胡存智

（國土資源部，北京100812）

作為人類生存與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，農(nóng)用土地是地球表面不可替代的生產(chǎn)和提供農(nóng)副產(chǎn)品的惟一載體。古今中外均高度重視農(nóng)用土地面積清查和評價分級工作。為加強土地管理、促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，在推動全國農(nóng)用土地分等定級時，應(yīng)該明確目標(biāo)、理清思路、精心設(shè)計，使《農(nóng)用地分等規(guī)程》和《農(nóng)用地定級規(guī)程》不僅作為技術(shù)規(guī)范體現(xiàn)當(dāng)代多科學(xué)特征和技術(shù)水平，而且促使農(nóng)用土地分等定級具有經(jīng)濟可行性和實踐操作性，既能作為國家行為予以開展，還能推進(jìn)商業(yè)性農(nóng)用土地的定級和估價。

1 農(nóng)用土地分等定級的歷史回顧和進(jìn)展

厘清農(nóng)用土地分等定級總體思路、設(shè)計農(nóng)用土地分等定級技術(shù)方案，首先應(yīng)該廣泛了解國內(nèi)外農(nóng)用土地分等定級工作開展?fàn)顩r，參考借鑒有益經(jīng)驗和方法。

1.1 國外概況與進(jìn)展

德國1934年頒布《土地評價法》，以中部易北河畔土地為標(biāo)準(zhǔn)宗地來評定全國土地，所采用樣地做標(biāo)準(zhǔn)剖面比較描述，并打分累加評定，以做稅收之用；英國從1931年開始?xì)v經(jīng)7年完成土地利用潛力分級，全國共分為7級；美國經(jīng)過多年探索后于1961年采用劃分土地利用可能性（即潛力）等級方法，全國實行8級分類，并按剖面描述方法進(jìn)行劃分；加拿大土地生產(chǎn)能力等級劃分為7級，其中1、2級土地集中在尼牙加拉大瀑布區(qū)；前蘇聯(lián)在20世紀(jì)70年代根據(jù)土壤評級結(jié)果和最佳土地利用方式，按自然帶劃分為土地類（7類）（利用方式一致）—土地級（20級）（相同限制因素）—亞級（36亞級）（土壤條件相似）—土地種（耕作方式一致）。另外，20世紀(jì)50年代有關(guān)國家和地區(qū)研究了土地經(jīng)濟鑒定——土地經(jīng)濟評價方法；羅馬尼亞、保加利亞等國開展了作物與土壤關(guān)系曲線的土地評級研究；1973年聯(lián)合國糧農(nóng)組織還為土地利用規(guī)劃建立了土地適宜性評價體系。

1.2 國內(nèi)概況與進(jìn)展

中國古代有《禹貢》將土地分為9等的記載，《管子·地員篇》又分土地為3等18類，每類又分5種，共90種。20世紀(jì)50年代，為征收農(nóng)業(yè)稅而全國開展的查田定產(chǎn)蘊涵了土地分等定級的部分內(nèi)容；20世紀(jì)70年代中期，引進(jìn)聯(lián)合國糧農(nóng)組織編著的《土地評價綱要》及其評價方法；20世紀(jì)80年代初，綜考會石玉林主持編繪《全國1∶100萬土地資源評價圖》，形成一套土地評價工作標(biāo)準(zhǔn)。同一時期，土壤、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、地理等方面學(xué)者也從各自領(lǐng)域開展土地質(zhì)量評價、土地經(jīng)濟評價等研究工作，如綜考會李孝芳和謝俊奇、北京師范大學(xué)李天杰、南京農(nóng)學(xué)院王萬茂、江蘇省農(nóng)科院張妙玲、西南農(nóng)學(xué)院葉公強、重慶師范學(xué)院向斗敏、人民大學(xué)林增杰、北京農(nóng)學(xué)院胡星池、北京農(nóng)科院劉廣余、華中農(nóng)學(xué)院陸紅生、東北農(nóng)學(xué)院董德顯等。特別是20世紀(jì)80年代末期，中科院地理所、綜考會、北京農(nóng)業(yè)大學(xué)等進(jìn)行的作物生產(chǎn)潛力研究，及國家土地管理局鄭振源、北京農(nóng)業(yè)大學(xué)張鳳榮、江蘇省農(nóng)科院張妙玲等人結(jié)合農(nóng)作物生產(chǎn)潛力和土壤質(zhì)地推算糧食產(chǎn)量等研究，都為農(nóng)用土地分等定級提供了重要參考。

系統(tǒng)性研究工作開始于20世紀(jì)80年代初期，先是在農(nóng)牧漁業(yè)部、農(nóng)業(yè)區(qū)劃委員會組織的全國第二次土壤普查中，對土壤生產(chǎn)能力進(jìn)行分級，并制訂了8級土地分級標(biāo)準(zhǔn)；1984年，在農(nóng)牧漁業(yè)部和國家土地管理局部署全國土地資源詳查的同時，由王蓉芳、曹富友主持，農(nóng)業(yè)工程研究設(shè)計院范支書、連鏡清采用土地因素指標(biāo)評價、數(shù)理分析等方法，在全國13個縣組織開展土地資源評價試點，并擬定《縣級土地評價技術(shù)規(guī)程（試行草案）》；1989年，由國家土地管理局馬克偉領(lǐng)導(dǎo)，胡存智、廖永林主持7個試點縣的分等定級工作，擬定《農(nóng)用土地分等定級規(guī)程（征求意見稿）》，并于1998年形成《農(nóng)用土地分等定級規(guī)程（討論稿）》。

2 農(nóng)用土地分等定級的基本問題及要求

國內(nèi)外的成功實踐為開展全國土地分等定級打下了良好基礎(chǔ)，但也提出諸多需要思考和必須解決的問題。

2.1 土地分等定級采用何種評價類型

土地分等定級是對土地劃分等級的評價，選擇何種評價類型并非易事，是采用土地現(xiàn)實生產(chǎn)力評價還是土地潛力評價？是土地利用現(xiàn)狀評價還是土地適宜性評價？是土地質(zhì)量評價還是土地經(jīng)濟評價？評價現(xiàn)實生產(chǎn)力可以滿足當(dāng)前需要，卻使好地劣用現(xiàn)象得不到準(zhǔn)確評定；如果只評價利用現(xiàn)狀，就無法根據(jù)適宜性調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；土地質(zhì)量評價固然是基礎(chǔ)，但不進(jìn)行土地經(jīng)濟評價，難免使大量高產(chǎn)低收入土地遭受“鞭打快?！敝?。由于同時開展這幾種評價既不現(xiàn)實，結(jié)果也難以整合，因此必須全面考慮，設(shè)計出能同時滿足多方面要求而且簡單易行的評價方法。

