阮雅婕 廖 威 崔 聰 何梓君

（廣州大學(xué)公共管理學(xué)院 廣東 廣州：510006）

0 引 言

住房問題一直是民生問題中的一大板塊，社會要進步發(fā)展，首先需要使人民安居樂業(yè)。因此制定和出臺的住房政策與人民生活密切相關(guān)，住房限購政策即“限購令”是指國家針對我國一些城市房價上漲過快，投機性購房越來越嚴重而提出的限制家庭購房套數(shù)的政策，首次出現(xiàn)是在2010年4月30日北京出臺的《新國十條實施細則》中，《細則》規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”。緊接著國家繼續(xù)出臺了《國八條》、《新國五條》等針對性限購政策，要求各地方政府要切實履行職責(zé)，嚴格控制房價。限購政策實施的效果究竟怎樣？還存在哪些問題？應(yīng)做如何改進呢？我們選取以廣州市為例，在進行認真的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，作了初步的分析，提出了一些改進建議，希望對進一步促進限購政策的有效實施有所裨益。

1 廣州市住房限購政策的出臺及主要內(nèi)容

廣州作為我國的一線城市，經(jīng)濟發(fā)展迅速，房價的增長很是迅猛，普通基層民眾的購房負擔(dān)和壓力越來越大。在北京率先出臺住房“限購令”之后，根據(jù)中央政府的文件指示，結(jié)合廣州市本地區(qū)的實際情況，廣州市政府出臺相應(yīng)的限購政策，希望能夠有效地抑制房價增長、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，并且控制投機性購房現(xiàn)象的發(fā)生，為廣州過熱的樓市注入“冷卻劑”。

1.1 廣州市住房限購政策的出臺背景

廣州市是中國的第三大城市，是華南地區(qū)經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、文化、科技和交通樞紐、教育中心，也是中國最主要的對外開放城市之一。在這樣一個經(jīng)濟發(fā)展十分迅猛的城市中同樣也擁有發(fā)達的房地產(chǎn)業(yè)，可以說房地產(chǎn)經(jīng)濟對廣州市的經(jīng)濟發(fā)展有著重大的貢獻。但是，依靠房地產(chǎn)的發(fā)展而發(fā)展經(jīng)濟的同時也會伴隨著一系列的副作用，房價的不斷飛速猛漲就是其中之一，除了大量的市場需求，許多不按照市場規(guī)律進行的投機行為是促使房價不斷上漲的原因。要抑制住房價的不斷上漲，就要治標治本，就要從其根本原因出發(fā)對其進行控制，因此，在國家的號召下，2010年10月15日廣州也出臺了相應(yīng)的住房限購政策，《關(guān)于貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知的實施意見》頒布后，廣州成為全國第十一個出臺限購政策的城市，“限購令”在廣州的實施情況引人關(guān)注。

1.2 廣州市住房限購政策的主要內(nèi)容

廣州市的住房限購政策出臺了包括《廣州樓市二次調(diào)控細則全文》和《關(guān)于貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知的實施意見》兩大文件以及“穗七條”等實施細則；其中主要措施有：一、對在廣州市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套新房。二、對貸款購買第2套住房的家庭，首付款比例不能低于5成，貸款利率不能低于基準利率的1.1倍。三、3套房及以上房貸全面停貸。另外，政策還包括堅決遏制炒房、非常住家庭不準在本市購房、18歲以下不能單獨購房、境外購房根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行等方面的內(nèi)容。這使得廣州未來樓市的交易量會出現(xiàn)短期萎縮，作為購買主力的投資者將在“限購令”出臺后保持繼續(xù)觀望。

2 廣州市住房限購政策的實施及績效評估

課題組經(jīng)過實地調(diào)研，通過問卷調(diào)查和訪談等形式了解了廣州執(zhí)行國家住房限購政策兩年來的情況，并且通過收集政府公布的信息，用績效評估的方式對住房限購政策在廣州的實施情況進行了一個梳理并得出了一些結(jié)論，提出了相應(yīng)的意見和建議，希望能為改進限購政策提供一些實質(zhì)性的幫助，使政策更加完善。

