○ 呂起龍

各重點城市自2月下旬起集中出現的成交反彈勢頭，在4月份開始逐漸消逝，北上廣深四大一線城市的成交量掉頭而下。在資金和庫存的壓力下，開發(fā)商將逐步加大推盤量，并增加降價力度，剛性需求陸續(xù)得到平穩(wěn)釋放。

政策——保剛需的政策持續(xù)

從政策面來看，保剛需的調控政策陸續(xù)加快腳步。在中央層面對地產調控的主基調沒有改變的大環(huán)境下，去年底以來地方政府的救市政策頻出，4月份，地方政府通過“提高公積金貸款額度、上調普通住宅標準減免契稅”等微調措施進一步延續(xù)促進剛需的政策，這類政策在滿足中央對于保障居民正常合理的居住需求的政策的同時又有利于成交量的有效釋放。我們認為，5月份將有更多的地方政府加入到微調保剛需的政策通道中。

5城市放寬公積金。4月份，武漢、沈陽、廣州等5個城市先后出臺了提高公積金貸款額度的一系列措施。去年底以來至今，已有12個城市先后出臺了關于放寬公積金貸款額度和申請標準的一系列措施。從公積金角度來看，首套房貸政策應定向放寬已經悄然來臨，與商業(yè)貸款相比，公積金在幫助剛需購房的支持更為直接。

住建部否認出臺刺激剛需政策。近日，有媒體稱住建部正在考慮協調、配合相關部門，將針對居民購買首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，并以此為契機，研究建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制。隨后住建部相關負責人及住建部下屬事業(yè)單位政策研究中心相關負責人向媒體否認了這一說法，并強調，住建部有關“抑制投資購房需求，支持合理購房需求”的政策一直沒有改變。

溫家寶稱堅持房地產調控不動搖，絕不讓調控出現反復。國務院總理溫家寶13日主持召開國務院常務會議，指出要堅持房地產調控政策不動搖，絕不讓調控出現反復，進一步明確了調控的決心。經過多年的洗禮，中央政府及民眾對各方利益主體的動機已經有了較為清楚的認知，房地產開發(fā)商想通過各種手段來松綁當前房地產宏觀調控政策已并非易事。

土地——市場成交持續(xù)低迷，標桿企業(yè)拿地謹慎

今年前4個月，土地市場成交持續(xù)低迷。年初以來，北京、廣州等一線城市土地成交面積及金額同比均下滑明顯，零溢價成交的現象也更為普遍；同時，房企拿地的積極性也進一步降低，4月標桿企業(yè)的購地金額降至階段低點。

進入4月，各地開始陸續(xù)推出優(yōu)質地塊。除北京東直門香河園區(qū)域的一宗土地以“地王”價格成交之外，石家莊、寧波、杭州等城市的優(yōu)質地塊大多以底價成交。在“前松后緊”的供地節(jié)奏下，預計今年下半年仍將是優(yōu)質地塊集中入市的高峰期。

標桿企業(yè)購地規(guī)模銳減，房企新增土地的區(qū)域和城市能級分布也明顯偏向環(huán)渤海和中西部的三四線城市。以萬科為例，萬科共在唐山、青島、南充等地斬獲5幅地塊，土地建筑面積達91.5萬平方米，總金額為14.8億元。盡管萬科4月新增土地規(guī)模較大，但全部位于二三線城市，土地成本控制較好，平均樓面地價僅為1617元/平方米。而且萬科延續(xù)合作拿地模式，實際需支付的土地價款較少，合作拿地模式使萬科在補充土地儲備的同時有效對沖了風險。

從政策依舊不放松和銷售市場萎靡不振的大環(huán)境來看，企業(yè)拿地謹慎的態(tài)度不會得到改善，土地市場低價成交仍是今年的主旋律。

房價——小幅反彈不改后期跌勢

4月部分城市房價出現小幅反彈，如北京、上海、廣州、三亞、海口等城市房價出現了不同程度的上漲。在限購等政策持續(xù)的背景下，企業(yè)資金壓力和市場庫存水平仍在高位，開發(fā)企業(yè)將普遍加大推盤力度，因此房價仍呈現穩(wěn)中有降的運行態(tài)勢。

房價的反彈主要是由于中高端項目開始降價使得成交量所占市場份額逐步得到增加。一方面是近期受低價剛需項目降價熱銷的影響，一批中高端項目也開始加入到降價行列，并以此促進了成交量的上揚，4月份樓市的成交結構也因此發(fā)生了明顯的變化，別墅和中高端大戶型房源成交量明顯上升。另一方面，前期低價剛需項目降價得到市場認可后，部分項目開始提價，預計提價后的剛需項目很難得到市場追捧。

資金壓力和庫存壓力將迫使開發(fā)商加大推盤量，而降價無疑將確保項目吸引購房需求的關注。在近期地產調控政策不放松和精品項目因降價而得到熱銷，后期保障房大規(guī)模入市以及宏觀經濟增速放緩的環(huán)境下，樓市降價已成必然趨勢。

銷售——銷量上升趨勢戛然而止，一線房企銷量反彈

4月份，北上廣深四大一線城市的成交量急轉直下，4城市共計成交不足2.1萬套，雖然同比去年仍微漲，但與3月份的2.5萬余套相比下滑幅度達15.1%。3月的放量得益于累計需求的釋放、開發(fā)商降價、政策微調導致的房貸利率優(yōu)惠及契稅減免等，而4月這些刺激因素的邊際效用有所減弱，導致了4月成交量的下滑。

與市場總成交量不同，標桿房企銷量開始反彈

在積極的降價促銷態(tài)勢下，4月份標桿房企銷售額開始反彈，一線房企表現尤為出眾。保利地產、金地集團、恒大地產等公司4月份的銷售業(yè)績均實現不同程度的上升。恒大地產4月銷售額環(huán)比翻番，躍居全國第一。保利地產和金地集團銷售業(yè)績均出現增長，保利地產4月實現簽約面積71.90萬平方米，同比增長45.10%；實現簽約金額91.48億元，同比增長36.86%。金地集團實現簽約面積17.7萬平方米，同比增加39.8%；簽約金額22.7億元，同比增加28.5%。萬科4月銷售不佳，銷售額74.4億元，同比、環(huán)比雙降。一線房企銷售業(yè)績增長主要得益于降價促銷和開拓剛需市場。

供應——上市量環(huán)比繼續(xù)上漲

2012年4月，多數重點城市上市量環(huán)比繼續(xù)上漲，其中深圳漲幅最大，環(huán)比上漲達到188%，而下降的城市降幅也基本在10%以內。

從去化的角度來看，近幾月持續(xù)在90%以上的高位。十大城市4月的去化率為95.3%。4月末，十大城市去化周期為10.8個月，與上月基本持平。其中，存銷比最高的三個城市是青島、杭州和深圳，去化周期分別為20.2個月、18.5個月和14.4個月。

在政策層面不放松的同時持續(xù)微調支持剛需的大環(huán)境下，未來成交量出現大幅波動的可能性較小，而開發(fā)商在庫存高企、資金鏈緊張的局面下，降價去庫存仍是主旋律。預計剛性需求仍會進一步釋放，成交量企穩(wěn)回升?！?本文作者系中房馳昊信息科技有限公司研究部分析師)