◎ 特約撰稿 許婉婷

2011年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的逐步深化，特別是限貸限購以及限價等政策的進一步升級，使得市場需求空前萎縮，成交量持續(xù)低迷，而房價上漲勢頭也得到明顯的抑制，調(diào)控取得了階段性的成果。但處于深度調(diào)控的市場環(huán)境卻給房企的銷售帶來非常大的阻力，此外貨幣政策的收緊、上市房企IPO和再融資難度加大、信托監(jiān)管趨嚴也使得房企的融資渠道嚴重受阻，多重夾擊下房企的資金面正受到空前的威脅。面對如此嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，房企的表現(xiàn)也呈現(xiàn)了以下幾個特征：

馮侖

王石

潘石屹

任志強

黃怒波

內(nèi)地房企減緩拿地，港資企業(yè)逆市抄底

因房地產(chǎn)宏觀政策未見放松，2011年的土地市場出現(xiàn)明顯降溫，內(nèi)地發(fā)展商因融資渠道收窄、銷售回籠放慢，普遍資金吃緊，對耗錢的土地拍賣持謹慎態(tài)度，即使是萬科、保利、中海等這類行業(yè)龍頭老大，在拿地上面亦是小心翼翼，減緩拿地步伐，即使拿地亦是結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略布局，為企業(yè)的長遠發(fā)展做準備，而恒大和雅居樂更是公開表示近期不會拿地。因此相比去年地王頻出的現(xiàn)象，今年土地多以底價成交，地價回落不少，土地競標趨于理性，這就給資金雄厚、融資渠道較多的港資企業(yè)提供了機遇。

由于看好中國房地產(chǎn)市場未來幾年的發(fā)展?jié)摿Γ?，港資企業(yè)在內(nèi)地市場動作頻頻，抄底樓市意圖明顯。其中長實、和黃先后在佛山、大連兩地低價圈地，耗資近28億，新世界股東周大福企業(yè)則以接近60億元接連收購上實控股在青島、上海旗下的物業(yè)或是地塊的權(quán)益。另外，嘉里建設(shè)、仁恒置地、恒隆地產(chǎn)和瑞安集團也分別在福建、珠海、昆明和南京競得地塊，進行戰(zhàn)略性的布局。比起一線城市等房價高企的地區(qū)，港資企業(yè)更傾向于在二三線城市進行抄底布局，主要是由于二三線城市調(diào)控力度相對寬松，且房價上漲尚存較大空間，抄底布局有利于未來利潤的較大實現(xiàn)。

不少房企紛紛轉(zhuǎn)型，以求分散經(jīng)營風(fēng)險

而由于住宅市場的持續(xù)打壓，銷售不暢、融資渠道收窄使得發(fā)展商的經(jīng)營壓力倍增，不少發(fā)展商開始探索轉(zhuǎn)型之路，改變以往以住宅地產(chǎn)為單一主營業(yè)務(wù)的模式，開始嘗試多元化、多業(yè)態(tài)經(jīng)營，尋求新的利潤增加點，以分散住宅開發(fā)的風(fēng)險。

近期，發(fā)展商跨行發(fā)展副業(yè)舉動頻現(xiàn)。在恒大涉足足球領(lǐng)域之后，富力、萬達也高調(diào)宣布進軍足球界，而2011年豬肉價格的攀升則使得廣州美林基業(yè)集團耗資1.5億元建成了廣州市最大的單體養(yǎng)豬場，此外，新湖中寶、華業(yè)地產(chǎn)、萊茵置業(yè)、綠景地產(chǎn)、鼎立股份等中小型房企開始涉及礦業(yè)領(lǐng)域，濱江控股則投資1億美元進入了生物制藥領(lǐng)域，而一向?qū)Ｗ⒂诤勒_發(fā)的星河灣，日前也謀劃籌組茅臺代理公司，兼職賣白酒。

在房地產(chǎn)行業(yè)，發(fā)展商也開始涉足住宅以外的其他地產(chǎn)領(lǐng)域，其中商業(yè)地產(chǎn)成了不少發(fā)展商的首選，商業(yè)開發(fā)全面提速。此外，旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個新興的業(yè)態(tài)，也逐步成為了發(fā)展商探索和發(fā)展的方向之一。因看好旅游業(yè)的長期發(fā)展前景，萬科、保利、恒大、碧桂園和雅居樂均在旅游度假地產(chǎn)上收獲土地，而隨著社會老齡化的進程加快，也使得萬科、保利、首創(chuàng)和華潤等知名企業(yè)開始關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)，意圖搶占市場先機。