2.1 廣州市住房限購政策的實施

廣州市的限購政策主要是通過稅收、信貸、行政、土地、住房保障等措施多管齊下進行調(diào)控，旨在將房價控制在合理水平，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展并加快推進住房保障工作的落實。廣州十區(qū)根據(jù)政策要求，都分別開始進行了實施。

經(jīng)過分析我們了解到天河、海珠、番禺等區(qū)的中心六區(qū)房價漲幅最大，因此也是限購政策加緊實施的重點，并且針對豪宅交易進行重壓控制；房地產(chǎn)公司方面已按照政策要求對已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭限購一套住房，第二套房首付最少六成，各區(qū)之間擁有房產(chǎn)套數(shù)也嚴格遵守政策規(guī)定。通過對天河、海珠、番禺等幾個區(qū)調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)在限購令的具體實施過程中各區(qū)房地產(chǎn)交易所和中介公司都有一些不同的具體安排。情況如下：

海珠區(qū)：房地產(chǎn)交易登記所針對“限購令”的相關(guān)文件舉行了業(yè)務(wù)考核工作，并組織職工參加培訓(xùn)，傳達了相關(guān)文件精神，進一步鞏固工作人員對“限購令”的認識和理解，并要求他們注重聯(lián)系實際，增加業(yè)務(wù)知識和工作技巧。

天河區(qū)：房地產(chǎn)交易中心組織銀行、中介公司等召開了貫徹商品房限購政策座談會，就新政策出臺后辦理房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)所需材料及相關(guān)要求作了具體說明，并討論了社保繳交期限、戶口、外籍人員購買房產(chǎn)等一系列操作問題，嚴格限制各種目的的炒房和投機性購房。

番禺區(qū)：房地產(chǎn)交易登記所采取多項積極措施落實限購政策：一是組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)；二是在咨詢窗口和引導(dǎo)處設(shè)置政策咨詢；三是對申請人嚴格把關(guān)，杜絕虛假信息；四是做好宣傳工作。

荔灣區(qū)：做好了充分的前期準備工作：如加大宣傳力度；耐心向群眾解讀政策；優(yōu)化后臺支持業(yè)務(wù)系統(tǒng)等。

剩下的其余各區(qū)房地產(chǎn)交易登記所也紛紛召開會議，做出明確要求，堅持按照廣州市出臺的政策嚴格限購。各區(qū)限購標準均與廣州市無異。

2.2 廣州市住房限購政策實施的績效評估

績效評估是公共政策研究的重要內(nèi)容，是根據(jù)一定的指標、程序和方法來對社會或政府一定時期的業(yè)績或政策進行一個客觀、公正的綜合評價過程。對于廣州市住房限購政策實施的績效評估，我們首先提出假設(shè)：若“限購令”沒有實施，房價會飛速增長，炒房現(xiàn)象會愈演愈烈。根據(jù)假設(shè)制定出評估標準：政策能否抑制房價上漲，是否穩(wěn)定房價，是否有效抑制炒房現(xiàn)象以及群眾是否滿意。而評估的意義在于讓廣州市能更好的完善住房限購政策并改善住房需求結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)房價理性回歸。根據(jù)這些前提和假設(shè)，我們發(fā)現(xiàn)：

2.2.1 取得的實施效果

（1）房價迅猛上漲得到抑制

“限購令”在廣州實施以來，的的確確對房價起到了抑制的作用，尤其是在商品住宅方面，因為炒房現(xiàn)象大多是通過大量購買商品房來進行投機轉(zhuǎn)手，從而抬高房價，所以要控制這種現(xiàn)象，就應(yīng)該從供求雙方一起下手，“限購令”正是加大了對其的限制力度；此外，“限購令”針對商品房生產(chǎn)周期較長的特點，利用市場供求雙方相互作用，控制購房數(shù)量，供給方受到資金回籠的壓力使得房地產(chǎn)市場的成交量減小，從而致使房價降低。以廣州市2011年一手房房屋成交均價為例（見圖1）：

圖1 廣州市2011年1－12月一手網(wǎng)簽均價走勢圖

2011年商品房的均價比較平穩(wěn)，圍繞在13000元左右。在政策實施期間，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商在可調(diào)整產(chǎn)量的條件下，減少商品住宅供給量，從而使得價格有所回升，但廣州市政府相應(yīng)地在2011年計劃新增的4.3萬套保障性住房，必將大幅增加房地產(chǎn)市場低價住宅供給量，進而使得房地產(chǎn)市場價格保持在合理的價格區(qū)間，使房價上漲的勢頭得到有效抑制。

