上海大學(xué) 陳瑾 巫景飛

2003年，國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯正式進(jìn)軍中國，同時(shí)，也給中國帶來了一個(gè)新的概念——物流地產(chǎn)，主要指地產(chǎn)開發(fā)主體根據(jù)顧客需求，選擇合適的地點(diǎn)，建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后再組建一個(gè)資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理和服務(wù)。其本質(zhì)正是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)一體化結(jié)合的產(chǎn)物。

1 發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，隨著全球制造業(yè)的復(fù)蘇，中國電子商務(wù)市場的蓬勃發(fā)展，市場對倉儲設(shè)施的需求越來越強(qiáng)烈。珠三角、長三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)區(qū)的倉儲空置率不斷下降，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“強(qiáng)倉”的場面。2011年，中國各大城市的倉儲價(jià)格都出現(xiàn)了不同幅度的上漲，其中北京、廣州等城市同比增長20%～30%，而上海的部分大型倉儲租金漲幅更是達(dá)到了50%。在需求爆發(fā)式增長的同時(shí)，物流倉儲的供給卻無法跟上發(fā)展的腳步，而能匹配電子商務(wù)企業(yè)的現(xiàn)代化高端物流倉儲配套設(shè)施更是捉襟見肘。因此，外資和國內(nèi)企業(yè)都紛紛涌入物流地產(chǎn)行業(yè)(部分物流地產(chǎn)項(xiàng)目見表1)。

2012年，物流行業(yè)更是得到了中央政府政策的支持。6月，國家發(fā)改委等12部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資進(jìn)入物流領(lǐng)域的實(shí)施意見》，明確提出鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入物流行業(yè)，其中就包括倉儲、物流園區(qū)等物流地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，并更多地給予物流企業(yè)在土地政策、融資環(huán)境等方面的有力支持。

表1 國內(nèi)部分物流地產(chǎn)項(xiàng)目匯總

2 運(yùn)營模式

從物流地產(chǎn)的投資和管理的主體來看，主要涉及地產(chǎn)開發(fā)商、物流商和電子商務(wù)企業(yè)。因此，物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式也可分為以下五種。

2.1 地產(chǎn)商主導(dǎo),物流商協(xié)助

即房地產(chǎn)開發(fā)商作為開發(fā)投資主體,只負(fù)責(zé)投資開發(fā)，在選地并建成相關(guān)物流設(shè)施后,轉(zhuǎn)租給各個(gè)物流企業(yè)，由物流企業(yè)負(fù)責(zé)各自物流的相關(guān)業(yè)務(wù)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是物流企業(yè)無需動(dòng)用大量資金投入固定資產(chǎn)，只需支付租金，相對占用物流企業(yè)的資金少，成本低，使得企業(yè)專注于配送等核心業(yè)務(wù)，提供企業(yè)核心競爭力。

工業(yè)地產(chǎn)巨頭——普洛斯就是最先采用這種模式的。普洛斯在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)匹配現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)的物流倉儲設(shè)施，再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)，并提供相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)，并不插手物流企業(yè)的物流業(yè)務(wù)。此外，普洛斯還為客戶提供物流園區(qū)與標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施開發(fā)、按客戶要求定制開發(fā)倉儲設(shè)施、收購與回租、提供專業(yè)供應(yīng)鏈解決方案等增值服務(wù)。其收入主要來源于租金、物業(yè)管理費(fèi)和增值服務(wù)費(fèi)。

2.2 物流商包攬

即物流企業(yè)作為開發(fā)投資主體，既負(fù)責(zé)拿地、設(shè)計(jì)、建設(shè)等投資開發(fā)流程，也負(fù)責(zé)建成后的物業(yè)管理、物流業(yè)務(wù)運(yùn)營等。這種模式的優(yōu)點(diǎn)為在土地稀缺的時(shí)代可享受到地產(chǎn)增值的好處，同時(shí)物業(yè)的折舊費(fèi)用可以沖抵部分稅收，使用自己的物業(yè)也節(jié)省了一筆租金和物業(yè)管理費(fèi)。缺點(diǎn)為，固定資產(chǎn)開發(fā)會(huì)占用企業(yè)大量資金，同時(shí)缺乏專業(yè)的建設(shè)和管理方面的專業(yè)能力。

2.3 地產(chǎn)、物流商合作經(jīng)營

即物流商和地產(chǎn)開發(fā)商通過合同、設(shè)立公司等方式，共同出資，各自負(fù)責(zé)自己擅長的領(lǐng)域，地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)投資開發(fā)和物業(yè)管理，物流商負(fù)責(zé)物流業(yè)務(wù)，整個(gè)物流中心的收益共同分享，同時(shí)也共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是，發(fā)揮了物流商和地產(chǎn)開發(fā)商各自的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)和雙贏。但也存在多方合作的普遍缺點(diǎn)，即存在信息不對稱和道德風(fēng)險(xiǎn)問題，溝通成本也很大。

