張 弘 田 莉 王 偉 鄒 濤

城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響和城市整體價(jià)值提高的作用是多方面的：大至城市空間結(jié)構(gòu)和城市布局、小至公共服務(wù)設(shè)施的配置，都會(huì)對(duì)土地的價(jià)值產(chǎn)生影響，衡量土地利用經(jīng)濟(jì)效益的核心指標(biāo)是地價(jià)，地價(jià)指標(biāo)以其廣泛的可預(yù)測(cè)性而成為判定土地使用規(guī)劃合理性和科學(xué)性的重要工具，因而考慮地價(jià)因素進(jìn)行規(guī)劃決策日益重要。

本研究通過(guò)定量和定性相結(jié)合的方法，以上海金山新城中心區(qū)11個(gè)樓盤(pán)的評(píng)估為例，建立了基于地價(jià)因素的城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的作用評(píng)價(jià)方法，對(duì)從土地管理與土地價(jià)值角度，評(píng)價(jià)城市規(guī)劃的作用和完善城市規(guī)劃編制與實(shí)施管理具有重要意義。

1 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系

1.1 不同層次城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控作用

城市規(guī)劃體系和管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控作用可以分為三個(gè)空間層次：宏觀、中觀、微觀層次。在宏觀層次，通過(guò)城市發(fā)展戰(zhàn)略的研究，合理確定城市規(guī)劃期的人口規(guī)模和用地規(guī)模，明確城市的空間結(jié)構(gòu)和用地發(fā)展方向，以及調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資及用地規(guī)模，引導(dǎo)房地產(chǎn)的空間定位。通盤(pán)考慮城市的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效應(yīng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

中觀層次的城市規(guī)劃調(diào)控主要是通過(guò)城市用地的合理布局和功能劃分，以及道路交通體系的組織，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。中觀層次調(diào)控強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)與用地性質(zhì)的確定，尤其是大型城市功能區(qū)的確定和城市快速交通規(guī)劃體系，對(duì)土地利用格局與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域有較強(qiáng)的控制和引導(dǎo)作用。

微觀層次的城市規(guī)劃調(diào)控是通過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃，利用一系列的規(guī)劃控制指標(biāo)，如建筑密度、容積率、建筑高度、綠地率、必須配置的公共設(shè)施等控制指標(biāo)，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、促進(jìn)開(kāi)發(fā)環(huán)境的協(xié)調(diào)等。微觀層次的調(diào)控強(qiáng)調(diào)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制作用，這種控制具有直接和具體的特點(diǎn)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本依據(jù)。

綜上所述，在城市規(guī)劃的各個(gè)階段都涉及到土地利用的有關(guān)內(nèi)容，土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值與最優(yōu)利用方式對(duì)城市活動(dòng)的空間分布影響深遠(yuǎn)。地價(jià)作為土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的體現(xiàn)形式，與城市規(guī)劃形成一種相互促進(jìn)、相互制約的關(guān)系。一方面城市規(guī)劃要考慮土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和最優(yōu)利用，另一方面，城市規(guī)劃也會(huì)影響土地價(jià)值，兩者的關(guān)系可用圖1來(lái)表示。

1.2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)互動(dòng)機(jī)制

城市規(guī)劃是對(duì)城市空間環(huán)境的塑造，房地價(jià)值是衡量城市空間價(jià)值的元素之一，城市規(guī)劃與房地價(jià)值是相互關(guān)聯(lián)、動(dòng)態(tài)影響的空間互動(dòng)關(guān)系。城市規(guī)劃實(shí)質(zhì)上是人們對(duì)城市未來(lái)的一種認(rèn)識(shí)和預(yù)期，而這種預(yù)期帶來(lái)土地價(jià)值的變化是一種動(dòng)態(tài)的連續(xù)過(guò)程。首先規(guī)劃方案致使發(fā)展區(qū)的投資吸引力加強(qiáng)，而開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑實(shí)體的進(jìn)展過(guò)程對(duì)區(qū)位的改善使得地價(jià)呈一系列動(dòng)態(tài)變化。

