資和交易都存在反彈可能。新一輪調(diào)控政策實(shí)施后，雖然房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)趨緩，但上漲數(shù)額相對(duì)較大，普通城鎮(zhèn)居民承受能力有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序長(zhǎng)期穩(wěn)定面臨著許多潛在風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商行貸款依賴(lài)程度較高

由于一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模普遍較小，自身實(shí)力較弱，向商業(yè)銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款成為籌集開(kāi)發(fā)資金的第一選項(xiàng)，銀行不能滿(mǎn)足其資金需求時(shí)，就通過(guò)民間借貸等方式籌集高成本資金。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銀行貸款占比在20-30%之間，另外由于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金中，又有相當(dāng)一部分是由個(gè)人住房貸款形成的，由此來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金30%以上來(lái)最終來(lái)源于商業(yè)銀行。

3.4 房地產(chǎn)融資市場(chǎng)發(fā)展不完善導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，債券融資、上市融資和信托基金等直接融資都存在較嚴(yán)格的準(zhǔn)入門(mén)檻，金融工具創(chuàng)新不足。據(jù)估計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中使用的銀行貸款資金比重高達(dá)55%以上。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚不完善，商業(yè)銀行巨額的房地產(chǎn)貸款很難通過(guò)資產(chǎn)證券化到二級(jí)市場(chǎng)上流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)L(fēng)險(xiǎn)難以分散致使房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中，商業(yè)銀行面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 商業(yè)銀行內(nèi)部機(jī)制不完善帶來(lái)的信貸管理風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行內(nèi)部缺乏專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估人才，再者，項(xiàng)目評(píng)估缺乏有效的監(jiān)督、責(zé)任追究機(jī)制，商業(yè)銀行難以把握其執(zhí)業(yè)能力，更無(wú)法監(jiān)督和追求其責(zé)任。貸后風(fēng)險(xiǎn)管理不到位。由于我國(guó)尚未建立一套較為完善的個(gè)人信用評(píng)級(jí)體系，個(gè)人消費(fèi)信用制度滯后，消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)狀況不透明。

4 防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

4.1 加強(qiáng)社會(huì)信用環(huán)境和信用制度建設(shè)

大力加強(qiáng)社會(huì)信用觀念建設(shè)。維護(hù)良好的經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境，要加強(qiáng)信用評(píng)價(jià)機(jī)制建設(shè)。政府應(yīng)負(fù)責(zé)牽頭，組建公信的信用評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，為房地產(chǎn)金融的更好開(kāi)展提供有力支持，并通過(guò)制定完善的法律法規(guī)，完善信用制度[4]。

4.2 強(qiáng)化信貸風(fēng)險(xiǎn)管理

加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商和合作樓盤(pán)項(xiàng)目的審查與管理，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須“四證”齊全，加強(qiáng)項(xiàng)目的后續(xù)管理，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)度、資金使用情況、銷(xiāo)售情況等進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。

4.3 健全、完善房地產(chǎn)信貸的法律體系

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，制定和完善與房地產(chǎn)信貸有關(guān)的法律法規(guī)是規(guī)范金融秩序，防范和減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的保障。

結(jié)論

認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，就是要認(rèn)識(shí)它的本質(zhì)--地域性經(jīng)濟(jì)、行業(yè)從屬性、資產(chǎn)的雙重屬性。我國(guó)目前正處于城市化的高速發(fā)展階段。當(dāng)房地產(chǎn)在一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，除了它自身居住的功能外還具有了投資保值和增值的功能時(shí)，一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的宗旨應(yīng)是保證市場(chǎng)健康發(fā)展，避免過(guò)度投機(jī)和房?jī)r(jià)大起大落。

[1]董明明.目前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的成因與對(duì)策[J].商業(yè)文化,2011,(3).

[2]邱磊.我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析[J].中國(guó)商界,2008,(2).

[3]周至鵬.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)與控制探析[J].金融廣角,2007,(4).

[4]張黎黎.淺談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].現(xiàn)代商業(yè),2009,(1).