沈陽(yáng)中匯達(dá)房地產(chǎn)有限公司 李華

開(kāi)辟地產(chǎn)融資渠道 防范資金鏈斷裂

沈陽(yáng)中匯達(dá)房地產(chǎn)有限公司 李華

近年來(lái)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控措施的加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金鏈吃緊的的局面，如何防范資金鏈的斷裂，成為地產(chǎn)行業(yè)熱議的話題。本文從融資渠道的入手進(jìn)行了探討。

宏觀調(diào)控 資金鏈斷裂 融資渠道

資金和土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)所在。最近幾年房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，大量資金向地產(chǎn)行業(yè)涌進(jìn)，成為房?jī)r(jià)不斷攀高的重要原因?？刂瀑Y金的涌入就可以有效地控制房?jī)r(jià)的攀高，所以房產(chǎn)調(diào)控政策中把緊收房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資金和融資渠道作為了重點(diǎn)。資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)命脈，如果出現(xiàn)斷裂，必將嚴(yán)重影響企業(yè)的生存與發(fā)展，所以加快對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的融資成為重中之重。

一、資金問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問(wèn)題

土地和資金直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展，沒(méi)有土地和資金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就寸步難行。近年來(lái)，隨著一系列宏觀政策的出臺(tái)，以及其它因素的影響，資金短缺問(wèn)題已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的突出問(wèn)題。不少開(kāi)發(fā)商表示目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸不斷趨緊，從銀行“幾乎貸不到錢(qián)”房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的大門(mén)也已幾乎關(guān)閉。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近日強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要一以貫之地執(zhí)行關(guān)于土地儲(chǔ)備貸款、開(kāi)發(fā)商貸款和個(gè)人住房貸款的監(jiān)管要求，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“名單式”管理，杜絕各類(lèi)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。一線城市實(shí)行了嚴(yán)格的住房限購(gòu)政策，導(dǎo)致成交量普遍下滑。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸增加，低迷的成交量導(dǎo)致企業(yè)資金回籠放慢，大量資金被“套”在項(xiàng)目上?，F(xiàn)金流狀況惡化、資產(chǎn)負(fù)債率上升更成為普遍現(xiàn)象。由于前幾年的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)比較大，大型的房地產(chǎn)公司在此期間積聚了大量的資金，在短暫時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)資金斷裂的狀況，但僅限于維持目前的經(jīng)營(yíng)狀況。那么對(duì)于中小企業(yè)而言，猶如進(jìn)入寒冬，相比較而言，中小房企土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不多，周轉(zhuǎn)率較低，市場(chǎng)調(diào)整之際，它們面臨的資金壓力更大。房地產(chǎn)信貸從緊的趨勢(shì)不會(huì)改變。在溫州、杭州、上海等城市因?yàn)橘Y金鏈的斷裂已經(jīng)多次出現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)倒閉的情況。所以，綜上所述防止資金鏈的斷裂加緊融資，已經(jīng)成為迫在眉睫需要解決的問(wèn)題。

二、降價(jià)促銷(xiāo)求生存

房地產(chǎn)資金鏈會(huì)越來(lái)越緊張，這是近期毋庸置疑的問(wèn)題，如何找到錢(qián)，如何先保生存后求發(fā)展，將成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的大挑戰(zhàn)。

目前唯一可控的就是企業(yè)自身的行為，在當(dāng)前大量資金被套籠的局面下降價(jià)促銷(xiāo)是不錯(cuò)的資金回籠手段。經(jīng)我國(guó)房產(chǎn)界權(quán)威人士分析目前我國(guó)的房產(chǎn)大部分庫(kù)存壓力向中小企業(yè)傾斜，隨著新項(xiàng)目的不斷入市和滯銷(xiāo)情況的不斷加大，中小企業(yè)未來(lái)的房?jī)r(jià)將會(huì)有大幅度的降低。所以盡快的把庫(kù)壓房產(chǎn)促銷(xiāo)出去既可以取的現(xiàn)金維持生存又可以在避免將來(lái)房?jī)r(jià)大幅降低而造成更大損失。目前取得較好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的企業(yè)，大多采取合理定價(jià)、快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略。中海集團(tuán)先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)促銷(xiāo)，平均銷(xiāo)售價(jià)格較預(yù)期或前期下降幅度在10%至20%之間。這一銷(xiāo)售策略收到了立竿見(jiàn)影的成效。

三、擴(kuò)大融資渠道

以前，我國(guó)地產(chǎn)商的主要融資渠道是銀行貸款，大中型房地產(chǎn)公司銀行貸款占整個(gè)投資的70%以上，更有一些實(shí)力弱小的企業(yè)，通過(guò)各種變通的辦法，使得實(shí)際銀行貸款占總投資額的90%以上。近年來(lái)在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下,銀行縮緊信貸,房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此,迫切需要開(kāi)辟新的融資渠道建立多層次的融資體系,為不同類(lèi)型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所,才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴。下面我們對(duì)新融資方式進(jìn)行了分析，以供大家參考。