通過(guò)房地價(jià)值評(píng)估及其動(dòng)態(tài)變化指導(dǎo)城市規(guī)劃，又通過(guò)城市規(guī)劃引導(dǎo)房地價(jià)值，從而完成了“規(guī)劃預(yù)期――房地價(jià)值――規(guī)劃――新的房地價(jià)值――新的規(guī)劃……”這種循環(huán)形式，循環(huán)往復(fù)以至無(wú)窮。而房地價(jià)值和規(guī)劃每一循環(huán)的內(nèi)容，都相應(yīng)地進(jìn)到了高一級(jí)的程度，這就是房地價(jià)值和城市規(guī)劃的關(guān)系認(rèn)識(shí)論，二者的動(dòng)態(tài)互動(dòng)機(jī)制如圖2所示。

1 不同層次城市規(guī)劃對(duì)土地價(jià)值的影響

2 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響評(píng)價(jià)方法

目前尚缺乏較為系統(tǒng)的關(guān)于城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響的評(píng)價(jià)方法，主要原因是由于土地增值評(píng)價(jià)的復(fù)雜性而造成的。目前常用的方法包括如下幾種：

2.1 特征價(jià)格法

又稱Hedonic模型法和效用估價(jià)法，是國(guó)際上用來(lái)處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價(jià)格之間關(guān)系時(shí)廣泛使用的價(jià)格模型，可以較好地評(píng)價(jià)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)樣本屬性、交通條件、景觀條件等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。特征價(jià)格法目前在發(fā)達(dá)國(guó)家獲得廣泛應(yīng)用，但它對(duì)資料的收集要求較高，要求不但要有樣本交易的價(jià)格數(shù)據(jù)，同時(shí)還要掌握樣本的很多屬性，如建筑面積、年限、配套公共設(shè)施等，因此資料收集的難度較大。

2.2 多重交易法

根據(jù)同一宗房地產(chǎn)在不同時(shí)期售出的價(jià)格來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，可以考察兩次交易期間外部條件發(fā)生變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。該方法經(jīng)過(guò)實(shí)踐和專家的多次修正，在理論上已經(jīng)相當(dāng)完整，能夠較為客觀地反映出城市規(guī)劃的各項(xiàng)活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的影響，但多次重復(fù)出售價(jià)格記錄的房地產(chǎn)數(shù)量有限，樣本容量相對(duì)較小，抽樣誤差較大，且多重交易價(jià)格的周期很難與城市規(guī)劃控制要素變化的周期相匹配，因此在現(xiàn)實(shí)中用來(lái)全面評(píng)價(jià)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響作用有一定難度。

2.3 規(guī)劃角度的地價(jià)評(píng)估方法

這種方法實(shí)際上是考慮規(guī)劃因素對(duì)地價(jià)的影響，對(duì)隱性地價(jià)進(jìn)行規(guī)劃修正，用以指導(dǎo)未來(lái)土地市場(chǎng)的價(jià)格。由于現(xiàn)狀很多土地處于低效利用狀態(tài)，這時(shí)的隱性地價(jià)并不能反映規(guī)劃條件下所能達(dá)到的土地利用價(jià)值。為了能反映土地利用的真正價(jià)值，對(duì)隱性地價(jià)按規(guī)劃要求進(jìn)行修正的一種評(píng)估方法，它得出規(guī)劃控制下預(yù)期地價(jià)。這種地價(jià)對(duì)指導(dǎo)未來(lái)土地市場(chǎng)價(jià)格有重要的作用。從規(guī)劃角度進(jìn)行的地價(jià)評(píng)估是指土地在規(guī)劃許可條件下的土地價(jià)值，即規(guī)劃土地價(jià)格。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和規(guī)劃實(shí)施力度的加強(qiáng)，一般情況下，土地價(jià)格分布既不像分等定級(jí)估價(jià)那樣形成同心圓結(jié)構(gòu)，也不像市場(chǎng)價(jià)格剝離法評(píng)價(jià)結(jié)果那樣形成的地價(jià)隨街道簡(jiǎn)單分布的格局，而是形成幾個(gè)高地價(jià)中心區(qū)和次級(jí)地價(jià)峰值區(qū)。該方法和特征價(jià)格法及多重交易法相比，更多地帶有事先評(píng)估的特質(zhì)，可以檢驗(yàn)規(guī)劃的預(yù)期地價(jià)和實(shí)際地價(jià)之間的差異，從而檢驗(yàn)規(guī)劃是否有效地指導(dǎo)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是否體現(xiàn)了城市規(guī)劃對(duì)土地價(jià)值的真正影響。此外，該種方法以地價(jià)而非房?jī)r(jià)作為評(píng)價(jià)要素，規(guī)避了目前我國(guó)房地產(chǎn)交易信息不公開(kāi)、樣本難獲取的矛盾。

