○ 賈生華

經(jīng)過連續(xù)兩年嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，到2011年四季度，終于出現(xiàn)了商品房價格回落的政策效果，房地產(chǎn)市場也陷入了蕭條的冬天。進入2012年，中央政府反復強調(diào)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”，城市政府則不斷試探調(diào)整“限購政策”的可能性。究竟政策如何演化，市場如何運行，房價能否合理回歸，房地產(chǎn)投資的機遇和空間何在，成為社會各方面思考和爭論的焦點。本文根據(jù)我們對房地產(chǎn)政策、市場和行業(yè)的跟蹤研究，就大家關(guān)心的關(guān)鍵問題做一些分析，供大家參考。

政策形勢：預調(diào)微調(diào)逐步展開

本輪房地產(chǎn)調(diào)控是在2009年“救市”后，宏觀經(jīng)濟過熱、通脹壓力加大和房價過快上漲的背景下展開的，核心目標是“遏制房價過快上漲”。因此，在房價過快上漲得到有效遏制后，特別是在宏觀經(jīng)濟背景發(fā)生變化后，“預調(diào)微調(diào)”必然出現(xiàn)。

從2011年四季度開始，各種信息都顯示出商品房價格向下調(diào)整的“拐點”已經(jīng)形成，“遏制房價過快上漲”的目標初見成效。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2012年2月份70個城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，新建商品住宅（不含保障性住房）與上月相比，價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市只有4個，表明多數(shù)城市的商品住宅價格開始回落。中國指數(shù)研究院公布的“百城價格指數(shù)”也顯示，從2011年9月以來，商品房價格環(huán)比一直保持下降態(tài)勢。

從浙江省統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，商品房銷售均價在2011年7月達到最高點，隨后逐步回調(diào)的趨勢已經(jīng)形成，具體如圖1所示。

在房價得到初步控制的同時，我們還必須看到，宏觀經(jīng)濟形勢也在發(fā)生變化。2012年一季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明，我國GDP同比增速為8.1%，連續(xù)5個季度回落，經(jīng)濟過熱基本消除。2012年3月份，全國居民消費價格總水平（CPI）同比上漲3.6%，生產(chǎn)者價格指數(shù)（PPI）同比下降0.3%，物價漲幅得到控制，產(chǎn)能過剩和生產(chǎn)企業(yè)虧損問題重新顯現(xiàn)。加之海外市場受歐債危機影響出現(xiàn)嚴重收縮，我國出口形勢也越來越嚴峻。因此，2012年宏觀經(jīng)濟政策的首要目標已經(jīng)從2011年“防通脹”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)增長”，人民銀行已經(jīng)連續(xù)兩次下調(diào)存款準備金率，首套購房貸款利率重新回歸優(yōu)惠政策，貨幣和金融政策的“預調(diào)微調(diào)”已經(jīng)展開。

圖1 2008年以來浙江省商品房銷售情況的月度變化

應該看到，在內(nèi)部緊縮和外部不景氣的雙重作用下，2012年宏觀經(jīng)濟存在過度收縮的風險，適時適度調(diào)整過于嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策很可能成為“穩(wěn)增長”的重要手段。

市場走勢：合理房價空間各異

在嚴厲調(diào)控政策的作用下，雖然商品房價格在2011年四季度才開始明顯回落，但成交量在三季度開始就嚴重萎縮了。開發(fā)商銷售不暢，存貨增加，資金來源困難，一些開發(fā)商存在資金鏈斷裂的風險，市場信心受到嚴重打擊。種種跡象表明，房地產(chǎn)市場已經(jīng)陷入蕭條，浙江省表現(xiàn)尤為突出。

2012年開始，杭州等城市開發(fā)商促銷和價格競爭的力度明顯加大，商品房價格進一步下調(diào)壓力較大。但是，房價能否“合理回歸”，還需要具體分析。

關(guān)于“合理房價”這個問題，其實是兩個層面，一個是合理水平在哪里；第二個，能不能回到合理水平。我們認為，合理房價的水平，其一是要符合購房者的支付能力，讓他們能夠承受；其二，要符合開發(fā)商的成本約束，讓他們有合理的利潤。從購房者和開發(fā)商這兩者之間尋找供給和需求的交匯點，用經(jīng)濟學的語言來解釋，就是通過供求決定價格來實現(xiàn)市場均衡。

