◎ 吉林市住房保障和房地產(chǎn)管理局副局長 徐 巖

從2006年開始，吉林市在國家及省有關(guān)部門的大力支持和指導(dǎo)下，在吉林市委、市政府的高度重視和領(lǐng)導(dǎo)下，先后開展了八項保障性安居工程的建設(shè)，即由市建委負責(zé)的城市棚戶區(qū)改造、國有獨立工礦棚戶區(qū)改造；由市發(fā)改委負責(zé)的煤炭棚戶區(qū)改造和農(nóng)村泥草房改造；由市林業(yè)局負責(zé)的林業(yè)棚戶區(qū)改造；由市農(nóng)委負責(zé)的國有墾區(qū)棚戶區(qū)改造；市房產(chǎn)局負責(zé)的廉租住房建設(shè)和公共租賃住房建設(shè)，極大地改善了吉林市城鄉(xiāng)居民住房條件和生活環(huán)境，得到了群眾廣泛的贊譽。

吉林市保障性住房建設(shè)每年都被列為全市民生工程和攻堅任務(wù)之一。幾年來，吉林市共建設(shè)完成保障性安居工程1964.48萬平方米、總投資276.3億元，使27.05萬戶、82萬城鄉(xiāng)居民住房條件得到了改善，其中廉租房共建設(shè)7469套、36.032萬平方米；公共租賃住房共建設(shè)18.95萬平方米、4096套（含廉租公寓5.451萬平方米、1482套）。

廉租住房保障范圍已經(jīng)擴大到城市低收入住房困難群體，即人均年收入在8400元以下，人均住房建筑面積在15平方米以下，累計發(fā)放7.45萬戶次的廉租住房補貼，發(fā)放金額1.12億元，基本實現(xiàn)廉租住房補貼應(yīng)保盡保。

至今已舉行十余次廉租住房分配大會，通過棚改、“按份共有”產(chǎn)權(quán)和政府完全產(chǎn)權(quán)分配形式，共分配入住3211套廉租住房，促進了社會和諧，為百姓交上了一份滿意的答卷。

2011年4月中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強來吉林市考察保障性住房建設(shè)情況；2010年5月和2011年11月吉林省委書記孫政才來吉林市就保障性安居工程實施情況進行調(diào)研，對吉林市采取多種形式，積極推進廉租房建設(shè)，解決城市低收入家庭住房困難給予了充分肯定。

經(jīng)過不斷探索和實踐，吉林市保障性住房建設(shè)、分配、建后管理取得了一定成效，形成特色，實現(xiàn)突破。

一、領(lǐng)導(dǎo)重視，強化措施，各項住房保障工作取得突破。

1、健全住房保障機構(gòu)。2007年，吉林市按照國家及省市的部署和要求，成立了市保障性住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)協(xié)調(diào)各項保障性安居工程的開展。領(lǐng)導(dǎo)小組定期召開會議，吉林市領(lǐng)導(dǎo)親自參加，研究解決工作中遇到的實際問題，有力地促進了住房保障工作的開展。

為了進一步全面做好住房保障工作，經(jīng)市政府專題會議研究，成立了全額撥款的事業(yè)單位市住房保障中心，負責(zé)全市住房保障的補貼發(fā)放、保障性住房建設(shè)、購買及后期管理等工作。同時，吉林市還從社會上招募社區(qū)主任助理，全市196個社區(qū)，每個社區(qū)配備一名專職從事保障性住房工作的人員，經(jīng)費由市政府解決。這樣，吉林市的住房保障工作做到了層層落實，專人負責(zé)，從上到下，形成了健全的工作體系和住房保障網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)了保障性住房建設(shè)的有序開展，保證了住房保障各項政策與措施落實到位。

2、實現(xiàn)了三個可持續(xù)發(fā)展。在工作中，我們不斷探索新思路和新方法，在廉租住房和公共租賃住房工作上實現(xiàn)了三個可持續(xù)發(fā)展。

首先是資金的可持續(xù)。制約廉租房建設(shè)發(fā)展的最大難點就是資金問題，目前吉林市廉租房建設(shè)成本中，國家和省補助為每平方米600元，市里配套為每平方米1400元。如果沒有充足的資金保障，就很難實現(xiàn)廉租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。去年，我們通過按份共有產(chǎn)權(quán)制度，出售部分產(chǎn)權(quán)，收回部分資金，加上國家和省的支持資金，用于下一年度的新建廉租住房項目，使廉租房建設(shè)資金實現(xiàn)了良性循環(huán)。

