□ 張夢(mèng)珣

（復(fù)旦大學(xué)，上海 200438）

美國(guó)住宅缺陷默示擔(dān)保制度及其對(duì)中國(guó)的啟示

□ 張夢(mèng)珣

（復(fù)旦大學(xué)，上海 200438）

因住宅質(zhì)量缺陷引起的糾紛在世界各國(guó)均是常見(jiàn)性的問(wèn)題。因通過(guò)交易而獲得住宅所有權(quán)的依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，所以各國(guó)通常以合同法糾紛解決機(jī)制處理此類(lèi)糾紛。美國(guó)合同法上的默示擔(dān)保制度在解決此類(lèi)糾紛方面顯現(xiàn)出了較強(qiáng)的靈活性和旺盛的生命力。本文重點(diǎn)研討了美國(guó)住宅缺陷默示擔(dān)保責(zé)任的形成與發(fā)展、基本內(nèi)容、責(zé)任主體、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和救濟(jì)方式，在與中國(guó)相關(guān)制度簡(jiǎn)要比較的基礎(chǔ)上提出對(duì)我國(guó)的啟示。

美國(guó)；住宅缺陷；默示擔(dān)保

自1998年住房制度改革至今，快速發(fā)展的商品住宅市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和舉國(guó)關(guān)注的民生領(lǐng)域。持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)令原本十分重要的住宅質(zhì)量問(wèn)題在一定程度上被忽視，但這些問(wèn)題終將顯現(xiàn)。近年來(lái)頻發(fā)的住宅質(zhì)量事件表明，如何妥善解決因住宅質(zhì)量缺陷引發(fā)的糾紛已是不能回避的問(wèn)題。默示擔(dān)保制度是美國(guó)解決此類(lèi)糾紛行之有效的途徑。英美法上的默示擔(dān)保制度起先產(chǎn)生于貨物買(mǎi)賣(mài)法中。在普通法默示擔(dān)保制度基礎(chǔ)上，英國(guó)1893年《貨物買(mǎi)賣(mài)法》首次以制定法形式規(guī)定了出賣(mài)人對(duì)貨物商銷(xiāo)性的默示擔(dān)保責(zé)任，突破了長(zhǎng)久以來(lái)作為買(mǎi)賣(mài)合同基本準(zhǔn)則的“買(mǎi)者當(dāng)心”原則，隨即英國(guó)法上的這一規(guī)定被美國(guó)1906年《統(tǒng)一買(mǎi)賣(mài)法》以及后來(lái)的《統(tǒng)一商法典》所采納。到1960年代，默示擔(dān)保已基本上替代了“買(mǎi)者當(dāng)心”原則，成為美國(guó)買(mǎi)賣(mài)法上的通用規(guī)則。如今的英美買(mǎi)賣(mài)法，由于默示擔(dān)保的適用，原來(lái)作為一般原則的“買(mǎi)者當(dāng)心”，在英國(guó)實(shí)際上變成了例外；而在美國(guó)通行的原則已經(jīng)變?yōu)椤百u(mài)者當(dāng)心”。［1］因其良好的效用與價(jià)值，默示擔(dān)保制度亦為被不動(dòng)產(chǎn)法所借鑒和采納。

一、美國(guó)住宅缺陷默示擔(dān)保責(zé)任的形成與發(fā)展

對(duì)于因缺陷而受損的住宅買(mǎi)方，美國(guó)大多數(shù)州均確立了默示擔(dān)保制度以保護(hù)其利益?？傮w上看，美國(guó)的住宅缺陷默示擔(dān)保制度興起于1960年代。二戰(zhàn)之后美國(guó)不僅迎來(lái)了嬰兒潮，還有相伴而生的住宅潮。與此同時(shí)，因住宅缺陷而引起的糾紛數(shù)量亦持續(xù)走高。依據(jù)傳統(tǒng)的“買(mǎi)者當(dāng)心”原則，開(kāi)發(fā)商僅對(duì)住宅交付時(shí)的狀態(tài)負(fù)責(zé)，之后發(fā)現(xiàn)任何缺陷的風(fēng)險(xiǎn)則完全由買(mǎi)方承擔(dān)。住宅因其相對(duì)個(gè)人總財(cái)富而言?xún)r(jià)值巨大，且普通消費(fèi)者通過(guò)交付時(shí)檢視而發(fā)現(xiàn)缺陷的難度極大，適用“買(mǎi)者當(dāng)心”原則導(dǎo)致大量不公平的訴訟結(jié)果?！百I(mǎi)者當(dāng)心”原則確立的時(shí)代，買(mǎi)賣(mài)雙方在締約能力上處于相對(duì)平等的地位，這是該原則得以確立的基礎(chǔ)。然而，在社會(huì)發(fā)展與科技發(fā)達(dá)后買(mǎi)賣(mài)雙方締約能力上的不平等逐漸顯現(xiàn)，仍然僵化地堅(jiān)持“買(mǎi)者當(dāng)心”原則顯得越來(lái)越不合時(shí)宜，住宅缺陷的默示擔(dān)保制度由此走上了發(fā)展的快車(chē)道。

