佚名

貸款，直白點兒說就是向錢莊付息借錢。對于大部分個人而言，銀行幾乎是現在唯一可以選擇的合法錢莊，這位“債主”的特點是拒絕風險。

他們最喜歡買房子的貸款者

由于對公貸款的風險把控越來越嚴，銀行個貸業(yè)務份額漸長。而這其中，個人房貸因業(yè)務量大、不良率低成為個貸業(yè)務中的絕對“大頭”?！耙皇强梢岳鄯e客戶，很多貸款的客戶同時也具備存款、購買理財產品的能力；二是實際房貸業(yè)務穩(wěn)定且持續(xù)期限長，資產質量高、還款風險小，累積起來的收益更高。”某國有商業(yè)銀行個貸部員工說。

地產商是他們的好搭檔

“我們總行與地產商有合作關系，每年會給他們一筆‘融資顧問費作為回報?！币晃汇y行信貸員說。

因此，個貸經理更要注意與房產銷售拉近距離，“我們至多能看到客戶在本行內的資產情況和征信記錄，而其他信息，房產銷售人員更清楚，有的還會直接教客戶怎么應對銀行人員?！比魏我粋€樓盤開盤后，開發(fā)商都會引入多家銀行駐場，“開發(fā)商會要求我們必須讓客戶貸到款，一旦有客戶因貸不到款而買不了房，銀行就要從這個樓盤出去?！币簿褪钦f，在買房者資質不夠的情況下，個貸經理也會盡量想辦法。

他們覺得二套房貸風險大、收益大

這其中有個關鍵影響因素——風險權重。風險權重簡而言之就相當于對貸款資金的預留比例，例如目前每放出100萬元的首套房貸，要預留45%也就是45萬元的風險準備金，而二套房要預留60%即60萬元的準備金。“以北京地區(qū)為例，大部分銀行首套房貸款利率優(yōu)惠后能達到八五折或九折；而二套房貸款利率，銀行仍普遍執(zhí)行上浮1.1倍，甚至更高。目前銀行做二套房貸只比做首套房貸多賺27%左右，但卻要占用更多的風險準備金。”某商業(yè)銀行個貸部員工說。

銀監(jiān)會最近推出新規(guī)定，從2013年元旦起，首套房貸、二套房貸的風險權重都統一為50%。風險權重統一之后，二套房貸能賺到的利息要比首套房貸多出約六成，這將刺激銀行多做二套房貸。

年底申請房貸不容易

銀行作為金融機構，在銀監(jiān)會監(jiān)管下會有一個存貸比要求。根據政策和資金量，一般是總行有一個總的房貸額度，再根據具體情況分配任務到分行。由此，分行就有一個固定額度的任務量，這也是個貸經理的“指標”。

所以如果當年的放貸任務已經完成，精明的信貸員就會把業(yè)務成績拖延到明年。加上年終扎賬清算，年底申請房貸的人可能就會等更久的審核，所以著急年底申請的人還是先問好情況，還沒完成任務的銀行是你更好的選擇。

他們承諾的口頭利率優(yōu)惠可能會反悔

貸款當然也存在營銷行為。比如在房地產調控政策背景下，有的經理會口頭承諾“房貸利率打八五折”以吸引客戶，或稱先成為優(yōu)質客戶（達到一定量的存款）就能獲得優(yōu)惠。而申請時，銀行工作人員可能會以政策有變化為理由，告訴你“優(yōu)惠不了”。

事實上，雖然房產政策易變，但目前來看監(jiān)管層從未叫停過首套房利率七折優(yōu)惠政策。央行多次調整房貸政策，但都指向首付比例。實際房貸利率一直是由各家銀行根據自身風險和市場情況自主定價的。

他們輕易不會讓你的房屋被拍賣

貸款后，個貸經理還有一個重要任務就是催繳貸款。如果他們經手貸款的房屋最終被拍賣，對他們的職業(yè)生涯來說將是個重大污點，所以他們輕易不會讓這樣的事情發(fā)生。他們除了打電話，還會親自上門貼催繳單，給房主施加壓力。連續(xù)逾期還款超過3次，他們便會認為你存在惡意不還款的行為，房屋也有被收回的風險。如果客戶在還貸方面實在有困難，但又想保留房產，個貸經理往往會幫你延長按揭還款期限。

他們會暗示你如何達到貸款條件

某房貸代辦中介公司的總經理說：“在競爭的條件下，個貸經理很容易放松審查，發(fā)放貸款?！?/p>

大部分個貸經理樂意暗示你如何達到貸款條件。在目前的房價水平下，房屋按揭貸款的條件一般是月收入達到月還款的2倍，或有其他資產作為補充。如果你條件不夠，他們會直接告訴你該怎么做，“最好的辦法就是在按揭行增加個人資產，現在個貸經理不能開口讓客戶存錢了，于是改由銷售來暗示客戶。銀行最喜歡的是讓客戶買該銀行的保險和理財產品。”前述代辦中介說。

未到期的定期存款可以做抵押貸款

除了房產，常見的抵押物還有存單和理財產品，如具有現金價值的保單、外匯理財產品、憑證式國債等，他們根據價值和貸款用途可以獲得不同的抵押率和貸款期限。如此，在急需資金時可以比較一下，兌現存款和抵押貸款哪種方式更劃算。比如一張未到期的定期儲蓄存單，提前支取會造成較大的利息損失，通過計算之后，你可能會發(fā)現提前支取的利率成本不如拿來直接辦理質押貸款劃算。

（歸雁生摘自中華網）