（山東經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院 山東濰坊 261011）

一、2011年房產(chǎn)稅改革的概況

（一）房產(chǎn)稅改革的目的

2011年1月28日，上海重慶兩市開始實(shí)施房產(chǎn)稅改革，本次改革的主要目的有兩個(gè)：一是加大市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控的力度，進(jìn)一步打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；二是增加地方財(cái)政收入，為將來(lái)房地產(chǎn)稅制深化改革打基礎(chǔ)。

（二）房產(chǎn)稅改革的主要內(nèi)容

作為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的上海和重慶分別推出了各自的改革方案，主要內(nèi)容總結(jié)如右表。

二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的思考

（一）房地產(chǎn)稅制改革沒(méi)有全面開展的原因分析

1.房地產(chǎn)稅制改革是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)性工程，非常復(fù)雜，具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅包括的稅費(fèi)種類繁多。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅主要包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等十多個(gè)稅種。另外還涉及到土地出讓金、市政配套費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用。（2）房地產(chǎn)稅制改革涉及到多個(gè)部門。房地產(chǎn)稅制改革涉及到的部門除了征管部門財(cái)政、地稅外，還需要建設(shè)、規(guī)劃國(guó)土資源、人力資源社會(huì)保障、統(tǒng)計(jì)等部門的配合。另外，目前國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定，試點(diǎn)城市征收的房產(chǎn)稅全部用于保障房及公租房、廉租房的建設(shè)，因此還需要民政、住房保障房屋管理及公安部門的介入。

2.房地產(chǎn)稅制改革會(huì)影響地方政府的財(cái)政收入。各方普遍反映我國(guó)房地產(chǎn)存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象，而且稅負(fù)布局不合理，主要體現(xiàn)在開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)重，而保有環(huán)節(jié)過(guò)輕。因此根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革將朝著“簡(jiǎn)稅種”的方向進(jìn)行。另外，目前很多地方政府財(cái)政收入來(lái)源于土地出讓金收入，而土地屬于不可再生資源，這部分收入對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)將會(huì)越來(lái)越少。以上兩點(diǎn)都會(huì)對(duì)地方財(cái)政收入帶來(lái)很大的不利影響，因此開展房地產(chǎn)稅制改革，國(guó)家必須考慮到地方財(cái)政收入的來(lái)源，而又不能隨便增加稅種或提高稅率。

3.要建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)。房地產(chǎn)稅制改革一個(gè)技術(shù)方面的要求，就是要在全國(guó)建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)要全國(guó)聯(lián)網(wǎng) （包括廣大的農(nóng)村地區(qū)），每個(gè)家庭、個(gè)人的房產(chǎn)情況都能在此查詢，各地區(qū)的房?jī)r(jià)、房屋交易（包括一手房和二手房）情況及住房供求情況都能及時(shí)了解。目前有些省市已建立起本地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)，但統(tǒng)計(jì)范圍大都在縣市區(qū)以上，下屬的城鎮(zhèn)及農(nóng)村地區(qū)的住房信息幾乎沒(méi)有涵蓋進(jìn)去，而且本地區(qū)各職能部門之間很少實(shí)現(xiàn)信息共享。在我國(guó)這樣一個(gè)疆域廣袤，人口眾多的國(guó)家建立一個(gè)如此綜合性的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)，工作量有多大、技術(shù)難度有多高可想而知，是需要一定時(shí)日的。

4.要有完整成熟的房地產(chǎn)評(píng)估體系。目前我國(guó)雖然有很多房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，但良莠不齊，需要對(duì)這一行業(yè)進(jìn)行清理整頓，通過(guò)政策引導(dǎo)，建立一支具有良好職業(yè)道德，誠(chéng)實(shí)守信、公正公平的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)隊(duì)伍。另外，還要建立一套符合我國(guó)國(guó)情的科學(xué)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估法規(guī)、制度和操作規(guī)程。

綜上所述不難看出，我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革需要具備一定經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、人才等方面的條件，而這些條件目前還不具備，因此我國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革目前沒(méi)有全面鋪開，只是在房產(chǎn)稅方面剛剛開始試點(diǎn)。但我們相信，在不久的將來(lái)會(huì)全面啟動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革的。

（二）未來(lái)房地產(chǎn)稅制改革思路設(shè)想

1.不斷擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，深化完善征稅方案。從2011年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上可以看出，中央決策層推行“房產(chǎn)稅改革”的決心是不容質(zhì)疑的。因此下一步將會(huì)在一線城市和部分二線城市推廣試點(diǎn)，不斷擴(kuò)大試點(diǎn)城市的范圍。試點(diǎn)方案方面，將會(huì)在現(xiàn)有方案的基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大納稅對(duì)象的范圍，細(xì)化納稅環(huán)節(jié)事項(xiàng)。隨著試點(diǎn)范圍的不斷擴(kuò)大及改革的不斷成熟，國(guó)家將會(huì)把房產(chǎn)稅改革方案進(jìn)行統(tǒng)一或局部統(tǒng)一，不會(huì)再讓各地按照自己的方案征稅。