美國(guó)住宅缺陷的默示擔(dān)保制度主要適用于開(kāi)發(fā)商所售的新建住宅，是美國(guó)法院為便利購(gòu)房者因所購(gòu)住宅存在缺陷而向建設(shè)方求償而發(fā)展出的制度。它是對(duì)社會(huì)發(fā)展的一種回應(yīng)，旨在改變?cè)趥鹘y(tǒng)的“買(mǎi)者當(dāng)心”原則下受損害的購(gòu)房者可能得不到有效救濟(jì)的不公平狀況。美國(guó)確立住宅缺陷默示擔(dān)保制度的法理基礎(chǔ)體現(xiàn)在以下方面：⑴買(mǎi)方與開(kāi)發(fā)建設(shè)方之間所具備的專(zhuān)業(yè)知識(shí)與能力的不平等使買(mǎi)方處于弱勢(shì)，尤其在隱蔽缺陷；⑵開(kāi)發(fā)建設(shè)方更有機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)缺陷或防止缺陷發(fā)生；⑶開(kāi)發(fā)建設(shè)方有更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力；⑷開(kāi)發(fā)建設(shè)方處在更強(qiáng)勢(shì)的談判地位；⑸買(mǎi)方對(duì)房屋品質(zhì)有高度期待；⑹劣質(zhì)施工的隱患等。［2］

在北卡羅來(lái)納州，因嬰兒潮所導(dǎo)致的對(duì)新建住宅的大量需求和隨之而來(lái)的住宅質(zhì)量缺陷糾紛，使法院認(rèn)識(shí)到對(duì)住宅賣(mài)方課以質(zhì)量缺陷的默示擔(dān)保責(zé)任實(shí)屬必要。北卡州建筑物工藝良好性的默示擔(dān)保最早見(jiàn)于1925年的判例，但是直到1970年代才在新建住宅買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域形成較為完善的制度。［3］而在德克薩斯州，最高法院在1968年的哈勃訴莫頓案中確立了宜居性和工藝良好性的默示擔(dān)保條款。住宅缺陷默示擔(dān)保制度一經(jīng)確立，收到了良好的效果。于是在先行者的示范帶動(dòng)下，美國(guó)各州紛紛以判例或制定法的形式將之引入本州。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全美50個(gè)州和哥倫比亞特區(qū)中，目前僅有3個(gè)州未確立住宅缺陷的默示擔(dān)保，即北達(dá)科他州、佐治亞州和新墨西哥州。［4］猶他州2009年以判例確立了住宅缺陷的默示擔(dān)保，使其成為截至目前最后一個(gè)確立該制度的州。

二、美國(guó)住宅缺陷默示擔(dān)保制度的主要內(nèi)容

（一）默示擔(dān)保的覆蓋范圍

在美國(guó)，住宅缺陷默示擔(dān)保的覆蓋范圍較廣，在類(lèi)型上包括獨(dú)棟住宅、集合住宅以及其他居住性不動(dòng)產(chǎn)，例如華盛頓州制定了專(zhuān)門(mén)的《公寓法》規(guī)定公寓賣(mài)方對(duì)買(mǎi)方負(fù)有的公寓質(zhì)量的默示擔(dān)保責(zé)任；在保護(hù)主體上則并非僅限于初售住宅之買(mǎi)方，亦包括后手買(mǎi)方，多數(shù)州規(guī)定住宅賣(mài)方在轉(zhuǎn)讓住宅時(shí)，其所享有的住宅質(zhì)量缺陷默示擔(dān)保權(quán)將一并轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方。

（二）住宅缺陷默示擔(dān)保條款概述

大多數(shù)采默示擔(dān)保的州均把兩項(xiàng)最主要的擔(dān)保列入住宅買(mǎi)賣(mài)的默示擔(dān)保條款，其一為工藝良好性，其二為宜居性?？傮w上看，兩項(xiàng)擔(dān)保條款是相互獨(dú)立的，但在某些僅通過(guò)判例法而未立法規(guī)定住宅買(mǎi)賣(mài)默示擔(dān)保制度的州，有關(guān)工藝良好性和宜居性之間的區(qū)別常常模糊不清，容易導(dǎo)致對(duì)二者關(guān)系的誤解。一般認(rèn)為，宜居性重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是適合人類(lèi)居住的屬性，即主要考察住宅缺陷是否影響其適合居住之目的；而工藝良好性重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是開(kāi)發(fā)商或施工方所建造房屋的質(zhì)量，意即開(kāi)發(fā)商或施工方在住宅原材料的使用和施工工藝等方面是否達(dá)到必要的標(biāo)準(zhǔn)。因此，有美國(guó)學(xué)者指出工藝良好性主要是考察建造住宅的“過(guò)程性”缺陷，而宜居性則主要是考察工作成果的“結(jié)果性”缺陷。［5］

