□文/馬朝博

（河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所 河北·石家莊）

一、引言

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的推進(jìn)，樓市成交持續(xù)低迷，土地市場隨之降溫，各地均已下調(diào)了今年土地出讓收入的預(yù)期，地方政府的財政壓力陡然增大。樓市限購措施對地方的負(fù)面影響很直接，稅收、就業(yè)、GDP都受到了波及。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的方向是控制投資投機性需求，保護(hù)真正的居住性需求。調(diào)控政策的核心是兩手一起抓，一手控制投資投機需求，控制房價上漲不動搖；另一手抓大力建設(shè)保障性住房，滿足剛性需求不動搖。沒有穩(wěn)定的政策預(yù)期就不會有穩(wěn)定的市場。

馬克思的地租理論雖然是針對資本主義土地私有制而提出的，但它揭示了市場經(jīng)濟(jì)條件下地租的一般規(guī)律，具有普遍意義。對于存在著土地所有權(quán)的社會主義社會依然適用，特別是我國當(dāng)前還存在著土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的分離，馬克思的地租理論對于我們在社會主義社會處理土地問題有著普遍的指導(dǎo)意義。本文運用馬克思地租理論對我國影響房價因素進(jìn)行分析，希望對我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有所裨益。

二、農(nóng)業(yè)用地與建筑用地的不同

土地分為農(nóng)業(yè)用地和建筑用地。在農(nóng)業(yè)用地生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品為流動產(chǎn)品，在建筑用地建造的房子為固定產(chǎn)品。

對農(nóng)業(yè)用地所有者來說，影響地租有兩個因素:一是土地肥力不同，土地上流動產(chǎn)品收成多少取決于土地肥力；二是位置不同，土地位置是指距離城市的遠(yuǎn)近和交通條件的優(yōu)劣，凡是距離市場近的土地，可以節(jié)省運輸費用，降低成本，從而使農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格，并按照社會生產(chǎn)價格出賣，從而獲得更多利潤。流動產(chǎn)品收成后可以流通，土地的地理位置影響流通費用。

而對建筑用地所有者來說，地理位置對其地租具有決定性的影響。位置好的地段，如接近大城市或交通樞紐的地方，都市繁華區(qū)，靠近車站、港口等地區(qū)的土地，比遠(yuǎn)離這些地區(qū)的土地的地租要高很多倍。建筑土地的所有者擁有巨大的權(quán)力，占有明顯優(yōu)勢，形成壟斷價格，如果可以提供特殊產(chǎn)品和服務(wù)，這種地租就會呈現(xiàn)絕對上漲的趨勢。房子為固定產(chǎn)品，不像流動產(chǎn)品可以流通，不繼續(xù)占用土地，以至于造成土地的減少，從而造成土地資源的稀缺。

三、房地產(chǎn)商的梯度供房

土地經(jīng)營壟斷是指在土地有限，特別是優(yōu)等地和中等地有限的條件下，土地作為經(jīng)營對象被房地產(chǎn)商使用（取得開發(fā)權(quán)）后，所形成的對土地的經(jīng)營性壟斷。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，房地產(chǎn)是高資金量、高風(fēng)險與相對高回報的行業(yè)，假若要開發(fā)一塊地，房地產(chǎn)商必須獲得平均利潤和超額利潤，超額利潤即開發(fā)權(quán)費用。

建筑用地的優(yōu)、中、劣的劃分取決于特定區(qū)域范圍內(nèi)的土地位置和相對稀缺性。由于土地數(shù)量有限，特別是優(yōu)等土地數(shù)量有限，土地具有排他性，一旦被某一開發(fā)商取得開發(fā)權(quán)，其他開發(fā)商只能去開發(fā)別的土地。作為固定產(chǎn)品房子具備土地屬性-等級優(yōu)劣和相對稀缺，而流動產(chǎn)品就脫離了土地屬性，成了一般的農(nóng)產(chǎn)品。

