張宏武

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述

房地產(chǎn)開發(fā)融資，就是在房地產(chǎn)的開發(fā)建設中，籌集開發(fā)項目所需的資金，保證房地產(chǎn)的建設、交易和消費正常開展的一種金融活動。房地產(chǎn)企業(yè)投資特點有:投資期限長、投資額度大、依賴外部融資、受經(jīng)濟周期和國家調(diào)控政策的影響大。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的傳統(tǒng)模式

1.銀行貸款。銀行貸款融資，是為了完成房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請與取得項目開發(fā)貸款的行為。銀行貸款現(xiàn)在是房地產(chǎn)開發(fā)融資的主渠道，占房地產(chǎn)融資來源的50%以上。房地產(chǎn)貸款一般分為三類；信用貸款、擔保貸款、抵押貸款。

在國家加強行業(yè)調(diào)控和貨幣政策從緊的條件下，銀行貸款的限制增加，融資的門檻較高，發(fā)展空間較小。企業(yè)要積極拓展新的融資渠道，減少對銀行貸款的依賴。企業(yè)的規(guī)模對銀行貸款沒有明顯的影響，銀行貸款適合各種類型的企業(yè)。

2.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)投資信托，是專門用于投資房地產(chǎn)，用房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟收益作為回報，委托信托公司將信托產(chǎn)品銷售給投資者的融資方式。信托計劃的發(fā)行以200份為限。房地產(chǎn)信托融資的期限一般是2至3年，在大力培植資本市場的情況下，房地產(chǎn)信托的發(fā)展空間較大。融資的額度較大，政策限制較多，只適用于實力雄厚的大型開發(fā)商。

3.股權融資。股權融資指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用股份制經(jīng)營，包括通過直接或間接方式在國內(nèi)外上市，使證券與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相結合，上市公司為了進軍房地產(chǎn)業(yè)，會并購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也會達到房地產(chǎn)股權融資的效果。目前房地產(chǎn)行業(yè)是上市限制類行業(yè)，近三年證監(jiān)會沒有受理一家房地產(chǎn)企業(yè)IPO，借殼上市從2010年以來也已停止。

4.房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金，是指聚合機構投資者或個人的資金，由基金公司組建專門產(chǎn)業(yè)投資基金，間接投資于房地產(chǎn)項目的融資方式。我國房地產(chǎn)基金融資才剛剛起步，相關的產(chǎn)業(yè)投資基金法尚未出臺，市場上有實力的基金管理公司和優(yōu)秀的基金經(jīng)理人很少。房地產(chǎn)企業(yè)要大量從房地產(chǎn)基金獲得資金還尚需時日。房地產(chǎn)基金融資適合大中型房地產(chǎn)企業(yè)。

5.海外房產(chǎn)基金。作為中國房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道之一，海外房地產(chǎn)基金日益受到企業(yè)重視。對國內(nèi)房地產(chǎn)市場有興趣的國外地產(chǎn)基金越來越多。海外地產(chǎn)基金類型有:用于開發(fā)型普通住宅；用于收租物業(yè)；收購不良資產(chǎn)。海外基金在內(nèi)地投資的障礙，一是大陸沒有明確的法律的依據(jù)，二是大多數(shù)投資項目產(chǎn)權不清、估值不準等，三是國內(nèi)企業(yè)運作不規(guī)范，很大程度上減弱了海外基金投資內(nèi)地房地產(chǎn)的熱情。

6.債券融資。債券融資是以房地產(chǎn)開發(fā)項目為標的，直接由房地產(chǎn)企業(yè)或投資者委托中介機構發(fā)行的房地產(chǎn)項目債券。房地產(chǎn)債券融資的期限有長有短，債券發(fā)行企業(yè)可以根據(jù)自身的實際需求決定發(fā)行債券的期限；融資的規(guī)模較大，融資成本一般在銀行貸款利率基礎上上浮20%，債券融資適合于有實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的創(chuàng)新模式

1.合作開發(fā)。目前房地產(chǎn)開發(fā)的土地需求完全實現(xiàn)了市場化公開供給，土地市場競爭激烈，地價不斷攀升，開發(fā)商為取得土地的投資不斷增加，靠單個開發(fā)商很難獲得體量大、效益好的資源。因此可以發(fā)揮開發(fā)商項目運作能力，促使有土地缺資金的開發(fā)商與有資金難以取得土地的開發(fā)商的合作，實現(xiàn)合作開發(fā)的融資方式。

2.夾層融資。夾層融資是一種無擔保的、附帶有對被投資企業(yè)權益認購權的長期債務。夾層投資傳統(tǒng)創(chuàng)業(yè)投資的演進和擴展，可以采取次級貸款、可轉換票據(jù)或優(yōu)先股的形式。

夾層融資的期限較長，一般為5至7年，融資成本介于優(yōu)先債務和股權融資之間，對公司的控制和限制較少，可操作性強，融資規(guī)模一般，適用于中小型房地產(chǎn)企業(yè)。

3.私募股權融資。私募股權融資的融資期限較長，融資的規(guī)模一般較大，投資者要求的高回報導致融資的成本很高。融資政策不是很完善，融資的門檻較高，但發(fā)展的空間較大，適合于大型知名房地產(chǎn)企業(yè)。

四、結論

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較窄，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要通過商業(yè)銀行的項目開發(fā)貸款方式取得，信托、債券、基金、股票等融資渠道獲取資金的量有限，尚未形成多元化融資體系。這就需要國家建立與發(fā)展多元化的融資體系。首先，應建立完善多元化、分層次的房地產(chǎn)融資市場體系。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)實際情況，綜合分析各種融資模式的利弊，參照企業(yè)不同的發(fā)展階段和項目特點，開展融資工作。