工藝良好性默示擔(dān)保的基本內(nèi)容是指所有工作應(yīng)當(dāng)以一個(gè)熟練工人應(yīng)具備的工藝水平那樣完成以達(dá)到當(dāng)?shù)仄毡檎J(rèn)同的接受標(biāo)準(zhǔn)。因此，違反工藝良好性之默示擔(dān)保的表現(xiàn)形式即為施工中的因疏忽大意而未遵守建筑法律法規(guī)所導(dǎo)致的缺陷之產(chǎn)生。對(duì)于擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)，法律并不要求施工方達(dá)到最盡職之標(biāo)準(zhǔn)，而只要達(dá)到一般的工藝技能，盡到必要的注意義務(wù)即可。也就是說(shuō)，檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)并非需要工作之完成地盡善盡美，而是合理與適當(dāng)。

宜居性默示擔(dān)保的基本內(nèi)容是指住宅應(yīng)當(dāng)適合居住，否則賣(mài)方應(yīng)對(duì)買(mǎi)方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。顧名思義，住宅的主要功能在于滿(mǎn)足人類(lèi)居住的需求，所以在房屋買(mǎi)賣(mài)中對(duì)買(mǎi)方而言，宜居性是個(gè)最基本且合理的期待。［6］因此，法律認(rèn)定建設(shè)方或開(kāi)發(fā)商在出售住宅時(shí)應(yīng)擔(dān)保該住宅之宜居性。宜居性默示擔(dān)保為住宅購(gòu)買(mǎi)者提供這樣一種確信，即他所購(gòu)買(mǎi)的住宅具有充分良好的品質(zhì)能為他擋風(fēng)遮雨，是一個(gè)滿(mǎn)足安全、衛(wèi)生、清潔等要求的居住場(chǎng)所，且不存在任何本質(zhì)上有損這種良好適用性能的缺陷。宜居性默示擔(dān)保之范圍不僅包括住宅主體結(jié)構(gòu)之缺陷，還延伸至任何影響到房屋的居住或有效占有的缺陷，例如不適當(dāng)?shù)呐盼垩b置或供水系統(tǒng)等問(wèn)題。

（三）默示擔(dān)保的缺陷類(lèi)型

缺陷類(lèi)型與默示擔(dān)保條款的類(lèi)型相適應(yīng)，分為未達(dá)到工藝良好性標(biāo)準(zhǔn)的缺陷或不符合基本宜居性的缺陷。但就某一具體缺陷而言，可能違反工藝良好性的默示擔(dān)?；蛞司有缘哪緭?dān)保之其一，也可能同時(shí)違反兩種默示擔(dān)保。

從發(fā)生缺陷的住宅部位來(lái)看，法院判決開(kāi)發(fā)商或建筑商承擔(dān)默示擔(dān)保責(zé)任所認(rèn)定的缺陷種類(lèi)甚多、嚴(yán)重程度甚廣，主要包括屋頂漏水或其他缺陷，漆面剝落，排水系統(tǒng)或污水處理系統(tǒng)不合格，化糞池等污物處理系統(tǒng)不達(dá)標(biāo)，供水不足或不適合飲用，選址不當(dāng)引起地基或墻體開(kāi)裂或房屋沉降，地下室濕度超標(biāo)，電氣線路缺陷，空調(diào)系統(tǒng)缺陷，以及空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等。［7］此外，住宅缺陷的默示擔(dān)保責(zé)任不僅適用于住宅本身的缺陷，還適用于連同住宅一起出售的土地缺陷。