2.2 土地分等定級如何處理土地的多宜與單宜問題

土地的質(zhì)量特性、經(jīng)濟特性和生產(chǎn)力均是就土地上生長作物而言，土地分等定級因而實質(zhì)上是對土地保障作物生長程度的評定。適宜甲作物土地未必適宜乙作物，多宜土地在種植選擇上雖然優(yōu)于單宜土地，但單宜土地總生產(chǎn)能力未必低于多宜土地。針對不同作物的土地評價結(jié)果可能完全不同，土地分等定級因而必須回答是對單一作物而言還是對多種作物而言，即評價對象的潛在內(nèi)涵是模糊地指向一批作物還是精確地指向一種作物？

2.3 土地等級怎樣在全國范圍內(nèi)進(jìn)行比較

由于中國幅員遼闊、地形復(fù)雜、氣候多樣、土壤豐富，比較不同地區(qū)之間的土地等級高低相當(dāng)困難，因而之前評價工作中得到的土地等級在全國范圍內(nèi)幾無可比性。農(nóng)業(yè)部方案雖然在全國劃分了等級，但甲地等級和乙地等級并不可比。石玉林的全國1∶100萬評價圖也未涉及等級之比。然而，中國歷史上的土地等級是可比的，20世紀(jì)50年代查田定產(chǎn)的結(jié)果在產(chǎn)量上也是可比的；國外很多土地評價得到的土地等級同樣具有可比性。

2.4 采用單因素逐一評價還是綜合整體評價

面對不同立地條件造成的土地差異，是采用單因素逐一評價還是綜合整體評價方法？

2.5 其他問題及相關(guān)技術(shù)要求

除以上關(guān)鍵問題外，進(jìn)行全國農(nóng)用地分等定級還必須回答諸多技術(shù)問題，如分等定級中建立怎樣的等級體系，以及“等”、“級”、“價”如何銜接？采用定性描述評價還是定量評價？采用何種量化標(biāo)準(zhǔn)和評分標(biāo)準(zhǔn)？如何設(shè)置各級工作難度、分解工作量？與土壤普查、土地詳查等以往工作成果如何銜接？如何實現(xiàn)公益行為與商業(yè)行為、社會行為與市場行為分離？

3 農(nóng)用土地分等定級的理論基礎(chǔ)和總體思路

農(nóng)用土地分等定級的理論方法體系是在充分吸收相關(guān)學(xué)科研究成果和先進(jìn)技術(shù)、總結(jié)國內(nèi)外農(nóng)用地評價成果和試點工作經(jīng)驗基礎(chǔ)上創(chuàng)新的產(chǎn)物?！掇r(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》既是行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，也是土地評價最新研究成果?！掇r(nóng)用地分等規(guī)程》建立了全國范圍內(nèi)可比，并與土地詳查、土壤普查成果銜接的農(nóng)用土地分等體系；綜合運用土地潛力評價、土地質(zhì)量評價、土地利用評價、土地經(jīng)濟評價的理論和方法，設(shè)計了包括光溫生產(chǎn)潛力、理論產(chǎn)量、最高產(chǎn)量、產(chǎn)量比系數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)糧產(chǎn)量、標(biāo)準(zhǔn)耕作制度、基準(zhǔn)作物、指定作物、產(chǎn)量—成本指數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)樣地等國家級參數(shù)體系；按市場經(jīng)濟原則以及中央和地方的事權(quán)、財權(quán)關(guān)系，設(shè)立了新的等、級體系，合理劃分了工作職責(zé)；在分等過程中，采用因素法、樣地法以及其他新技術(shù)，成果具有較高科技含量；多層次、多樣性的分等成果不僅能有機銜接、完整整合，而且能滿足成果應(yīng)用的多目標(biāo)需求。

3.1 土地“等”、“級”體系設(shè)置的理論依據(jù)和總體安排

土地分等定級是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，全面評價土地需要設(shè)計搭配合理的“等”、“級”評價體系，這樣既可以評出全國范圍可比、反映宏觀地帶性分異規(guī)律、長期穩(wěn)定的土地等級，又能精確反映縣域范圍內(nèi)非地帶性分異規(guī)律，體現(xiàn)短期人為活動影響的土地等級，必要時還能滿足以貨幣形式表達(dá)土地差異的需求。

設(shè)計搭配合理的“等”、“級”評價體系，是以馬克思的級差地租原理為基礎(chǔ)，即：由優(yōu)越土地條件形成的“自然肥力”和因長期社會歷史投入形成的“人工肥力”，同屬級差地租I的產(chǎn)生基礎(chǔ)，由此得到的級差地租應(yīng)歸社會；因個人勞動或投入在短期改變土地條件形成的“人工肥力”，則是級差地租II的產(chǎn)生基礎(chǔ)，由此得到的級差地租應(yīng)歸個人。因此，為全面評價土地，不僅要根據(jù)長期穩(wěn)定的自然條件和經(jīng)濟條件來劃分土地等級，還要依據(jù)易變的自然條件和經(jīng)濟條件的短期狀況劃分另一類土地等級，以從不同角度反映土地差異，滿足不同的經(jīng)濟社會發(fā)展需求。

設(shè)計搭配合理的“等”、“級”評價體系，要以區(qū)分社會性評價和商業(yè)性評價為前提。在屬于社會公共事務(wù)的政府土地評價領(lǐng)域，要考慮中央政府和地方政府的事權(quán)劃分和財政負(fù)擔(dān)，還要考慮工作量大小以及與以往土壤、水文、區(qū)劃等工作成果的銜接。綜合考慮各種因素，農(nóng)用土地評價可以劃分為“等”、“級”兩套既相對獨立又相互聯(lián)系的評價體系，相關(guān)工作也相應(yīng)分為農(nóng)用地分等、農(nóng)用地定級。

