李占風(fēng)，周歆毅

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 統(tǒng)計(jì)與數(shù)學(xué)學(xué)院，武漢 430074）

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定、持續(xù)健康成長(zhǎng)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的保證。近幾年由于房地產(chǎn)發(fā)展的波動(dòng)嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控成為影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要問(wèn)題。在“十二五”規(guī)劃中，房地產(chǎn)問(wèn)題也被提到了醒目位置。而房地產(chǎn)價(jià)格始終是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心問(wèn)題，愈演愈烈的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫問(wèn)題已經(jīng)引起了最高決策層的重視。國(guó)務(wù)院在2011年1月26日召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，確定八項(xiàng)政策要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，即“新國(guó)八條”。此次提出的房地產(chǎn)調(diào)控政策組合涉及政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面。

但在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控這一中心問(wèn)題具體實(shí)施之前，必須對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格核算問(wèn)題進(jìn)行深入研究，以確定由市場(chǎng)真實(shí)反映的房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的核算具有一定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)與工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品不同，任何一棟商品房都具有特殊性、唯一性和不完全可比性，這就使商品房?jī)r(jià)格由于地區(qū)、地段、樓層、朝向或類(lèi)型的差異而千差萬(wàn)別，再加之房地產(chǎn)銷(xiāo)售的非連續(xù)性，使得確保房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的代表性和可比性甚為復(fù)雜?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度和方法有一定的缺陷。一是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源基本靠房地產(chǎn)企業(yè)填報(bào)，缺乏透明度；二是對(duì)因房屋種類(lèi)、地區(qū)、地段、樓層、朝向、時(shí)點(diǎn)等因素而差異較大的樣本進(jìn)行綜合平均統(tǒng)計(jì)而過(guò)度消除了價(jià)格變化，從而不能準(zhǔn)確地反映真實(shí)情況和人們的感受。因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的核算就必須考慮影響價(jià)格形成的各種因素，使得價(jià)格時(shí)間序列數(shù)據(jù)具有可比性。

1 現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)主要類(lèi)型及其編制方法

現(xiàn)有的主流的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法主要有樣本匹配價(jià)格指數(shù)法、重復(fù)出售模型法以及特征價(jià)格指數(shù)法。這三種方法各有利弊，適用范圍也有一定的局限。

1.1 樣本匹配價(jià)格指數(shù)法

樣本匹配價(jià)格指數(shù)是采用傳統(tǒng)的價(jià)格指數(shù)模型來(lái)編制的，即在考察期和對(duì)比期之間尋找相匹配的樣本，跟蹤其價(jià)格變化。如式(1)所示：

按照權(quán)數(shù)固定在基期或報(bào)告期的不同，將樣本匹配價(jià)格指數(shù)分為拉式價(jià)格指數(shù)和帕式價(jià)格指數(shù)。模型中的價(jià)格一般采用平均價(jià)格中位數(shù)價(jià)格。

但對(duì)房地產(chǎn)，特別是住宅而言，很難找到絕對(duì)匹配的樣本，因此該方法往往需要確定“近似匹配”的標(biāo)準(zhǔn)，或者通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)方法計(jì)算出匹配樣本的假設(shè)交易價(jià)格。樣本匹配價(jià)格指數(shù)由于其編制簡(jiǎn)便，對(duì)數(shù)據(jù)要求低等特點(diǎn)，是我國(guó)現(xiàn)今編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的主要方法，如“70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)”就屬于這類(lèi)指數(shù)。