收入差距造成了對商品房的分層需求，而土地的等級劃分造成了對消費者的分層供給，所謂的供求關(guān)系，不是總體上的，而是特定范圍內(nèi)的。人口是流動的，而房子是固定的。若特定區(qū)域范圍內(nèi)的房子按照土地優(yōu)劣分層供給，那短期內(nèi)房價取決于劣等地上房子的供求關(guān)系，而土地優(yōu)劣的劃分也會隨著土地的減少而變化。土地所有者對土地供給的不足，造成房地產(chǎn)商的分層供給并不完善，他們?yōu)榱双@得更高的利潤，只能依次從金字塔層的上邊逐層開始滿足。對于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，目前還不是他們考慮的范圍，因此需要政府出面來完善層次的供給，從而解決有剛性需求的普通工薪階層的住房問題。

四、影響房價的主要因素

（一）土地制度。在我國快速城鎮(zhèn)化以及地方政府對“土地財政”依賴的背景下，當(dāng)前的城市土地出讓制度是推高土地價格的重要原因。

我國城市土地出讓制度有三個主要的制度特征:第一，政府壟斷城市土地供給；第二，以“招、拍、掛”為主的競爭性的土地出讓方式；第三，一次性繳納未來若干年的土地出讓金。這三個制度特征使得政府可以通過控制土地供給數(shù)量和土地價格，一次性獲得大量可用財力。而在中國的財政體制下，地方政府對“土地財政”有依賴性；“土地財政”使政府有動力推高土地價格。在中國快速城鎮(zhèn)化、大量農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市的條件下，對城市住宅用地的需求將長期處于比較緊張的狀態(tài)下。在這樣的條件下，如果不對城市土地出讓制度進(jìn)行改革和完善，可以預(yù)計我國城市土地的出讓價格將進(jìn)一步上漲。而土地價格的上漲將進(jìn)一步傳導(dǎo)到住宅價格上，推動住宅價格的持續(xù)升高。

（二）房子供求關(guān)系。房價走勢決定于建筑在劣等地的房子的供求關(guān)系。所謂供求關(guān)系，不是總體上的，而是特定范圍內(nèi)的，這是由土地屬性（土地等級劃分和相對稀缺程度）決定的。房子的供給與需求是分梯度的，就像金字塔分層，收入差距造成了對商品房的分層需求，而土地的等級劃分造成了對消費者的分層供給。

（三）房子的特殊用途。當(dāng)房子可以提供其他特殊的用途，這種地租就會呈現(xiàn)絕對上漲趨勢。假若地租不變（對已經(jīng)有房的人來說）的話，那么地租的上漲會轉(zhuǎn)嫁到房子上，使房子升值。正如當(dāng)商品房被用于投資或投機的時候，投資或投機者注重短期的變現(xiàn)能力，所以買了后，就會進(jìn)入房產(chǎn)中介，或者是出售，或者是出租。因為此時的房子多是通過按揭貸款購入，所以，房價=房租/房利率。當(dāng)房子更多用于投資的時候，房利率接近于按揭貸款利率，所以就促使房租逐漸升高。

當(dāng)投資渠道萎縮的時候，房子成了最好的躲避通脹的投資品。當(dāng)房價遭到政府的干預(yù)后，投機和投資的需求下降，有房價下跌的預(yù)期。關(guān)于房價的走勢，關(guān)鍵是看房地產(chǎn)商在哪，當(dāng)集中在優(yōu)等地的開發(fā)，如果沒有高的交易量作為支撐，那房價的趨勢就不可能走低。

（四）房地產(chǎn)商的租權(quán)息差。所有權(quán)與使用權(quán)的分離，促使契約租金的形成。銀行作為中介來說，從存款人的所有權(quán)獲得使用權(quán)，然后再過渡使用權(quán)給貸款人，從而賺取利差。