（2）商品房成交面積逐漸下降

在政策實施期間不但房價相應(yīng)的穩(wěn)定，大量非剛性需求的購房的現(xiàn)象也得到了有效的緩解，投機購房群體在嚴厲的政策面前也收斂了很多，大量囤地囤房現(xiàn)象也得到有效緩解。而且在“限購令”的執(zhí)行過程中，商品住房的成交面積也在逐漸平穩(wěn)下降，并趨于穩(wěn)定（見圖2）。

圖2 廣州市2011年1－12月一手網(wǎng)簽面積走勢圖

以廣州市2011年一手房成交面積為例，成交面積呈明顯下降趨勢。原因是廣州實行限購令以來政策執(zhí)行相嚴格，面對嚴厲的限購政策，投機性購房明顯減少，同時廣大民眾都預(yù)期隨著限購令的繼續(xù)實施，房價會有明顯下降，所以很多潛在的購房者都處在觀望狀態(tài)，希望房價下降后再入手，所以2011年的成交面積明顯下降。這可以有力的證明，限購政策已經(jīng)開始有效打擊大量炒房的投機分子，促使供需平衡，買房的需求減少之后，房價也會逐漸趨于合理狀態(tài)。

（3）群眾持肯定態(tài)度

通過實地走訪和調(diào)研，我們回收了100多份有效問卷，通過整理和分析，我們了解到，絕大多數(shù)人民群眾都比較支持“限購令”的出臺，見圖3。群眾支持住房限購政策一方面是由于他們本身也希望房價能夠得到有效控制，這對還處于觀望狀態(tài)的群眾是有利的，另一方面是希望住房限購政策能成為一個穩(wěn)定的長期政策，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，避免房價的起起落落而給老百姓帶來損失，使人們安居樂業(yè)。

群眾的態(tài)度往往能決定一項政策的實施是否能取得好的成果。對生活在基層的老百姓來說，房價的過快上漲是他們能夠明顯感受得到的，他們有些還背負高房價所帶來的巨大生活壓力。對于國家出臺的這個能夠抑制房價過快上漲的政策，切合了廣大人民群眾的利益，所以老百姓還是比較支持，只有人民支持的政策才能長期有效地繼續(xù)執(zhí)行下去，從這點來看，“限購令”能取得人民的支持也是一種好的成果。

圖3 廣州市民對住房限購政策所持態(tài)度統(tǒng)計圖

2.2.2 存在的主要問題

盡管限購令帶來了許多讓人滿意的成效，但當中仍然存在著一些不可忽視的問題。

（1）政策宣傳的力度不夠

課題組在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)“限購令”臺并后并沒有大力度的通過各種媒體來對市民進行宣傳，以至于許多市民對其一無所知（見圖4），如今基層民眾獲取信息的途徑無外乎都是通過電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)，若政府僅僅通過一些簡短的新聞報道來說明有此一項政策，難免使得大部分群眾都不能夠清楚地了解和認識到政策的意義所在。

圖4 廣州市民對住房限購政策的了解情況統(tǒng)計圖

由于大部分民眾并不是很了解限購令的出臺與運行模式，他們的了解程度僅僅局限于“聽說過”這一層面，導(dǎo)致人們不是很相信限購令的出臺能使房價回歸理性，可見限購政策缺乏一個良好有效的宣傳方式，若大多數(shù)居民不能了解限購政策的內(nèi)容與意義，試問又怎能積極地配合實施呢？也就自然給政策的執(zhí)行帶來了很大的阻礙。

