北京京朝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 孫軍利

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的問題及對策

北京京朝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 孫軍利

就目前社會發(fā)展來看,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有著極其不穩(wěn)定性和風(fēng)險性等特點,其產(chǎn)業(yè)鏈牽涉過長,投資的周期也很長。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,競爭的日益激烈,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強企業(yè)的核心管理,即加強財務(wù)管理。

房地產(chǎn) 財務(wù)管理 問題與對策

近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控力度不斷加大，城市化進程又促生了一大批中小型房地產(chǎn)企業(yè)，競爭的加據(jù)督促房地產(chǎn)企業(yè)要重視企業(yè)管理，特別是加強財務(wù)管理。作為企業(yè)，除了外部宏觀環(huán)境的變化，對內(nèi)部財務(wù)管理在企業(yè)持續(xù)發(fā)展過程中扮演什么樣角色，以及如何在夾縫中求生存和發(fā)展，是企業(yè)迫切需要解決的。因此，企業(yè)要重視財務(wù)管理工作，樹立財務(wù)管理是企業(yè)核心管理的理念，努力提高企業(yè)財務(wù)管理水平。

一、財務(wù)管理中的問題

(一)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對財務(wù)管理重視不夠

我從事房地產(chǎn)多年，深知企業(yè)大多是從優(yōu)秀的施工人員發(fā)展起來的，較為擅長的是成本節(jié)約，他們普遍缺乏財務(wù)管理意識，沒有把財務(wù)管理放在企業(yè)管理的中心地位，致使財務(wù)人員在預(yù)測、重大的經(jīng)營決策、投資決策、分配政策等方面也參與較少。再加上財務(wù)人員水平有限，在日益激烈的競爭環(huán)境下，未在企業(yè)管理中發(fā)揮監(jiān)督作用，導(dǎo)致出現(xiàn)諸多漏洞與弊端。這些問題的存在，極大地阻礙了企業(yè)財務(wù)管理水平的提高，成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。究其原因，主要是企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時又是管理者，缺乏監(jiān)管機制，使財務(wù)管理失去了它在企業(yè)管理中應(yīng)有的地位和作用，進而導(dǎo)致我們財務(wù)人員無法參與企業(yè)的經(jīng)營和管理。

(二)財務(wù)核算制度不健全，財務(wù)監(jiān)管控制機制薄弱

多年的從業(yè)經(jīng)驗告訴我，企業(yè)財務(wù)管理制度不健全是多年來一直存在的問題。企業(yè)財務(wù)核算制度不健全，無法對財務(wù)形成嚴格管理，很容易使企業(yè)出現(xiàn)各種管理漏洞，不利于企業(yè)健康發(fā)展。主要體現(xiàn)在一是資金管理不嚴，資金周轉(zhuǎn)能力不強，財務(wù)控制薄弱，導(dǎo)致財務(wù)失控。二是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)緩慢，造成資金回收困難。應(yīng)收帳款的形成增加了企業(yè)風(fēng)險，特別是現(xiàn)在，拖欠企業(yè)帳款者越越多，應(yīng)收帳款回收的難度也越大。三是存貨管理不善。制度不嚴、核算不實、成本費用增加，存貨控制薄弱，造成資金呆滯。究其原因，主要是財務(wù)管理制度只注重形式，內(nèi)部控制和監(jiān)督機制不完善，勢必造成企業(yè)財務(wù)管理的混亂。