銀行吸收存款:存款額=獲得利息/存款利率

銀行放貸:貸款額=繳納利息/借貸利率

房地產(chǎn)商作為中介來說，從政府土地的所有權(quán)獲得使用權(quán)，然后再過渡使用權(quán)給消費者，從而也能賺取租權(quán)差。

房地產(chǎn)商購得土地:土地出讓金=租權(quán)/銀行借貸利率

房地產(chǎn)商出售土地:土地價格=租權(quán)/房利率

五、推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議

近幾年來，在中央和地方各級政府一系列有力調(diào)控措施下，我國大部分城市，特別是一些大中城市房價上漲過快的勢頭得到了有效的遏制。但當(dāng)前大城市的房價哪怕下降一半，普通工薪階層還是買不起，解決不了剛性需求的問題。

住房是現(xiàn)階段我國最大的內(nèi)需來源，房地產(chǎn)行業(yè)也是支柱產(chǎn)業(yè)，并且住房問題并非一次性就能解決的，而是一個長期的問題。解決好住房問題，是讓老百姓實現(xiàn)安居樂業(yè)、維持社會穩(wěn)定、創(chuàng)建和諧社會的關(guān)鍵問題。為此針對如何解決住房問題，提出如下建議:

（一）改革土地制度。土地政策的調(diào)整，能夠直接影響作為房地產(chǎn)開發(fā)對象的土地投入量。這不但直接影響房地產(chǎn)市場的供給數(shù)量和供給結(jié)構(gòu)，而且在價格傳導(dǎo)機制作用下進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場的價格變化趨勢。

1、取消房地產(chǎn)商的租權(quán)息差。土地出讓制度決定了政府壟斷的土地供給，并以競爭的出讓方式一次性地收取若干年的“批租制”，這就扭曲了土地的價格，同時也給房地產(chǎn)開發(fā)商獲得租權(quán)息差的機會。因此，政府應(yīng)該通過“招拍掛”反向運行方式，讓開發(fā)商拿出各自的競拍方案，根據(jù)物美價廉（即方案既要滿足目前的規(guī)劃要求，又有合理的價格）方式獲得開發(fā)權(quán)。

2、取消一次性獲得土地出讓金。政府土地出讓金的獲得不是通過房地產(chǎn)商繳納，而是通過對購房者每年收取土地占用費，這樣就不僅可以不經(jīng)過房地產(chǎn)商的中介，直接從消費者手中收取占用金，還解決了政府對土地出讓金的提前消費的問題。

（二）政府完善梯度供房

1、增加土地的供應(yīng)數(shù)量。房子的供給是有建筑周期的，保證土地供應(yīng)量是保證房子供應(yīng)量的基礎(chǔ)。增加土地的供應(yīng)，房地產(chǎn)商能夠使得金字塔上層需求向下拓展，滿足更多人的改善需求。無論是保證首次置業(yè)的購房需求，還是加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，都需要土地供應(yīng)政策有所傾斜，不斷加大對保障房、中小戶型用地的供給。

2、完善房子的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。保障房的建設(shè)，第一要看土地位置，也就是所謂的土地等級和相對稀缺程度；第二要看數(shù)量，數(shù)量對供房結(jié)構(gòu)的改變有很大影響。保障房用地應(yīng)當(dāng)最大限度體現(xiàn)保障功能。保障房用地的供給更需要進(jìn)行綜合考慮，在滿足中低收入人群、剛需人群基本居住需求時，也要綜合考慮交通、醫(yī)療、教育、生活等多種因素。如果用于建設(shè)保障房的地塊能位于交通相對便利、配套設(shè)施較為完善的區(qū)域，則更能提高保障房的利用率和實際價值，也更能保障中低收入人群的實際住房需求。

[1]馬克思.資本論[M].北京:華夏出版社，2008.4.

[2]陳璐.高房價背后的利益集團(tuán)因素探索-基于新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010.12.

[3]宗慶后.關(guān)于進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議[EB/O L].http://finance.ifeng.com/roll/20120306/5708459.shtml，2012.3.

[4]任志強.再論土地出讓制度對房價的影響[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d35101017pra.html.2011.2.