農(nóng)用地分等反映了由長期穩(wěn)定的光、溫、水、土、經(jīng)濟社會條件所決定的、以農(nóng)地自然質(zhì)量為主的土地差異?！暗取钡男蛄幸笤谌珖哂锌杀刃??！暗取弊鳛槊寮业字茫ぷ鞣秶省懊鏍睢备采w全國，具有普適性用途，比例尺小，屬概略型精度。如果“等”的工作精度達(dá)到地塊尺度，一是缺乏資料，加之工作量太大，以至不可操作；二是大多地塊的等級成果將長期閑置，失去時效，造成浪費；三是中央經(jīng)費只能完成國家任務(wù)，省以下則要由省財政支出。故只需用中央經(jīng)費完成與土地詳查和土壤普查相配套的土地分等工作，達(dá)到1∶1萬—1∶5萬的精度要求即可。

農(nóng)用地定級反映了由土地自然因素和易變的經(jīng)濟社會條件所決定的、以農(nóng)地綜合質(zhì)量、經(jīng)濟特性為主的土地差異?！凹墶钡男蛄兄恍柙诳h域或更小范圍內(nèi)排列?！凹墶弊鳛檫m合于土地整理、土地流轉(zhuǎn)、征地等用途的土地評價，一是區(qū)域性強，只需在當(dāng)?shù)乇容^，無須全國比較；二是具體到地塊，要求比例尺大、精度高；三是涉及較多土地易變因素、區(qū)位因素、經(jīng)濟社會因素，時效性強；四是以地方性工作為主，工作區(qū)域呈“島狀”孤立分布。故采用“即用即評”工作方式。

以往評價工作慣用的“3等9級”中，“等”、“級”為續(xù)分關(guān)系，屬于同一體系。本次設(shè)計雖也有“等”、“級”之分，但不在同一體系，是分離的、非續(xù)分的，兩者可獨立進(jìn)行評價和運用。兩者在評價指標(biāo)上有關(guān)聯(lián)，定級可直接運用分等的部分指標(biāo)體系。在定級過程中，“等”體現(xiàn)為土地質(zhì)量的本底狀況，只作為定級中土地質(zhì)量方面的一個分值，“級”的高低須另行評價。

3.2 土地質(zhì)量“等”全國可比的理論依據(jù)和總體思路

設(shè)計全國適用的土地評價體系是農(nóng)用土地分等定級工作的最大難題。以往國內(nèi)采用的均是因素指標(biāo)評價體系，以土地質(zhì)量因素指標(biāo)的優(yōu)劣及其組合（暗喻作物生產(chǎn)量高低），直接評定土地等級。然而，中國自然地理條件的復(fù)雜多樣極大地限制了此類評價體系。從宏觀尺度上看，除氣候因素外，大多數(shù)相關(guān)因素對土地質(zhì)量的影響不僅在空間分布上突變和非連續(xù)，而且各因素作為自變量與作為因變量的作物生產(chǎn)量無法構(gòu)成一一對應(yīng)的函數(shù)關(guān)系。因此，采用與土地質(zhì)量有關(guān)的因素指標(biāo)來直接劃分土地等級的研究工作，只能在縣域以下的中小區(qū)域內(nèi)取得成功，而建立一套跨區(qū)域、統(tǒng)一的因素指標(biāo)體系，在不同區(qū)域之間開展評價工作，實現(xiàn)全國范圍土地等級可比的構(gòu)想，無論在理論上還是在實踐上都被證明是難以實現(xiàn)的。

因此，中國土地分等定級工作必須另辟蹊徑，要針對農(nóng)用土地最直接、也是最核心的差異——作物生產(chǎn)量差異進(jìn)行農(nóng)用土地分等定級。采用這一思路來劃分農(nóng)用土地質(zhì)量等級的理論依據(jù)是作物生產(chǎn)力原理，即各種作物在各自固定的光合作用速率及投入管理水平最優(yōu)的狀況下，作物的生產(chǎn)量由土地質(zhì)量所決定，而土地質(zhì)量是光照、溫度、水分、土壤、地形等因素綜合作用的結(jié)果。依據(jù)這一原理，可以首先假設(shè)評價區(qū)域內(nèi)各地在土地上的投入管理已是最佳狀態(tài)，然后用影響作物生產(chǎn)量的各因素的優(yōu)劣和組合狀況定量推算該土地上的作物生產(chǎn)量高低，并以作物生產(chǎn)量高低來評定土地質(zhì)量等級。

實現(xiàn)土地質(zhì)量等級全國可比的關(guān)鍵是要評出土地上的作物生產(chǎn)量差異。在影響土地質(zhì)量的諸因素中，氣候因素（更確切地說是光照、溫度因素）在宏觀尺度上具有漸變、連續(xù)的影響，并可以在全國范圍內(nèi)與作物生產(chǎn)量形成準(zhǔn)確對應(yīng)的函數(shù)關(guān)系。因此，可以在全國范圍內(nèi)用氣候因素初步推算作物生產(chǎn)量，以此作為“鋪滿”全國的、連續(xù)的“土地質(zhì)量背景值曲面”或“土地質(zhì)量下墊面”，然后分區(qū)域選取其他有效的影響因素修正這一“曲面或下墊面”，體現(xiàn)各因素對作物生產(chǎn)量的共同影響，從而得到有差異、能劃分土地質(zhì)量等級的作物生產(chǎn)量。盡管各區(qū)域的修正因素不同（即指標(biāo)體系不同）、因素組合各異，但土地質(zhì)量評定始終以作物生產(chǎn)量為紐帶，因而得到的土地質(zhì)量等級具有可比性。

由于采用氣候因素推算作物生產(chǎn)量，又能將土壤、地形等因素局限于能與作物生產(chǎn)量形成嚴(yán)格對應(yīng)的函數(shù)關(guān)系的各個中小區(qū)域內(nèi)。因此，在農(nóng)用土地分等定級中，既可以因掌握了全國范圍的土地作物生產(chǎn)量差異而較易實現(xiàn)土地等級相互可比，又可以引入國內(nèi)外已經(jīng)較為成熟的作物光溫生產(chǎn)力計算方法，還可以使選擇土地質(zhì)量因素變得簡易，并能夠吸收借鑒前人用因素指標(biāo)法評價土地的成功經(jīng)驗。

