孫巍巖 王彩俠

一、成本管理的基本原理

1、目標(biāo)成本的設(shè)立。通常要求在規(guī)劃設(shè)計階段進(jìn)行目標(biāo)成本的編制工作。即根據(jù)建設(shè)程序的各個階段所發(fā)生的費(fèi)用情況，將各項費(fèi)用采用一定的方法和措施進(jìn)行分解，最終將分解的結(jié)果匯總在一起形成完整的數(shù)據(jù)鏈條，這一數(shù)據(jù)就是通常所說的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本可以將工程成本的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價限額以內(nèi)。具體地說，就是使用成熟的手段設(shè)立工程建設(shè)各階段的成本目標(biāo)并通過有效管理手段使該目標(biāo)控制實(shí)際成本的發(fā)生，從而使工程總成本始終保持在可控范圍之內(nèi)。

2、成本控制的全面性。目標(biāo)成本的管理包含了目標(biāo)成本的分解、設(shè)定、下達(dá)、過程控制、分析考核、結(jié)果評價等一系列工作。它以管理為核心，核算為手段，效益為目的，對成本進(jìn)行事前測定、日常控制和事后考核，從而形成一個全企業(yè)、全過程、全員的多層次、多方位的成本管理體系，以達(dá)到少投入多產(chǎn)出獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益的目的。目標(biāo)成本管理是從建設(shè)項目可行性研究階段開始介入，直到工程實(shí)際造價確定和經(jīng)濟(jì)后評價完成為止的整個建設(shè)期間的全過程成本控制管理。并要求管理過程中各相關(guān)部門、各相關(guān)責(zé)任人深入貫徹目標(biāo)管理精神、樹立目標(biāo)管理意識，掌握目標(biāo)管理方法，從而保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。這也是規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要方式，目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)與否能夠深刻體現(xiàn)出企業(yè)的整體管理水平的高低。

3、成本控制的動態(tài)性。任何一個工程建設(shè)項目從立項到竣工交付使用，都有一個較長的建設(shè)周期，在此期間，許多影響工程造價的動態(tài)因素會發(fā)生變化，這些變化使得工程造價在整個建設(shè)期中處于不確定的狀態(tài)，直到竣工決算后才能最終確定工程的實(shí)際造價。這就要求目標(biāo)控制的手段也是動態(tài)的，并且要貫穿于項目實(shí)施的始終。只有動態(tài)的控制才能保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。在這一動態(tài)控制過程中，應(yīng)著重注意以下幾個方面：

①對已設(shè)定目標(biāo)成本值的論證和分析。由于各種主觀和客觀因素的制約，目標(biāo)成本值有可能是難以實(shí)現(xiàn)或不盡合理的，需要在項目實(shí)施過程中，或合理調(diào)整，或細(xì)化和精確計算。只有項目目標(biāo)成本是正確合理的，目標(biāo)成本的控制才是有效的。

②及時對項目進(jìn)展的各階段做出評估，搜集有效基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。沒有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，就無法掌握工程的實(shí)際進(jìn)展情況，也不能判斷各實(shí)施階段的成本是否與目標(biāo)成本存在偏差。因此，數(shù)據(jù)的及時、完整和正確是階段性評價項目實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的依據(jù)。

③根據(jù)項目實(shí)際進(jìn)展情況及需要，不斷完善企業(yè)內(nèi)部的各種流程與體制，從而確保項目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、成本控制的主要階段及方法

在工程項目建設(shè)的過程中，工程造價控制貫穿各個階段。要有效的控制工程成本，應(yīng)該從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等多方面采取措施。其中技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價最有效的手段。以下幾方面是工程建設(shè)過程中各階段工程造價控制的主要方法：