1.2 重復(fù)出售模型法

重復(fù)出售模型最初是由Bailey，Muth和Nourse提出的，即為根據(jù)同一房屋多次重復(fù)出售所記錄的價(jià)格來(lái)編制的，其基本原理是根據(jù)所有重復(fù)出售的房屋樣本的價(jià)格變化，以回歸模型估計(jì)出每一期房?jī)r(jià)水平的變化率。這樣在兩個(gè)時(shí)期考察相同的房屋，在面積、樓層、朝向等房屋品質(zhì)方面均可以保持相同，保證了基期和報(bào)告期樣本的同質(zhì)性，使價(jià)格指數(shù)能夠反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)由純粹供求關(guān)系所產(chǎn)生的變化。在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)活躍、住宅換手率較高的地區(qū)，采用重復(fù)出售模型法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)具有一定的可行性，但房屋需保證無(wú)修繕等條件以滿(mǎn)足同質(zhì)性要求。

如式(2)所示，重復(fù)出售模型的基本形式為

其中Y為n維的兩次出售價(jià)格取自然對(duì)數(shù)后的差值向量，X為n×T階的時(shí)間啞元變量陣，β是T維估計(jì)參數(shù)估計(jì)向量，ε為n維誤差項(xiàng)。

而在實(shí)際的使用中的重復(fù)出售模型經(jīng)常采用雙對(duì)數(shù)形式：

其中，P為兩期的售出價(jià)格，X為房地產(chǎn)的各種品質(zhì)因素，α為品質(zhì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，t為時(shí)間啞元變量(若房屋售出則取1，反之則取0)，p為純粹由供求關(guān)系決定的房地產(chǎn)價(jià)格，ε為誤差項(xiàng)。由于重復(fù)出售模型的誤差項(xiàng)的方差會(huì)隨著房屋兩次出售時(shí)間間隔的拉長(zhǎng)而擴(kuò)大，所以Case和Shiller(1987)提出了加權(quán)重復(fù)出售模型，并采用廣義最小二乘法(GSL)對(duì)模型進(jìn)行估計(jì)。

重復(fù)出售價(jià)格指數(shù)在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家應(yīng)用較為廣泛，如美國(guó)聯(lián)邦房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管委員會(huì)公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)普爾公司發(fā)布的Case&Shiller指數(shù)均是使用重復(fù)出售模型法編制的。

2.3 特征價(jià)格指數(shù)法

特征價(jià)格指數(shù)法是基于效用論，即商品價(jià)格取決于商品各方面屬性給予消費(fèi)者的滿(mǎn)足而成的模型。其最早由Criliches最早應(yīng)用在價(jià)格指數(shù)的編制和計(jì)算中。具體的模型形式為：

其中，P為商品價(jià)格，h為效用，Cn為商品的不同特征。分別對(duì)每個(gè)特征求偏導(dǎo)即可得到每個(gè)特征對(duì)價(jià)格變動(dòng)的影響。再把各特征的影響逐一剔除即可得到由純供求關(guān)系影響的價(jià)格,進(jìn)而編制價(jià)格指數(shù)。

特征價(jià)格指數(shù)法在眾多難以達(dá)到“同質(zhì)化”要求的領(lǐng)域均有應(yīng)用，但近些年其在房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制方面發(fā)展尤為迅速?，F(xiàn)今常用的主流特征價(jià)格指數(shù)法主要有簡(jiǎn)單的特征價(jià)格指數(shù)法和含時(shí)間啞元的特征價(jià)格指數(shù)法兩種。

（1）簡(jiǎn)單的特征價(jià)格指數(shù)法

簡(jiǎn)單的特征價(jià)格指數(shù)法即分別對(duì)基期和標(biāo)準(zhǔn)期的特征價(jià)格模型進(jìn)行回歸，估計(jì)出參數(shù)的值，再使用兩個(gè)時(shí)期商品的特征價(jià)格的簡(jiǎn)單價(jià)格比計(jì)算出價(jià)格指數(shù)。特征價(jià)格指數(shù)模型在實(shí)際運(yùn)用中主要有四種函數(shù)形式，即線(xiàn)性形式、指數(shù)形式、半對(duì)數(shù)形式和雙對(duì)數(shù)形式。