具體來看，上述兩個問題的回答在城市之間有顯著的差異。

從需求的承受能力來看，我們可以用“房價收入比”指標來分析。一般認為，國外房價收入比在4-6比較合理，我國在6-8可以接受。根據(jù)浙江大學房地產(chǎn)研究中心對浙江省11個城市的跟蹤調(diào)查和測算，如果家庭購買60平方米的住宅，只有溫州、杭州和麗水三個城市房價收入比超過8，平均收入水平的家庭存在嚴重購房困難。如果購買90平方米的住宅，只有嘉興、衢州和金華三個城市房價收入比沒有超過8，多數(shù)城市平均收入家庭購房壓力較大。具體如表1所示。

從供給的成本約束來看，杭州、寧波和溫州等城市土地價格較高，一般占到目前房價水平的40%-50%，部分高價地塊甚至存在“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，對房價進一步下降形成強約束。

表1 浙江省11個地級城市2011年12月房價收入比測算

可見，對于房價合理回歸問題需要對不同城市進行具體分析。對于嘉興、金華、衢州等房價相對較低的城市，房價已經(jīng)進入合理區(qū)間，但因土地成本較低，還存在下降空間。對于杭州、寧波、溫州等城市，雖然房價依然偏高，但降價受到開發(fā)商成本約束較大，降價可能更多表現(xiàn)為項目之間的競爭行為，城市房價整體回歸到合理水平依然任重道遠。

總體來看，2012年房地產(chǎn)市場將進入蕭條的后期，價格仍然存在下行空間，成交量有望逐步回升，市場活力在下半年可能出現(xiàn)復蘇跡象。

行業(yè)態(tài)勢：產(chǎn)業(yè)環(huán)境正在變化

自1998年停止福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成長，房地產(chǎn)業(yè)在推進城市化、改變城市面貌、改善居民住房條件等方面發(fā)揮了不可替代的作用，已經(jīng)成為重要的經(jīng)濟支柱之一。同時也必須看到，隨著國家持續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)制度環(huán)境、政策環(huán)境、輿論環(huán)境等都在發(fā)生深刻變化，將對未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。從浙江省的情況來看，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平提高和經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)也將進入新的發(fā)展階段，從低水平擴張轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，從數(shù)量型擴張轉(zhuǎn)向品質(zhì)化提升，產(chǎn)品開發(fā)面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整。

20世紀90年代開始，浙江省進入了快速城市化發(fā)展階段，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮。根據(jù)1990年7月、2000年11月和2010年11月三次人口普查數(shù)據(jù)資料，浙江省城鎮(zhèn)人口在20年間增加了2000多萬，城市化水平從31.17%提高到61.62%。分地市來看，杭州、寧波、溫州、舟山的城市化水平達到或接近70%，嘉興、湖州、紹興、金華等城市的城市化水平超過了50%，全省只有麗水和衢州城市化水平低于50%，詳見表2。

表2 1990-2010年浙江省及11個地方城市化水平變化

國外城市化發(fā)展的歷史表明，一個國家或地區(qū)城市化水平達到70%左右以后，城市化速度就會放慢，并逐步穩(wěn)定下來。例如，美國城市人口比例在2000年是79.1%，2009年為82.0%。同期，法國分別為75.8%和77.6%；德國分別為73.1%和73.7%；日本分別為65.2%和66.6%。按照每年增加一個百分點計算（過去20年浙江省城鎮(zhèn)人口比例每年提高1.5個百分點），再過10年浙江省城鎮(zhèn)人口比例將超過70%，在人口比例方面基本完成快速城市化進程。因此，未來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模增長將會回落，住宅開發(fā)逐步轉(zhuǎn)向城市更新和居住品質(zhì)提高，非住宅項目開發(fā)和存量市場發(fā)展，將會在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中發(fā)揮更大的作用。

面對持續(xù)的政策調(diào)控和市場波動，房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)參與主體都必須認真思考和面對產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境深刻變化，及時完善業(yè)務模式，加大技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和管理創(chuàng)新的力度。只有這樣，才能未雨綢繆，在未來的競爭和發(fā)展中贏得先機?！?/p>