其次是建設(shè)的可持續(xù)。吉林市的廉租住房建設(shè)采取“大分散，小集中”的辦法，即分散在不同小區(qū)，集中在幾個單元建設(shè)。選址以方便百姓生活，盡可能不增加百姓生活成本為出發(fā)點，基本選在市中心或次中心建設(shè)，并且按區(qū)域劃分，避免形成新的低收入聚集區(qū)。

從長遠看，城市可利用的土地越來越少，為了實現(xiàn)廉租房建設(shè)的長期和連續(xù)性，在建設(shè)上我們主要采取兩種方式，一是在棚戶區(qū)改造中建設(shè)廉租房，二是在新建住房項目中配建廉租房。規(guī)定從2011年1月1日以后取得土地使用權(quán)的新建住房項目中，按照總規(guī)劃建筑面積扣除安置面積后5%的比例配套建設(shè)的廉租住房，實現(xiàn)了廉租住房建設(shè)與普通商品房建設(shè)同步進行。在同一小區(qū)內(nèi)，既有普通人群，也有保障人群，促進社會的和諧發(fā)展。

再次是管理的可持續(xù)。在物業(yè)管理方面，采取產(chǎn)權(quán)抵押、業(yè)主自治和市場化相結(jié)合的方式，允許“以工代費”，以“工”沖抵物業(yè)管理費用。實行繳費補貼，對于按規(guī)足額繳納費用的家庭，到住房保障主管部門申請部分費用補貼，從根本上解決了物業(yè)管理收費難的問題，保證了物業(yè)管理的平穩(wěn)運行。

3、建設(shè)廉租公寓。為有效解決吉林市低保特困家庭住房“再保障”和棚戶區(qū)改造后，可租房源少的問題，今年在市委、市政府的統(tǒng)一部署下，吉林市又開創(chuàng)性地進行了廉租公寓建設(shè)，建設(shè)廉租公寓5.45萬平方米、1482套30平方米小戶型房源，做為過渡房，它既是對住房保障工作的一種有益嘗試和大膽探索，也是對保障性安居工程體系的一種補充和延伸。各區(qū)政府負責(zé)建設(shè)和管理，所有廉租公寓項目確保當(dāng)年開工，當(dāng)年竣工，力爭10月組織安排進戶入住，分配入住的低保家庭免收房屋租金和物業(yè)管理費。

考慮到草地摩擦阻力等因素會使電機空轉(zhuǎn)時的轉(zhuǎn)速大于實際轉(zhuǎn)速，故所選后輪驅(qū)動電機的額定轉(zhuǎn)速為5 000r/min，實際轉(zhuǎn)速約為3 000r/min。因此，需要設(shè)計一個減速比為84的傳動機構(gòu)，來達到草坪割草機的工作要求。通過查機械設(shè)計手冊[5]，采用齒輪三級傳動減速，如圖4所示。即電機軸直接帶動小齒輪1，小齒輪1與大齒輪2嚙合，大齒輪2與小齒輪2′是雙聯(lián)齒輪，2′與大齒輪3嚙合，3與小齒輪3′是雙聯(lián)齒輪，3′與大齒輪4嚙合，4通過聯(lián)軸器帶動后輪運動。其中，各齒輪的齒數(shù)為

二、創(chuàng)新機制，制定政策，規(guī)范和促進住房保障工作開展。

1、政策方面。幾年來，吉林市先后出臺了《吉林市最低收入家庭廉租住房管理辦法》、《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施方案》、《吉林市廉租住房按份共有產(chǎn)權(quán)實施管理辦法》、《吉林市廉租住房配建管理辦法》、《吉林市政府完全產(chǎn)權(quán)廉租住房分配方案》、《吉林市廉租住房使用管理暫行辦法》等配套文件，對保障性住房的建設(shè)、分配、管理等方面都做了明確規(guī)定，還編制了《吉林市保障性住房政策文件匯編》，形成了一套完備的住房保障政策體系，有力地促進和保證了吉林市住房保障工作的規(guī)范有序發(fā)展。

2、分配方面。吉林市不論是廉租住房補貼發(fā)放還是保障性住房分配，在資格審查過程中都嚴格按照“三審兩公示”進行，街道、區(qū)、市三級審核，做到形式審核和實地踏查相結(jié)合，社區(qū)和市兩級公示，通過報紙、網(wǎng)絡(luò)和戶口所在社區(qū)公示，力爭做到讓需要保障的群眾得到應(yīng)保盡保，對查出不符合條件的申請人堅決清除。2010年按照省里的統(tǒng)一部署，建立了廉租住房信息管理系統(tǒng)，為全市所有街道配備了第二代身份證識別器，實現(xiàn)了廉租住房管理信息化。

