《全國公租房優(yōu)秀設(shè)計方案》日前在互聯(lián)網(wǎng)上向全社會征求意見，這套方案如果得以推廣，人們期盼多年的住宅產(chǎn)業(yè)化向前邁出一大步。如今，住宅產(chǎn)業(yè)化迎來了前所未有的發(fā)展良機?！笆濉逼陂g，我國將建設(shè)各類保障房3600萬套，其中公租房將是主力。公租房建設(shè)由政府主導(dǎo)推進，短期內(nèi)集中建設(shè)，規(guī)模龐大，資金壓力大，解決這些問題恰恰是住宅產(chǎn)業(yè)化所擅長的。從西方國家的經(jīng)驗看，短期內(nèi)大量建設(shè)公共住房，往往成為住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展成熟的契機。

2012年4月12日在北京開幕的第二屆中國房地產(chǎn)與泛家居跨界峰會上，本刊記者就住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢采訪了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心副主任文林峰。

住宅建設(shè)邁入產(chǎn)業(yè)化

“截至目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在全國范圍內(nèi)已正式批準(zhǔn)成立了27個國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，這些住宅產(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)全面開花，預(yù)示著我國住宅產(chǎn)業(yè)化正在邁入高速發(fā)展階段?！蔽牧址灞硎?，對中國住宅產(chǎn)業(yè)化來說，主客觀環(huán)境的變化、市場環(huán)境的變化帶來了機遇，傳統(tǒng)的建造方式已經(jīng)受到勞動力成本快速上漲、節(jié)能環(huán)保等多方面的挑戰(zhàn)；而隨著房地產(chǎn)市場發(fā)生的變化，社會對住宅品質(zhì)和質(zhì)量的要求越來越高，這些都為住宅產(chǎn)業(yè)化提供了良好的外部環(huán)境

什么是住宅產(chǎn)業(yè)化？文林峰認為，從住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)涵、外延來說，至少包括以下幾個方面：一、以科技發(fā)展為支撐，包括科技體系的支撐。現(xiàn)在很多建材產(chǎn)品，建筑技術(shù)，單個拿出來和國際的水平?jīng)]有太大的差距，但是從體系上來說有很大的差距。二、以新型建筑結(jié)構(gòu)體系和通用部品體系為基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，有結(jié)構(gòu)體系和部品體系。過去是混凝土在現(xiàn)場現(xiàn)澆，直到結(jié)構(gòu)體系的改變，現(xiàn)在包含了通用部品體系的對接。三、以標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計做引導(dǎo)。這是推進住宅產(chǎn)業(yè)化重要的內(nèi)容。西方的發(fā)達國家，在住宅的設(shè)計、匹配上是標(biāo)準(zhǔn)化的模式。在標(biāo)準(zhǔn)化、模式化方面我國還是比較薄弱的，這要從政府層面上加大建設(shè)力度。四、采用施工裝配化等多種建設(shè)方式。五、選用符合模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)能環(huán)保低碳類材料和部品，并有所突破和創(chuàng)新。六、降低成本，提高勞動生產(chǎn)率。七、全面提高住宅質(zhì)量與性能。八、促進房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)的全面轉(zhuǎn)型升級和可持續(xù)性發(fā)展。

文林峰認為，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展要由政府來主導(dǎo)和推進，包括出臺積極的鼓勵政策。“在住宅產(chǎn)業(yè)化方面，國家1999年出臺的政策，很宏觀，沒有明確的財政金融稅收支持。隨著住宅市場發(fā)展，在地方政府的層級上出臺了一些產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的政策。比如容積率獎勵政策，產(chǎn)業(yè)化推動比較好的萬科企業(yè)，他是北京市第一個拿到容積率政策獎的企業(yè)，這種激勵政策在社會上引起了很大的反響?！?/p>

對現(xiàn)階段我國如何抓住保障性住房大規(guī)模建設(shè)的機遇，在全國范圍內(nèi)有步驟、分階段地推進產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。文林峰表達了自己的觀點：他山之石可以攻玉，日本公租房的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展經(jīng)驗就具備借鑒意義。自二十世紀(jì)六十年代，日本就制定了《推動住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化五年計劃》，為了使現(xiàn)場施工簡化，提高建造質(zhì)量和效益，日本對公共住宅實行了設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、建造裝配化、部品工業(yè)化的批量式的生產(chǎn)方式，形成了完整了全國通用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計與建造技術(shù)體系，同時還建立了完善的住宅部品認證制度，所有的公共住宅的所有部品部件都要經(jīng)過產(chǎn)品認證，大大提高了公共住宅的建設(shè)效率，降低了成本，質(zhì)量也得到了保障。