2 城市規(guī)劃與房地價(jià)值的互動(dòng)機(jī)制示意圖

表1 金山新城中心區(qū)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素權(quán)重分析

3 基于地價(jià)的城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作用評(píng)價(jià)方法的應(yīng)用

3.1 研究背景及對(duì)象

改革開(kāi)放以來(lái)，金山經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展。1997年5月金山撤縣建區(qū)，掀開(kāi)了金山發(fā)展的嶄新一頁(yè)。隨著各項(xiàng)建設(shè)的積極推動(dòng)，作為金山區(qū)政府所在地的金山新城近年來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)了一批房地產(chǎn)項(xiàng)目。為了提高規(guī)劃決策的科學(xué)性，更有效引導(dǎo)發(fā)展，我們對(duì)金山新城近5年來(lái)新建的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行梳理評(píng)價(jià)，從城市規(guī)劃管理實(shí)施、建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益、對(duì)城市發(fā)展的推動(dòng)等方面進(jìn)行客觀的評(píng)估。探討金山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃的動(dòng)態(tài)關(guān)系及其內(nèi)在機(jī)制，其意義不僅僅限于編制出最佳的土地利用規(guī)劃及形成最佳的地價(jià)空間格局；更重要的是要探索建立城市動(dòng)態(tài)規(guī)劃的有效反饋機(jī)制，以更好地發(fā)揮地價(jià)在城市動(dòng)態(tài)規(guī)劃、實(shí)施及城市建設(shè)中的指導(dǎo)作用。

評(píng)估項(xiàng)目主要為位于金山新城中心城區(qū)（金山大道以北區(qū)域）近年新建的11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中5個(gè)為動(dòng)遷安置小區(qū)，其余為商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（圖3）。

3.2 項(xiàng)目房地價(jià)值綜合定量評(píng)估

3.2.1 多因素綜合評(píng)估方法

多因素綜合評(píng)價(jià)法是根據(jù)每個(gè)影響因素的影響力，賦予其一定的分值和權(quán)重，經(jīng)過(guò)累加獲得單元內(nèi)各種因素綜合影響力的數(shù)據(jù)，依此確定土地的級(jí)別。其主要優(yōu)點(diǎn)是綜合考慮了影響土地的多種因素，定級(jí)的結(jié)果更能全面地反映房地的性狀，綜合顯示土地的質(zhì)量。由于在評(píng)價(jià)中排除了其它無(wú)關(guān)因素的干擾，其定級(jí)精度較高。再者可以根據(jù)各地具體情況，選取不同的定級(jí)因素、因子體系，可以因地制宜、靈活地應(yīng)用，簡(jiǎn)單易行，可操作性強(qiáng)。

3.2.2 定級(jí)因素、因子選擇

（1）繁華程度：主要是指商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度，以商服繁華影響度來(lái)表示。

（2）交通條件: 指城鎮(zhèn)對(duì)外交通及內(nèi)部交通的便利程度。道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度等。

（3）基本設(shè)施：指與城鎮(zhèn)人民生產(chǎn)、生活密切相關(guān)的各類公用和基礎(chǔ)設(shè)施，用以衡量投入土地的社會(huì)物化勞動(dòng)的水平。包括公用設(shè)施完備度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度等。

（4）環(huán)境條件：主要包括環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、自然條件優(yōu)越度等。

