王成元 龔永超 李華

[提要] 本文分析房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的特點(diǎn)和存在的問題，研究探討以GIS技術(shù)為基礎(chǔ)建設(shè)房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)的可行性、必要性，提出以GIS技術(shù)建設(shè)房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)的建設(shè)目標(biāo)和總體設(shè)計(jì)。

關(guān)鍵詞：GIS；房地產(chǎn)估價(jià)；估價(jià)系統(tǒng)；輔助估價(jià)

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2012年9月14日

近年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)，國家每年在房地產(chǎn)業(yè)投入大量的人力、物力和財(cái)力，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著重要的作用。然而，房地產(chǎn)估價(jià)效率低、方法不完善等阻礙著估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。如何在房地產(chǎn)估價(jià)中減少人為因素干擾的同時(shí)又充分發(fā)揮估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)智慧，使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)走上科學(xué)化、信息化的道路，這就需要在估價(jià)中引入GIS技術(shù)。

一、房地產(chǎn)估價(jià)中引入GIS的可行性和必要性

（一）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)本身的特點(diǎn)

1、影響因素眾多。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，按影響因素的范圍來分可分為：個(gè)別因素、區(qū)域因素、一般因素；按影響因素的性質(zhì)來分可分為：自身因素、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政因素、國際因素、心理因素。在不同地區(qū)、不同時(shí)期，各種因素影響房地產(chǎn)價(jià)格變動的方向和幅度是不盡相同的。這些因素對估價(jià)對象的影響，主要靠估價(jià)人員對其進(jìn)行定性分析后再做出量的判斷。

2、具有明顯的空間性。房地產(chǎn)評估對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的大量空間數(shù)據(jù)，如物業(yè)的坐落位置；各種公共服務(wù)設(shè)施的分布；各種基礎(chǔ)配套設(shè)施的分布；城市人口的密度、分布等，都具有空間屬性，隨著地域的不同變化很大，評估時(shí)必須充分考慮其空間特性。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問題。①不主動收集信息，或者是收集信息的方式落后，或者是信息的質(zhì)量并不高；②整理數(shù)據(jù)的方式落后使信息缺乏系統(tǒng)性、統(tǒng)一性；③信息的管理方式落后，效率不高，花費(fèi)的成本較高；④信息傳播不及時(shí)、資源信息不能共享等；⑤人為因素干涉太多，缺乏客觀公正性，評估報(bào)告說服力不夠。

上述因素的存在嚴(yán)重影響了估價(jià)業(yè)的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，阻礙了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的良性發(fā)展。由于以上兩大特點(diǎn)，在房地產(chǎn)估價(jià)中引入GIS，使得估價(jià)系統(tǒng)能動態(tài)地處理、分析強(qiáng)大的空間和屬性數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)空間信息和屬性信息的集成管理，實(shí)現(xiàn)圖文并茂的可視化分析，使房地產(chǎn)估價(jià)從手工作業(yè)到電子化、程序化、信息化的飛躍，使房地產(chǎn)估價(jià)工作真正做到公正、合理、科學(xué)、適用。

二、GIS技術(shù)和估價(jià)系統(tǒng)的結(jié)合點(diǎn)

（一）GIS為估價(jià)系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)采集和管理。GIS的數(shù)據(jù)資源非常豐富，采集數(shù)據(jù)時(shí)可以是現(xiàn)有的圖形資料、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)調(diào)查的文字等，也可以運(yùn)用全球定位系統(tǒng)、慣性測量系統(tǒng)等獲取野外測量數(shù)據(jù)、攝影測量和遙感圖像數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)管理必須利用數(shù)據(jù)庫技術(shù)來管理龐大的地學(xué)數(shù)據(jù)系統(tǒng)中涉及到的大量統(tǒng)計(jì)、建筑、經(jīng)濟(jì)、土地、規(guī)劃等信息，從而有效解決估價(jià)信息來源廣、數(shù)量大、種類多且格式不統(tǒng)一帶來的問題，以達(dá)到快速查找和有效利用的目的。

（二）GIS為估價(jià)系統(tǒng)提供信息查詢。在估價(jià)過程中，GIS技術(shù)能夠方便地為估價(jià)人員提供大量的數(shù)據(jù)查詢：可以按圖查詢或按屬性查詢，也可以結(jié)合圖形和屬性條件進(jìn)行綜合查詢。查詢完成時(shí)，用圖形和屬性數(shù)據(jù)形式將查詢結(jié)果顯示出來，按照屬性數(shù)據(jù)字段內(nèi)容不一樣使用不同的顏色展現(xiàn)查詢到的圖形，如用不同的顏色高亮顯示不同的價(jià)格區(qū)間?？梢酝ㄟ^點(diǎn)取想查閱詳細(xì)信息的房地產(chǎn)，來顯示該房屋的各種文字信息、圖片、動畫、錄像、估價(jià)報(bào)告、文檔等內(nèi)容。