而從缺陷的明顯程度來(lái)看，與英國(guó)相同，美國(guó)默示擔(dān)保所涵蓋的缺陷并不包括明顯缺陷，即購(gòu)買(mǎi)之前通過(guò)檢視就顯而易見(jiàn)的或未故意隱藏的缺陷，而是同樣僅限于隱蔽缺陷，即有隱蔽性的缺陷。而在隱蔽性的認(rèn)定上，英美之間以及美國(guó)各州之間的標(biāo)準(zhǔn)并不一致，尤其是在初手住宅和后手住宅的買(mǎi)賣(mài)上。例如，對(duì)于初手住宅的買(mǎi)賣(mài)，科羅拉多州上訴法院在戴維訴布拉德利案中提出了與英國(guó)之合理檢視下的客觀可發(fā)現(xiàn)性標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)似的觀點(diǎn)，即認(rèn)為隱蔽性缺陷是買(mǎi)方在合理檢視中沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)之可能性的缺陷，而非事實(shí)上沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)的缺陷；而伊利諾斯州最高法院在帕克訴索恩案中提出了不同的觀點(diǎn)，認(rèn)為只要買(mǎi)方在買(mǎi)房前進(jìn)行檢視時(shí)確實(shí)未察覺(jué)到缺陷之存在，那么“通過(guò)檢視發(fā)現(xiàn)隱蔽缺陷的可能性”就不應(yīng)是構(gòu)成默示擔(dān)保責(zé)任的因素。這實(shí)際上大大放寬了對(duì)隱蔽缺陷的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。而對(duì)于后手住宅的買(mǎi)賣(mài)，即將默示擔(dān)保適用于第二手及其之后的賣(mài)方時(shí)，有法院提高了隱蔽性要求，將之限定于“經(jīng)過(guò)合理檢視仍無(wú)發(fā)現(xiàn)之可能性且購(gòu)買(mǎi)后才顯現(xiàn)”的缺陷。而對(duì)于未發(fā)現(xiàn)之隱蔽缺陷的時(shí)間要求究竟為簽訂合同時(shí)還是所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，，各州基于所買(mǎi)賣(mài)住宅類(lèi)型而給予區(qū)別對(duì)待：對(duì)于住宅預(yù)售合同而言，缺陷風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間是住宅交付時(shí)；而在已建成住宅買(mǎi)賣(mài)中，缺陷風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間通常是簽訂合同時(shí)。

（四）默示擔(dān)保的期限

各州住宅買(mǎi)賣(mài)所適用的默示擔(dān)保的保障期限依該州的默示擔(dān)保制度是基于制定法還是判例法而定。制定法上的默示擔(dān)保之期限通常由州立法機(jī)關(guān)以立法直接規(guī)定。大多數(shù)州確立的是多級(jí)期限體系，針對(duì)不同的缺陷類(lèi)型規(guī)定長(zhǎng)短不一的保障期限，而對(duì)于類(lèi)似主體結(jié)構(gòu)缺陷或其他主要缺陷則規(guī)定更長(zhǎng)的期限。在立法規(guī)定保障期限的各州，默示擔(dān)保期限最長(zhǎng)可至10年。整體上看，美國(guó)各州制定法所確立的多級(jí)住宅缺陷默示擔(dān)保期限表現(xiàn)為“一二五”體系或“一二十”體系。例如，路易斯安那州《新售住宅擔(dān)保法》規(guī)定，住宅整體上的、任何不符合建筑標(biāo)準(zhǔn)的缺陷或建筑標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定的原材料或工藝之缺陷實(shí)行1年的擔(dān)保期限，而與管道、電氣、加熱制冷和通風(fēng)系統(tǒng)相關(guān)的缺陷實(shí)行兩年的擔(dān)保期限，住宅主體結(jié)構(gòu)上的缺陷實(shí)行五年的擔(dān)保期限，此即“一二五”體系；明尼蘇達(dá)州法典規(guī)定住宅整體上的、任何因不符合建筑標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)錯(cuò)施工和有缺陷材料而導(dǎo)致的缺陷實(shí)行一年的擔(dān)保期限；因不符合建筑標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)錯(cuò)安裝施工而導(dǎo)致的管道、電氣、制熱、制冷系統(tǒng)上的缺陷實(shí)行兩年的擔(dān)保期限；因不符合建筑標(biāo)準(zhǔn)的主要建筑缺陷實(shí)行10年的擔(dān)保期限，此即“一二十”體系。

與通過(guò)立法規(guī)定擔(dān)保期限的州相比，有些州住宅缺陷的默示擔(dān)保期限依據(jù)基于合理性標(biāo)準(zhǔn)作出的判例所確立。因判決是針對(duì)個(gè)案中實(shí)際涉及的缺陷作出，故判例所涉缺陷的類(lèi)型化程度較低，因而易導(dǎo)致?lián)Ｆ谙揠y以歸納、甚至無(wú)章可循。一般而言，買(mǎi)方所購(gòu)住宅存在缺陷部分的常規(guī)使用壽命是認(rèn)定默示擔(dān)保期限的重要參考因素，此外還需考慮房齡和維護(hù)狀況等因素。由于住宅的各部位及功能系統(tǒng)的常規(guī)使用壽命可能存在差異，故買(mǎi)方主張的針對(duì)特定缺陷的默示擔(dān)保期限還將取決于缺陷發(fā)生的部位、類(lèi)型以及功能系統(tǒng)的種類(lèi)等?？偟膩?lái)說(shuō)，在以判例法確定默示擔(dān)保期限的州，住宅缺陷默示擔(dān)保的具體期限通常由法官視個(gè)案情況而定。