1、可行性研究階段。

對于房地產(chǎn)行業(yè)可行性研究報告的編制與應(yīng)用應(yīng)作為成本控制的第一重點(diǎn)。可行性研究是運(yùn)用多學(xué)科手段綜合論證一個工程建設(shè)項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財務(wù)上是否盈利、對環(huán)境影響是否可控等的重要手段，是對社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的綜合分析與評價，即工程項目抗風(fēng)險能力的結(jié)論。它為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)往往因項目的匆忙上馬忽略了該項工作重要性，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的往往是經(jīng)濟(jì)上的快速收益、房屋的樣式是否美觀、戶型是否大眾化等。但如果項目定位不準(zhǔn)確而導(dǎo)致成本無謂增加、市場定價不合理而導(dǎo)致項目盈利能力下降或滯銷等將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可彌補(bǔ)的損失。所以在各項工作中可研工作應(yīng)作為重中之重來對待。

2、設(shè)計階段。

在工程項目建設(shè)中經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計成果是有效控制費(fèi)用支出、高效使用建設(shè)資金的有力手段，可以從根本上杜絕浪費(fèi)，從而保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。通常情況下，成熟的開發(fā)企業(yè)多采用兩種手段保證設(shè)計的合理性。

①限額設(shè)計，所謂限額設(shè)計一方面是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。另一方面是項目局部按設(shè)定投資或造價限額達(dá)到設(shè)計技術(shù)要求，比如對主要材料如鋼筋、混凝土含量等的指標(biāo)要求。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，以保證總投資額不被突破。限額設(shè)計并不是只考慮節(jié)約，它可以處理好技術(shù)與經(jīng)濟(jì)對立的關(guān)系，提高設(shè)計質(zhì)量，杜絕投資失控的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)往往考慮設(shè)計方面的節(jié)約，一味的壓縮設(shè)計費(fèi)、縮短設(shè)計周期，從而極有可能降低設(shè)計質(zhì)量，造成工程成本不可逆轉(zhuǎn)的浪費(fèi)，這種行為是極不可取的。

②除限額設(shè)計外，開發(fā)企業(yè)往往聘請設(shè)計優(yōu)化公司對即將投入實(shí)施的設(shè)計文件進(jìn)行優(yōu)化，此手段可有效提高設(shè)計水平、減少設(shè)計浪費(fèi)，是降低投資成本的有效措施之一。

設(shè)計階段工作是否完善對于目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)有著極為重要的意義，此階段對于成本控制來說是僅次于可研的重要階段，設(shè)計對成本的影響是不可逆的。

3、施工階段成本控制的幾個要點(diǎn)。

①現(xiàn)場簽證的控制?，F(xiàn)場簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包方簽訂工程合同后，由于工程設(shè)計變更、現(xiàn)場施工需要及其他可變因素導(dǎo)致原施工流程及合同約定的變更，是工程承包合同的補(bǔ)充內(nèi)容。雖然簽證費(fèi)用的高低對工程建設(shè)成本的影響比例不大，但是有效控制現(xiàn)場簽證的發(fā)生對階段成本的控制及避免不必要的費(fèi)用發(fā)生也有著重要意義。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)制定完善的工程簽證管理辦法及設(shè)置合理的審批流程，以保證簽證的準(zhǔn)確性、及時性、規(guī)范性。使合同外的不合理費(fèi)用不會額外發(fā)生。

②招投標(biāo)。工程招標(biāo)投標(biāo)制度是業(yè)主在建設(shè)市場上擇優(yōu)購買活動的總稱。是建筑市場上建筑產(chǎn)品、建筑物資的交易方式，因此它也成為建筑經(jīng)濟(jì)和投資的微觀運(yùn)行活動在建筑市場上的交匯。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，工程招投標(biāo)作為一種交易方式具有兩大功能：一是解決業(yè)主和承包商之間信息不對稱問題，即通過招投標(biāo)的方式使業(yè)主和承包商獲得相互的信息；二是能夠解決資源優(yōu)化配置問題，即為業(yè)主和承包商相互選擇創(chuàng)造條件，使業(yè)主和承包商獲得雙贏。通過招投標(biāo)競爭來擇優(yōu)選定承包商，不僅有利于確保工程質(zhì)量和縮短工期，更有利于降低工程造價，是造價控制的重要手段之一。