3.3 土地“等”評定中利用評價、經(jīng)濟評價的理論依據(jù)和作用

通過光溫生產(chǎn)力指數(shù)、土地質(zhì)量因素修正、標(biāo)準(zhǔn)耕作制度、基準(zhǔn)作物、指定作物及理論產(chǎn)量換算等，解決了適宜性評價和潛力評價問題，實現(xiàn)了全國可比，但因農(nóng)耕歷史和人類活動強度的區(qū)域差異，即便是基本相似的氣候、近似的土地條件，土地潛力發(fā)揮的社會平均水平不同，土地質(zhì)量仍有差異。因此，要運用土地利用評價方法對土地等級進(jìn)行長期土地利用狀況方面的修正。

按土地利用狀況對土地潛力等級進(jìn)行修正的理論依據(jù)是經(jīng)濟學(xué)的生產(chǎn)要素理論，即勞動、土地和資本等因素是進(jìn)行社會物質(zhì)生產(chǎn)的基本要素，生產(chǎn)產(chǎn)品的數(shù)量及其價值量取決于生產(chǎn)要素的相互組合、共同作用。根據(jù)這一原理，當(dāng)土地自然質(zhì)量一定、經(jīng)濟條件相似時，作物生產(chǎn)量取決于生產(chǎn)條件、農(nóng)耕知識和技能水平、勞動態(tài)度等。按照土地自然質(zhì)量狀況評定出來的潛力等級，只是土地的可能生產(chǎn)量，并非土地的實際生產(chǎn)量，土地實際生產(chǎn)量還要受到當(dāng)?shù)剌^長時間的農(nóng)耕水平、用地強度、種植技能、勞動態(tài)度等限制。因此，需要以區(qū)域平均實際產(chǎn)量與潛在理論產(chǎn)量的比值構(gòu)造土地利用系數(shù)。運用不同土地的利用系數(shù)，將一定光溫水土生產(chǎn)力指數(shù)（即作物理論生產(chǎn)量）修正為作物實際生產(chǎn)量，體現(xiàn)相同土地質(zhì)量、相同土地潛力等級但利用水平不同產(chǎn)生的等級差異。

相同的土地潛力和利用水平，使不同的土地體現(xiàn)出同樣質(zhì)量，但這只意味著相同的作物生產(chǎn)量，并不意味一定會有相同的經(jīng)營收益。經(jīng)濟條件不同會導(dǎo)致投入產(chǎn)出水平各異，即便是同一土地所獲得收益也會不同。對經(jīng)濟活動來說，如征收稅費時僅考慮農(nóng)作物生產(chǎn)量是不恰當(dāng)?shù)模鸦鶖?shù)建立在土地收入上。為滿足經(jīng)濟發(fā)展和公平稅賦需要，土地分等定級必須考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)投比和效益問題，因此要采用土地經(jīng)濟評價方法對土地等級進(jìn)行土地投入產(chǎn)出方面的修正。

按土地投入產(chǎn)出狀況對土地質(zhì)量等級進(jìn)行修正評價的理論依據(jù)是土地報酬遞減原理，即在技術(shù)條件不變情況下，向單位土地連續(xù)投入一個或多個要素，土地報酬遞增，但達(dá)到一定程度后必然出現(xiàn)報酬遞減。根據(jù)這一原理，當(dāng)土地自然質(zhì)量一定、利用水平相似、技術(shù)條件不變時，土地收益率與土地投入的時間和總量有關(guān)。粗放經(jīng)營產(chǎn)生的是低產(chǎn)低收益；隨投入增加，逐步帶來高產(chǎn)高收益；達(dá)到精耕細(xì)作后，投入增加又變成高產(chǎn)低收益。因此，高產(chǎn)未必高收益，甚至可能是高產(chǎn)低收益，需要以區(qū)域平均投入產(chǎn)出與最優(yōu)平均投入產(chǎn)出的比值構(gòu)造土地經(jīng)濟系數(shù)。運用不同土地的經(jīng)濟系數(shù)，將土地質(zhì)量等指數(shù)（即作物生產(chǎn)量）修正為包含土地投入產(chǎn)出效益的土地綜合等指數(shù)，體現(xiàn)相同土地潛力、相同利用水平但經(jīng)濟水平不同產(chǎn)生的等級差異。

3.4 土地分等的技術(shù)路線和體系模塊

按全國農(nóng)用土地分等的總體思路，《農(nóng)用土地分等規(guī)程》的技術(shù)路線為：

（1）按光、溫條件計算各有關(guān)作物的光溫生產(chǎn)力指數(shù)。運用宏觀的氣候指標(biāo)計算全國漸變的、各作物的光溫生產(chǎn)力指數(shù)，形成全國可比、宏觀的土地本底差異，即土地光溫生產(chǎn)力“差異曲面”。

（2）按地塊條件評定各有關(guān)作物理論產(chǎn)量。在氣候基本一致區(qū)域或相同的地形地貌區(qū)內(nèi)，按照各地塊水分、土壤、地貌等指標(biāo)優(yōu)劣，用指數(shù)加權(quán)平均法、幾何平均法或標(biāo)準(zhǔn)樣地指數(shù)計算土地自然質(zhì)量分，分作物的光溫生產(chǎn)力數(shù)值經(jīng)土地自然質(zhì)量分修訂為各作物的理論產(chǎn)量，突顯因不同土壤條件造成的土地差異，以反映氣候和土壤條件疊加后的土地評價結(jié)果。

（3）按標(biāo)準(zhǔn)耕作制度計算土地總理論產(chǎn)量，評定土地潛力等級。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，確定當(dāng)?shù)氐母髦付ㄗ魑?，并以大宗糧食作物（即基準(zhǔn)作物）為基準(zhǔn)，通過光溫生產(chǎn)力指數(shù)比較，形成各作物與基準(zhǔn)作物的產(chǎn)量比。將各指定作物的理論產(chǎn)量按照產(chǎn)量比統(tǒng)一換算為標(biāo)準(zhǔn)糧產(chǎn)量，加總后得到各地塊的理論標(biāo)準(zhǔn)糧總量，按其差異即可劃分土地潛力等級。