三、美國(guó)住宅缺陷默示擔(dān)保責(zé)任的主體

（一）默示擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)方

早期的默示擔(dān)保責(zé)任承擔(dān)方僅限于實(shí)際建造住宅的建筑商賣(mài)方。后來(lái)隨著住宅市場(chǎng)上賣(mài)方主體形式因分工之細(xì)化而向著多樣化方向發(fā)展，賣(mài)方不僅限于傳統(tǒng)上建造并出售住宅的建筑商，還出現(xiàn)了以開(kāi)發(fā)商等身份參與住宅銷(xiāo)售的主體，于是默示擔(dān)保的保護(hù)范圍也隨之?dāng)U展，除了實(shí)際建造住宅的建筑商賣(mài)方可成為責(zé)任承擔(dān)主體外，以向公眾出售住宅為目的而與建筑商立約建造住宅的開(kāi)發(fā)商賣(mài)方也被納入責(zé)任承擔(dān)的主體范圍。整體上看，住宅缺陷的默示擔(dān)保責(zé)任由從事房屋建造、銷(xiāo)售的建筑商和開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。需要特別指出的是，當(dāng)作為買(mǎi)方的消費(fèi)者轉(zhuǎn)手出售該住宅時(shí)并不成為默示擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)方，承擔(dān)默示擔(dān)保責(zé)任的仍是原建筑商或開(kāi)發(fā)商。

（二）默示擔(dān)保的被擔(dān)保方

關(guān)于默示擔(dān)保的被擔(dān)保方的范圍，大多數(shù)已建立住宅缺陷默示擔(dān)保制度的州均承認(rèn)新建住宅的第一手買(mǎi)受人屬于受保護(hù)的范圍。但默示擔(dān)保之保障是否延伸至第二手及其后的買(mǎi)方，則有不同。大多數(shù)州允許后手買(mǎi)方提起針對(duì)開(kāi)發(fā)商或建筑商的有關(guān)住宅缺陷的默示擔(dān)保訴訟，而少數(shù)州則主要通過(guò)判例法確立了后手買(mǎi)方不得提起針對(duì)開(kāi)發(fā)商或建筑商的有關(guān)住宅缺陷的默示擔(dān)保訴訟?？傮w而言，在已確立住宅買(mǎi)賣(mài)默示擔(dān)保制度的州，將擔(dān)保保護(hù)范圍延伸至第二個(gè)及其后買(mǎi)受人的趨勢(shì)已較為明朗。在大多數(shù)州，只要可適用的擔(dān)保期限未屆至，后手買(mǎi)方都可受到默示擔(dān)保之保障。

這種做法突破了合同相對(duì)性的制約，體現(xiàn)了美國(guó)法律在面對(duì)價(jià)值問(wèn)題時(shí)的基本立場(chǎng)。首先，它以消費(fèi)者保護(hù)為主要目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)是美國(guó)法律發(fā)展的基本趨勢(shì)；其次，在于保障住宅的流動(dòng)性，以應(yīng)對(duì)美國(guó)人口的高流動(dòng)性現(xiàn)實(shí)；第三，基于公平正義的考量，建筑商或開(kāi)發(fā)商不能僅因其所售住宅易主便可豁免本應(yīng)承擔(dān)的缺陷擔(dān)保責(zé)任。

四、美國(guó)住宅缺陷默示擔(dān)保責(zé)任的認(rèn)定

（一）合理性標(biāo)準(zhǔn)

合理性是認(rèn)定住宅缺陷的默示擔(dān)保責(zé)任的一般標(biāo)準(zhǔn)。若無(wú)合同約定或相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定的建筑商、開(kāi)發(fā)商的義務(wù)履行標(biāo)準(zhǔn)，各州法院通常會(huì)適用普通法上之合理性標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定買(mǎi)方所主張的缺陷是否構(gòu)成默示擔(dān)保義務(wù)之違反。事實(shí)上，多數(shù)以制定法規(guī)定新售住宅默示擔(dān)保制度的州，其立法中并未包含明確的義務(wù)履行標(biāo)準(zhǔn)。默示擔(dān)保義務(wù)對(duì)擔(dān)保方而言，要求其所售住宅在宜居性和工藝良好性上具有“合理性”，而不是“絕對(duì)完美”。法律并不苛求開(kāi)發(fā)商或建筑商提供給買(mǎi)方一所完美的住宅，而是要求他們向買(mǎi)方提供一所經(jīng)由合理工藝建造的適合居住的住宅。法院在個(gè)案中適用合理性標(biāo)準(zhǔn)需考慮房齡、維護(hù)狀況、住宅的用途等諸多要素。