產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢

“住宅產(chǎn)業(yè)化在節(jié)能減排方面有著不可比擬的優(yōu)勢，與傳統(tǒng)建造方式相比，產(chǎn)業(yè)化項目每平方米可節(jié)約能耗20%，節(jié)約水耗63%，減少垃圾91%。同時，現(xiàn)場施工的時間可以大幅縮短，施工人員也可以減少。部品設(shè)備的大宗定制和采購可以降低成本，房屋未來的維護也會更加方便，出了問題直接更換‘零件’就可以?！蔽牧址逭J為，住宅產(chǎn)業(yè)化不是為了產(chǎn)業(yè)化而產(chǎn)業(yè)化。目前由于新興的技術(shù)需要磨合，在現(xiàn)場施工的時候效率不但沒有提高，而且慢了，這里有工人技能轉(zhuǎn)化的問題。提高專業(yè)產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)是為了提高質(zhì)量，保證性能，提高勞動生產(chǎn)力，降低成本，這是提高住宅產(chǎn)業(yè)化的根本目標(biāo)。文林峰表示，全國住宅產(chǎn)業(yè)化呈現(xiàn)五大發(fā)展態(tài)勢：

一、各地方領(lǐng)導(dǎo)、各級領(lǐng)導(dǎo)積極推動住宅產(chǎn)業(yè)化。各地實踐可以看出，哪個地方的領(lǐng)導(dǎo)重視，哪個地方的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展得就好，這已經(jīng)成為地方經(jīng)濟的增長點。

為了推進產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，2006年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文，要求各級政府加大推動產(chǎn)業(yè)化力度，進行住宅產(chǎn)業(yè)化基地立項審批。目前深圳和沈陽兩地作為試點城市。沈陽2010年成為試點城市以后，建立工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，不到兩年的時間，招商方面已經(jīng)完成了2/3。國內(nèi)外幾大著名企業(yè)都在沈陽落戶，對沈陽拉動經(jīng)濟發(fā)展，促進就業(yè)、轉(zhuǎn)型升級作用是非常突出的。

二、推進產(chǎn)業(yè)化特性，試點項目引導(dǎo)作用突出。包括深圳、北京、上海、沈陽等等城市，率先在這些方面進行嘗試。

三、企業(yè)的積極性特別高漲，尤其是龍頭企業(yè)，比如原來不是搞住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)，現(xiàn)在都在積極的轉(zhuǎn)型升級。

四、住宅產(chǎn)業(yè)化基地企業(yè)起到了帶頭作用。沈陽和深圳是試點城市。沈陽市作為國家現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化試點城市，在保障性住房產(chǎn)業(yè)化模式的探索上做了一些有益的嘗試，特別是高度重視公租房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，與中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計研究院等積極展開合作，設(shè)計了地鐵渾南車輛段麗水新城公租房項目，不斷豐富完善裝配式建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，使得公租房的建設(shè)質(zhì)量上去了，工程造價卻下來了，取得了良好的社會效果。

五、國外對中國的市場越來越關(guān)注，積極性比較高。去年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)中心和加拿大、瑞典幾個國家搞了4場論壇，發(fā)現(xiàn)效果比較好，原來國外使館領(lǐng)著企業(yè)家到中國來，對他們的技術(shù)進行宣傳。最近，開發(fā)企業(yè)在自覺主動尋找新的產(chǎn)品，提高品質(zhì)，做出一些與眾不同的產(chǎn)品。

產(chǎn)業(yè)化“抓手”

對于中國住宅產(chǎn)業(yè)化今后的工作目標(biāo)，文林峰總結(jié)了幾個“抓手”：

一、抓政策。目前從國家層面的政策來說，缺乏一些明確的激勵政策，各個地方在積極的探索，包括土地、金融、稅收怎么支持產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

二、抓標(biāo)準(zhǔn)，抓規(guī)范。當(dāng)前，房地產(chǎn)領(lǐng)域還是以個性化的生產(chǎn)，個性化的定制為主，影響了產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

三、抓龍頭。從規(guī)劃設(shè)計的角度抓產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)中心去年舉辦首屆保障房設(shè)計大賽，總體上保障房設(shè)計單位參與度熱情不高。

四、抓基礎(chǔ)。從去年開始全國大建保障房之后，出現(xiàn)了很多保障房質(zhì)量的問題，有的是鋼筋的問題，有的是混凝土標(biāo)號不合格問題。在這種情況下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文成立了保障性住房建設(shè)材料采購信息平臺，簡稱采購平臺。采購平臺就是讓廣大優(yōu)秀的建材企業(yè)，加入到規(guī)模巨大的保障房建設(shè)中，為保障房提供質(zhì)量優(yōu)良的建材產(chǎn)品。這個平臺是公益的平臺，有幾個準(zhǔn)入的政策：一、產(chǎn)品要有認證證書。二、價格要低于市場價。

2012 房地產(chǎn)政策走勢

對于2012年房地產(chǎn)政策走勢，文林峰很贊成中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮的觀點：中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控和宏觀調(diào)控堅定不移。

1、維護國民經(jīng)濟穩(wěn)定的政策堅定不移。在2011年反通脹是維護國民經(jīng)濟短期運行的核心問題、首要問題，決策的依據(jù)。2012年這個依據(jù)是排在第一的。2012年我們沒有理由相信中國已經(jīng)離通貨膨脹漸行漸遠，貨幣的選擇仍然存在，只要有反通貨膨脹的客觀因素存在，貨幣政策趨緊升息是不可避免的。