基于可獲得的資料，同時(shí)考慮到新城中心區(qū)區(qū)域面積在整個(gè)金山城區(qū)中所占比重較小，案例的分布也趨于集中，新城中心區(qū)外部的宏觀層面影響因素對(duì)各個(gè)案例的影響程度并無(wú)明顯的差異性，在實(shí)際評(píng)估分析中可以不予考慮。因此，本文在影響因素的選擇中對(duì)宏觀的外部影響因素（如金山化工工業(yè)的環(huán)境影響、老城區(qū)的商業(yè)服務(wù)影響等）予以忽略，將重點(diǎn)放于新城中心內(nèi)部的中觀和微觀層面的影響因素上。評(píng)估研究選擇了行政設(shè)施、道路設(shè)施、公共設(shè)施、教育設(shè)施與綠地河流生態(tài)等規(guī)劃擬建與已建因素、因子進(jìn)行綜合定量評(píng)估。

在因子分析過(guò)程中，針對(duì)各因子（特別是道路設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等）在新城中心區(qū)的服務(wù)范圍和服務(wù)等級(jí)，對(duì)他們進(jìn)行了分級(jí)（圖4），以更好地反應(yīng)它們對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響作用。

3 金山新城中心區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分布圖

4 金山新城中心區(qū)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不同級(jí)別設(shè)施空間分布

3.2.3 綜合評(píng)估各因素影響作用并量化

影響城市房地價(jià)值演變的因素可概括為城市結(jié)節(jié)點(diǎn)和城市道路兩大類。其中結(jié)節(jié)點(diǎn)使地價(jià)呈現(xiàn)出從結(jié)節(jié)點(diǎn)向外遞減的規(guī)律；城市道路影響通達(dá)性，并間接反映水、電等基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域差異，使得地價(jià)呈現(xiàn)出沿道路延伸并向兩側(cè)遞減的規(guī)律。城市規(guī)劃引導(dǎo)地價(jià)空間分布模式的演變，主要是受規(guī)劃結(jié)節(jié)點(diǎn)及城市道路網(wǎng)的分布和作用強(qiáng)度的影響。相關(guān)的模型包括指數(shù)衰減模型（一般應(yīng)用于商服繁華度和道路通達(dá)度指標(biāo)）、直線衰減型（對(duì)于公交便捷度、對(duì)外交通便利度、公用設(shè)施完備度、文體設(shè)施影響度等一般采用直線衰減模型）和相對(duì)值模型（多用于人口密度、綠地覆蓋率和路網(wǎng)密度對(duì)土地作用的影響）等。

對(duì)于擴(kuò)散性因素、因子，由計(jì)算機(jī)自動(dòng)進(jìn)行擴(kuò)散分析。擴(kuò)散時(shí)，考慮到擴(kuò)散點(diǎn)、阻隔地物（鐵路）、擴(kuò)散規(guī)律（指數(shù)衰減或直線衰減）、因素、因子中心分值和影響半徑等。

3.2.4 項(xiàng)目房地價(jià)值評(píng)估步驟和結(jié)果

房地價(jià)值動(dòng)態(tài)發(fā)展主要取決于城市規(guī)劃確定的結(jié)節(jié)點(diǎn)、道路網(wǎng)的布局結(jié)構(gòu)及規(guī)劃實(shí)施的進(jìn)程。因此，動(dòng)態(tài)模擬可從規(guī)劃區(qū)位入手，選取一組地價(jià)模擬因素，在單因素評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，采用多因素賦權(quán)加和法和GIS技術(shù)計(jì)算模擬總分值，得出不同規(guī)劃時(shí)間段的系列模擬地價(jià)分布圖式，然后引入市場(chǎng)地價(jià)樣本，建立地價(jià)—模擬總分值的動(dòng)態(tài)評(píng)估模型，評(píng)估不同時(shí)間段的均質(zhì)區(qū)域優(yōu)劣級(jí)別與增值潛力。

（1）權(quán)重。應(yīng)用層次分析法和模糊德?tīng)栰撤?，根?jù)熟悉金山房地產(chǎn)市場(chǎng)的專家的打分計(jì)算各個(gè)因子的權(quán)重。針對(duì)這兩種方法，我們分別發(fā)出問(wèn)卷50份，收回有效問(wèn)卷48份，問(wèn)卷有效率96%，然后取兩種方法得到的權(quán)重加權(quán)得到平均值（表1）。

（2）單因素作用分值計(jì)算。在Arcgis9.3環(huán)境下輸入各因素的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，利用模型庫(kù)不同作用分值衰減函數(shù)，可以自動(dòng)生成各影響因素作用分值等值線圖。由于篇幅所限，本文只以道路因子和公共綠地的影響為例說(shuō)明（圖5，圖6）。