(三)財務(wù)信息系統(tǒng)不完善，會計信息失真

隨著外部經(jīng)營環(huán)境和內(nèi)部管理模式的不斷變化，財務(wù)信息系統(tǒng)不完善，企業(yè)將在市場中失去競爭優(yōu)勢。我認為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)到現(xiàn)在還未意識到，會計不再是一種簡單的記錄和計量，會計已發(fā)展成為一個信息交流系統(tǒng)。財務(wù)信息系統(tǒng)的功能實現(xiàn)仍局限于會計規(guī)范和財務(wù)理論的空白中，未形成信息資源的供應(yīng)鏈，不能及時地反映各方面的動態(tài)信息，監(jiān)控經(jīng)營成本和資金流向，使企業(yè)對市場反映的靈活性和財務(wù)效率嚴重滯后。目前，會計的舞弊案件時有發(fā)生，在缺失財務(wù)信息系統(tǒng)的控制下，數(shù)據(jù)資源的丟失，不能給企業(yè)經(jīng)營決策的提供完整的信息，甚至給企業(yè)造成損失等后果。究其原因，主要是企業(yè)未實現(xiàn)財務(wù)管理由傳統(tǒng)模式向信息化模式的蛻變，缺乏財務(wù)信息安全的保障體系，導(dǎo)致會計信息失真。

(四)融資方式單一，融資能力弱

2003年中國人民銀行121號文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布和實施，在為房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象降溫的同時，也使得我們資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了 “釜底抽薪”的危機感和焦慮感，受國家信貸新政的影響，銀行貸款門檻越來越高，企業(yè)融資難度越來大，國家緊縮的宏觀調(diào)控措施也直接增加了企業(yè)的資金成本，使得企業(yè)的資金壓力加大。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采取的融資方式過于單一，主要依靠銀行貸款，負債率普遍較高。我深知，企業(yè)開發(fā)項目在未取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃用地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證前是不能獲得銀行貸款的，即便“四證”齊全，企業(yè)獲得銀行貸款，還要受銀行貸款的額度和期限制約，無法滿足企業(yè)發(fā)展的需要目前。究其原因，主要是企業(yè)開發(fā)資金仍呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，房地產(chǎn)業(yè)還未形成多元化的融資渠道和融資方式。

二、相應(yīng)對策

科學(xué)的企業(yè)財務(wù)制度是必要的，但不是最關(guān)鍵的，盡管房地產(chǎn)企業(yè)自身具有特殊性，但財務(wù)管理也有其特點，我認為只有充分考慮自身的特點，并不斷強化自身各項管理措施，才能逐步解決財務(wù)管理中存在的問題，給企業(yè)營造一個良好的財務(wù)管理環(huán)境。

(一)強化財務(wù)管理意識，樹立財務(wù)管理為核心的管理理念

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的財務(wù)管理理念，將直接決定企業(yè)的財務(wù)管理水平。我認為首先要確立財務(wù)管理在企業(yè)管理中的中心地位，規(guī)范的財務(wù)管理，能避免企業(yè)運轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)問題和不必要的損失，及時發(fā)現(xiàn)和糾正經(jīng)營管理中存在的問題，使企業(yè)的運轉(zhuǎn)處于良性循環(huán)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要率先垂范，重視財務(wù)預(yù)算和營運資金管理、財務(wù)控制等工作，從大局把握企業(yè)經(jīng)營，提升企業(yè)財務(wù)管理層次。其次，要把競爭機制引入財務(wù)管理工作中去，不斷學(xué)習(xí)和掌握新的管理技術(shù)和方法，聘請高級會計師和培養(yǎng)具有較高素質(zhì)的財務(wù)管理人員，提高財務(wù)人員化解財務(wù)風(fēng)險的能力，實現(xiàn)企業(yè)高效管理。最后，企業(yè)的財務(wù)管理要以依法管理為前提，在市場競爭中，企業(yè)總是利用各種手段來獲取更大的利益。企業(yè)為了在市場中生存和發(fā)展，我認為要增強企業(yè)負責(zé)人的守法意識，提高財務(wù)人員遵紀守法的觀念，從而推動企業(yè)財務(wù)管理工作的規(guī)范化、科學(xué)化。