在保障性住房分配工作中，為了確保分配工作公開、公平、公正，從申請受理、審核公示到復(fù)核輪候、抽簽配售，嚴格按程序和標(biāo)準(zhǔn)辦事。保障性住房的抽簽和選房活動完全在紀檢監(jiān)察、公證處和住房保障等相關(guān)部門指導(dǎo)監(jiān)督下進行，分配工作全程接受人大代表、政協(xié)委員、市民群眾、社會各界及媒體的監(jiān)督，使行政監(jiān)督、法律監(jiān)督、群眾監(jiān)督、輿論監(jiān)督相結(jié)合。

同時，采取租售并舉，多種方式改善雙困家庭居住條件。根據(jù)《吉林市保障性住房按份共有產(chǎn)權(quán)實施管理辦法》的規(guī)定，從吉林市實際出發(fā)，考慮廉租房房源、保障對象的困難程度、住房狀況等因素，采取出售和出租相結(jié)合的方式進行。

按份共有產(chǎn)權(quán)根據(jù)出資比例，購買人擁有60%的產(chǎn)權(quán)份額，市住房保障中心代表政府擁有40%的產(chǎn)權(quán)份額。廉租住房單戶建筑面積一般在50平方米以內(nèi)。價格實行政府定價，上市實行準(zhǔn)入制，購房滿三年不足六年的，購買人在足額繳納相關(guān)費用后，可按原保障性住房價格購買國有產(chǎn)權(quán)部分的面積。購買人取得完全產(chǎn)權(quán)后，可以上市交易，市住房保障中心在同等條件下可優(yōu)先購買。未取得完全產(chǎn)權(quán)的，不得將所購住房上市交易。確需出售的，由吉林市住房保障中心按原價進行回購，作為住房保障房源。

2012年政府完全產(chǎn)權(quán)廉租住房分配主要面向低保無房再保障家庭，共提供417套房源，首次分配335套，分配大會分別在豐滿區(qū)、龍?zhí)秴^(qū)、昌邑區(qū)、船營區(qū)舉行，經(jīng)“三審兩公示”程序嚴格審核，共有508戶家庭符合此次申請條件。此次分配一是打破申請選房區(qū)域性。分配大會按屬地原則組織，即房源位置所在區(qū)舉行分配活動，全市各區(qū)符合條件的家庭均可申請參加，充分體現(xiàn)了分配的廣泛性；二是分類選房原則。為節(jié)約公共資源，根據(jù)房源及家庭人口狀況等情況，為不同家庭申請?zhí)峁┝烁蟮倪x擇空間；三是低價優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，考慮到低保再保障家庭生活困難的實際，租金暫定為每月每平方米0.875元，物業(yè)服務(wù)費暫定為每月每平方米0.3元～0.5元。

3、監(jiān)管方面。吉林市十分重視保障性住房的動態(tài)管理工作，確?；菝裾呗涞綄嵦?。通過鄰里訪問和入戶調(diào)查等方式對廉租住房家庭進行日常監(jiān)督和定期核查。僅2011年，吉林市就組織兩次大規(guī)模入戶核查工作，既有紀檢監(jiān)察、審計、住房保障等部門參加的入戶核查，也有各區(qū)進行的100%交叉入戶核查。對核查中發(fā)現(xiàn)的問題，深入調(diào)查，及時處理，預(yù)防廉租住房管理工作出現(xiàn)盲點，完善廉租住房核查和騰退機制，實現(xiàn)動態(tài)管理，確保廉租住房資源的有效使用。

5、防腐方面。吉林市高度重視住房保障工作廉政風(fēng)險防范工作，吉林市紀委專門下發(fā)了《關(guān)于全市保障性住房建設(shè)及管理廉政風(fēng)險防控實施細則》，從建設(shè)用地、招標(biāo)投標(biāo)、工程質(zhì)量、工程安全、資金管理使用、住房分配等方面對保障性住房廉政風(fēng)險防控進行細化和規(guī)范。市住房保障和房地產(chǎn)管理局也下發(fā)了《開展“學(xué)查防”活動推進廉政風(fēng)險防控體系建設(shè)工作實施方案》等文件，將住房保障工作列為廉政風(fēng)險防范的重點。