（2）房地產(chǎn)中介機構(gòu)的投機

房地產(chǎn)中介機構(gòu)面對限購政策的局限性做出了一些投機行為。廣州市一些房地產(chǎn)中介機構(gòu)的相關(guān)工作人員透露，最近幾年房價幾乎沒有變化，房地產(chǎn)商方面對國家政策的還是有一個明確的掌握，所謂“上有政策，下有對策”。針對國家出臺的這些限購政策，房地產(chǎn)和中介也有一些應(yīng)對策略，比如說：如果交稅或者買社保不夠年限，他們可以通過一些內(nèi)部方法解決；有的營業(yè)員還分析說房屋租金與商品房房價的上漲是成正比的，是有關(guān)系的；另外，最近幾年來咨詢買房的人確實有所減少，但是來咨詢租房的卻比較多，多數(shù)是大學(xué)生，租金也有所上升，大概維持在2000元／月左右，而巧合的是被采訪的這些中介機構(gòu)都認為在“限購令”政策的背景下，房價不會出現(xiàn)大幅的下降。

（3）限購政策沒有明確的時限

限購令的有效時限并沒有一個明確規(guī)定，不知道是短期政策還是長期持續(xù)政策，這是一個很大的問題。房地產(chǎn)市場需求方投資目的多種多樣且又不明確對市場的預(yù)期，所以用“限購令”來調(diào)節(jié)廣州市商品房價格具有一定的局限性。市場經(jīng)濟條件下，某種商品價格快速上漲，一般是由供需失衡引起的，住房作為一種商品，同樣遵循這樣一客觀經(jīng)濟規(guī)律?！跋拶徚睢钡某雠_，盡管理論上延緩了房價的上漲，但并不能阻止人們對住房的需要，房子是必需品，可以沒有車開，但是要有房住。短期的限制只能穩(wěn)定一段時間的房價，而想要徹底的使房價回歸合理，還需要一個長期的嚴格政策來進行約束。

（4）限購政策中差別化信貸政策不完善

限購中差別化信貸政策對房價盡管有影響，但并不完善。限購令剛出臺時，成交量驟減，市民大多處于觀望狀態(tài)，認為房價會下降，市場上剛性需求占主流。在對一些房地產(chǎn)公司的工作人員進行訪問的過程中，當被問起哪些政策對房地產(chǎn)市場影響最大時，工作人員的回答都是差別化信貸政策。原因是現(xiàn)如今房價平穩(wěn)上漲，國家政策不動搖，買房人減少，這對房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個新的考驗。而在與相關(guān)專家談到差別化信貸的可行性時，專家肯定了該政策對穩(wěn)定房價的重要性，但同時指出這種政策不能解決真正問題，如果長期執(zhí)行會直接威脅廣州稅收收入和GDP增長，另外，對市中心的住房限購不能放松調(diào)整，否則廣州房價會整體上漲。

3 廣州市住房限購政策的改進及策略選擇

住房限購政策若能不斷的更新完善，一定可以造福百姓，達到“居者有其屋”的理想，針對政策實施過程中出現(xiàn)的一些問題，我們根據(jù)住房限購政策在廣州市的實施情況總結(jié)出了幾點相應(yīng)的建議，希望政策能長足發(fā)展。

3.1 擴大宣傳力度，進行嚴格監(jiān)管

政府應(yīng)該對限購令的措施和政策對公眾進行一個大力的宣傳，充分與各種媒體配合，通過電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒介，公告、上門宣傳等措施爭取做到每家每戶人盡皆知，旨在讓廣大公民能夠明確地了解限購令的手段和益處，抑制那些炒房的投機分子，也可以作為廣州市政府一種對房地產(chǎn)進行調(diào)控的手段。與此同時要對相關(guān)部門進行嚴格監(jiān)管，制定相應(yīng)法律規(guī)則對相關(guān)工作管理人員進行約束，杜絕并打擊人情賄賂購房和私人儲備房屋。追究責(zé)任具體到個人，公正無私，對推卸責(zé)任者進行相應(yīng)處罰。讓限購政策的實施更加公開透明化，讓廣大群眾放心安心。

3.2 延長政策實施時間，明確目標

“限購令”能夠完全起到作用是一個長時間的行為，因為政策的有效時間直接可以影響市場預(yù)期，“限購令”的出臺的確控制了一段時間的房價，但要進一步作用于整個廣州房地產(chǎn)市場，還需要更長久的實施時間去深入。當房價在限購政策中穩(wěn)定在一定的水平，達到政策所制定的標準，才能證明這項政策已經(jīng)根深蒂固，到時就算是政策取消也不會使房價反彈。另外，還應(yīng)更加明確限購政策所要達到的目標，首先要確定房價的合理范圍，只有限購政策能夠使房價局限在這個合理的范圍中，目標才算實現(xiàn)，除了穩(wěn)定房價，還要杜絕投機炒房的情況出現(xiàn)，維護房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，這也是住房限購的一大目的。

