兩居室變身五居室房主狀告中介獲支持

郭女士與某房地產(chǎn)中介公司簽訂委托合同，由該中介公司代理郭女士一套兩居室房屋的出租事宜。郭女士不久后發(fā)現(xiàn)，自己的兩居室被中介公司改造成了一套五居室的群租房。郭女士起訴到北京市豐臺區(qū)人民法院，要求解除合同，恢復(fù)房屋原狀，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

郭女士起訴稱，中介公司擅自將房屋拆改成五個單獨(dú)隔間，并以單個隔間為單位，向五個不同的租房戶出租，中介公司的行為違反了合同約定和相關(guān)法律規(guī)定。

中介公司辯稱，他們確實(shí)存在打隔斷問題，但隔斷都是膠粘的，沒有影響房屋的承重墻，屬于適當(dāng)裝修，最多三天就可以拆除，不同意解除合同。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，郭女士與中介公司簽訂的《北京市房屋出租委托代理合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，屬合法有效。出租房屋應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位。本案中，該中介公司擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)，將房屋由兩居室隔成五居室對外出租，違反了雙方合同約定和相關(guān)法律規(guī)定，其辯稱打隔斷屬于適當(dāng)裝修的理由依據(jù)不足，不予采信。郭女士要求確認(rèn)合同解除、騰空房屋并恢復(fù)原狀、賠償租金損失的請求，理由正當(dāng)，予以支持；其要求賠償違約金的請求，應(yīng)按照合同的約定給付。此判決現(xiàn)已生效。

點(diǎn)評

◎胡勇軍（浙江聚點(diǎn)律師事務(wù)所律師）

近年來，城市住房群租現(xiàn)象屢見不鮮。房東或房產(chǎn)中介為獲取更高租金，改變住房的建筑格局和使用功能，將臥室、客廳，甚至廚房、陽臺都分隔成若干房間出租。然而，群租會帶來鄰居利益受損、治安混亂、消防隱患等一系列問題。2011年2月起實(shí)施的《商品房屋租賃管理辦法》第8條規(guī)定：“出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住?！奔疵鞔_規(guī)定了房屋不得群租，房間不能隔開出租。

目前，房產(chǎn)中介有兩種經(jīng)營方式，一種是居間方式，即作為第三方，讓房主與租客見面，簽三方合同，收取中介費(fèi)；另一種是代理方式，即中介先把房子租下來，付給房主房租，然后再把房子出租收取租金，即“出租委托代理”，現(xiàn)實(shí)中又稱作“房屋管家”或“全權(quán)代理”。

本案中，某房地產(chǎn)中介公司提供的服務(wù)方式，就屬于第二種方式。但是，該中介公司擅自分割房間，違法獲取額外收益，超越代理權(quán)限的行為，違反了雙方合同約定及合同法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同法第107條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因此，郭女士可以要求依法解除代理關(guān)系，并由房產(chǎn)中介承擔(dān)違約責(zé)任。

為避免類似案件的發(fā)生，除房產(chǎn)中介依法規(guī)范經(jīng)營、房管部門加強(qiáng)監(jiān)管外，房主在和房產(chǎn)中介簽訂代理合同時也應(yīng)完善對合同細(xì)節(jié)的約定，如房屋租賃用途、裝飾裝修要求、是否可以分租等，都應(yīng)在合同中注明。此外，還應(yīng)強(qiáng)化和細(xì)化違約責(zé)任條款，如果約定的違約成本很低，就容易造成中介方惡意違約。