霍爾沃森和波拉科斯基(1981)曾提出應(yīng)該用數(shù)據(jù)選擇最適合的函數(shù)形式，即BOX-COX轉(zhuǎn)換函數(shù)來(lái)確定函數(shù)形式。但在特征價(jià)格指數(shù)模型的實(shí)際運(yùn)用中常使用雙對(duì)數(shù)形式：

其中，xik表示房屋i的第k種品質(zhì)特征，βk為第k個(gè)品質(zhì)特征的邊際價(jià)格，ε為誤差項(xiàng)，Pi為房屋的交易價(jià)格。在s時(shí)期和t時(shí)期分別選取一組房屋作為樣本，利用其交易價(jià)格和品質(zhì)特征資料對(duì)兩個(gè)時(shí)期的特征價(jià)格指數(shù)模型進(jìn)行回歸，再將不同時(shí)期的特征均值帶入回歸方程中即可求出房屋的特征價(jià)格，再按拉氏或帕氏指數(shù)編制方法編制出價(jià)格指數(shù)即可。

（2）含時(shí)間啞元的特征價(jià)格指數(shù)法

含時(shí)間啞元的特征價(jià)格指數(shù)法即為在特征價(jià)格指數(shù)模型中加入了時(shí)間啞變量，用以體現(xiàn)時(shí)間對(duì)于房地產(chǎn)商品的價(jià)格的影響：

其中，dt為時(shí)間啞元，當(dāng)t=s，即為基期時(shí)dt=0，當(dāng)t=s+1，即為報(bào)告期時(shí)，dt=1；此時(shí)βt表示已經(jīng)剔除房屋品質(zhì)特征變化對(duì)價(jià)格的影響后，純粹反映由于時(shí)間的變化而對(duì)房屋價(jià)格的影響。再對(duì)βt進(jìn)行估計(jì)求得估計(jì)值即可以得出價(jià)格指數(shù)I：

需要注意的是，時(shí)間啞元法有一個(gè)前提假定，即為房屋的各品質(zhì)特征的價(jià)格在基期與報(bào)告期的時(shí)間間隔內(nèi)不改變。實(shí)際上，當(dāng)基期與報(bào)告期的時(shí)間間隔過(guò)大時(shí)，由于客觀原因，這一個(gè)假定通常是不滿(mǎn)足的。所以時(shí)間啞元法在實(shí)際應(yīng)用中一般用于環(huán)比指數(shù)的編制。

特征價(jià)格指數(shù)法具有容易取樣，模型的經(jīng)濟(jì)意義較為直觀，計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)單等特點(diǎn)。但由于特征價(jià)格指數(shù)法是用不同房地產(chǎn)不同期的價(jià)格進(jìn)行比較,而房地產(chǎn)又具有較強(qiáng)的異質(zhì)性,可能會(huì)出現(xiàn)采用的特征變量不完善而掩蓋了市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響的問(wèn)題。

2 適合我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制設(shè)計(jì)

3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的分區(qū)分級(jí)

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理的分區(qū)和分級(jí)既可以方便計(jì)算不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，又可以使不同分區(qū)的房屋在治安、環(huán)境、交通情況、生活設(shè)施的便利情況等不易被量化的特征因素保持大體一致，從而一定程度控制了房屋品質(zhì)特征。

在實(shí)際分區(qū)操作中，應(yīng)該以已有的行政區(qū)劃為基礎(chǔ)，以土地定級(jí)為參照，并結(jié)合實(shí)際情況予以劃分。在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的分區(qū)時(shí)，可以按照傳統(tǒng)的行政分區(qū)進(jìn)行劃分。分級(jí)時(shí)，可以采用《土地綜合定級(jí)級(jí)別表》等作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和參照。

在進(jìn)行初步的分區(qū)和分級(jí)后，可以得到若干標(biāo)準(zhǔn)區(qū)。通過(guò)這一劃分，可以認(rèn)為環(huán)境特征方面的差異僅存在于各標(biāo)準(zhǔn)區(qū)之間，而每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)中的房屋之間僅存在物理特征方面的差異，這種物理特征差異是較為方便量化并通過(guò)特征價(jià)格模型進(jìn)行剔除的。

