王耀榮

一、制定銷售計(jì)劃

對房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，資金主要來自三方面，即銷售回款、自有資金投入及外部融資。建設(shè)前期主要依靠自有資金的投入，當(dāng)自有資金投入達(dá)到項(xiàng)目總投資的35%時可申請銀行貸款，隨著項(xiàng)目的開發(fā)，銷售回款則成為建設(shè)所需資金的主要來源。

（一）確定可售資源

1.確定可售資源量：根據(jù)總圖指標(biāo)，永和坊占地約351畝，總建筑面積約63.78萬m2，項(xiàng)目容積率約為2.126，產(chǎn)品類型主要有：獨(dú)棟、雙拼與聯(lián)排別墅、小高層及高層等，總可售資源建筑面積近50萬m2。

2.確定產(chǎn)品價格：永和坊產(chǎn)品采取市場比較法加綜合成本利潤法確定，即采用市場類比法對項(xiàng)目分類產(chǎn)品進(jìn)行價值分析，同時考慮項(xiàng)目成本利潤要求進(jìn)行調(diào)整，定價參考項(xiàng)目包括中海國際社區(qū)、融僑曲江觀邸、金地芙蓉世家等區(qū)域內(nèi)主力精品項(xiàng)目。

（二）確定項(xiàng)目的推盤計(jì)劃

永和坊項(xiàng)目主力銷售周期預(yù)計(jì)為四年（即2010年至2013年），分三期推盤，銷售進(jìn)度將依照項(xiàng)目分期開發(fā)進(jìn)度及市場狀況進(jìn)行調(diào)整，項(xiàng)目各期銷售進(jìn)度計(jì)劃在各期交房后半年內(nèi)完成清盤（銷售率達(dá)到95%）。

二、估算項(xiàng)目總投資

項(xiàng)目總投資計(jì)劃是通過分析和識別項(xiàng)目的資源需求，確定出項(xiàng)目需要投入的資源種類（包括料、工、費(fèi)等）、項(xiàng)目資源投入的數(shù)量和投入時間，從而制定出項(xiàng)目資源供應(yīng)計(jì)劃。

三、估算項(xiàng)目各科目成本

項(xiàng)目成本估算主要是根據(jù)項(xiàng)目的資源需求和計(jì)劃，以及各種資源的價格信息，估算和確定項(xiàng)目各項(xiàng)成本和項(xiàng)目總投資。依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)定額估算項(xiàng)目成本資金支出；依據(jù)與代建單位的合作協(xié)議，項(xiàng)目所需管理費(fèi)用支出；依據(jù)國家相關(guān)稅法及項(xiàng)目銷售情況估算出項(xiàng)目稅金支出。

四、編制資金預(yù)算

（一）細(xì)分項(xiàng)目的開發(fā)階段

估算出項(xiàng)目總投資后，必須進(jìn)一步細(xì)分項(xiàng)目的開發(fā)階段，制定各期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，永和坊項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃分為三期進(jìn)行，于2009年10月開工，2014年8月竣工。

（二）資金預(yù)算結(jié)果

根據(jù)項(xiàng)目各開發(fā)階段開發(fā)量，將前述估算的項(xiàng)目費(fèi)用分解至各期間，甚至到各月份，將資金流入與資金流出相配比，確定資金余缺，若存在資金缺口，需調(diào)整資金計(jì)劃，若計(jì)劃無法調(diào)整，則需制訂相應(yīng)的融資計(jì)劃。從開發(fā)節(jié)奏、銷售節(jié)奏的配比情況來看，永和坊項(xiàng)目各年度資金可自行平衡，無需外部融資。

五、資金預(yù)算控制

資金預(yù)算控制是企業(yè)以資金為衡量刻度，對所有資源力爭進(jìn)行最合理的配置，并分析、協(xié)調(diào)、控制預(yù)算的執(zhí)行，即圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，對銷售收入、成本、費(fèi)用、資金等各方面進(jìn)行分析、預(yù)測和決策，從而有計(jì)劃地、高效協(xié)調(diào)地開展企業(yè)的所有經(jīng)營活動。

（一）預(yù)算編制前控制

合理的項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略是資金預(yù)算管理的前提，科學(xué)編制是項(xiàng)目資金預(yù)算管理的基礎(chǔ)，永和坊的資金預(yù)算編制就是在公司制定的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)前提下，項(xiàng)目營銷、工程、行政等部門在預(yù)算編制前深入了解項(xiàng)目信息，收集與項(xiàng)目有關(guān)的各項(xiàng)指標(biāo)和數(shù)據(jù)，結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)，分別編制出回款計(jì)劃、開發(fā)計(jì)劃和費(fèi)用支出計(jì)劃，由財(cái)務(wù)匯總，估算稅費(fèi)等，確定資金凈流量，從而形成的科學(xué)、完整的資金預(yù)算，使項(xiàng)目開發(fā)過程有據(jù)可依。

（二）預(yù)算執(zhí)行中控制

首先，應(yīng)賦予項(xiàng)目資金預(yù)算一定的彈性，永和坊項(xiàng)目開發(fā)周期接近5年，主力銷售周期4年，期間國家政策和市場環(huán)境的變化對項(xiàng)目的影響不可估量，因而，項(xiàng)目成立之初編制的資金預(yù)算目標(biāo)就具有彈性。其次，經(jīng)批準(zhǔn)后的資金預(yù)算應(yīng)堅(jiān)持剛性原則，特殊原因而超出預(yù)算必須通過專門機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。每月末向公司聯(lián)席會議報(bào)送次月明細(xì)的資金計(jì)劃，超計(jì)劃的部分須聯(lián)席會議批準(zhǔn)方可執(zhí)行。第三，績效考核是資金預(yù)算管理的保障，永和坊項(xiàng)目成立之初在公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)指導(dǎo)下訂立項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任書，進(jìn)而細(xì)分到年度考核、季度考核，資金預(yù)算控制就是考核的重要依據(jù)之一。第四，建立關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)預(yù)警機(jī)制和生產(chǎn)經(jīng)營分析制度，通過對比預(yù)算與實(shí)際的偏差，進(jìn)行關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)實(shí)時預(yù)警，深入剖析偏差成因，適時調(diào)整經(jīng)營策略，采取行之有效的解決方案，確保實(shí)際執(zhí)行不偏離預(yù)定軌道。