王星 崇巖
(1、山東省濟(jì)寧市房地產(chǎn)交易監(jiān)理處,山東 濟(jì)寧 272000;2、山東省濟(jì)寧市第一職業(yè)中專,山東 濟(jì)寧 272000)
房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活不可缺少的基本物質(zhì)資料,房地產(chǎn)業(yè)也是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部門。近年來,隨著我國房地產(chǎn)制度改革的深化,土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓,房屋商品化的實(shí)踐,促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)育。房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售,采用各種方式吸引客戶,房屋買賣活動中的法律關(guān)系也日益復(fù)雜。因此,對房屋產(chǎn)權(quán)交易中有關(guān)理論與實(shí)務(wù)的探討,有益于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和完善房地產(chǎn)市場的法律調(diào)控。
如果從雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的角度具體分析,就不難看出,分期付款的過程,也就是商品房所有權(quán)與其內(nèi)容相分離的過程。財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。所有權(quán)人讓出部分權(quán)能的目的是獲取收益、最大限度地發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用,所有權(quán)與其內(nèi)容的分離,也只不過是所有權(quán)人行使權(quán)利的一種方式,并不產(chǎn)生與權(quán)能受讓者共享所有物的關(guān)系。在分期付款購房中,一方面,買方不能一次性支付房屋價款,不能取得房屋所有權(quán),但當(dāng)買方支付出第一筆價金,又必然要求相應(yīng)的對價;另一方面,賣方既要保留房屋所有權(quán),又要在所有物完整的意義上交付給買方第一次付款期待的對價。由此形成了買賣雙方關(guān)于房屋所有權(quán)與其內(nèi)容分離的共同利益基礎(chǔ)。買方首期付款后,就可取得對房屋的占有、有限使用和收益的部分處分權(quán)、所有權(quán)的期待權(quán)。賣方雖然已將房屋的占有、部分使用、收益、處分權(quán)能讓與買方,但仍保留著下述權(quán)利:繼續(xù)收取剩余價金;部分限制買方對房屋使用、收益、處分權(quán)能的行使;因合同解除收回房屋。而這些權(quán)利,均為賣方保留房屋所有權(quán)的體現(xiàn)。買方之所以在分期付款的合同義務(wù)履行完畢前不能取得房屋所有權(quán),還有制度上的原因,即對物權(quán)的變動,我國實(shí)行登記要件制度,房屋買賣合同雖已簽訂,甚至標(biāo)的物已交付,其所有權(quán)并不當(dāng)然轉(zhuǎn)移。所有權(quán)的轉(zhuǎn)移須以登記為要件,未經(jīng)登記,房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。
在分期付款的房屋買賣中,房屋所有權(quán)內(nèi)容的分化過程,亦即所有權(quán)價值化過程,最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。所有權(quán)人對房屋的現(xiàn)實(shí)支配權(quán)演變?yōu)槭杖r款的價值利益,而房屋的使用價值,以用益權(quán)的形態(tài),歸屬于買方。從性質(zhì)上看,買方根據(jù)所有權(quán)內(nèi)容分化所取得的權(quán)利,顯屬用益物權(quán)。用益物權(quán)是一種限制物權(quán),在權(quán)利行使中要受到所有權(quán)的制約。如買方取得房屋所有權(quán)之前,只能在房屋的性能和用途上加以利用,不得擅自改變,且不得將房屋轉(zhuǎn)售、贈與他人或用于設(shè)定擔(dān)保,否則會引致賣方解除合同,收回房屋。作為一項(xiàng)物權(quán)屬性的權(quán)利,用益物權(quán)又有其相對的獨(dú)立性,在一定程度上可以抗辯所有權(quán)。如非因買方違約,所有權(quán)人(賣方)無權(quán)收回房屋;合同未經(jīng)解除,賣方將房屋又轉(zhuǎn)讓給第三人,買方可以主張賣方支付違約金、賠償金,或向賣方主張其與第三人之間的房屋買賣合同無效,要求賣方繼續(xù)履行原合同。