2.改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，建立房地產(chǎn)稅收新體系。在房產(chǎn)稅試點(diǎn)成功、走向成熟以后，國(guó)家將會(huì)以此為總抓手，適時(shí)全面鋪開房地產(chǎn)稅制改革，改革的總原則應(yīng)該是“簡(jiǎn)化稅種、拓寬稅基、稅負(fù)公平、降低（征稅）成本、提高（征稅）效率”。具體改革內(nèi)容為：（1）把改革后的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅進(jìn)行合并，從而將對(duì)房產(chǎn)和對(duì)地產(chǎn)的征稅統(tǒng)一起來(lái)。（2）取消土地增值稅、與房地產(chǎn)出售出租相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅。取消土地增值稅是為了簡(jiǎn)化稅種、降低征稅成本以及降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本從而調(diào)低房?jī)r(jià)，但不能簡(jiǎn)單的 “一取了之”；因?yàn)橥恋卦鲋刀悓儆诘胤秸?cái)政收入的一個(gè)重要來(lái)源，如果簡(jiǎn)單地取消，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，可能使本來(lái)就存在的“事權(quán)”和“財(cái)權(quán)”之間的矛盾進(jìn)一步激化，因此這部分稅收收入可以轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)和后期出售環(huán)節(jié)，即轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)稅和所得稅中去。取消“與房地產(chǎn)出售出租相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅”，原因是存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。根據(jù)目前稅制規(guī)定，住房所有者如果是出租住房，要同時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和所得稅等；如果是出售住房要同時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，如果交了營(yíng)業(yè)稅又要交房產(chǎn)稅、所得稅就屬于重復(fù)征稅?？偟膩?lái)看，保留房產(chǎn)稅和所得稅比保留營(yíng)業(yè)稅的價(jià)值要大，所以最好是取消相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)附加稅，具體根據(jù)納稅義務(wù)人當(dāng)期實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅和消費(fèi)稅計(jì)算確定，這三大稅種中與房地產(chǎn)稅相關(guān)的只有營(yíng)業(yè)稅，而我們要取消這部分營(yíng)業(yè)稅，因此與房地產(chǎn)相關(guān)的營(yíng)業(yè)附加稅就沒(méi)有存在的意義了。（3）保留耕地占用稅、印花稅和契稅不變。（4）改革后各稅種稅率的規(guī)定。保留下來(lái)的耕地占用稅、印花稅和契稅，稅率不變；其他稅種稅率一般應(yīng)該根據(jù)改革前與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收總額推算出來(lái)，不能簡(jiǎn)單的將合并的稅種稅率簡(jiǎn)單疊加，也不能隨便的降低稅率。通過(guò)以上改革，將會(huì)完全改變過(guò)去那種“重交易，輕保有”的不合理狀況，形成一套在房地產(chǎn)投資、交易、占有、所得等多環(huán)節(jié)征稅、作用互補(bǔ)的房地產(chǎn)稅收新體系。

3.完善相關(guān)配套措施。房地產(chǎn)稅制改革是一個(gè)龐大的系統(tǒng)性工程，因此在進(jìn)行上述改革的同時(shí)，應(yīng)該做好以下配套工作：（1）財(cái)政、地稅、建設(shè)、規(guī)劃國(guó)土資源、人力資源社會(huì)保障、統(tǒng)計(jì)、民政、住房保障房屋管理及公安部門事先要做好協(xié)調(diào)工作，各部門要密切配合，為房地產(chǎn)稅制改革做好人力資源保障。（2）建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)。相關(guān)部委應(yīng)出臺(tái)政策，組織人力物力財(cái)力，加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)信息化管理。（3）建立科學(xué)完整的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。一是通過(guò)培養(yǎng)或規(guī)范，建成大批具有良好職業(yè)道德、誠(chéng)實(shí)守信的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估專業(yè)隊(duì)伍；二是要建立一套適合我國(guó)國(guó)情的、科學(xué)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估法規(guī)、制度和操作規(guī)程，使房地產(chǎn)評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中有章可循。（4）做好新舊房地產(chǎn)稅收政策的過(guò)渡銜接。房地產(chǎn)稅制改革后，可能會(huì)帶來(lái)舊房產(chǎn)與新房產(chǎn)在計(jì)稅時(shí)存在不同等很多問(wèn)題，而“納稅”關(guān)系到所有住房所有者的切身利益，處理不好可能會(huì)直接危及到改革的成果，因此務(wù)必要做好新舊房地產(chǎn)稅收政策的過(guò)渡銜接。