(一)房地產(chǎn)投資基金

房地產(chǎn)投資基金，是指?jìng)€(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者將資金聚集起來(lái)，委托基金公司組建專(zhuān)門(mén)的產(chǎn)業(yè)投資基金，這種基金一般不直接從事具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在全球范圍內(nèi)，房地產(chǎn)基金在本世紀(jì)初的十年間發(fā)展迅速，在國(guó)家宏觀政策的背景下去年國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了將近30只大大小小的地產(chǎn)投資基金，基金的總規(guī)模達(dá)到了500多億元人民幣，預(yù)計(jì)到2015年，中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)管理的總資產(chǎn)將在9100億元人民左右。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展房地產(chǎn)投資基金在我國(guó)已初具雛形，但大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金還不夠成熟。具體分析它的優(yōu)點(diǎn)是融資的品種比較豐富可以充分吸納社會(huì)的閑散資金，另外它在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)額的一定比例，因此企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，基金在募集、管理和變現(xiàn)能力上，都更具有安全性、規(guī)模性和成熟性。它的缺陷是我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)存在的通病是財(cái)務(wù)不透明、信息不對(duì)稱(chēng)、嚴(yán)重依賴銀行和高負(fù)債率，造成其在與基金的接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接口。房地產(chǎn)基金流動(dòng)性較低，導(dǎo)致資金變現(xiàn)的能力降低，不確定性的風(fēng)險(xiǎn)增大。房地產(chǎn)基金不是一個(gè)實(shí)體公司，其重要的績(jī)效以及聲譽(yù)不容易為大家所了解，因而易造成信息不對(duì)稱(chēng)，引起融資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)投資信托

房地產(chǎn)投資信托(REITs)是指信托公司通過(guò)制定信托投資計(jì)劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同。通過(guò)發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。它的優(yōu)勢(shì)也比較突出，信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較靈活能滿足多種不同項(xiàng)目對(duì)資金的渴求。對(duì)于房地產(chǎn)商而言，通過(guò)信托公司融資，可以不受企業(yè)自有資金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資30%的銀行貸款約束；再次，房地產(chǎn)投資信托將所有權(quán)和收益權(quán)相分離，可以免除雙重征稅。但房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品在實(shí)施過(guò)程中還存在一些問(wèn)題，對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，門(mén)檻比較高的項(xiàng)目融資很難做到。另外信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通，一旦需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)杀痉浅８摺?/p>

(三)租賃融資

在這種方式下，擁有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，將該土地出租給其它的投資者開(kāi)發(fā)建設(shè)，以每年獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期貸款；或者是開(kāi)發(fā)商通過(guò)租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。這種融資方式使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不犧牲未來(lái)幾年內(nèi)的租金收入，以滿足證券化的要求，這對(duì)企業(yè)來(lái)講是一筆不小的損失。目前我國(guó)物業(yè)證券化還缺乏獨(dú)立的評(píng)估體系，如何對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分割并出售給中小投資者等技術(shù)問(wèn)題仍然難以解決。同時(shí)，物業(yè)證券化需要銀行擁有良好的信用，但中國(guó)商業(yè)銀行的巨額不良資產(chǎn)對(duì)物業(yè)證券化造成了負(fù)面影響。此外，證券法沒(méi)有對(duì)物業(yè)證券化做出單獨(dú)的規(guī)定和描述，這對(duì)于規(guī)范操作顯然是不利的。

(四)國(guó)際銀團(tuán)貸款融資

國(guó)際銀團(tuán)貸款是從雙邊貸款發(fā)展而來(lái)的融資方式，國(guó)際銀團(tuán)貸款往往能夠滿足企業(yè)大部分融資要求：首先，該融資模式籌資金額大，貸款期限長(zhǎng)。其次，與政府貸款和出口信貸相比，國(guó)際銀團(tuán)貸款對(duì)于貸款用途沒(méi)有更多限制，比較適合房地產(chǎn)業(yè)這樣的投資行業(yè)；再次。國(guó)際銀團(tuán)貸款是通過(guò)多家投資銀行聯(lián)手操作的，因而管理比較方便，也降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)際銀團(tuán)貸款的缺點(diǎn)主要有兩點(diǎn)：第一，國(guó)際銀團(tuán)貸款對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的前景和營(yíng)利性要求較高，因而沒(méi)有好的項(xiàng)目將很難申請(qǐng)到國(guó)際銀團(tuán)貸款；第二，多個(gè)投資銀行共同操作的做法，無(wú)形中會(huì)增加手續(xù)費(fèi)和中間費(fèi)用，使得融資成本提高。

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