③合同管理。合同確定了工程項目的價格、工期和質(zhì)量等目標(biāo)，規(guī)定了雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，所以合同管理必然成為工程項目管理的核心。由于工程合同周期長，工程價值大、工程變更、干擾因素多，合同管理是工程成本控制與管理的核心和提高管理水平、經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。工程合同管理工作貫穿于工程實(shí)施的全過程和各個方面，合同必須遵循公平合理、利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的原則。合同是在雙方誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上簽訂的，合同目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須依靠合同各方的真誠合作，如果房地產(chǎn)企業(yè)一味利用買方市場優(yōu)勢壓低合同價格，那么合同的履行則會出現(xiàn)“信任危機(jī)”和“信用危機(jī)”。合同不可能順利實(shí)施。成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也就無從談起。

4、結(jié)算階段。

工程結(jié)算階段，工程建設(shè)的各項任務(wù)基本完成，成本的發(fā)生也基本結(jié)束，此階段對于成本的影響已經(jīng)不大。但對于結(jié)算的審核及復(fù)核工作應(yīng)注意一下幾個方面

①審核結(jié)算資料的準(zhǔn)確性。結(jié)算資料是工程結(jié)算的基礎(chǔ)，包括竣工圖、圖紙會審記錄、現(xiàn)場簽證、合同、批價等等，結(jié)算審核之前應(yīng)對結(jié)算資料進(jìn)行審核，包括審核竣工圖與現(xiàn)場是否相符、現(xiàn)場簽證是否依據(jù)明確或已按照相關(guān)流程及權(quán)限進(jìn)行審批、合同清單價格與商務(wù)標(biāo)書報價是否一致等等。結(jié)算資料合格完整才能保證工程結(jié)算的準(zhǔn)確無誤。

②加強(qiáng)對建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的分析比較，包括工程預(yù)算與結(jié)算的縱向比較、類似工程項目之間的橫向比較，對于異常指標(biāo)進(jìn)行著重分析與復(fù)核。結(jié)算完成后應(yīng)對工程的各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行再次匯總以作為后期項目目標(biāo)成本編制的參考依據(jù)。

三、關(guān)于成本控制的其他方式

1、采用成本管理軟件

近幾年隨著電子信息技術(shù)的普及，成本管理也逐步向電子化管理過渡，利用軟件管理使得成本管理效率大大提高，準(zhǔn)確率大幅提升，從而使管理成本有了下降空間。

2、采用新材料、新技術(shù)、新工藝。

隨著科技發(fā)展的日新月異，建筑領(lǐng)域的新材料新工藝新技術(shù)也層出不窮，有效合理的加以利用，對于降低工程建設(shè)成本有著積極的意義。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)廣開視野，加強(qiáng)視聽，派專人對相關(guān)信息進(jìn)行采集和管理，對于有效內(nèi)容可在建設(shè)項目中進(jìn)行試點(diǎn)，確認(rèn)性價比相對較高的可以推廣使用。

總之，房地產(chǎn)成本控制是一門極有研究價值的學(xué)科，對于房地產(chǎn)企業(yè)是至關(guān)重要的。只有做到控制與計劃并舉，監(jiān)督與實(shí)施并存，才能使房地產(chǎn)的成本控制落到實(shí)處。隨著房地產(chǎn)微利時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)凸現(xiàn)。節(jié)約成本，給利潤讓出足夠的上升空間，也有利于企業(yè)在激烈的市場環(huán)境下參與競爭。使房地產(chǎn)企業(yè)能夠經(jīng)受各種風(fēng)險的沖擊，在激烈的市場競爭中立于不敗之地。