5 綠地評(píng)分圖

6 道路評(píng)分圖

7 綜合評(píng)分圖

Arcgis的空間疊加命令將所有影響因素的作用分等值線圖疊加，并把疊加后生成的最小柵格作為用地基本評(píng)價(jià)單元（圖7）。

多因素加權(quán)求和法，確定各種規(guī)劃方案下各土地單元總分值（表2）。

3.2.5 基于容積率因子分析的城市規(guī)劃管理對(duì)房地價(jià)值的影響分析

城市規(guī)劃實(shí)施管理在城市房地產(chǎn)引導(dǎo)控制方面的核心內(nèi)容為規(guī)劃參數(shù)（包括容積率、建筑高度、綠化率、建筑密度等），其中最核心的規(guī)劃參數(shù)為容積率。因此，本文選取容積率作為城市規(guī)劃管理的核心因子并作為分析對(duì)象，闡釋容積率與房地產(chǎn)價(jià)值之間的關(guān)系。容積率作為影響地價(jià)的重要因素，其變化可導(dǎo)致土地收益的大幅度變化。在房屋單位售價(jià)和建造成本不變的前提下，提高容積率指標(biāo)，在不同面積土地上開(kāi)發(fā)能獲得更多的建筑面積，產(chǎn)生更多的超額利潤(rùn)，地價(jià)上升。但容積率對(duì)地價(jià)的影響不成線性關(guān)系，容積率越高，地價(jià)不一定越高。只有適當(dāng)?shù)娜莘e率才是最佳容積率，只有在最佳容積率下的地價(jià)才是最高地價(jià)，即遵循報(bào)酬遞增遞減規(guī)律。

首先將前文基于研究地塊評(píng)價(jià)分析的項(xiàng)目分值、地價(jià)與項(xiàng)目容積率建立評(píng)分估值（表3）。

其次，為分析容積率與評(píng)估分值間關(guān)系，分別對(duì)項(xiàng)目分值和項(xiàng)目容積率兩者進(jìn)行極值法（在此，均按除以各自數(shù)值中最大值）處理，然后在EXCEL中繪制生成兩者的變化曲線?？梢钥闯觯貕K評(píng)估分值與容積率的變化曲線形態(tài)較為相似（圖8）。

同時(shí)，為了更加嚴(yán)謹(jǐn)精確地發(fā)現(xiàn)研究地塊中各個(gè)項(xiàng)目容積率的影響效果，研究借助SPSS軟件進(jìn)行了相關(guān)性分析，其中由于一個(gè)地塊容積率值未能獲取，對(duì)10個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行樣本統(tǒng)計(jì)分析，得到地塊評(píng)估分值與其容積率之間的相關(guān)性系數(shù)為0.231，相關(guān)性偏低。

通過(guò)理論分析到數(shù)學(xué)模型的實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)所研究的金山房地項(xiàng)目中城市規(guī)劃調(diào)控的容積率與城市地價(jià)之間的關(guān)系并不十分顯著，說(shuō)明容積率這一城市規(guī)劃管理調(diào)控的重要手段還有較大的優(yōu)化空間。

表2 各評(píng)估項(xiàng)目所處區(qū)位綜合評(píng)價(jià)得分一覽表

3.2.6 城市規(guī)劃引導(dǎo)房地價(jià)值的動(dòng)態(tài)演變分析：以城市道路建設(shè)影響為例

基于評(píng)估項(xiàng)目地塊內(nèi)的規(guī)劃實(shí)施情況，各項(xiàng)設(shè)施要素中只有道路建設(shè)發(fā)生著較為明顯的建設(shè)進(jìn)展，其它公共設(shè)施正處于建設(shè)進(jìn)程當(dāng)中。為此，本文采用GIS空間分析方法，以道路因素的建設(shè)狀況為動(dòng)態(tài)變量，計(jì)算各案例在不同時(shí)間段道路修建后房地價(jià)值評(píng)估的分值（圖9）。

