王雄文

(東莞理工學(xué)院城市學(xué)院，廣東東莞523106)

業(yè)主自治中參與路徑的法學(xué)分析*

王雄文

(東莞理工學(xué)院城市學(xué)院，廣東東莞523106)

業(yè)主參與是業(yè)主自治的關(guān)鍵。我國(guó)業(yè)主參與的不足，嚴(yán)重地制約了業(yè)主自治的發(fā)展。業(yè)主參與不足既有業(yè)主參與預(yù)期偏低、自治精神淡薄等主觀原因，也有制度設(shè)計(jì)缺陷、參與能力不足、參與成本過高、開發(fā)商和政府相關(guān)部門的阻力等客觀原因。提升業(yè)主的參與程度，必須立法消除制度障礙，明確業(yè)主在整個(gè)物業(yè)管理中的主體和主導(dǎo)地位，盡可能降低參與的成本，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的動(dòng)員和培訓(xùn)力度，提升小區(qū)文化建設(shè)，營(yíng)造業(yè)主參與的良好氛圍，明確各相關(guān)單位的責(zé)任，減少參與阻力。

業(yè)主參與;業(yè)主自治;參與路徑;法律分析

當(dāng)前我國(guó)業(yè)主自治的現(xiàn)狀不容樂觀。其中，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立和運(yùn)行之難，嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的正常發(fā)展。業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)成立和運(yùn)行難的原因和因素是多方面的，有立法上的不足，有來自開發(fā)商的阻力，有政府部門的不作為，但最讓人困擾和擔(dān)憂的一個(gè)問題是:業(yè)主自身參與程度的嚴(yán)重不足。如何讓更多的業(yè)主積極參與到自治的過程中去，是當(dāng)前必須認(rèn)真探討的一個(gè)問題。本文在對(duì)影響業(yè)主參與度的諸多因素分析的基礎(chǔ)上，試圖找到提升業(yè)主參與的有效途徑。

一、業(yè)主參與是影響業(yè)主自治的關(guān)鍵

無論是從私法自治還是從憲政的角度，作為自治的主體，業(yè)主的參與度在很大程度上影響并決定著業(yè)主自治的進(jìn)程和效果。再好的制度設(shè)計(jì)，如果沒有主體的積極參與，都不可能得以實(shí)現(xiàn);即使制度設(shè)計(jì)存在缺陷，主體的積極參與將會(huì)在很大程度上彌補(bǔ)其不足。參與不一定成功，但不參與則肯定不會(huì)成功。［1］自治與民主的本質(zhì)非常密切，可以說自治表現(xiàn)了民主的本質(zhì)，揭示了民主的內(nèi)涵。實(shí)現(xiàn)自治需要民主的支撐，而民主要求的主要是一種過程，而不僅僅是一種結(jié)果。［2］反映在業(yè)主自治中便是:全體業(yè)主積極參與自治，依法成立業(yè)主大會(huì)和民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)并授權(quán)，尤其是民主投票決定小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)的公共事務(wù)。在業(yè)主自治中，特別強(qiáng)調(diào)業(yè)主參與的廣度。在申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)方面，《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第13條規(guī)定:“百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出業(yè)主大會(huì)的書面要求?！瓨I(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的百分之六十。”在業(yè)主大會(huì)決定公共事務(wù)方面，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定:“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式……應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！薄段餀?quán)法》第76條也規(guī)定“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定……決定前款第5項(xiàng)和第6項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定前款事項(xiàng)其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！睆奈覈?guó)當(dāng)前的立法可以看出，業(yè)主自治絕不是業(yè)主的個(gè)體行為，而是必須要達(dá)到法律規(guī)定的參與廣度，門檻是相對(duì)比較高的。之所以要特別強(qiáng)調(diào)業(yè)主參與的廣泛性，其主要原因是業(yè)主自治的基礎(chǔ)在于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)和成員權(quán)，自治管理涉及到每個(gè)業(yè)主的切身利益，同時(shí)也是為了防止少數(shù)人通過業(yè)主大會(huì)的合法形式來損害廣大業(yè)主的利益。由此可見，業(yè)主參與程度是影響業(yè)主自治的關(guān)鍵所在。