3.2 房屋特征相關(guān)數(shù)據(jù)的取得

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)區(qū)劃分后，僅需取得交易房屋物理特征的相關(guān)數(shù)據(jù)，即可建立價(jià)格和房屋特征的模型，使得對(duì)數(shù)據(jù)取得的要求也得以降低。根據(jù)已有研究，數(shù)據(jù)的來(lái)源主要有兩種，一種為通過(guò)城市調(diào)查大隊(duì)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查獲取樣本和數(shù)據(jù)；另一種則是通過(guò)已登記的實(shí)際交易的備案獲得數(shù)據(jù)。筆者建議采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，依據(jù)房屋中介公司上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門(mén)提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集并完善樣本數(shù)據(jù)。

首先通過(guò)已登記的實(shí)際交易備案獲取各標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的當(dāng)期發(fā)生的房地產(chǎn)交易總體。獲取實(shí)際交易數(shù)據(jù)一般有房屋交易中心,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)和房屋中介公司等渠道。通過(guò)調(diào)查房屋交易的合同備案及網(wǎng)簽數(shù)據(jù)等，可以得到包括區(qū)位詳細(xì)地址、建筑面積、樓層總高、所在樓層、建筑結(jié)構(gòu)、成交總價(jià)、簽約時(shí)間等信息；而通過(guò)房屋中介公司則可以較為便利的獲得二手交易房屋的信息如區(qū)位詳細(xì)地址、建筑面積、樓層總高、所在樓層、建筑結(jié)構(gòu)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、朝向及裝修情況等。

在這里還需要特別注意連續(xù)性銷(xiāo)售樓盤(pán)和新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)據(jù)獲取途徑的區(qū)別。連續(xù)性銷(xiāo)售樓盤(pán)是指該樓盤(pán)本月和上月對(duì)應(yīng)分類(lèi)都有成交；新開(kāi)樓盤(pán)是指該樓盤(pán)本月第一次進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售。通過(guò)已登記的實(shí)際交易備案只能獲取已售房和部分連續(xù)性銷(xiāo)售樓盤(pán)的情況，而大量未成交的，但又反映當(dāng)期房屋價(jià)格水平的新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格和具體的物理特征情況則需要通過(guò)調(diào)查大隊(duì)實(shí)地調(diào)查獲取。另外需要注意的是，在獲得房屋住宅總體相關(guān)信息時(shí)，需要區(qū)分出保障性住房，在編制價(jià)格指數(shù)時(shí)可以相對(duì)于商品住宅單獨(dú)編制保障性住房的價(jià)格指數(shù)以示區(qū)別。

將所獲得的房屋總體合并成一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)（可將新建住房和二手房分別建庫(kù)）后，由于總體中個(gè)體數(shù)目較多等原因，需對(duì)總體進(jìn)行抽樣以減小計(jì)算量和成本，并一定程度上控制誤差，提高估計(jì)精密度。由于文章前提是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的劃分，所以在此處采用分層抽樣較為合理。

在進(jìn)行抽樣前需要先確定抽樣的允許誤差，本文采用最優(yōu)分配的方法進(jìn)行分層抽樣。最優(yōu)分配可以使得在總費(fèi)用給定的條件下，估計(jì)量得方差達(dá)到最小；或在給定估計(jì)量方差的條件下，使總費(fèi)用最小。由于在進(jìn)行抽樣后還需要對(duì)樣本的部分特征數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)全，所以在考慮到調(diào)查經(jīng)費(fèi)給定的一般情況下，采取最優(yōu)分配可以達(dá)到最好的效果。

在進(jìn)行最優(yōu)分配時(shí)，如果考慮抽樣及調(diào)查的費(fèi)用為線(xiàn)性費(fèi)用函數(shù)時(shí)，如式(8)：