從道路建設(shè)因子地價(jià)分析結(jié)果可以看出，隨著規(guī)劃道路分期建設(shè)的推進(jìn)，評(píng)估項(xiàng)目所在區(qū)域的地價(jià)評(píng)估分值呈遞增的趨勢(shì)，說(shuō)明規(guī)劃道路的建設(shè)對(duì)提升土地價(jià)值具有較為顯著的作用（圖10）。根據(jù)收集的部分評(píng)估項(xiàng)目房?jī)r(jià)情況看，房?jī)r(jià)總體上呈逐年上漲的趨勢(shì)（圖11）。結(jié)合兩者分析看，房?jī)r(jià)的上漲與區(qū)內(nèi)道路的規(guī)劃建設(shè)有較強(qiáng)的相關(guān)性。

4 總結(jié)與啟示：建立基于土地價(jià)值的城市規(guī)劃作用評(píng)價(jià)體系

規(guī)劃是調(diào)節(jié)地價(jià)的“雙刃劍”，規(guī)劃可以賦予土地開(kāi)發(fā)價(jià)值，同樣可以限制土地開(kāi)發(fā)。地價(jià)和城市規(guī)劃共同調(diào)節(jié)城市土地的開(kāi)發(fā)與利用。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，忽視地價(jià)機(jī)制的作用，很難制訂出切實(shí)可行的規(guī)劃；規(guī)劃直接影響到土地使用性質(zhì)和強(qiáng)度，不考慮規(guī)劃控制條件的影響，難以較準(zhǔn)確地描述城市土地價(jià)格分布。因此，本研究在地價(jià)與規(guī)劃評(píng)價(jià)的結(jié)合方面進(jìn)行了有益的探討。

4.1 地價(jià)因素在城市規(guī)劃方案設(shè)計(jì)中的作用

城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地使用規(guī)劃，為充分發(fā)揮城市用地最佳效益，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)必須進(jìn)行地價(jià)論證。即根據(jù)現(xiàn)狀地價(jià)水平及分布模式，科學(xué)選擇城市發(fā)展用地區(qū)位、數(shù)量，確定土地開(kāi)發(fā)時(shí)空序列，合理確定用地比例結(jié)構(gòu)、功能布局及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等，以促進(jìn)各類用地達(dá)到最有效利用。技術(shù)上可從城市土地現(xiàn)狀區(qū)位和土地市場(chǎng)價(jià)格資料入手，進(jìn)行現(xiàn)狀用地效益評(píng)價(jià)，評(píng)定城市土地空間分布優(yōu)劣，從中選擇最具開(kāi)發(fā)潛力的用地作為規(guī)劃發(fā)展用地。通過(guò)現(xiàn)狀地價(jià)調(diào)查，分析城市用地中的低效使用情況和土地增值潛力，為規(guī)劃功能布局提供依據(jù)和科學(xué)指導(dǎo)，為形成城市土地利用模式與土地價(jià)格模式相對(duì)應(yīng)的布局態(tài)勢(shì)創(chuàng)造條件（圖12）。

4.2 地價(jià)動(dòng)態(tài)評(píng)估在規(guī)劃方案決策中的作用

地價(jià)動(dòng)態(tài)評(píng)估對(duì)規(guī)劃方案決策的作用，主要從城市地價(jià)的可預(yù)測(cè)性及地價(jià)與城市規(guī)劃的作用機(jī)制出發(fā)，借助于不同布局方案及不同實(shí)施程序，通過(guò)地價(jià)動(dòng)態(tài)模擬評(píng)估及計(jì)算機(jī)仿真技術(shù)，對(duì)各種規(guī)劃方案進(jìn)行土地利用經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，通過(guò)成本與效益關(guān)系分析，進(jìn)行方案的調(diào)整與優(yōu)選，使地價(jià)評(píng)估成為城市規(guī)劃的輔助決策工具。技術(shù)上可以不同的規(guī)劃方案為基礎(chǔ)，從影響地價(jià)動(dòng)態(tài)變化的影響因素入手，采用多因素綜合評(píng)價(jià)技術(shù)，綜合各種地價(jià)資料及規(guī)劃實(shí)施方式、進(jìn)程，估測(cè)不同規(guī)劃范圍內(nèi)可能達(dá)到的地價(jià)，以估算不同規(guī)劃方案的土地效益和產(chǎn)出，與實(shí)施規(guī)劃所需要的投入及其社會(huì)、環(huán)境效益的綜合協(xié)調(diào)，選擇最優(yōu)規(guī)劃方案，或通過(guò)調(diào)整規(guī)劃的各類用地分配和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，使城市土地達(dá)到最佳高效利用狀況?？紤]城市預(yù)期地價(jià)因素的規(guī)劃決策主要包括城市建設(shè)用地決策、規(guī)劃布局方案決策和開(kāi)發(fā)建設(shè)次序決策等方面。