二、業(yè)主參與度的現(xiàn)狀調(diào)查

從當(dāng)前我國(guó)業(yè)主自治的現(xiàn)狀來看，不少業(yè)主既對(duì)召開業(yè)主大會(huì)、參與業(yè)主委員會(huì)不感興趣，也對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常工作視而不見，極大地影響了業(yè)主自治的進(jìn)程。這是從調(diào)查中得出的一個(gè)結(jié)論。2011年我們對(duì)廣東省東莞市商品房住宅小區(qū)進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示:全市1000多個(gè)商品房住宅小區(qū)，成立業(yè)委會(huì)的170個(gè)，不足比例的20%;有37.17%的業(yè)主甚至并不知道自己所在的小區(qū)是否已經(jīng)或者正在組建業(yè)主委員會(huì)。在未成立業(yè)主委員會(huì)的原因中，選擇業(yè)主沒有熱情的占32.26%;在問及是否有意愿成為一位業(yè)主委員會(huì)委員時(shí)，回答愿意、不愿意、無所謂以及還不了解的分別占30.03%、26.70%、38.54%和4.72%。有的業(yè)主雖然參加了業(yè)主委員會(huì)選舉活動(dòng)，但只是隨波逐流，并不認(rèn)真行使自己的權(quán)利，在對(duì)候選人和選舉程序并不十分了解的情況下就輕易投出了自己的一票。在業(yè)主委員會(huì)選舉方式問卷調(diào)查中，竟然有多達(dá)57.48%的業(yè)主并不清楚其所在小區(qū)究竟是采取哪種方式進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的選舉，另外還有6.72%的小區(qū)因?yàn)閰⒓油镀钡臉I(yè)主人數(shù)所擁有的投票權(quán)不足總數(shù)的1/2而未達(dá)到法定的程序要求。在遇到物業(yè)管理方面的問題如何解決時(shí)，僅有16%的業(yè)主找業(yè)委會(huì)維權(quán)，更多的則是忍耐或找政府、法院解決。在東莞一個(gè)住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)在為業(yè)主解決了不少難題之后卻被認(rèn)為沒有繼續(xù)存在的必要，結(jié)果在業(yè)主委員會(huì)解散后，物業(yè)管理質(zhì)量日漸下滑。

三、業(yè)主參與度較低的原因分析

自《物權(quán)法》頒布以來，業(yè)主自治作為一種理念和制度，已經(jīng)基本確立。但是業(yè)主自治并沒有像立法者所預(yù)期的那樣，會(huì)讓更多的業(yè)主積極參與進(jìn)來。其中的原因如下。

(一)主觀原因

1.價(jià)值預(yù)期偏低。為什么要成立業(yè)主大會(huì)?為什么要成立業(yè)委會(huì)?成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)后能更好嗎?這是相當(dāng)一部分業(yè)主普遍存在的心態(tài)。在這些業(yè)主看來，開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司有一定的資質(zhì)，有專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，有較為規(guī)范的管理。出了什么問題完全可以找物業(yè)公司處理。對(duì)于那些物業(yè)做得比較好的小區(qū)業(yè)主來說，似乎根本沒有必要成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)。如果改由業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)來主導(dǎo)，不僅需要花大量的時(shí)間、精力、財(cái)力，而且業(yè)主間人際陌生，不熟悉，在經(jīng)費(fèi)、人員、場(chǎng)地、服務(wù)等方面很難說他們能發(fā)揮作用甚至做的更好。至少在業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)沒有做出成績(jī)之前，這種擔(dān)憂和質(zhì)疑便會(huì)一直存在。實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)侵犯業(yè)主權(quán)利的事件的頻頻發(fā)生，更加劇了業(yè)主們的這種認(rèn)識(shí)。對(duì)業(yè)主自治的價(jià)值預(yù)期偏低，一方面說明了部分業(yè)主對(duì)業(yè)主自治的認(rèn)識(shí)還存在偏頗，但另一個(gè)方面也說明了業(yè)主自治不僅僅是搭建一個(gè)平臺(tái)就萬事大吉了，更重要的是必須形成業(yè)主自治的良性運(yùn)作，讓業(yè)主們感受到自治帶給他們的利益和精神上的滿足。

2.業(yè)主參與的動(dòng)機(jī)各異。業(yè)主的參與動(dòng)機(jī)不一，極大地分散了業(yè)主的合力。成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的目的是業(yè)主維權(quán)的需要，是在制度設(shè)計(jì)上建立業(yè)主的自治組織，矯正與開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司的不平衡的弱勢(shì)地位，同時(shí)更主要的是通過這樣的組織設(shè)立，在更大程度上協(xié)調(diào)和穩(wěn)定業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系，而不是將其作為對(duì)立面。實(shí)踐中一些業(yè)主因與物業(yè)公司發(fā)生過糾紛，憤而發(fā)動(dòng)業(yè)主參與，口口聲聲要炒掉物業(yè)公司，激化矛盾，往往無助于問題的解決。還有一些業(yè)主參與的動(dòng)機(jī)不端，目的是為了能夠從中獲得好處。比如可以減免管理費(fèi)、控制專項(xiàng)維修基金，安插自己的親友進(jìn)入物業(yè)公司等等。特別是一些人為了進(jìn)入業(yè)委會(huì)，拉幫結(jié)派，排斥異己，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)無法及時(shí)成立。而真正認(rèn)為成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的目的是為了某種信仰、理性維權(quán)、共同營(yíng)造和諧小區(qū)需要的業(yè)主則少之又少。