（4）根據(jù)土地利用水平進(jìn)行修正，完成土地質(zhì)量等級評價。分區(qū)域（或單元）進(jìn)行土地利用水平測定，以不同區(qū)域間土地社會平均利用水平的相對差異構(gòu)建利用系數(shù)。用土地利用系數(shù)將土地理論標(biāo)準(zhǔn)糧總產(chǎn)量修訂為土地實際標(biāo)準(zhǔn)糧總產(chǎn)量，體現(xiàn)相同土地潛力但因利用水平不同造成的土地質(zhì)量差異，據(jù)此劃分土地質(zhì)量等級。

（5）按投入產(chǎn)出水平進(jìn)行修正，實現(xiàn)土地經(jīng)濟和綜合評價。分村、組（或區(qū)域單元）進(jìn)行土地投入產(chǎn)出水平測定，以不同區(qū)域間土地社會平均投入產(chǎn)出水平方面的相對差異構(gòu)建經(jīng)濟系數(shù)。用經(jīng)濟系數(shù)修訂土地質(zhì)量等級，以體現(xiàn)相同土地質(zhì)量但因經(jīng)濟效益不同造成的土地綜合差異，完整反映各種條件對土地的影響，最終形成土地綜合評價結(jié)果，同時實現(xiàn)土地等級在全國范圍可比。

從以上步驟可以看出，土地分等定級體系包含了土地適宜性評價、土地潛力評價、土地質(zhì)量評價、土地利用評價和土地經(jīng)濟評價的多項內(nèi)容。要使各種評價方法在同一體系內(nèi)完全整合、有機銜接和協(xié)調(diào)配合，最終產(chǎn)生多項成果，需要采用系統(tǒng)科學(xué)的理論方法，按照模塊設(shè)計、綜合集成的思路，對農(nóng)用土地分等定級體系進(jìn)行全面設(shè)置和系統(tǒng)安排。在體系中首先將土地潛力評價、土地質(zhì)量評價、土地利用評價、土地經(jīng)濟評價等相關(guān)內(nèi)容按模塊化方式集中處理，然后用作物光溫生產(chǎn)潛力指數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)耕作制度區(qū)、因素指標(biāo)區(qū)、評價單元等空間曲面和空間區(qū)劃進(jìn)行橫向銜接，最后通過等別指數(shù)完成縱向整合，形成一個擁有多模塊結(jié)構(gòu)，各模塊之間密切關(guān)聯(lián)、相互銜接、完全整合的體系。

其中，土地質(zhì)量評價模塊用光溫生產(chǎn)力、土地自然質(zhì)量分和土地潛力指數(shù)構(gòu)成，涵蓋作物光溫生產(chǎn)力計算、適宜性評價、質(zhì)量評價內(nèi)容，評出以土地生產(chǎn)潛力指數(shù)為主的土地質(zhì)量；土地利用評價模塊由利用系數(shù)和土地質(zhì)量等指數(shù)建立，包含土地利用系數(shù)測定、土地社會平均利用水平評價、土地質(zhì)量修訂等內(nèi)容，評出土地潛力與利用水平相結(jié)合的土地質(zhì)量等指數(shù)；土地經(jīng)濟評價模塊用產(chǎn)量—成本指數(shù)、經(jīng)濟系數(shù)和土地綜合等指數(shù)構(gòu)建，包括土地投入產(chǎn)出水平測定、土地經(jīng)濟評價、土地綜合等指數(shù)計算等內(nèi)容，評出土地質(zhì)量評價、土地利用評價和土地經(jīng)濟評價相結(jié)合的土地綜合等級。

3.5 農(nóng)用土地分等定級成果體系設(shè)置

農(nóng)用土地分等定級對中間成果、最終成果進(jìn)行了整體性、層次性設(shè)置。基于本次分等定級過程是對作物生產(chǎn)量的逐項訂正，每一個主要評定環(huán)節(jié)都可以產(chǎn)生一個單項土地評價成果，除土地分等指數(shù)外，還產(chǎn)生光溫生產(chǎn)力指數(shù)、土地質(zhì)量分值、土地潛力指數(shù)、土地利用系數(shù)、土地經(jīng)濟系數(shù)等多層次的中間成果，每一層次的成果都可以劃分等級，單獨表現(xiàn)農(nóng)用土地某方面差異。不僅使此次全國農(nóng)用土地分等定級工作的基礎(chǔ)特別雄厚、扎實，而且還可以得到易于修改、變動和重組的系列成果，滿足多用途的目標(biāo)要求。

（1）農(nóng)用土地分等的主要單項中間成果：①光溫生產(chǎn)力指數(shù)。單一作物的光溫生產(chǎn)力指數(shù)反映該作物生產(chǎn)潛力在全國的地帶性分異規(guī)律，多種作物的光溫生產(chǎn)力指數(shù)分布圖可以為制定各地耕作制度和作物區(qū)劃提供最基礎(chǔ)的、定量化的依據(jù)。②土地質(zhì)量分。相當(dāng)于小區(qū)域內(nèi)依據(jù)土壤、地形等條件進(jìn)行的土地適宜性或土地質(zhì)量評價。單一作物的土地質(zhì)量分由于按作物與因素的關(guān)系計算，可以作為該作物的小區(qū)域土地適宜性評價成果；多個指定作物的綜合土地質(zhì)量分，則是小區(qū)域土地質(zhì)量評價成果，是土地定級的重要基礎(chǔ)。③土地利用系數(shù)和土地利用等。土地利用系數(shù)在概念上可看作是人們生產(chǎn)活動對自然生產(chǎn)力的實際利用程度，本身即為土地利用評價的重要成果，也可將土地利用系數(shù)作為一項綜合指標(biāo)在全國范圍內(nèi)進(jìn)行分等，并進(jìn)而得到土地利用等的專項成果。④土地經(jīng)濟系數(shù)和土地經(jīng)濟等。土地經(jīng)濟系數(shù)體現(xiàn)產(chǎn)量成本比值的相對差異，單獨使用時可以反映農(nóng)用土地投入產(chǎn)出差異在全國的空間分布規(guī)律。把全國土地經(jīng)濟系數(shù)按差異分成若干等，也是一項重要的專項成果。