（二）關(guān)于宜居性認(rèn)定的特別考察

宜居性在住宅質(zhì)量缺陷默示擔(dān)保中居于核心地位。與工藝良好性重點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)建造過(guò)程應(yīng)符合合同目的不同，宜居性主要強(qiáng)調(diào)實(shí)際交付的成果——住宅是否符合合同約定。對(duì)于住宅是否適合居住，每個(gè)人會(huì)有不同的理解和判斷。買(mǎi)方往往傾向于住宅的完美化，任何細(xì)微缺陷都不容于買(mǎi)方；而略有缺陷時(shí)不構(gòu)成對(duì)宜居性的違反顯然是賣(mài)方所希望的標(biāo)準(zhǔn)，故法院的判決只不過(guò)是在兩者的主張中間尋找一個(gè)缺陷與宜居性的平衡點(diǎn)。事實(shí)上，宜居性是個(gè)難以精確界定的概念：一方面，任何一個(gè)細(xì)微缺陷并不當(dāng)然導(dǎo)致住宅主體結(jié)構(gòu)上不適合居?。涣硪环矫?，宜居性擔(dān)保也不能被解釋得過(guò)于嚴(yán)格以至于只有那些結(jié)構(gòu)上不適合居住的缺陷才能受到擔(dān)保。因此法院應(yīng)針對(duì)個(gè)案進(jìn)行考察，分析缺陷的嚴(yán)重程度是否達(dá)到不適合居住的程度。實(shí)踐中，法院面臨的問(wèn)題是，當(dāng)它認(rèn)為原告所主張的缺陷并不足以致使住宅不宜居住時(shí)，是否認(rèn)定賣(mài)方構(gòu)成默示擔(dān)保之違反。在美國(guó)，無(wú)論是制定法還是判例法，都展現(xiàn)出加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者保護(hù)的趨勢(shì)。法院通常對(duì)默示擔(dān)保責(zé)任作較寬泛的解釋?zhuān)J(rèn)為僅憑房屋仍可居住的事實(shí)不足以滿(mǎn)足默示擔(dān)保之要求。因?yàn)槿绻С珠_(kāi)發(fā)商或建筑商以“住宅雖有缺陷但不影響居住”作抗辯，會(huì)導(dǎo)致荒唐的結(jié)果——如亞利桑那州上訴法院在納斯特里案的判決中所指出：“建筑商因其所建住宅質(zhì)量不夠差而免責(zé)是荒唐的事情。”所以在美國(guó)住宅買(mǎi)賣(mài)默示擔(dān)保制度下，建筑商或開(kāi)發(fā)商不僅要對(duì)導(dǎo)致住宅不易居的主要、基本的缺陷承擔(dān)其默示擔(dān)保責(zé)任，也要對(duì)并非嚴(yán)重到要令住宅買(mǎi)方搬離住宅的小缺陷承擔(dān)其默示擔(dān)保責(zé)任。

（三）歸責(zé)原則

美國(guó)對(duì)建筑商或開(kāi)發(fā)商適用默示擔(dān)保責(zé)任亦采嚴(yán)格責(zé)任歸責(zé)原則，即買(mǎi)方不需要證明賣(mài)方對(duì)住宅存在缺陷上有過(guò)錯(cuò)。建筑商或開(kāi)發(fā)商默示擔(dān)保責(zé)任的成立，僅需要住宅買(mǎi)方證明住宅缺陷的存在，且該缺陷是因建筑商或開(kāi)發(fā)商造成的即可，例如是由于他們的設(shè)計(jì)或建設(shè)造成的，買(mǎi)方完全不需要證明開(kāi)發(fā)商存在欺詐或過(guò)失等。所以，與其他需要證明建筑商或開(kāi)發(fā)商存在過(guò)失、欺詐或虛假陳述的救濟(jì)途徑（如侵權(quán)、不當(dāng)?shù)美龋┫啾?，默示?dān)保制度使得住宅買(mǎi)方更易達(dá)到舉證要求，因而更容易獲得救濟(jì)。實(shí)踐中，對(duì)購(gòu)入缺陷住宅而尋求救濟(jì)的住宅買(mǎi)方而言，舉證責(zé)任的區(qū)別使得默示擔(dān)保制度成為更加可行且勝率更大的救濟(jì)途徑。此之為住宅缺陷默示擔(dān)保制度在美國(guó)被普遍確立的重要原因，也是其制度價(jià)值和制度效用的優(yōu)勢(shì)之體現(xiàn)。

五、違反默示擔(dān)保的救濟(jì)

關(guān)于建筑商或開(kāi)發(fā)商違反住宅質(zhì)量默示擔(dān)保時(shí)住宅買(mǎi)方能夠獲得何種救濟(jì)，各州有所不同。如有制定法的相關(guān)具體規(guī)定，則買(mǎi)方盡可根據(jù)其規(guī)定尋求救濟(jì)；若制定法無(wú)明確的規(guī)定，則法院將視住宅缺陷的嚴(yán)重程度，通常提供如下救濟(jì)：⑴買(mǎi)方解除合同；或⑵賠償買(mǎi)方所受損害，如賠付減損之價(jià)值、修理費(fèi)用，特殊情況下還包括其他相關(guān)損失。