在此有必要涉及分期付款房屋買賣合同的性質(zhì)問題。即該類合同屬債權(quán)合同還是物權(quán)合同。所謂債權(quán)合同,是指合同效力在于使合同當(dāng)事人承擔(dān)交付標(biāo)的物和支付價金的債務(wù),并不發(fā)生物權(quán)變動。所謂物權(quán)合同,指以直接發(fā)生物權(quán)變動為目的合同,即合同當(dāng)事人就轉(zhuǎn)移標(biāo)的物和價金所有權(quán)達(dá)成一致意見的合同。大多數(shù)分期付款的房屋買賣合同,都設(shè)置有房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的條款,合同當(dāng)事人有轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合意,但作為買賣合同,雙方當(dāng)事人也要承擔(dān)交付標(biāo)的物、支付價金的義務(wù),具有債權(quán)行為特征。由此可見,分期付款的房屋買賣合同是債權(quán)合同與物權(quán)合同的結(jié)合,而且物權(quán)行為是以債權(quán)行為為前提的,并受債權(quán)行為是否成立、是否有效的影響。債權(quán)行為有效成立,應(yīng)當(dāng)發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果。那么,第一,買方將房屋轉(zhuǎn)賣,無論第三人屬善意取得還是惡意取得,因買方債務(wù)未完全履行,賣方有權(quán)請求第三人返還房屋。如買方將房屋贈與第三人亦同。第二,如果買方付清價款之前破產(chǎn),債權(quán)行為便不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果,賣方可依所有權(quán)行使別除權(quán)取回房屋。第三,如果買方依約履行義務(wù),其債權(quán)行為當(dāng)然發(fā)生房屋所有權(quán)變動后果,即使賣方將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人,買方仍可主張其對完整意義所有權(quán)的期待權(quán)。
當(dāng)前,房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中弄虛作假的現(xiàn)象日益嚴(yán)重,當(dāng)事人往往通過制作和使用假證件(如身份證、結(jié)婚離婚證明、公證書等)、假房屋權(quán)利證書、冒名頂替、隱瞞事實(shí)等不法方式騙取房地產(chǎn)登記部門的登記,從而獲得非法利益。為了有效打擊這種違法行為,凈化房產(chǎn)市場,扭轉(zhuǎn)登記部門被動和尷尬的局面,一方面要和公安、司法等部門聯(lián)合起來共同打擊,更重要的是要在登記中加強(qiáng)管理、規(guī)范流程、嚴(yán)格把關(guān),并利用現(xiàn)代化技術(shù)和現(xiàn)行的法律法規(guī)捍衛(wèi)自身利益和權(quán)威。
一是在辦理房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記時,應(yīng)要求買賣雙方或登記方親自到場,核對身份和簽名,對委托辦理的要提供委托書(若出讓方委托要求提供經(jīng)公證過的委托書),以及被委托人及委托人的證件原件或公證書。核對身份時盡可能核對證件的相片和本人,并做基本的詢問。
二是在登記中核對房產(chǎn)來源和原登記的檔案,重點(diǎn)核對房產(chǎn)來源是否清晰,原登記中提供的身份證明、婚姻狀況等與現(xiàn)狀是否一致。
三是要認(rèn)真檢查申請表格和報告是否填寫清晰完整,有無涂改,申請人的字跡是否一致,最好能當(dāng)場填寫并簽名;若委托辦理的,要盡量檢查委托書和資料中的簽名是否一致。
四是登記人員發(fā)現(xiàn)有問題的證件和資料要仔細(xì)對比,一旦確認(rèn)應(yīng)及時報警。
五是盡可能利用現(xiàn)行的法律法規(guī)與相關(guān)部門聯(lián)動,加強(qiáng)處罰力度?!斗课莸怯涋k法》已對偽造和涂改權(quán)利證書、弄虛作假驗(yàn)取登記機(jī)關(guān)登記等行為做出了一些規(guī)定,我們可對違反者大膽行使處罰權(quán)。但在實(shí)施中應(yīng)注意要嚴(yán)格按照《行政處罰法》的規(guī)定和程序進(jìn)行處罰。
六是加強(qiáng)宣傳,通過報紙、電視等媒體對上述行為進(jìn)行報道,對不法分子起到震懾作用。
當(dāng)前,擺在房產(chǎn)管理部門面前急需解決的問題是解放思想,不能緊緊地抱住那些原始的登記觀念不放,要解放思想、勇于創(chuàng)新,這樣才能與時俱進(jìn)。
[1]中華人民共和國土地管理法[M],北京,中國法制出版社,1990.
[2]喻燕、胡高原,“城中村”改造綜合支撐系統(tǒng)探析[J],資源與產(chǎn)業(yè),2006,8(6):4548.
[3]林毅夫.我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀房價、泡沫新解[N].中國青年報,2004-12-30.