在保障性住房建設(shè)中，通過對建設(shè)項目的公示、建設(shè)工程公開招投標(biāo)、工程質(zhì)量監(jiān)理制度，實現(xiàn)了規(guī)范化監(jiān)管，預(yù)防腐敗問題的發(fā)生。

在保障性住房分配中，通過“三審兩公示”程序，采取各部門和各界共同監(jiān)督方式，實現(xiàn)了保障性住房分配的公開、公平、公正，杜絕了弄虛作假、徇私舞弊、濫用職權(quán)現(xiàn)象的發(fā)生。目前，在吉林市廉租住房分配工作中尚未發(fā)生違法違紀事件。

在保障性住房日常監(jiān)管上，吉林市建立了監(jiān)督檢查和責(zé)任追究制度，嚴格按國家和省市住房保障相關(guān)法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。對外公布了市和各區(qū)住房保障辦公室舉報電話及舉報信箱，接受社會各界和人民群眾的監(jiān)督，受理群眾有關(guān)住房保障方面的咨詢，及時處理群眾反映的問題，讓群眾滿意，樹立良好的社會形象。另外，建立了監(jiān)督檢查和責(zé)任追究制度，嚴格按國家和省市住房保障相關(guān)法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

三、強化服務(wù)，多措并舉，保障性住房建后管理形成特色。

一是管理模式多樣化。對于統(tǒng)一建設(shè)的廉租住房，采取政府主導(dǎo)，由改制企業(yè)管理的經(jīng)營模式。對市場化運作難度較大的，在未成立業(yè)主委員會前，由吉林市住房保障中心協(xié)助選聘原房產(chǎn)局改制的物業(yè)公司進行前期物業(yè)管理。對配建的廉租住房，我們與商品房小區(qū)同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步管理，采用市場化動作，納入小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一管理中。

二是物業(yè)運營靈活性。在物業(yè)收費管理中我們主要采取三種方式，即“產(chǎn)權(quán)抵押”、“以工代費”、“繳費補貼”，并在保障性住房小區(qū)中建設(shè)了一定數(shù)量的商業(yè)用房，進行出租，租金用于繳費補貼和彌補物業(yè)公司經(jīng)營虧損，增加了物業(yè)管理的造血機能，解決了物業(yè)管理收費難的問題，保證了物業(yè)管理的平穩(wěn)運行。

三是完善硬件設(shè)施。增加各項便民設(shè)施，改善小區(qū)環(huán)境，營造良好的居住氛圍。在每個統(tǒng)建的廉租住房小區(qū)，都建設(shè)了車棚、文化長廊、增設(shè)休閑桌椅、健身器材、工藝花盆等設(shè)施；設(shè)立便民欄，刊登各種公告、公約和告示，刊登用工、服務(wù)、天氣等信息；鴻匯物業(yè)公司負責(zé)管理的小區(qū)還開設(shè)了愛心超市，將捐贈的各類閑置物品以無償和獎勵的方式送給特困家庭，讓低收入群體感受到社會的關(guān)愛；在文化長廊中設(shè)立讀報欄，刊登各類時政要聞、政策法規(guī)。

四是豐富文化生活。開展各種活動，活躍保障家庭的精神文化生活。在惠民佳苑廉租住房小區(qū)，鑫營物業(yè)公司開展了“和諧社區(qū)、文明小區(qū)、五好家庭”活動，與小區(qū)居民進行聯(lián)誼、一對一幫扶捐贈。在繡山苑廉租住房小區(qū)，鴻匯物業(yè)公司組織公司機關(guān)全體人員進行義務(wù)勞動，清除建筑垃圾，對小區(qū)臟亂現(xiàn)象進行整治，使小區(qū)環(huán)境煥然一新。同時，還設(shè)立保障家庭捐贈扶貧基金，對特困家庭進行及時扶助。

五是暢通舉報渠道。為充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，市和區(qū)住房保障管理部門都設(shè)立投訴舉報電話、舉報電子郵箱，并通過新聞媒體向社會公布，接受群眾的投訴、舉報，并規(guī)定完成時限。

我們深知，解決低收入家庭住房問題，建立完善的住房保障體系，是一項長期而又艱苦細致的工作，需要我們?nèi)ゲ恍傅貓猿趾团?。我們堅信，在各級政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，保障性住房工作一定能成為解決低收入家庭住房困難問題的德政工程和民心工程。