2、維護國民經(jīng)濟穩(wěn)定運行的政策取向，堅定不移。這個政策不會因為房價降了就會改變。

3、從大多數(shù)人有房住向所有人都有房住，這個政策堅定不移。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要用三到五年的時間，把住房體系打下一個比較堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。

4、抑制過多占有資源的政策堅定不移。中國是人多地少資源匱乏的國家，要節(jié)約資源，改善更多的人居環(huán)境，要老百姓分享工業(yè)化的好處，這個趨向是不用懷疑的。

5、地方政府問責(zé)制堅定不移。這表達為兩個方面：一是地方政府在維護當(dāng)?shù)匕傩辗窒沓鞘谢锰帲涌彀傩崭纳谱》糠矫娴呢?zé)任；二是因地制宜，給地方政府更多的區(qū)別化對待本地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展余地的機會。

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深圳：9個第二批“住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地”出爐

5月4日，深圳市人居環(huán)境委在官方網(wǎng)站上發(fā)布通報，授予深圳市嘉普通太陽能有限公司等9家單位為“深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地”稱號、深圳市建筑科學(xué)研究院有限公司建科大廈等11個項目為“深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化示范項目”稱號。這是深圳第二批住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地和項目，加上5個首批住宅產(chǎn)業(yè)基地，深圳已擁有25個住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地。

北京對入市交易的住宅產(chǎn)業(yè)化項目用地增加產(chǎn)業(yè)化要求

為加快我市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，北京市國土局將《北京市混凝土結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化住宅項目技術(shù)管理要點》作為出讓文件的附件，在確定為產(chǎn)業(yè)化住宅項目的用地出讓文件中明確要求按住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)實施。5月3日，朝陽區(qū)雙橋農(nóng)場限價商品住房項目開始招標(biāo)出讓，為北京市第一宗在出讓環(huán)節(jié)明確住宅產(chǎn)業(yè)化要求的項目用地。

安徽推出首批保障房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)試點項目

安徽省首個保障房產(chǎn)業(yè)化試點——合肥“天門湖”公租房日前順利封頂，這是安徽省首幢采用產(chǎn)業(yè)化方式建造的保障性住宅。

“天門湖”公租房位于合肥市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，3號樓項目為18層裝配式疊合板剪力墻結(jié)構(gòu)住宅。記者在項目施工現(xiàn)場看到，其所使用的預(yù)制樓板、預(yù)制墻板和預(yù)制樓梯等，均由相關(guān)企業(yè)在自動化流水線上生產(chǎn)并運到現(xiàn)場進行機械化安裝。

“這種產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)方式低碳、環(huán)保，并且可以減少二次裝修環(huán)節(jié)造成的浪費。”據(jù)安徽省住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心負責(zé)人介紹，由于樓房的地板、墻體以及樓梯等部件都是事先在工廠加工成成品，改變以往現(xiàn)場澆筑的方式，人力上節(jié)約率大概在40%～60%之間。與此同時，也大大減少了用電量用水量以及建筑垃圾的產(chǎn)生。

大連市住宅產(chǎn)業(yè)化工作全國領(lǐng)先

4月26日，大連花園口經(jīng)濟區(qū)“國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”揭牌，這是全國第二個政府引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的國家基地。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥，大連市副市長張軍，花園口經(jīng)濟區(qū)黨工委書記、管委會主任董呈發(fā)出席。

大連市已初步建立住宅產(chǎn)業(yè)化工作的組織機構(gòu)，完善了住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)體系，建成五個以大有恬園為代表的國家康居住宅示范工程，成品住宅建設(shè)比率達20%，累計建成節(jié)能面積7100萬平方米，住宅建設(shè)綜合質(zhì)量進一步提高，花園口經(jīng)濟區(qū)成為國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，標(biāo)志著大連市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展進入新階段。目前，花園口經(jīng)濟區(qū)已先后引進一大批新型建材項目，初步形成了新型建筑材料產(chǎn)業(yè)集群，有力地助推了大連市住宅產(chǎn)業(yè)化的進程。

安徽省首棟住宅產(chǎn)業(yè)化公租房封頂

4月23日，安徽省首棟以住宅產(chǎn)業(yè)化方式建造的公租房——天門湖公租房3#樓，在合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)順利封頂。

天門湖公租房3#樓高18層，建筑面積1.7萬平方米，共374戶，于2011年9月24日動土，11月標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)開始施工，平均6天施工一層，同步完成水電預(yù)埋，總工期縮短近三分之一。該項目工業(yè)化住宅建設(shè)較傳統(tǒng)施工的優(yōu)勢十分顯著：除縮短工期、質(zhì)量好以外，施工人員及施工強度減少40%，模板等耗材降低近80%，綜合造價有望與傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)基本持平。