（一）解除合同

在個(gè)案中，若缺陷嚴(yán)重使得受損住宅不適合居住亦不可維修，法院通常會(huì)支持買(mǎi)方解除合同并相互返還所得。解除合同會(huì)導(dǎo)致合同效力自始解除，各方權(quán)利義務(wù)應(yīng)返還至合同生效前的狀態(tài)，買(mǎi)方將有權(quán)要求賣(mài)方返還其所支付的價(jià)款（如預(yù)付款、定金或房款等），但應(yīng)減去他受益之所值價(jià)款，例如其居住期間的合理租金。不過(guò)與損害賠償相比，解除合同的適用概率較小。當(dāng)住宅缺陷確定能夠彌補(bǔ)或修復(fù)如常時(shí)，法院通常不會(huì)基于住宅買(mǎi)賣(mài)的默示擔(dān)保而支持買(mǎi)方解除合同，而是判決賣(mài)方給予買(mǎi)方以損害賠償。

（二）損害賠償

損害賠償?shù)姆秶鷦t包括因維修而支出費(fèi)用或住宅因缺陷而減損的價(jià)值。至于個(gè)案中按哪一種進(jìn)行補(bǔ)償，則并無(wú)定式。例如在北卡羅來(lái)納、科羅拉多等州，作為原告的住宅買(mǎi)方有權(quán)選擇接受損害補(bǔ)償還是減少價(jià)款；而在佛蒙特、北達(dá)科他等州，如果缺陷是可補(bǔ)救的則僅可選擇接受損害補(bǔ)償，減少價(jià)款只有在缺陷是永久性或無(wú)法修補(bǔ)的情況下才可適用。

合理性的重要依據(jù)之一是救濟(jì)措施的經(jīng)濟(jì)性，法院通常會(huì)從經(jīng)濟(jì)性的角度考慮哪一種救濟(jì)措施更為合理。如果修補(bǔ)住宅缺陷以達(dá)到使之符合默示擔(dān)保要求的費(fèi)用具有合理性，則法院會(huì)主張對(duì)住宅缺陷進(jìn)行維修；但如果維修所耗費(fèi)用甚巨以致與買(mǎi)方基于維修之受益不成比例，或維修可能對(duì)房屋造成更嚴(yán)重的損害，那么更合理的做法就是由賣(mài)方向買(mǎi)方賠付住宅因缺陷所致的價(jià)值減損，或可減少買(mǎi)方原應(yīng)支付的價(jià)金，即賣(mài)方退還有缺陷房屋的市價(jià)和若無(wú)此缺陷的可售市價(jià)之間的差額。

除維修費(fèi)用、價(jià)值減損等直接損失外，間接損失亦可獲得賠償?shù)珣?yīng)有相關(guān)證據(jù)證明該類(lèi)損失。在個(gè)案中，類(lèi)似間接損失包括缺陷存續(xù)期間買(mǎi)方租住臨時(shí)住所及往返搬遷費(fèi)用或未使用有缺陷住宅的損失費(fèi)用，以及為修正缺陷或?qū)で缶葷?jì)而委托律師、建筑師等專(zhuān)業(yè)人士處理糾紛所支出的合理費(fèi)用。

六、對(duì)中國(guó)的啟示

美國(guó)住宅缺陷的默示擔(dān)保責(zé)任制度在有效解決住宅質(zhì)量缺陷糾紛方面效用明顯，特別是對(duì)作為消費(fèi)者的買(mǎi)方及其后手權(quán)利人利益的保護(hù)更是不遺余力。雖然法律體系和法治發(fā)達(dá)程度有一定的差異，但美國(guó)住宅缺陷的默示擔(dān)保責(zé)任制度仍可為我國(guó)完善此類(lèi)糾紛解決機(jī)制提供有益的啟示：

第一，立法理念上應(yīng)突出體現(xiàn)消費(fèi)者權(quán)益之保障。美國(guó)住宅缺陷默示擔(dān)保制度之所以能夠發(fā)揮效用，與其根源于加強(qiáng)消費(fèi)者保護(hù)的立法理念有重要關(guān)系。上世紀(jì)60年代是美國(guó)民權(quán)運(yùn)動(dòng)的高潮時(shí)期，在商業(yè)領(lǐng)域亦掀起了消費(fèi)者保護(hù)的浪潮。立法者重視民眾對(duì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的訴求，消費(fèi)者權(quán)益受特別保護(hù)的理念對(duì)傳統(tǒng)的合同相對(duì)性原則等不利于消費(fèi)者保護(hù)的內(nèi)容形成了沖擊并取代其地位。正確的立法理念決定了法律制度出發(fā)點(diǎn)的合理性，順應(yīng)了社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，因而得到各方的支持。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本建立的今天，應(yīng)進(jìn)一步深化消費(fèi)者權(quán)益保障的立法理念，這是社會(huì)主義法治理念的基本要求和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要趨勢(shì)。