表3 案例容積率、地價(jià)與評(píng)估分值一覽表

8 金山新城中心區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率與評(píng)估分值對(duì)比分析

9 2005年（左）和2008年（右）道路因子疊加分析

10 不同年份道路建設(shè)對(duì)各地塊土地分值的影響

11 金山新城中心區(qū)若干房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同階段售價(jià)均價(jià)的比較

4.3 地價(jià)動(dòng)態(tài)評(píng)估在城市規(guī)劃實(shí)施和管理過(guò)程中的作用

控制性詳細(xì)規(guī)劃和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)規(guī)劃是城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)實(shí)施和管理的重要手段。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市規(guī)劃實(shí)施的重要手段之一，但開(kāi)發(fā)商并非把落實(shí)城市規(guī)劃作為首要目標(biāo)，其主要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。故要使規(guī)劃能得到很好的貫徹落實(shí)，控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定的地塊用地性質(zhì)、容積率等控制指標(biāo)必須要符合地價(jià)規(guī)律，才能保持與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的協(xié)調(diào)性。我國(guó)現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式的理想方式制定，規(guī)劃缺乏彈性和應(yīng)變能力，造成規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是起引導(dǎo)和促進(jìn)作用，而更多的是一種制約作用。

如地塊容積率規(guī)定，因?yàn)榈貎r(jià)取決于土地要素市場(chǎng)的供需關(guān)系，而房地產(chǎn)商根據(jù)土地價(jià)格與資本價(jià)格相對(duì)比來(lái)決定土地投入和資本投入，進(jìn)而決定資本密度或容積率。故地塊容積率控制指標(biāo)應(yīng)根據(jù)區(qū)域地價(jià)水平及市場(chǎng)原則等綜合論證確定。但當(dāng)前許多城市規(guī)定容積率指標(biāo)時(shí)往往缺乏地價(jià)論證，導(dǎo)致地塊出讓無(wú)人問(wèn)津、成交地價(jià)偏低，或開(kāi)發(fā)商獲取土地后隨意改變?nèi)莘e率的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，使得規(guī)劃的權(quán)威性受到考驗(yàn)。

滾動(dòng)開(kāi)發(fā)是將城市建設(shè)期間的開(kāi)發(fā)目標(biāo)分解為若干時(shí)間段，前一階段為執(zhí)行計(jì)劃，后續(xù)階段為預(yù)訂計(jì)劃，以階段為間隔期，根據(jù)實(shí)施結(jié)果信息反饋，調(diào)整或修改未來(lái)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，并通過(guò)向后移動(dòng)續(xù)編開(kāi)發(fā)規(guī)劃，確保規(guī)劃實(shí)施的可操作性。故滾動(dòng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制及實(shí)施也離不開(kāi)地價(jià)動(dòng)態(tài)評(píng)估和地價(jià)分析的指導(dǎo)。另外，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)變動(dòng)也反映了土地市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)，其對(duì)城市土地開(kāi)發(fā)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)進(jìn)程等確定也具有重要指導(dǎo)意義。

12 引入地價(jià)因素的城市動(dòng)態(tài)規(guī)劃決策程序

此外，必須說(shuō)明的是，制定合理的地價(jià)結(jié)構(gòu)是為了提高城市用地的經(jīng)濟(jì)效益，這是規(guī)劃決策的主要目標(biāo)，但不是唯一目標(biāo)。因此，考慮地價(jià)與房?jī)r(jià)因素的規(guī)劃決策必須同時(shí)尋求滿足其他規(guī)劃目標(biāo)，如生態(tài)環(huán)境和社會(huì)發(fā)展等，由于不是本研究的重點(diǎn)，故沒(méi)有展開(kāi)深入探討。

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