在以上各式中，L為總層數(shù)，C為所提供的抽樣調(diào)查總經(jīng)費(fèi)，c0為基礎(chǔ)調(diào)查開(kāi)支，Nh為第h層單位數(shù)，nh為第h層樣本數(shù)，ch為第h層樣本調(diào)查所耗開(kāi)支，Sh為第h層的標(biāo)準(zhǔn)差，Nh為第h層單位數(shù)，Wh為層權(quán)。權(quán)數(shù)資料可以根據(jù)房屋交易中心備案的年度各標(biāo)準(zhǔn)區(qū)房屋銷(xiāo)售額確定,通過(guò)各標(biāo)準(zhǔn)區(qū)房屋銷(xiāo)售額與市房屋總銷(xiāo)售額的比值確定為層權(quán)，層權(quán)一般情況下每年變動(dòng)一次。

在確定各層的樣本數(shù)目后，在每層中可以采用簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣的方法抽取樣本。但需注意的是，由于不同標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的房屋交易市場(chǎng)規(guī)模，交易量，價(jià)格差異等可能存在較大差異，在進(jìn)行最優(yōu)分配時(shí)，還需要靈活結(jié)合比例分配等其它抽樣方法，使得各標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分得較為合理的樣本數(shù)目。

在抽樣的工作結(jié)束后，需要對(duì)抽出的樣本進(jìn)行實(shí)地調(diào)查以補(bǔ)完二手資料所不能獲得的房屋的特征信息。根據(jù)查閱國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際統(tǒng)計(jì)情況，適合我國(guó)的房屋特征價(jià)格指數(shù)法的特征變量如表1所示。

表1 房屋價(jià)格指數(shù)特征變量表

3.3 建立房地產(chǎn)特征價(jià)格模型

由于各特征指標(biāo)對(duì)房屋價(jià)格的影響較為復(fù)雜，基于部分理論研究和實(shí)際運(yùn)用簡(jiǎn)便考慮，本文此處采用含時(shí)間啞元的特征價(jià)格模型的雙對(duì)數(shù)形式進(jìn)行分析：

將各房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)判特征變量帶入模型得：

其中，p為房屋的單位面積價(jià)格，單位為元/平方米，其余特征變量名及單位對(duì)應(yīng)表見(jiàn)1。特別的：

towards為虛擬變量：1，南北朝向；0，其它朝向。

fitment為虛擬變量：k=10時(shí)：1，精裝修；0，其它情況；k=11時(shí)：1，初裝修；0，其它情況。

由于我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)主要為環(huán)比指數(shù)，并結(jié)合國(guó)際上已有的編制經(jīng)驗(yàn)，在這里筆者采用含時(shí)間啞元的鏈?zhǔn)教卣鲀r(jià)格指數(shù)的編制方法，以滿(mǎn)足房屋的各品質(zhì)特征的價(jià)格在基期與報(bào)告期的時(shí)間間隔內(nèi)不改變的前提假定。具體方法是在計(jì)算第t期價(jià)格指數(shù)時(shí),僅引入第t期和第t-1期的樣本,再通過(guò)時(shí)間啞元變量系數(shù)計(jì)算第t期價(jià)格指數(shù)相對(duì)于第t-1期的環(huán)比變化程度,最后利用第t-1期價(jià)格指數(shù)和該環(huán)比值推算第t期價(jià)格指數(shù)。

將t期和t-1期的樣本值代入含時(shí)間啞元的特征價(jià)格模型中進(jìn)行回歸：

3.4 房地產(chǎn)各類(lèi)及綜合價(jià)格指數(shù)的編制

3.4.1 各標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的新建住房月環(huán)比價(jià)格指數(shù)

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了分區(qū)之后，同一標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的的房地產(chǎn)商品可以看作是環(huán)境同質(zhì)的樣本。按照上文闡述的計(jì)算方法，各標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的新建住房月環(huán)比價(jià)格指數(shù)：

