(中國煤炭科工集團武漢設(shè)計研究院,湖北武漢 430064)
城市建筑綜合體是建筑復(fù)合體,各種功能需求的群體聚集在其中生活、工作和娛樂,所以城市建筑綜合體應(yīng)該被看作是一個由藝術(shù)的建筑和生命的人群形成有機的動態(tài)變化的、相互影響的有機體,而不是僅僅看作是一個建筑。由于城市建筑綜合體是一個城市的重要區(qū)域,受到文化、地理、消費模式理念等影響,故每個城市建筑綜合體除了其本身固有的特性外,還有其與當(dāng)?shù)叵噙m應(yīng)的特色,作為一個系統(tǒng),存在著不可復(fù)制性,每個系統(tǒng)獨有其唯一性,這就要全面系統(tǒng)的考慮,系統(tǒng)思維要求開發(fā)商關(guān)注個體要素如何構(gòu)成相互關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)。城市建筑綜合體作為一個項目,其開發(fā)建設(shè)要遵循項目的建設(shè)程序。我國項目建設(shè)程序依次分為決策、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)實施、竣工驗收和后評價5個階段,本論文主要研究在決策階段和規(guī)劃設(shè)計階段城市建筑綜合體的開發(fā)思路。
城市建筑綜合體的選址是非常重要的,如果一味追求大而全的選址,會導(dǎo)致選址不當(dāng),這將給開發(fā)商帶來沉重的代價,通常選址應(yīng)注重項目的地理位置為城市核心區(qū),人流較密集,并有一定的消費基礎(chǔ),同時要具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢。城市建筑綜合體與城市經(jīng)濟有密切聯(lián)系,所有這些都需要與城市其他地區(qū)之間有交通快捷方便的交通網(wǎng)絡(luò)作紐帶,確保在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。同時要注重項目的選址必須擁有齊備的生活系統(tǒng),要具備一定規(guī)模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓,以滿足城市精英階層的生活、消費、休閑、娛樂、社交等各種形式的高品質(zhì)生活的需要。
城市建筑綜合體的功能要求是全面的或者是基本齊全的。然而不同的地方配套設(shè)施是不同的,如果全靠自身建立功能完備的綜合體,這會對其經(jīng)濟效益產(chǎn)生很大的影響。因此城市建筑綜合體一定要充分利用周邊的設(shè)施,從而選擇綜合體基本應(yīng)當(dāng)具備的功能,然后進行財務(wù)分析,以確定追求最大的經(jīng)濟效益。
不同的城市有不同的地理環(huán)境和文化背景,開發(fā)商應(yīng)根據(jù)實際情況選擇最適宜的開發(fā)模式。由于城市建筑綜合體在整個開發(fā)周期中會涉及很多的工作,因此城市建筑綜合體開發(fā)要求采用“合作鏈”開發(fā)模式。在這種模式下,開發(fā)商可以對這些工作進行一系列的分工,這樣就有利于各項工作之間的順利開展。但是這種開發(fā)模式對開發(fā)商的自有資金、融資途徑以及開發(fā)商與項目各參與方的良好關(guān)系、各種形式項目的開發(fā)經(jīng)驗,甚至包括項目理念都是一個極大的挑戰(zhàn)。在城市建筑綜合體的開發(fā)過程中,要不斷地進行開發(fā)模式的創(chuàng)新,運營模式的突破,綜合運用各種方法實現(xiàn)利潤最大化。
城市建筑綜合體開發(fā)的關(guān)鍵階段在于規(guī)劃設(shè)計階段,而在規(guī)劃設(shè)計階段需要涉及大量復(fù)雜的設(shè)計工作。這些設(shè)計工作不僅包括建筑設(shè)計,還包括城市規(guī)劃和城市設(shè)計。而其中的功能空間設(shè)計、公共交通空間布局、內(nèi)部各職能的互補關(guān)系,以及公用基礎(chǔ)配套設(shè)施問題等等,只是整個項目運作獲得成功的其中一部分要素,大部分城市建筑綜合體項目面臨一系列城市規(guī)劃上的挑戰(zhàn),這些挑戰(zhàn)所涉及的建筑及建設(shè)上的難度,遠遠高于普通類型的建筑。城市建筑綜合體在規(guī)劃設(shè)計上要考慮的要素有:
1)將各個功能子系統(tǒng)進行合理設(shè)計和布置,并將它們合為一個整體,使之互惠互利,從而發(fā)揮每個功能子系統(tǒng)的最大潛力。同時在項目中融入個性化組成部分,以創(chuàng)造一個獨特、和諧的個性建筑。
2)創(chuàng)造一個高效率的基礎(chǔ)設(shè)施平臺,如公用設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、高效的機械、停車場、電力和結(jié)構(gòu)系統(tǒng)設(shè)施等,以滿足每個功能子系統(tǒng)的不同要求。同時將私人交通、公共交通、停車、貨車以及步行交通系統(tǒng)進行有機組織,以提高基礎(chǔ)設(shè)施的利用效率。
3)創(chuàng)造具有多種活動的公共空間,以建筑場所的獨特個性來吸引大量的人流。通過對不同方位功能步行系統(tǒng)的合理設(shè)計,為各功能組成部分提供高效便利的入口及聯(lián)系。
4)將每個分期開發(fā)的子系統(tǒng)規(guī)劃為能自給自足的整體,為后期項目建設(shè)和整合打下基礎(chǔ)。
總之,城市建筑綜合體的設(shè)計過程,不僅僅是一個個建筑物的建造過程,而是一個場所營造和城市建設(shè)的過程。它需要一個全方位的視野,這一視野來自社會各個方面,如開發(fā)商、主要租戶、酒店運營商、城市設(shè)計師、政府投資者、社區(qū)組織等,并最終綜合各方面意見。
城市建筑綜合體開發(fā)是一項系統(tǒng)工程,涉及到很多問題。而作為一項系統(tǒng)工程,城市建筑綜合體的開發(fā)建設(shè)要求產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)行業(yè)要與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相匹配。然而我們國內(nèi)與城市建筑綜合體相關(guān)聯(lián)的服務(wù)行業(yè)才剛剛起步,這造成了國內(nèi)的城市建筑綜合體在運作、經(jīng)營、管理和品牌的打造上存在不足之處,并且對于地塊缺少專業(yè)的定位與規(guī)劃也是目前普遍存在的問題,這些問題制約了城市建筑綜合體的良性發(fā)展。今后應(yīng)加強城市建筑綜合體在規(guī)劃、開發(fā)、運作、管理、經(jīng)營和品牌打造等諸多方面的水平提高。
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