從以上企業(yè)轉(zhuǎn)型來看，無論是玩足球搏知名度，還是涉足礦業(yè)、養(yǎng)豬、制藥亦或賣白酒，最終目的均是希望從另一個行業(yè)獲得利潤來均衡或是提升企業(yè)的收益，而涉足商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)，則除了分散住宅開發(fā)的風(fēng)險外， 也是為企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展拓展新的道路。

上市房企業(yè)績分化明顯，6成房企未能達標

業(yè)績方面，據(jù)統(tǒng)計，2011年全年，20家上榜房企銷售業(yè)績均超一百五十億元，其中，14家銷售額呈同比上漲趨勢，漲幅超過45%的達4家，僅4家房企現(xiàn)下滑。銷售面積方面，同比上漲的有10家，漲幅超過40%的亦達3家，而6家銷售面積有所下滑。雖然政府宏觀調(diào)控空前嚴厲，但大部分的房企業(yè)績依然較為理想，同比現(xiàn)明顯上漲，從實際市場來看，商用辦公物業(yè)銷售的火爆、二三線城市成交相對較好在很大程度上支撐了房企的銷售業(yè)績，此外，因市場的持續(xù)低迷，大部分上市房企在下半年開始大打降價牌，低價快跑成為了多數(shù)上市房企的主要策略，部分一線城市項目短期內(nèi)降價明顯更是引發(fā)了業(yè)主打砸售樓部，但卻帶動了項目的銷售。

2011年中國上市房企銷售金額排行榜

然而入圍的20強房企中，竟有6成未能完成年初設(shè)定的年度銷售目標，其中包括萬科、保利這類地產(chǎn)大鱷，年初對市場的謹慎樂觀使得大部分房企的銷售目標預(yù)定過高，但整體市場的持續(xù)低迷以及第四季度急轉(zhuǎn)而下的市場環(huán)境卻給房企銷售目標的實現(xiàn)造成了極大的阻礙，致使不少房企雖業(yè)績同比漲幅明顯但卻未能達標。

此外，值得注意的是，在其他企業(yè)業(yè)績飄紅的情況下，綠城集團、富力地產(chǎn)和中信地產(chǎn)卻出現(xiàn)“雙降”的局面。其中，富力地產(chǎn)主要是因為項目多集中在一線城市，并多位于市中心區(qū)域，價格相對較高，在當前市場背景下銷售速度放緩，因此業(yè)績沖擊較大。而中信地產(chǎn)則積極布局高端市場和旅游地產(chǎn)，高端市場產(chǎn)品的相對滯銷已成為今年市場的常態(tài)，而作為集團今年銷售重心的海南，其多個地產(chǎn)項目也遭遇銷售困局，這在很大程度上影響了集團的業(yè)績，并意味著2011年沖擊全國房企三甲目標的落空。但相比富力和中信，一直耕耘于豪宅市場的綠城集團明顯受沖擊更大。

2011年9月以來，多個關(guān)于資金鏈斷裂的傳言一直困擾綠城，包括“海航出價30億求購綠城”、“銀監(jiān)會要求信托公司調(diào)查綠城有關(guān)信托”、“綠城或從港股退市”等等，雖之后綠城集團董事長宋衛(wèi)平出面澄清“綠城離破產(chǎn)還有很遠的距離”，但卻間接反映出綠城目前資金鏈之緊張。根據(jù)綠城中報，2011年上半年，綠城的凈資產(chǎn)負債率從2010年年底的132%，已攀升至163.2%，負債率遠高于其他房企。而在2008年，綠城也面臨著同樣的資金困境。兩次危機均對綠城資金鏈造成如此大的沖擊，除了與綠城專注于豪宅的打造，定價較高外，不斷融資、不斷拿地這種快速擴張的模式也在很大程度上對企業(yè)的資金鏈提出了嚴峻的考驗。據(jù)統(tǒng)計，綠城2009年在土地市場上拿地總額約455億元，而2009年杭州總價地王中的前十位中，有4個出自綠城之手，瘋狂拿地使得綠城債務(wù)高筑，而限購限貸環(huán)境下的成交放緩又在很大程度影響了資金的變現(xiàn)能力。面對這樣的困局，宋衛(wèi)平表示“綠城正在努力抓銷售，此外，還有騰挪的余地，可以出讓一部分項目的股權(quán)解決資金上的問題”，而12月的銷售業(yè)績逆市增長，正是與其降價促銷有關(guān)，但積極的應(yīng)對策略是否能夠使綠城再一次走出困境重獲新生，則需靜待其變。