3.3 開展投資教育，限制投機行為

政府應(yīng)多對公眾做一些公開的理性投資教育，教育大家不要盲目、過度的投資，進步的導(dǎo)向型需求來引導(dǎo)供給同時也可通過增加房屋賦稅來使公眾逐漸打消炒房念頭，并制定相關(guān)法律法規(guī)來使違反限購令的人受到相應(yīng)懲罰，同時也應(yīng)要求房地產(chǎn)方提高房屋質(zhì)量，獲取合理的利潤。擴大投資教育的目的不僅在于讓民眾回歸購房理性，還可以讓民眾更了解限購政策實施的意義，讓廣大群眾能充分配合限購政策的實施，針對少數(shù)困難群體，可提供相應(yīng)補助措施，使限購令的實施既能控制投機者，又能照顧貧困者，從而使房價穩(wěn)定，百姓能夠安居。

3.4 解決供需失調(diào)，抑制不合理需求

由于廣州屬于一線發(fā)達城市，每年均會有大量務(wù)工人員的涌入，而使得城市居住的剛性需求持續(xù)的上漲，但城市化擴張土地的數(shù)量有一定的限度，還存在一些投資投機行為，因此房價很難下跌，而且使得兩極分化越來越明顯：少數(shù)一些購房者擁有許多套住宅，而大部分的群體都感覺購房壓力很大，所以導(dǎo)致了供求不平衡。而限購令要解決需求方面的問題，首先應(yīng)該抑制住不合理的需求：比如投機、投資性需求、過度超前消費的需求、不具備購房風(fēng)險防范承受能力的需求和奢侈性需求；同時也要保護剛性需要，讓他們不在現(xiàn)在進入市場，從而防止背負未來過度月供甚至負資產(chǎn)風(fēng)險的壓力。

3.5 以“限購令”為主體，多種政策配合實施

房地產(chǎn)的利益博弈一直是一個比較復(fù)雜而漫長的問題，因此僅僅靠“限購令”政策的單獨出臺，并不能起到很明顯的效果，還應(yīng)該制定出其他相應(yīng)的配合政策，多管齊下，才能很好的控制房價。

第一，擴大保障性住房供給。在限購的同時應(yīng)該擴大保障性住房的供給，不僅可以在一定的程度上滿足中低收入群體的住房需求，而且還能減少對商品房的需求，穩(wěn)定房價。

第二，限購限售同時進行。限售的實施可以使短期投機購房者在出售房屋時付出很重的稅，可以有力地打擊這種投機行為；而且與限購并不沖突，兩者結(jié)合一起實施能針對投資性購房行為造成很有效的打擊。

第三，稅收調(diào)節(jié)與限購?fù)瑫r進行。稅收的調(diào)節(jié)可以控制房價的過度漲落?？梢酝ㄟ^提高擁有多套房屋保有環(huán)節(jié)的稅賦，按房地產(chǎn)占有數(shù)實行差額大幅度增稅率。擴大的稅收總額會讓轉(zhuǎn)讓的成本和難度增加，有利于降低買賣收益，打擊投機行為。

4 結(jié)束語

住房限購政策的出臺，的確對穩(wěn)定房價有一定的幫助，但仍需要時間進一步作用于市場。住房問題一直以來都是我國最為重要的民生問題之一，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度不斷加大，住房限購政策同時也體現(xiàn)出國家在這方面下了很大決心。建設(shè)出一套成熟而經(jīng)驗十足的限購政策對我國住房問題尤為重要。由于作者理論知識和實踐經(jīng)驗有限，僅僅通過社會調(diào)研與資料分析對此項政策提出了一些建議和展望，盡管這些建議也許還不是很成熟，但是希望能為以后的同類研究提供借鑒，為政府部門的決策提供一些參考。我們相信，限購政策只要經(jīng)過不斷完善，一定會取得更好的實施效果，一定能夠使房價得以穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)，社會和諧發(fā)展。

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