（2）農(nóng)用土地分等中組合形成的主要成果：①土地適宜性評價成果（各作物光溫生產(chǎn)力指數(shù)+該作物土地質(zhì)量分修訂）。各作物的光溫生產(chǎn)力指數(shù)經(jīng)該作物土地質(zhì)量分修訂后，得到各作物理論產(chǎn)量，在土地單元上進(jìn)行比配后可以獲得定量的、全國土地適宜性評價成果。②土地潛力等級成果（各作物理論產(chǎn)量+標(biāo)準(zhǔn)耕作制度+產(chǎn)量比系數(shù)折算）。按標(biāo)準(zhǔn)耕作制度選定指定作物，將土地單元上各指定作物理論產(chǎn)量折算為總標(biāo)準(zhǔn)糧，按標(biāo)準(zhǔn)糧總量劃分的等級結(jié)果即為土地潛力等級。③土地質(zhì)量等級成果（土地潛力評價+利用系數(shù)修正）。用土地利用系數(shù)修訂土地潛力評價中的標(biāo)準(zhǔn)糧總量得到農(nóng)用土地質(zhì)量指數(shù)，據(jù)此劃分的土地質(zhì)量等級是農(nóng)用土地分等的重要成果，也是本次工作的核心內(nèi)容。④土地綜合等級成果（土地質(zhì)量評價+經(jīng)濟系數(shù)修正）。用土地經(jīng)濟系數(shù)修訂土地質(zhì)量評價中的農(nóng)用土地質(zhì)量指數(shù)得到農(nóng)用土地綜合指數(shù)，據(jù)此劃分的土地等級就是農(nóng)用土地分等的最終成果。

3.6 農(nóng)用土地分等工作精度、難度和工作量

在全國范圍內(nèi)開展農(nóng)用土地分等定級，涉及面廣、技術(shù)要求多樣，每一地塊等級的獲得既要進(jìn)行大量野外調(diào)查、實地測量，又要進(jìn)行多重設(shè)定、復(fù)雜計算。需要運用系統(tǒng)工程的理論方法，按照系數(shù)計算“上繁下簡”、技術(shù)操作“上難下易”、工作量分配“上少下多”等原則，分層次、分難度、分時段地妥善安排中央、省、市、縣的工作量和工作難度，合理設(shè)置土地分等工作體系。

首先，要將精度要求高、涉及高難度、復(fù)雜計算、受多方面影響，并且起宏觀控制作用的指標(biāo)制定工作，如作物光溫指數(shù)計算、標(biāo)準(zhǔn)耕作制度劃定、作物生產(chǎn)量比等，交由中央組織的專家進(jìn)行，以保證土地等的全國宏觀控制作用和評價基礎(chǔ)背景值的準(zhǔn)確性、一致性。充分發(fā)揮專家的全局指導(dǎo)和控制作用，將各種系數(shù)計算結(jié)果編制成表，各地在開展工作時不必重復(fù)進(jìn)行復(fù)雜計算。這部分設(shè)計特點是工作精度要求高、工作難度大，但工作量相對較少。

其次，將需要較強綜合判斷能力、考慮多方面影響，而且屬于區(qū)域控制作用的指標(biāo)制訂工作，如劃定指標(biāo)控制區(qū)、選取土地評價因素、確定土地—作物因素分值關(guān)系等，交由各省組織的專家進(jìn)行。也要將相關(guān)工作成果編制成冊，使各市、縣在操作時有章可循，減少地方工作量，保證評價結(jié)果簡潔統(tǒng)一，省級層面工作的平衡要求高，屬中等難度、中等工作量。

最后，是各市、縣基層完成的具體土地分等定級工作，如調(diào)查具體土地單元、計算分值、劃分等級等，主要以耐心細(xì)致的內(nèi)外業(yè)工作為主，復(fù)雜的計算和區(qū)域劃分主要通過查詢表冊獲得。這一層面工作量大、對實際操作要求高，但工作難度低，適應(yīng)基層技術(shù)工作特點。

4 農(nóng)用土地分等定級的主要方法和技術(shù)處理

農(nóng)用土地分等定級中評價體系的構(gòu)建、評價類型的整合、評價模塊的銜接乃至由定性評價向定量評價的過渡，均通過一系列具有嚴(yán)密數(shù)理邏輯的指標(biāo)、系數(shù)、分值體系來完成，而分等定級的條件界定、指標(biāo)劃分、計算規(guī)則及具體操作等則通過眾多技術(shù)設(shè)計實現(xiàn)。

4.1 分等指數(shù)體系和計算公式設(shè)計

要實現(xiàn)土地各種差異定量化，并使差異能在計算中自行傳遞、綜合，最佳方案是以分等指數(shù)計算為核心建立一套諸如光溫指數(shù)、質(zhì)量分值、利用系數(shù)等物理含義明確、可連續(xù)計算的指數(shù)和計算公式。將分等因素計算、質(zhì)量評價、利用評價、經(jīng)濟評價及整個體系用一系列指數(shù)整合，并貫穿始終，實現(xiàn)全國范圍土地綜合等級可比。《農(nóng)用土地分等規(guī)程》采用的農(nóng)用土地分等指數(shù)體系和計算公式如下：

綜合上式可得：

上式中，Gi為分等單元的土地等別指數(shù)，αij為作物光溫生產(chǎn)潛力指數(shù)或氣候生產(chǎn)潛力指數(shù)，CLij為作物土地質(zhì)量分值，Wk為作物分等因素權(quán)重，fijk為作物評價單元分等因素，βj為作物生產(chǎn)量比系數(shù)，Kij為作物土地利用系數(shù)，Kcj為作物土地經(jīng)濟系數(shù)，Yj為樣點第j種作物實際單產(chǎn)，Cj為樣點第j種作物實際成本，Yj，max為 第j種作物區(qū)域最大產(chǎn)量，Yjc，max為第j種作物區(qū)域最大產(chǎn)量成本指數(shù)樣點的產(chǎn)量，Cjc，min為第j種作物區(qū)域最大產(chǎn)量成本指數(shù)樣點的實際成本。

等別指數(shù)的計算公式完整表達(dá)了在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度控制下，從作物光溫潛力出發(fā)，測算土地自然質(zhì)量分，得到作物理論產(chǎn)量，經(jīng)產(chǎn)量比系數(shù)折算成標(biāo)準(zhǔn)糧數(shù)值，再經(jīng)土地利用系數(shù)、土地經(jīng)濟系數(shù)修訂，綜合成全國可比的數(shù)量指標(biāo)化的土地分等定量化過程。