而同為上市房企的SOHO中國，近期也傳出“欠薪門”、“可用資金不超10億”，從其業(yè)績來看，2011年的前11個月，SOHO中國銷售業(yè)績同比下滑了54.62%。擴張快速和銷售放緩亦是制約其資金鏈的重大因素。

行業(yè)洗牌將加劇，發(fā)展策略將決定房企出路

目前，房地產(chǎn)調(diào)控的影響正在持續(xù)深化，短期放松的可能性不大，因此2012年的市場或?qū)⒊掷m(xù)低迷，這對所有房企無疑將是一個非常大的考驗。如何加快銷售資金的回籠、保證資金鏈不斷裂將是房企需要進行的戰(zhàn)略抉擇。

一方面，越來越多的房企將采取少拿地、緩開發(fā)、多銷售的策略，以保障資金鏈的相對寬裕，度過樓市的“冬天”；另一方面，行業(yè)洗牌將加劇，部分資金鏈斷裂的中小房企或被重組、并購或倒閉，之前因看到房地產(chǎn)暴利而中途介入的企業(yè)也將通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式加速剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而具有雄厚資金實力、品牌知名度較高、以中低需求產(chǎn)品為主并采取快建快銷策略的發(fā)展商將在這場行業(yè)整合大潮中占據(jù)明顯的優(yōu)勢，且市場份額有望進一步加大；此外，讓房價回落到合理價位將是本次調(diào)控的最終目標，以往的暴利時代將終結(jié)，買方市場的逐步形成以及行業(yè)競爭的加劇將使得發(fā)展商更注重產(chǎn)品和服務(wù)的打造，以建立自身的競爭優(yōu)勢，即使是龍頭老大萬科，也在不斷的優(yōu)化自己的競爭力，目前萬科已開始著手小戶型的試驗和研究，并進行“工業(yè)化住宅”的試點，力求從市場需求和成本壓縮方面考慮以應(yīng)對未來的市場變化。

因此，在此輪調(diào)控的“冬天”里，發(fā)展商只有審時、度勢、加強自身競爭力、適時轉(zhuǎn)型求變，才能再度迎來樓市的“春天”。

資訊：上市房企年報大幕拉開

1月31日，萊茵置業(yè)（000558.SZ）披露業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)計2011年1月1日至2011年12月31日，歸屬于上市公司股東的凈利潤為5100萬元～6700萬元，同比下降60%～70%。

萊茵置業(yè)自稱業(yè)績下滑的原因在于，受國家宏觀政策調(diào)控及房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，公司開發(fā)的部分房地產(chǎn)項目本年度未達到結(jié)轉(zhuǎn)條件導(dǎo)致公司2011年銷售額下降。

ST珠江（000505.SZ）同樣將業(yè)績下降歸結(jié)為可結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)銷售收入大幅減少，不同的是，ST珠江預(yù)計2011年凈利潤虧損約5000萬元至6000萬元，披星戴帽在所難免。

不久前宣稱未有投資房地產(chǎn)以外行業(yè)計劃的陽光股份（000608.SZ），亦預(yù)計2011年凈利潤比上年同期下降50%～80%，原因也是結(jié)算商品房銷售收入比2010年同期有較大幅度的減少。

而預(yù)計2011年度業(yè)績虧損的東方銀星（600753.SH），由于公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目已經(jīng)結(jié)束，且無新開工房地產(chǎn)項目，致使原為公司主要收入來源的房地產(chǎn)銷售未實現(xiàn)收入。

萬方地產(chǎn)（000638.SZ）也是青黃不接，其2011年度業(yè)績預(yù)告稱，歸屬于上市公司股東的凈利潤比上年同期下降約92%，原因在于公司前期項目已開發(fā)完畢，新實施的項目尚處于開發(fā)期，還不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的條件。

保利地產(chǎn)（600048.SH）業(yè)績快報顯示，2011年公司實現(xiàn)營業(yè)收入約470億元，同比增長31.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約65億元，同比增長32.39%。

萬科A（000002.SZ）宣告，2011年實現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，實現(xiàn)銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。雖然在公布全年銷售業(yè)績的同時，萬科A并未透露2011年的利潤增長情況，但據(jù)中投證券預(yù)估，其去年的凈利潤率將達到14.8%，同比2010年的14.3%有所提高。