其中，Iti為運(yùn)用改良的特征價(jià)格法計(jì)算的第i標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)t期（本月）的價(jià)格指數(shù)，βt為純粹由時(shí)間變化決定的價(jià)格時(shí)間啞元值。

3.4.2 全市新建住房月環(huán)比價(jià)格指數(shù)

采用雙加權(quán)計(jì)算全市所有標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的新建住房環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷(xiāo)售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)，然后將兩個(gè)價(jià)格指數(shù)再簡(jiǎn)單平均；同時(shí)可計(jì)算保障性住房環(huán)比價(jià)格指數(shù)，計(jì)算方法與商品住房基本分類(lèi)計(jì)算方法一致。具體計(jì)算公式為：

其中，Iti為運(yùn)用改良的特征價(jià)格法計(jì)算的第i標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)t期（本月）的價(jià)格指數(shù)，Yti,j為第i標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)t期（本月）銷(xiāo)售金額，Qti,j第j標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)t期（本月）銷(xiāo)售面積。

3.4.3 計(jì)算全市其它類(lèi)別價(jià)格指數(shù)

(1)定基價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式

其中t表示月份，Lt、Lt-1分別為本月和上月定基價(jià)格指數(shù)，It為本月環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

(2)月同比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式

3.4.4 二手住房銷(xiāo)售各類(lèi)價(jià)格指數(shù)

全市二手住房銷(xiāo)售各類(lèi)價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法同全市新建住房銷(xiāo)售相應(yīng)價(jià)格指數(shù)。

4 其他相關(guān)問(wèn)題的討論

4.1 關(guān)于公布周期

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的《住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案（征求意見(jiàn)稿）》中明確注明了價(jià)格指數(shù)的公布時(shí)間為每月18日，節(jié)假日順延。所以新編價(jià)格指數(shù)的公布周期為月較為合適。這樣一方面可以與已有的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的公布周期相吻合，易于橫向比較；另一方面較為充裕的指數(shù)編制時(shí)間保證了指數(shù)的質(zhì)量。

4.2 關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分區(qū)

本文建議按照土地定級(jí)以及實(shí)際情況將對(duì)象區(qū)域分為若干個(gè)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)。但由于現(xiàn)實(shí)的房屋交易情況變化較大，為防止因?yàn)槊總€(gè)分區(qū)中缺少足夠樣本而導(dǎo)致無(wú)法得到模型參數(shù)的穩(wěn)定估計(jì)值，在分區(qū)時(shí)應(yīng)考慮實(shí)際情況，合理調(diào)整分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，以保證每標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的樣本數(shù)可以滿(mǎn)足模型估計(jì)的需要。

4.3 關(guān)于模型擬合優(yōu)度

由于本文采用分區(qū)的方法來(lái)消除環(huán)境特征因素，而并未將這些環(huán)境因素如區(qū)位、交通、周邊服務(wù)設(shè)施情況等因素放入模型中，可能導(dǎo)致模型擬合優(yōu)度不是很高，部分參數(shù)的回歸系數(shù)有偏，模型部分所表達(dá)的價(jià)格所占比例較低等情況，但對(duì)最終得到的價(jià)格指數(shù)沒(méi)有太大的影響。

4.4 關(guān)于定基指數(shù)

由于含時(shí)間啞元的鏈?zhǔn)教卣鲀r(jià)格指數(shù)法適合編制環(huán)比指數(shù)，但在報(bào)告期和基期時(shí)間跨度較大時(shí)，由于特征變量的變化容易使價(jià)格指數(shù)產(chǎn)生一定的偏差。所以在經(jīng)費(fèi)允許的情況下，編制定基指數(shù)時(shí)，不簡(jiǎn)單采用環(huán)比指數(shù)的變換，而使用兩時(shí)期的特征價(jià)格法，即對(duì)基期和標(biāo)準(zhǔn)期的特征方程分別進(jìn)行回歸，再得到兩時(shí)期的價(jià)格均值，從而編制定基價(jià)格指數(shù)較為合理。

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