4.2 土地因素指標(biāo)體系和因素選取設(shè)計

土地分等定級涉及眾多繁雜的土地因素，需要按其重要性及在全國的作用范圍設(shè)計適宜的因素體系?！掇r(nóng)用土地分等規(guī)程》將實現(xiàn)全國可比的土地因素分為宏觀尺度、區(qū)域尺度和微觀尺度。

（1）宏觀尺度因素指影響土地生產(chǎn)力的光、溫、水等氣候狀況。一般在中等范圍和一定區(qū)域內(nèi)變化不大，只有在大尺度范圍才有明顯變化和差異，屬評定全國土地的基礎(chǔ)因素，反映土地的背景差異。

（2）區(qū)域尺度因素指影響土地生產(chǎn)力的土壤理化特征、農(nóng)田灌溉、地貌等土地條件。一般在小范圍內(nèi)變化不顯著，只有在中尺度范圍才有大變化和差異，屬評定土地的主要因素，反映土地的主要差異。

（3）微觀尺度因素指影響土地生產(chǎn)力的微地形、坡度、質(zhì)地等土地條件。一般在小范圍內(nèi)就有變化和差異，屬評定土地的輔助因素，反映土地的局部差異。

按不同作用尺度構(gòu)建土地因素指標(biāo)體系，使選擇分等因素有了化繁為簡的基礎(chǔ)。宏觀尺度因素只在全國層面選用，由國家統(tǒng)一計算光溫生產(chǎn)力指數(shù)；區(qū)域尺度因素只在省劃定的指標(biāo)控制區(qū)內(nèi)獨立篩選，在具備光溫指數(shù)作本底并設(shè)立土地因素指標(biāo)區(qū)的狀況下，剔除區(qū)內(nèi)變化小的指標(biāo)，只選自身差異大的作為主導(dǎo)因素，大大簡化了指標(biāo)選?。晃⒂^尺度因素只在市、縣層面工作的小范圍內(nèi)選取使用。

4.3 土地分等單元和因素指標(biāo)量化方法設(shè)計

土地分等定級中經(jīng)常遇到的情況是小區(qū)域的、農(nóng)民憑經(jīng)驗得到的，評價簡單易行，可以得到較好的等級結(jié)果，但擴大到大區(qū)域的離鄉(xiāng)、離土評價，則等級難以平衡；按理論指導(dǎo)、設(shè)計的大區(qū)域評價，數(shù)理邏輯嚴(yán)密、等級均衡性好，在小區(qū)域的具體操作往往過于復(fù)雜、結(jié)果欠佳。此次分等定級理論性強、宏觀控制嚴(yán)密，要揚長避短，增強基層操作性、簡便性，就需要在分等單元和因素指標(biāo)定量化方面設(shè)計出數(shù)據(jù)來源可靠、操作切實可行的技術(shù)方案。

（1）土地分等單元劃分。小區(qū)域評價的簡便易行有賴于簡練的主導(dǎo)因素及與之配套數(shù)據(jù)獲取的有效性?！掇r(nóng)用土地分等規(guī)程》用不同的指標(biāo)控制區(qū)來簡練分等主導(dǎo)因素，通過設(shè)計不同的分等單元來保障數(shù)據(jù)可靠和有效獲得。土地質(zhì)量屬土地自然性狀差異，地塊有關(guān)條件直觀可見、差異明顯，變化梯度大，空間上也常呈非連續(xù)性變化。因此，以一定地塊為分等單元，進(jìn)行實地調(diào)查或內(nèi)業(yè)判讀，數(shù)據(jù)來源可靠，客觀真實性易于保證。

土地利用和土地經(jīng)濟投入產(chǎn)出狀況等土地經(jīng)濟社會特性，在小范圍內(nèi)差異不明顯，變化梯度小，空間上也多呈連續(xù)變化狀態(tài)，獲得數(shù)據(jù)的周期長、觀測難，獲得的數(shù)據(jù)不易準(zhǔn)確，故與農(nóng)經(jīng)資料調(diào)查相結(jié)合，以村組行政范圍為工作單元，獲取當(dāng)?shù)厣鐣骄降漠a(chǎn)量、投入產(chǎn)出狀況數(shù)據(jù)，用于利用評價、經(jīng)濟評價。

（2）土地因素指標(biāo)值計算。經(jīng)驗方法評價土地之所以有一定的準(zhǔn)確性，主要得益于其相對概念。《農(nóng)用土地分等規(guī)程》按照因素相對優(yōu)劣比較原則進(jìn)行設(shè)計，各種因素在按定量計算為主、定性判別為輔轉(zhuǎn)化為指標(biāo)值時，盡量將因素指標(biāo)的絕對值轉(zhuǎn)化為相對值，形成相對值指標(biāo)體系。將土地評定從注重絕對值高低轉(zhuǎn)向注重相對值差異，巧妙利用了指標(biāo)絕對值不易準(zhǔn)確而指標(biāo)相對值易于掌握的特性，將評定過程的隨機誤差轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)誤差，提高整個等級成果的準(zhǔn)確性和可靠性。反映相對值核心概念的典型指標(biāo)計算有：①光溫生產(chǎn)力指數(shù)計算：以往研究表明，要計算出與實際完全一致的光溫生產(chǎn)力絕對數(shù)值相當(dāng)困難，但土地分等中放寬對絕對值的要求，在同一體系內(nèi)著重建立不同地區(qū)間光溫生產(chǎn)力的相對系數(shù)卻較為容易，并且可選用的計算方法較多且科學(xué)。②土壤理化指標(biāo)：各土壤理化指標(biāo)與作物生產(chǎn)量一一對應(yīng)的絕對值數(shù)據(jù)幾乎無處可查，但土壤理化指標(biāo)變化與作物生產(chǎn)量變化之間的正相關(guān)關(guān)系卻很易確定，在土壤理化指標(biāo)對作物有效作用的區(qū)間，可較為方便地對有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行相對值量化。