第二，深化、細(xì)化立法，制定專(zhuān)門(mén)適用于住宅缺陷的特別法。美國(guó)作為當(dāng)今世界的法制發(fā)達(dá)國(guó)家，其法律制度并非一蹴而就，經(jīng)歷了從體系構(gòu)建到豐富細(xì)化的轉(zhuǎn)變。美國(guó)住宅缺陷默示擔(dān)保制度建立在一般貨物買(mǎi)賣(mài)法的基礎(chǔ)上，并通過(guò)制定專(zhuān)門(mén)適用于住宅缺陷的法律如《新售住宅擔(dān)保法》等特別法加以細(xì)化，明確規(guī)定住宅強(qiáng)制性質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任承擔(dān)等內(nèi)容，以特別法強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商重視住宅質(zhì)量，提供簡(jiǎn)明的解決機(jī)制。我國(guó)社會(huì)主義法律體系已經(jīng)初步建成，接下來(lái)的任務(wù)是進(jìn)一步細(xì)化豐富法律制度。在住宅質(zhì)量倍受關(guān)注的今天，制定專(zhuān)門(mén)適用于住宅質(zhì)量的特別法既有必要，也具備較成熟的條件。

第三，通過(guò)司法實(shí)踐完善我國(guó)合同法上的瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度。美國(guó)的默示擔(dān)保制度與我國(guó)合同法上的瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度具有相似的功能，其核心均在于保障買(mǎi)方不受標(biāo)的物質(zhì)量缺陷的困擾。美國(guó)是傳統(tǒng)的判例法國(guó)家，其司法機(jī)構(gòu)的主觀能動(dòng)性較強(qiáng)，在住宅缺陷默示擔(dān)保制度的完善上發(fā)揮了重要作用。在我國(guó)司法改革中，能動(dòng)司法的理念要求人民法院積極主動(dòng)發(fā)現(xiàn)審判實(shí)踐中的新問(wèn)題并認(rèn)真總結(jié)妥善解決，在實(shí)踐中深化完善糾紛解決機(jī)制。面對(duì)越來(lái)越多且趨于復(fù)雜的住宅質(zhì)量缺陷訴訟，人民法院應(yīng)堅(jiān)持推進(jìn)能動(dòng)司法，探索發(fā)現(xiàn)住宅缺陷糾紛的特點(diǎn)以不斷完善瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度，形成更為合理有效的住宅糾紛解決機(jī)制。

［1］梁慧星.論出賣(mài)人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任［J］.比較法研究，1991，（03）.

［2］［7］Shu－Chi Chen，Implied Warranty Protection For Consumers A-gainst Construction Defects In The Sale Of New Homes Under U.S.Law，［J］.臺(tái)北大學(xué)法學(xué)論叢，Vol.75.

［3］Linda Seay Robertson，Brevorka v.Wolfe Construction，Inc.：Did I Just Waive My Rights to The Implied Warranty of Workmanlike Construction？26 N.C.Cent.L.J.59 （2003）.

［4］Timothy R.Pack，Better Late Than Never——Implied Warranties of Workmanlike Manner and Habitability Now Available in Utah，Utah Bar Journal，23－Apr Utah B.J.30（2010）.

［5］Timothy Davis，the Illusive Warranty of Workmanlike Performance Constructing A Conceptual Framework，72 NEB.L.Rev.981，（1993）.

［6］Roger L.Price，M.Ryan Pinkston，the Implied Warranty of Habitability In Illinois：A Critical Review，98 Ill.B.J.92（2010）.

（責(zé)任編輯：黃小育）

U.S.Implied Warranty System against New Home Defects and its Enlightenment to China

Zhang Mengxun

The dispute arises from defects of new sale homes is very common around the world.Most countries settle this kind of problems through the system of contract law.In the U.S.，the implied warranty system shows its vitality in handling these disputes.This paper mainly focuses on the implied warranty system under U.S.law against the defects in new homes transaction.By analyzing the key points of the system，such as its development，the basic structure，the liable party，the determining standards and the remedies，this paper opens out the enlightenment from the US.implied warranty system to China.

U.S.；premise defects；implied warranty

D923.2

A

1007－8207（2012）04－0110－05

2012－01－20

張夢(mèng)珣（1978—），女，廣東汕頭人，復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院博士研究生，研究方向?yàn)槊裆谭▽W(xué)。