(中國煤炭科工集團武漢設(shè)計研究院，湖北武漢 430064)

1 概述

城市建筑綜合體是建筑復(fù)合體，各種功能需求的群體聚集在其中生活、工作和娛樂，所以城市建筑綜合體應(yīng)該被看作是一個由藝術(shù)的建筑和生命的人群形成有機的動態(tài)變化的、相互影響的有機體，而不是僅僅看作是一個建筑。由于城市建筑綜合體是一個城市的重要區(qū)域，受到文化、地理、消費模式理念等影響，故每個城市建筑綜合體除了其本身固有的特性外，還有其與當(dāng)?shù)叵噙m應(yīng)的特色，作為一個系統(tǒng)，存在著不可復(fù)制性，每個系統(tǒng)獨有其唯一性，這就要全面系統(tǒng)的考慮，系統(tǒng)思維要求開發(fā)商關(guān)注個體要素如何構(gòu)成相互關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)。城市建筑綜合體作為一個項目，其開發(fā)建設(shè)要遵循項目的建設(shè)程序。我國項目建設(shè)程序依次分為決策、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)實施、竣工驗收和后評價5個階段，本論文主要研究在決策階段和規(guī)劃設(shè)計階段城市建筑綜合體的開發(fā)思路。

2 城市建筑綜合體在決策階段的開發(fā)思路

2.1 城市建筑綜合體的選址標準

城市建筑綜合體的選址是非常重要的，如果一味追求大而全的選址，會導(dǎo)致選址不當(dāng)，這將給開發(fā)商帶來沉重的代價，通常選址應(yīng)注重項目的地理位置為城市核心區(qū)，人流較密集，并有一定的消費基礎(chǔ)，同時要具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢。城市建筑綜合體與城市經(jīng)濟有密切聯(lián)系，所有這些都需要與城市其他地區(qū)之間有交通快捷方便的交通網(wǎng)絡(luò)作紐帶，確保在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。同時要注重項目的選址必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，要具備一定規(guī)模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓，以滿足城市精英階層的生活、消費、休閑、娛樂、社交等各種形式的高品質(zhì)生活的需要。

2.2 開發(fā)功能要求

城市建筑綜合體的功能要求是全面的或者是基本齊全的。然而不同的地方配套設(shè)施是不同的，如果全靠自身建立功能完備的綜合體，這會對其經(jīng)濟效益產(chǎn)生很大的影響。因此城市建筑綜合體一定要充分利用周邊的設(shè)施，從而選擇綜合體基本應(yīng)當(dāng)具備的功能，然后進行財務(wù)分析，以確定追求最大的經(jīng)濟效益。

2.3 開發(fā)模式的組合創(chuàng)新

不同的城市有不同的地理環(huán)境和文化背景，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)實際情況選擇最適宜的開發(fā)模式。由于城市建筑綜合體在整個開發(fā)周期中會涉及很多的工作，因此城市建筑綜合體開發(fā)要求采用“合作鏈”開發(fā)模式。在這種模式下，開發(fā)商可以對這些工作進行一系列的分工，這樣就有利于各項工作之間的順利開展。但是這種開發(fā)模式對開發(fā)商的自有資金、融資途徑以及開發(fā)商與項目各參與方的良好關(guān)系、各種形式項目的開發(fā)經(jīng)驗，甚至包括項目理念都是一個極大的挑戰(zhàn)。在城市建筑綜合體的開發(fā)過程中，要不斷地進行開發(fā)模式的創(chuàng)新，運營模式的突破，綜合運用各種方法實現(xiàn)利潤最大化。

3 城市建筑綜合體在規(guī)劃設(shè)計階段的開發(fā)思路

城市建筑綜合體開發(fā)的關(guān)鍵階段在于規(guī)劃設(shè)計階段，而在規(guī)劃設(shè)計階段需要涉及大量復(fù)雜的設(shè)計工作。這些設(shè)計工作不僅包括建筑設(shè)計，還包括城市規(guī)劃和城市設(shè)計。而其中的功能空間設(shè)計、公共交通空間布局、內(nèi)部各職能的互補關(guān)系，以及公用基礎(chǔ)配套設(shè)施問題等等，只是整個項目運作獲得成功的其中一部分要素，大部分城市建筑綜合體項目面臨一系列城市規(guī)劃上的挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)所涉及的建筑及建設(shè)上的難度，遠遠高于普通類型的建筑。城市建筑綜合體在規(guī)劃設(shè)計上要考慮的要素有:

1)將各個功能子系統(tǒng)進行合理設(shè)計和布置，并將它們合為一個整體，使之互惠互利，從而發(fā)揮每個功能子系統(tǒng)的最大潛力。同時在項目中融入個性化組成部分，以創(chuàng)造一個獨特、和諧的個性建筑。

2)創(chuàng)造一個高效率的基礎(chǔ)設(shè)施平臺，如公用設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、高效的機械、停車場、電力和結(jié)構(gòu)系統(tǒng)設(shè)施等，以滿足每個功能子系統(tǒng)的不同要求。同時將私人交通、公共交通、停車、貨車以及步行交通系統(tǒng)進行有機組織，以提高基礎(chǔ)設(shè)施的利用效率。

3)創(chuàng)造具有多種活動的公共空間，以建筑場所的獨特個性來吸引大量的人流。通過對不同方位功能步行系統(tǒng)的合理設(shè)計，為各功能組成部分提供高效便利的入口及聯(lián)系。

4)將每個分期開發(fā)的子系統(tǒng)規(guī)劃為能自給自足的整體，為后期項目建設(shè)和整合打下基礎(chǔ)。

總之，城市建筑綜合體的設(shè)計過程，不僅僅是一個個建筑物的建造過程，而是一個場所營造和城市建設(shè)的過程。它需要一個全方位的視野，這一視野來自社會各個方面，如開發(fā)商、主要租戶、酒店運營商、城市設(shè)計師、政府投資者、社區(qū)組織等，并最終綜合各方面意見。

4 城市建筑綜合體面臨的問題

城市建筑綜合體開發(fā)是一項系統(tǒng)工程，涉及到很多問題。而作為一項系統(tǒng)工程，城市建筑綜合體的開發(fā)建設(shè)要求產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)行業(yè)要與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相匹配。然而我們國內(nèi)與城市建筑綜合體相關(guān)聯(lián)的服務(wù)行業(yè)才剛剛起步，這造成了國內(nèi)的城市建筑綜合體在運作、經(jīng)營、管理和品牌的打造上存在不足之處，并且對于地塊缺少專業(yè)的定位與規(guī)劃也是目前普遍存在的問題，這些問題制約了城市建筑綜合體的良性發(fā)展。今后應(yīng)加強城市建筑綜合體在規(guī)劃、開發(fā)、運作、管理、經(jīng)營和品牌打造等諸多方面的水平提高。

［1］趙和生.城市規(guī)劃與城市發(fā)展［M］.南京:東南大學(xué)出版社，1999.

［2］田銀生，劉韶軍.建筑設(shè)計與城市空間［M］.天津:天津大學(xué)出版社，2000.