(二)健全財務(wù)核算制度，加強財務(wù)控制

我認為企業(yè)財務(wù)管理要著眼于長遠和大局，加強制度建設(shè)。一是要強化資金管理。加速資金流轉(zhuǎn)，降低成本風(fēng)險，增強市場競爭力。在管好、用好、控制好資金同時，要加強對投資項目進行可行性財務(wù)分析，降低投資風(fēng)險。二是加強應(yīng)收賬款管理。要充分利用分期收款銷售模式，強化應(yīng)收賬款管理，加快資金回籠，減少壞賬損失。三是加強存貨的管理。存貨是企業(yè)一項重要的流動資產(chǎn)，我認為企業(yè)必須將加強存貨管理，其管理、利用情況如何直接關(guān)系到企業(yè)的資金占用水平以及資產(chǎn)的運作效率。要按照存貨資金的使用效益為原則，降低企業(yè)的存貨成本，提升核心競爭力。四、建立健全財務(wù)制度，提升核算水平。我們除了進行會計核算外，還要在房地產(chǎn)項目起始時開展分析、策劃工作，具體包括對新項目的可行性、論證成本與利益等，并相應(yīng)提出有效的投資管理措施，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)。

(三)加強建設(shè)企業(yè)的財務(wù)信息系統(tǒng)，提高財務(wù)信息的真實性

我認為企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)的財務(wù)管理信息系統(tǒng)，支持財務(wù)控制系統(tǒng)的高效運行。隨著房地產(chǎn)活動日益豐富，財務(wù)管理日益復(fù)雜，掌握房地產(chǎn)市場的最新信息，分析購買者的心理和掌握社會的總需求也是必不可少的。我們要充分利用計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)快捷、共享等特點，使管理者及時對市場信息、財務(wù)信息進行實時掌握，從而實現(xiàn)將財務(wù)管理滲透至企業(yè)內(nèi)部的各組織管理部門，乃至每個經(jīng)營環(huán)節(jié)，實現(xiàn)資源共享。實現(xiàn)企業(yè)管理信息化同樣要以財務(wù)管理信息化為核心和切入點，財務(wù)管理信息化必須建立完善的安全保障體系。通過建立財務(wù)管理信息系統(tǒng)，強化財務(wù)管理與資金監(jiān)控，不僅可以加強制度約束，防范資金風(fēng)險、堵塞資產(chǎn)流失的漏洞，而且還可以做到信息共享，避免統(tǒng)計數(shù)據(jù)和財務(wù)信息失真。此外我認為還應(yīng)設(shè)置獨立的內(nèi)部審計機構(gòu)，建立內(nèi)部審計制度，加強審計監(jiān)督，以提高財務(wù)信息的真實性。

(四)加強融資，拓寬融資渠道

針對房地產(chǎn)行業(yè)，我認為應(yīng)制定出一整套相關(guān)的融資法律制度，通過穩(wěn)定的融資機制給予房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)適當(dāng)?shù)姆龀?，有利于促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展。現(xiàn)階段企業(yè)如何沖破融資困難，保持穩(wěn)定的發(fā)展，我認為企業(yè)必須拓寬融資渠道，量力而行。企業(yè)未辦理國有土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃用地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證前，我認為要運用多種融資方式為企業(yè)籌集資金，一是借款，在確保避免金融風(fēng)險的前提下，適當(dāng)高于銀行同期利率向其他企業(yè)、自然人融資。二是商品房預(yù)售，可以采取預(yù)售商品房的形式，獲得資金的使用權(quán)。三是合作開發(fā)，可以引入合作企業(yè)共同開發(fā)此項目，這樣不僅解決了企業(yè)的資金難題，也有利于提高企業(yè)的管理水平。只有等企業(yè)“四證”齊全后才能向銀行辦理房地產(chǎn)開發(fā)的貸款，企業(yè)對銀行資金依賴很大，我認為可以借助大企業(yè)信用為其擔(dān)保，盡快獲得銀行貸款。

在當(dāng)前我國對房地產(chǎn)業(yè)嚴格管控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作更為重要。在日益激烈的競爭環(huán)境下，企業(yè)要想得到長足發(fā)展，必須重視企業(yè)管理，特別是加強財務(wù)管理。財務(wù)管理是企業(yè)整個管理體系的核心，企業(yè)的財務(wù)管理目標即是企業(yè)追求的目標?？梢姡挥幸载攧?wù)管理為中心，才能有效地強化企業(yè)管理，促進企業(yè)健康、穩(wěn)步地發(fā)展。