2.4 電商主導(dǎo)，物流商協(xié)助

即由電商作為投資主體，拿地、規(guī)劃、建設(shè)，建成物流中心之后，電商依然為運(yùn)營主體，但會(huì)將部分物流業(yè)務(wù)外包給物流商。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既有利于電商控制物流的規(guī)?；鸵?guī)范化，又使得終端物流配送的專業(yè)性，協(xié)同合作。

亞馬遜的物流中心，就是此類。亞馬遜自1995年起，大規(guī)模建設(shè)“物流中心”。截至2009年底，亞馬遜在美國本土擁有物流倉儲中心約110萬平米，在海外則達(dá)到53萬平米。亞馬遜不僅為自己的貨物提供倉儲、收發(fā)貨物等物流服務(wù)，也為亞馬遜網(wǎng)站上的第三方買家提供各類標(biāo)準(zhǔn)的物流服務(wù)。通過物流中心，亞馬遜將分散的訂單需求的信息和貨物都集中起來，再將配送環(huán)節(jié)全部外包。美國本土的配送環(huán)節(jié)外包給UPS和美國郵政；美國以外的國際業(yè)務(wù)則外包給基華物流CEVA、聯(lián)邦快遞等。

2.5 電商包攬

即電商全權(quán)包攬所有角色，自行投資、自行拿地、自行建設(shè)、自行規(guī)劃，建成之后，自行包攬所有物流業(yè)務(wù)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是保證電商企業(yè)對物流環(huán)節(jié)的完全控制，嚴(yán)格控制物流成本和規(guī)范物流流程。缺點(diǎn)是，由電商擔(dān)當(dāng)所有的角色，占用大量的資金和人力，使得電商喪失輕資產(chǎn)的優(yōu)勢。

京東商城等就屬于這種類型。由于中國不具備諸如UPS等規(guī)?；?、專業(yè)化的物流公司，中國的物流行業(yè)基本還處于混戰(zhàn)時(shí)期，中小物流公司無論在規(guī)模，還是服務(wù)，還是管理理念上都無法保證電子商務(wù)行業(yè)龐大和專業(yè)的物流需求組，因此，國內(nèi)的B2C電商也屬于無奈，只能選擇自行包攬所有的物流環(huán)節(jié)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)

近年來，國家進(jìn)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制住宅地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的勢頭。住宅地產(chǎn)企業(yè)主要依賴銀行貸款，銀行貸款收緊之后，各大開發(fā)商均出現(xiàn)資金鏈告急的情況。這時(shí)，物流地產(chǎn)收入穩(wěn)定的特征顯得格外搶眼。

與住宅地產(chǎn)高達(dá)20%的利潤率相比，物流地產(chǎn)8%～12%的投資回報(bào)率顯得吸引力不足，這也是物流地產(chǎn)此前未能真正發(fā)展起來的原因之一。然而，在政府地產(chǎn)政策的調(diào)控下，住宅市場風(fēng)聲鶴唳，暴利時(shí)代暫時(shí)告一段落。物流地產(chǎn)穩(wěn)定的租金收入變得越來越珍貴。正是由于這些原因，住宅地產(chǎn)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型，進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、上力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、陸家嘴團(tuán)體、恒大、美林基業(yè)等在內(nèi)的諸多原先住宅地產(chǎn)開發(fā)商紛紛邁進(jìn)這一領(lǐng)域。上海宇培則走得更遠(yuǎn)一些，正在籌備海外整體上市，力爭成為國內(nèi)首個(gè)以“物流地產(chǎn)”概念赴海外IPO的開發(fā)商，并公開表示要借助資本的力量實(shí)現(xiàn)未來3到5年資產(chǎn)規(guī)模增至240億人民幣的戰(zhàn)略目標(biāo)。

各大地產(chǎn)集團(tuán)紛紛將物流地產(chǎn)作為多元化經(jīng)營的一個(gè)方向，既是看中了穩(wěn)定的長期的租金收益，可規(guī)避住宅地產(chǎn)目前的高風(fēng)險(xiǎn)，也在于相比購物中心、酒店的投資成本低，更重要的是，看到了商貿(mào)的飛速發(fā)展為物流這個(gè)行業(yè)帶來的無限商機(jī)。

4 電商發(fā)力物流地產(chǎn)

隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，在線支付安全性的提高，國內(nèi)電子商務(wù)行業(yè)飛速成長，在以淘寶為代表的C2C模式依然保持迅速增長的同時(shí)，B2C模式毅然崛起，行業(yè)集中度也在不斷提高。作為B2C行業(yè)的一個(gè)重大問題——物流，也越來越成為電商行業(yè)的心病。而中國目前的物流行業(yè)集中度很低，國際化標(biāo)準(zhǔn)倉儲的比例很低，專業(yè)的物流公司比例更少。大多數(shù)的物流企業(yè)只是局限在配送等供應(yīng)鏈功能上的一小部分業(yè)務(wù)，無法滿足電子商務(wù)企業(yè)一體化的服務(wù)需求。仲量聯(lián)行的研究報(bào)告也顯示，目前中國擁有國際標(biāo)準(zhǔn)的物流設(shè)施總存量僅為1300萬平方米，只與美國波士頓一個(gè)城市的物流倉儲空間相當(dāng)。因此使得電子商務(wù)企業(yè)紛紛涌入物流行業(yè)，建立自己的物流基地，發(fā)展自己的配送團(tuán)隊(duì)。

國內(nèi)電子商務(wù)巨頭阿里巴巴于2011年宣稱，將與合作伙伴共同集資超過1000億元資金用于建設(shè)與電子商務(wù)配套的現(xiàn)代物流體系，其中大部分屬于物流地產(chǎn)范疇；京東商城作為一家3C產(chǎn)品起家逐步向綜合電商發(fā)展的企業(yè)，為保證商品物流服務(wù)質(zhì)量，也正在大規(guī)模進(jìn)軍物流地產(chǎn)，其自購用于物流園區(qū)建設(shè)的土地規(guī)模已經(jīng)超過1500畝，并宣稱將在未來數(shù)年間繼續(xù)投資50多億的資金用于物流設(shè)施建設(shè)；凡客誠品、卓越、當(dāng)當(dāng)?shù)雀鱾€(gè)電商領(lǐng)域的企業(yè)都一定程度地介入到物流倉儲的擴(kuò)張中。而這些電子商務(wù)企業(yè)也選擇了不同的物流地產(chǎn)模式。

京東商城作為B2C電商第一軍團(tuán)的代表，為突破物流瓶頸，自2009年發(fā)力物流地產(chǎn)。2009年，京東商城投入用于自建物流體系的資金就達(dá)到1500萬美元。2010年2月，京東商城又將老虎環(huán)球基金7500萬美元的投資，用于提升倉儲、配送和售后等服務(wù)。京東商城的模式基本屬于“電商包攬”模式，自行建設(shè)倉儲基地，自行建立物流配送團(tuán)隊(duì)。

中國電商的另一個(gè)代表——卓越網(wǎng)，則選擇了近似“電商主導(dǎo)，物流商協(xié)助”模式。卓越網(wǎng)自有物流基地，掌控北京、上海、廣州等核心區(qū)物流隊(duì)伍(世紀(jì)卓越快遞)，而將非核心區(qū)物流外包。而其中物流基地的建設(shè)，部分為自行建設(shè)，部分為與物流地產(chǎn)商共同開發(fā)，例如蘇州和成都中心就是攜手“普洛斯中國”共同開發(fā)的。

這兩種模式的選擇各有利弊，京東的“電商包攬”模式能大幅度提供服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)成本，同時(shí)也占用了企業(yè)大量的資金，越來越多的資金被沉淀在固定資產(chǎn)上。而卓越模式，爭取了與物流配送企業(yè)、物流地產(chǎn)企業(yè)的多方合作，降低了運(yùn)營成本和資金占用，但也增加了信息流動(dòng)成本、協(xié)作管理的磨合成本等，無法保證物流質(zhì)量。

由于電子商務(wù)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的興起，物流地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼，得到了各方，包括企業(yè)、政府、資本市場的關(guān)注。物流地產(chǎn)在今后的發(fā)展中也將越來越規(guī)范，呈現(xiàn)信息化和平臺化的趨勢，物流園區(qū)將提供更多的增值服務(wù)，對信息和服務(wù)進(jìn)行整合。

[1]張英,王峰軍.物流地產(chǎn)運(yùn)營模式研究[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì),2006(09).

[2]弓憲文.價(jià)值鏈視角下的物流地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)[J].中國物流與采購,2010(05).

[3]鄭榮寶.物流地產(chǎn)投資前的幾點(diǎn)理性思考[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究,2010(05).

[4]孟玉飛.國內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展對比分析[J].科技創(chuàng)新月刊,2009(11).