（三）GIS為估價(jià)系統(tǒng)提供模型集成。GIS與專業(yè)模型的集成、結(jié)合一直是GIS領(lǐng)域的一個(gè)重要研究方向。由于GIS具有強(qiáng)大的多源信息管理和空間分析能力，使得GIS能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)模型中涉及的大量空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的處理提供支持，同時(shí)也可以利用GIS的分析功能和其他一些數(shù)學(xué)方法來改進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)模型，提高估價(jià)工作的準(zhǔn)確性和公正性。

（四）GIS為估價(jià)系統(tǒng)提供空間分析。GIS具有強(qiáng)大的空間分析功能，其中可用于房地產(chǎn)估價(jià)的模型如疊加分析、緩沖區(qū)分析、路徑分析等。例如，分析某商場對周邊房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，根據(jù)影響范圍的大小產(chǎn)生不同的緩沖區(qū)，通過分析緩沖區(qū)內(nèi)的價(jià)格變化來檢驗(yàn)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。再如，根據(jù)GIS的點(diǎn)、線、面緩沖區(qū)分析功能，可以得到某房地產(chǎn)一定范圍內(nèi)的周邊信息，如商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、銀行、交通等服務(wù)配套信息，充分利用房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的空間特性，根據(jù)其對估價(jià)過程及結(jié)果的影響輔助估價(jià)師進(jìn)行分析；此外，在各種數(shù)據(jù)庫已經(jīng)建好的基礎(chǔ)上進(jìn)行空間疊加、提取方式制作專題圖，每一個(gè)專題圖層都可以由一項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素構(gòu)成，如社會服務(wù)設(shè)施圖、城市基礎(chǔ)設(shè)施分布圖、環(huán)境質(zhì)量評價(jià)圖等。

三、系統(tǒng)功能研究

（一）系統(tǒng)建設(shè)目標(biāo)。建立房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)的目標(biāo)是以房地產(chǎn)信息及相關(guān)的社會經(jīng)濟(jì)要素為研究對象，綜合運(yùn)用各種科學(xué)方法和手段，以房地產(chǎn)評估為主要目標(biāo)的綜合性區(qū)域信息系統(tǒng)。要求房地產(chǎn)估價(jià)GIS信息系統(tǒng)需要實(shí)現(xiàn)的功能有：（1）為了更好地管理房地產(chǎn)價(jià)格信息，使信息資源有效積累和共享，系統(tǒng)需要構(gòu)建一個(gè)包含房地產(chǎn)區(qū)域信息和社會經(jīng)濟(jì)信息在內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)庫；（2）為了更好地查詢、檢索、分析、預(yù)測、處理和輸出房地產(chǎn)及相關(guān)社會經(jīng)濟(jì)信息，使得到的數(shù)據(jù)完整、正確、及時(shí)，保證系統(tǒng)的安全性和開放性，系統(tǒng)需要建立一個(gè)具有數(shù)據(jù)采集、編輯、數(shù)據(jù)庫管理和制圖等功能的軟件；（3）為了更好地輔助房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)，系統(tǒng)需要在房地產(chǎn)價(jià)格理論的基礎(chǔ)上采集、整理、分析相關(guān)的圖文數(shù)據(jù)資料，構(gòu)建估價(jià)的數(shù)學(xué)模型；（4）為了提高房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性，系統(tǒng)需要使GIS和專業(yè)模型充分地結(jié)合，改進(jìn)現(xiàn)在的專業(yè)估價(jià)模型；（5）為了改變目前估價(jià)作業(yè)方式落后的現(xiàn)狀，減少主觀隨意性，提高工作效率，系統(tǒng)需要實(shí)現(xiàn)估價(jià)作業(yè)的計(jì)算機(jī)化；（6）為了實(shí)現(xiàn)各種估價(jià)模型的有機(jī)集成和估價(jià)流程的計(jì)算機(jī)化，使GIS成為房產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)真正意義上的數(shù)據(jù)管理的平臺、模型集成的平臺、功能操作的平臺，系統(tǒng)需要以GIS為平臺，實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理；（7）能夠?yàn)橥恋厥褂脵?quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)忍峁┕纼r(jià)輔助分析；（8）系統(tǒng)操作便捷，用戶界面友好，具有靈活性與通用性。

