程素文

一、稅收籌劃的理論基礎(chǔ)及進行稅收籌劃的必要性

（一）什么是稅收籌劃

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，納稅人在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對企業(yè)的各種生產(chǎn)、經(jīng)營、投資活動進行事先安排和籌劃，實現(xiàn)免除、減少或者遞延納稅義務(wù)的目標，以謀求最大納稅利益，實現(xiàn)企業(yè)利潤或現(xiàn)金流量最大化的目標。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的必要性

第一，進行合理的稅收籌劃，可以降低企業(yè)的稅收壓力，提高企業(yè)競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅項目多而復(fù)雜，主要包括土地增值稅、營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅等稅種，各種稅負占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分。同時，隨著國家對于房價的調(diào)控力度加大，房價上漲空間受限，通過降低成本來增強企業(yè)競爭力成為了房地產(chǎn)企業(yè)的唯一出路。

第二，進行合理的稅收籌劃，可以改善企業(yè)的財務(wù)狀況，規(guī)范企業(yè)財務(wù)管理。稅收籌劃通過進行合理合法的事前籌劃，使企業(yè)減少或者遞延納稅，改善了企業(yè)的現(xiàn)金流，并且大大提高了資金利用效率，從而改善了企業(yè)的財務(wù)狀況。同時，進行稅收籌劃是一種高水平的財務(wù)管理活動，企業(yè)內(nèi)進行稅收籌劃的學(xué)習(xí)和事件也有助于提高財務(wù)會計相關(guān)人員的業(yè)務(wù)水平，規(guī)范企業(yè)的財務(wù)管理。

二、結(jié)合實例對改善房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的建議

（一）背景狀況

河北省石家莊市一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊地為石家莊，開發(fā)項目為某縣。該企業(yè)在該縣另注冊一家分公司，負責(zé)銷售。

（二）營業(yè)稅的籌劃

根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是納稅人提供應(yīng)稅的營業(yè)額，包括轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額或者銷售不動產(chǎn)的銷售額。它是納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價款之外取得的一切費用。

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中通常有多種促銷手段，比如在購房的同時贈送各種商品及服務(wù)，或者直接以折扣價銷售房屋。假設(shè)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司準備為一個樓盤做促銷活動，并有以下兩種方案。一：開盤日購房的客戶均可獲贈熱水器一臺和香港旅游三日游，總共價值50萬元。二：公司財務(wù)折扣銷售方式，優(yōu)惠2.5%，也是價值50萬元。對于方案一，免費總送的熱水器以及旅游在稅法上要視同銷售，要將所贈送的實物和勞務(wù)價值增加到房屋的銷售收入中，合并繳納營業(yè)稅。假設(shè)房屋銷售收入為2000萬元，則營業(yè)稅應(yīng)為（2000+50）×5%=102.5萬元。對于方案二，公司將方案一中實物和優(yōu)惠的價值直接作為折扣，按照稅法規(guī)定可以在成交價中抵減，按照折扣后的金額作為營業(yè)額，在房屋原銷售價值為2000萬元的情況下，應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（2000-2000×2.5%）×5%=97.5萬元，相比方案一節(jié)省營業(yè)稅5萬元。

綜上所述，就會計上來說，直接折扣對企業(yè)更有價值。當然具體使用什么促銷手段，還要具體分析。

另外，通常房地產(chǎn)企業(yè)銷售的房屋分為精裝修房和毛坯房。在銷售精裝修房的過程中，如果只簽訂一份合同，則應(yīng)該按照合同上的價款按照“銷售不動產(chǎn)”征收5%的營業(yè)稅。但房地產(chǎn)企業(yè)也可以增設(shè)一份合同，將銷售房屋的過程分為銷售毛坯房和裝修兩個過程，分別簽訂合同。則可以將總價款分為銷售毛坯房的價款和裝修的價款，其中銷售毛坯房的價款按照“銷售不動產(chǎn)”征收5%的營業(yè)稅，而裝修的價款則按照“建筑業(yè)”征收3%的營業(yè)稅，從而實現(xiàn)了降低稅負的目的。

（三）契稅的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時要繳納契稅。依據(jù)稅法規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅?！崩眠@款規(guī)定，可以通過新設(shè)立分公司的形式來減免契稅。比如甲房地產(chǎn)公司欲轉(zhuǎn)移1000萬資產(chǎn)到控股的乙公司，依據(jù)契稅的定義，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，且甲乙公司投資主體不全相同，故應(yīng)繳納契稅。此時，如果甲房地產(chǎn)公司新設(shè)立分公司丙，并且將新設(shè)立的分公司的注冊資本按照股份比例分配給甲公司原來的股東，則甲公司和丙公司的投資主體完全相同，轉(zhuǎn)移資產(chǎn)時便可以免征契稅。

（四）土地增值稅的籌劃

我國稅法規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率。房地產(chǎn)企業(yè)建造普通住房出售，增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超級累進稅率繳納土地增值稅。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。通過上述規(guī)定可以看出，土地增值稅稅率較高，所以如何對其進行籌劃，降低土地增值稅的負擔尤為重要。

首先，根據(jù)“增值額未超過規(guī)定扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅”這項規(guī)定，可以考慮使用臨界點的稅負效應(yīng)對此進行納稅籌劃。對于上述條款，20%便是臨界點。在實際工作中，可以通過測算增值率，進行合理定價。比如一項房產(chǎn)的增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率，由于增值率由增值額和允許扣除項目的金額決定，則可以考慮適當降低房產(chǎn)價格或者增加扣除額來降低土地增值稅的適用稅率來減輕稅負。

其次，根據(jù)“對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”這項規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以加大公共設(shè)施建設(shè)的力度，比如小區(qū)內(nèi)的棋牌室、臺球室等娛樂設(shè)施以及籃球場、單雙杠等體育鍛煉設(shè)施。這種做法不僅可以給房地產(chǎn)增加賣點，優(yōu)化品牌形象，也可以將其成本列入房地產(chǎn)開發(fā)成本中加以扣除，降低稅收負擔。

（五）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅是針對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，對于企業(yè)所得稅的籌劃主要有利用籌資方式、利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目以及延遲納稅等幾種方法。

利用籌資方式降低企業(yè)所得稅主要是要合理安排籌資結(jié)構(gòu)，特別要注意負債比例。一般來說，負債比例越高，避稅的效果也就越好。但負債比例的增加也會導(dǎo)致企業(yè)的風(fēng)險增加，所以也不能單純?yōu)榱吮芏惗缓侠淼嘏e債。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的規(guī)模、現(xiàn)金流量以及風(fēng)險承受能力等因素選定一個負債比率，以求在保守的前提下更好的達到節(jié)稅效果。

利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目節(jié)稅主要是利用稅法規(guī)定可以稅前扣除的各種保險及公積金等費用調(diào)節(jié)企業(yè)所得稅。對于此類費用，企業(yè)應(yīng)足額購買，這樣既可以起到降低企業(yè)所得稅的作用，又給員工增加了福利，有利于增強企業(yè)的競爭力。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過延遲納稅的方法來達到稅收籌劃的目的。企業(yè)應(yīng)該注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，延遲納稅。延遲納稅不但可以改善企業(yè)的現(xiàn)金流量，同時還獲得了貨幣的時間價值，并且可以降低當期的應(yīng)納稅所得額。

結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中占有一席之地，必須重視稅收籌劃，謀求最大限度的納稅利益。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃也是一個復(fù)雜工程，納稅人應(yīng)該具有正確的稅收籌劃意識，企業(yè)應(yīng)配備高素質(zhì)的財務(wù)人才，合理避稅，提高企業(yè)競爭力。