4.4 農(nóng)用土地不同地類多宜性選擇設(shè)計

農(nóng)用土地評價首先要對土地進(jìn)行宜耕、宜林或宜草的多宜性選擇，然后再針對不同地類開展分等定級?！掇r(nóng)用土地分等規(guī)程》設(shè)計思路為：現(xiàn)行穩(wěn)定、連片的耕地、林地、草地已經(jīng)是經(jīng)濟社會發(fā)展對土地適宜性的基本、現(xiàn)實的選擇。農(nóng)用土地分等定級是在尊重利用現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，以耕地為主體，包括對特定的其他農(nóng)用土地進(jìn)行農(nóng)耕等級評定。因此，除現(xiàn)有耕地外，對農(nóng)林、農(nóng)牧過渡地帶及其他區(qū)域內(nèi)，不具有穩(wěn)定利用狀態(tài)的、適宜進(jìn)行農(nóng)耕的園地、林地、草地、荒地及其他過渡地類，均做出耕地評價、劃分等級。由于在農(nóng)用地內(nèi)部尊重既有利用現(xiàn)狀，對大范圍連片、穩(wěn)定的園、林、草地不做耕地評價，減少了工作量，同時，按適宜性對部分特定的非耕地進(jìn)行耕地評價，較好地滿足了農(nóng)用土地多宜性選擇要求，還為將來耕地開發(fā)、土地整理、地類調(diào)整提供了科學(xué)依據(jù)。

耕地評價同樣需要面對種植業(yè)內(nèi)部多宜性問題。理論上同一地塊可以種植眾多作物，有多種適宜性選擇。由于作物生長在時間上互斥，一段時間內(nèi)只能種植有限作物，加上無霜期限制，土地雖具有多宜性，但一年內(nèi)也只允許有限作物形成配套，如“一年幾熟”等?？紤]到評定土地等級只應(yīng)以社會平均種植水平來衡量，《農(nóng)用土地分等規(guī)程》設(shè)計的農(nóng)用土地分等定級是用標(biāo)準(zhǔn)耕作制度下的基準(zhǔn)作物、指定作物來體現(xiàn)土地的多宜性，最終以標(biāo)準(zhǔn)耕作制度下的多種作物生產(chǎn)量之和綜合衡量總生產(chǎn)能力，直接將土地多宜性量化為土地等級。

4.5 多因數(shù)分值法和標(biāo)準(zhǔn)樣地法設(shè)計

在同一氣候區(qū)內(nèi)，土地條件差異對土地等級影響明顯，兩者相關(guān)性較好，可以通過逐個評定因素優(yōu)劣來評定土地等級高低。逐個評定因素對土地等級的綜合作用，以推斷性質(zhì)?！掇r(nóng)用土地分等規(guī)程》設(shè)計的農(nóng)用土地分等定級采用了加權(quán)指數(shù)和法及幾何平均值法，加權(quán)指數(shù)和法因為有權(quán)重設(shè)計能夠突出主導(dǎo)因素作用，但因權(quán)重設(shè)計有較強主觀性，不易把握。幾何平均值法，突出了限制因素作用，如果土地因素對作物生長構(gòu)成限制，在諸個決定土地等級高低的因素中，土地生產(chǎn)力由最次因素決定。然而無論是加權(quán)指數(shù)和法還是幾何平均值法，各因素間的相互關(guān)聯(lián)，各因素對土地等級的綜合影響，都帶有很強的主觀推斷性，在實際中都多有不夠吻合的地方。

通過標(biāo)準(zhǔn)剖面建立標(biāo)準(zhǔn)樣地旨在克服因素法主觀推斷的成分，吸取農(nóng)民憑經(jīng)驗判斷的合理成分，根據(jù)系統(tǒng)論的“黑箱原理”，忽略土地各因素間的內(nèi)部關(guān)聯(lián)與作用機理，只從土地剖面的整體特征及對土地等級的影響關(guān)系，直接評定土地剖面的整體好壞，并通過系統(tǒng)控制布點，形成網(wǎng)絡(luò)和剖面分值系列。其他單元剖面采用與標(biāo)準(zhǔn)剖面比較、插值的方法，得到土地質(zhì)量分值系列?！掇r(nóng)用土地分等規(guī)程》采用了因素法和剖面法設(shè)計，在完善因素法的同時，推進(jìn)剖面法，最終形成全國標(biāo)準(zhǔn)剖面控制網(wǎng)絡(luò)，為構(gòu)建土地評價標(biāo)準(zhǔn)剖面體系打下永久基礎(chǔ)。

4.6 分等定級與土壤普查、土地詳查銜接設(shè)計

農(nóng)用土地分等定級體系是國土資源從數(shù)量管理向質(zhì)量管理過渡的重要橋梁，必須在土地利用類型基礎(chǔ)上，充分利用前人研究成果，體現(xiàn)國家控制、省級指導(dǎo)、縣為單位，不同層級共同完成，因此，要盡量避免重復(fù)勞動、重復(fù)計算。在基礎(chǔ)圖件和面積數(shù)據(jù)上要完全與土地詳查及變更調(diào)查相銜接；在土地自然質(zhì)量評價上，主要以土壤普查、農(nóng)業(yè)區(qū)劃等研究成果為依據(jù)；在評價對象上，要與土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)；在工作步驟上，要與數(shù)字國土工程相配套，使之成為國土資源管理整體措施的一個重要環(huán)節(jié)。

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查摸清土地利用的現(xiàn)狀和分布，土地分等定級揭示土地質(zhì)量、土地利用價值或土地經(jīng)濟價值高低。前者是后者的基礎(chǔ)，后者是前者的繼續(xù)。農(nóng)用土地分等定級的應(yīng)用目標(biāo)，是為土地生產(chǎn)力核算、制定和調(diào)整土地利用規(guī)劃、保護(hù)基本農(nóng)田提供科學(xué)依據(jù)；為農(nóng)用土地開發(fā)整理設(shè)計、耕地占補平衡、補償標(biāo)準(zhǔn)制訂和稅費征收提供科學(xué)依據(jù)。這項工作的開展，必將在土地評價科學(xué)研究領(lǐng)域和國土資源管理領(lǐng)域產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

4.7 農(nóng)用地價格評估類型設(shè)計

農(nóng)用地價格評估分為兩種情況。作為控制性的農(nóng)用地平均價格，需評出基準(zhǔn)地價和補償區(qū)片價，作為社會公益性評估，以滿足面上的、整體的需要，這樣可以節(jié)約經(jīng)費，不閑置、不過時、不浪費；對于轉(zhuǎn)讓宗地和被補償?shù)貕K價格，何時需要就何時評定，以保證過細(xì)的工作，經(jīng)費也有充足保障，并逐步轉(zhuǎn)移給中介服務(wù)，納入商業(yè)性評估。

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