該系統(tǒng)并不能取代專業(yè)的估價(jià)人員智慧，它僅僅是輔助估價(jià)人員更好地做出決策。所以，在設(shè)計(jì)過程中，要使系統(tǒng)界面友好、易于操作，同時(shí)系統(tǒng)還應(yīng)該給估價(jià)人員留下選擇操作的空間，估價(jià)人員能夠根據(jù)實(shí)際情況在許可的情況下調(diào)整模型參數(shù)，使系統(tǒng)在注重模型的客觀性的同時(shí)，也能考慮到估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)對估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性至關(guān)重要，從而使估價(jià)結(jié)果更為可靠?？傊?，系統(tǒng)的開發(fā)是為了更好地為估價(jià)人員服務(wù)，應(yīng)該尊重估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和智慧，給估價(jià)人員留下思考和判斷的空間，而不是利用該系統(tǒng)取代估價(jià)人員。

（二）系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)

1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取。房地產(chǎn)估價(jià)地理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來源于1∶10000基礎(chǔ)地形圖、數(shù)字化城市路網(wǎng)圖、房屋及房屋用地專題圖、基準(zhǔn)地價(jià)、城規(guī)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)等。

2、數(shù)據(jù)更新、管理。數(shù)據(jù)信息講究時(shí)效性，必須及時(shí)更新。目前，數(shù)據(jù)更新維護(hù)的方式主要有兩種：①從系統(tǒng)外的渠道獲取的信息一般采用批量的方式更新；②將從系統(tǒng)內(nèi)獲取的數(shù)據(jù)分成歷史庫和現(xiàn)勢庫，建立實(shí)時(shí)動態(tài)數(shù)據(jù)更新體系，本系統(tǒng)將這兩種方式結(jié)合起來兼顧系統(tǒng)內(nèi)外的信息，同時(shí)又使得系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫具備時(shí)間維特性。

3、GIS輔助估價(jià)。利用GIS的數(shù)據(jù)管理、空間查詢、空間分析、可視化等技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)輔助房地產(chǎn)估價(jià)，具體可以從以下方面分析：

（1）GIS具有信息查詢管理、空間分析的能力外，還具有可視化性能。GIS平臺可以可視化地表達(dá)空間信息，還可以通過專題圖將屬性信息以二維或三維的方式可視化地表達(dá)。如以專題圖的形式實(shí)現(xiàn)可視化的統(tǒng)計(jì)分析。

（2）估價(jià)流程管理。完整規(guī)范的估價(jià)業(yè)務(wù)流程為獲取估價(jià)業(yè)務(wù)、明確估價(jià)事項(xiàng)、簽訂估價(jià)合同、擬定估價(jià)方案、收集和整理估價(jià)材料、實(shí)地勘察估價(jià)對象、選擇估價(jià)方法及估算、撰寫及審核估價(jià)報(bào)告、出具估價(jià)報(bào)告、估價(jià)資料歸檔。用GIS平臺建立固定的估價(jià)流程系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)日常事務(wù)的自動化、完善地處理，使處理的效率大大提高。

（3）撰寫估價(jià)報(bào)告。利用GIS中的空間屬性信息進(jìn)行空間查詢和分析自動生成估價(jià)報(bào)告中的區(qū)位描述和所需的圖片。在估價(jià)師根據(jù)自己的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和智慧進(jìn)行修正后自動生成估價(jià)報(bào)告。

（4）房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。對于從事房地產(chǎn)投資顧問業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，引入GIS技術(shù)能顯著提高企業(yè)的業(yè)務(wù)能力。例如，面對一個(gè)新的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，利用GIS的強(qiáng)大功能和其他的一些信息輔助公司進(jìn)行決策。同時(shí)，GIS平臺還能夠持續(xù)地跟蹤評估和決策。

四、結(jié)束語

在房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)中引入GIS技術(shù)，對我國的房地產(chǎn)估價(jià)程序走向規(guī)范化具有重要影響，同時(shí)能夠極大地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)估價(jià)集科學(xué)與藝術(shù)于一身。GIS技術(shù)憑借其強(qiáng)大的信息查詢、存儲、管理、分析、跟蹤、顯示等功能，使其在房地產(chǎn)估價(jià)等領(lǐng)域中發(fā)展前景廣闊。

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