3.自治精神淡薄。業(yè)主自治的理論基礎(chǔ)是物權(quán)。既然小區(qū)的物權(quán)歸業(yè)主所有，那么小區(qū)業(yè)主完全可以自己當(dāng)家做主，管好自己的物業(yè)?！段餀?quán)法》第七十條規(guī)定，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物享有專有所有權(quán)、共有所有權(quán)以及共同管理的權(quán)利。按照立法的理想設(shè)計(jì)，全體業(yè)主應(yīng)積極參與自治，民主成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，民主投票決定小區(qū)內(nèi)重大事務(wù)。然而業(yè)主普遍關(guān)心的是對(duì)專有部分的專有權(quán)，對(duì)公共事務(wù)缺乏參與意識(shí)，很多業(yè)主住進(jìn)小區(qū)多年，卻不知道自己享有哪些業(yè)主權(quán)利，甚或一部分業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)不關(guān)自己的事，應(yīng)由物業(yè)公司或政府來解決。這是因?yàn)?，自治模式的剛剛興起，很多人思想上還沒有擺脫行政管理的束縛，依賴政府的思想還在相當(dāng)程度上存在;而且，長(zhǎng)期以來，以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為特色的福利性住房制度，造成居民對(duì)私有財(cái)產(chǎn)比較關(guān)心，對(duì)公共事務(wù)則缺乏管理意識(shí)。業(yè)主自治意識(shí)差、民主觀念淡薄，嚴(yán)重阻礙了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的組建和運(yùn)行，也嚴(yán)重阻礙了業(yè)主自治實(shí)現(xiàn)。

(二)客觀原因

1.制度障礙。物業(yè)是業(yè)主的物業(yè)，業(yè)主是小區(qū)的主人，管理應(yīng)以業(yè)主的管理為主導(dǎo)。但是在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，我國(guó)的物業(yè)管理基本上是以物業(yè)服務(wù)公司為主導(dǎo)。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》也只設(shè)置了物業(yè)服務(wù)公司為主導(dǎo)這一種模式，對(duì)業(yè)主自治管理沒有做出規(guī)定。久而久之，人們就形成對(duì)物業(yè)服務(wù)公司、對(duì)政府主管部門、居委會(huì)的依賴，而自我管理、自我服務(wù)、自我約束的精神相對(duì)缺乏。盡管我國(guó)目前的法律、法規(guī)沒有限制業(yè)主自治管理，但是相應(yīng)的規(guī)定幾近空白，自治管理實(shí)際操作中往往是無章可循。更為重要的是，目前的法律規(guī)定，包括《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位沒有明確，沒有人組織的自治管理無從談起。

2.參與能力不足。僅僅有參與的意識(shí)，但不具備參與的能力，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。受制于文化程度、專業(yè)領(lǐng)域以及法律宣傳的不足，業(yè)主普遍對(duì)業(yè)主自治管理缺乏認(rèn)識(shí)，熟悉《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的人相當(dāng)少。即使認(rèn)識(shí)到業(yè)主自治的重要性，但由于缺乏必要的參與能力而無法有效地參與。在參與的過程中，一些專業(yè)性技術(shù)問題，如申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的“雙過半”的計(jì)算，管理公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的制定，物業(yè)服務(wù)合同的擬定，專項(xiàng)維修基金的動(dòng)用等等都可能讓業(yè)主望而卻步。另外，在與開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司的談判中，溝通技巧、談判策略等方面也存在嚴(yán)重不足。

3.信息溝通障礙。隨著城市化的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)社區(qū)正向新型社區(qū)轉(zhuǎn)變。新型社區(qū)的一個(gè)突出特點(diǎn)是打破了傳統(tǒng)的熟人社會(huì)，取而代之的是陌生人社會(huì)。住在小區(qū)里的業(yè)主在地域、語言、職業(yè)、志趣各不相同，加之平時(shí)聯(lián)系很少，一個(gè)單元的業(yè)主互不認(rèn)識(shí)，無人牽頭召集，缺乏一種有效的信息溝通方式，很難形成融洽的人際關(guān)系，因而對(duì)各自的信任和認(rèn)同感大大降低，在召開業(yè)主大會(huì)和推選業(yè)委會(huì)成員的時(shí)候，很難形成合力。

4.參與成本過高。即使業(yè)主有心參與，但參與可能會(huì)耗費(fèi)其大量時(shí)間、精力和財(cái)力。特別是當(dāng)今業(yè)主工作壓力大，生活節(jié)奏快，業(yè)主往往無暇顧及。業(yè)主首先是理性的“自利者”，如果其參與的付出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所得，最終可能會(huì)選擇不參與。如在申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的過程中，發(fā)起的業(yè)主需要克服重重阻力，想方設(shè)法發(fā)動(dòng)其他業(yè)主、了解相關(guān)建筑面積等資料，需要花費(fèi)大量的時(shí)間、精力和費(fèi)用，犧牲時(shí)間、精力也許還不算什么，但費(fèi)用如果讓業(yè)主們承擔(dān)的話，似乎也不太現(xiàn)實(shí)。如果參與的效率不高，一次參與還不能有效地解決問題，則會(huì)進(jìn)一步加大參與的成本。

5.開發(fā)商和相關(guān)部門的阻力。在成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的過程中，首先的阻力來自于開發(fā)商。開發(fā)商掌握著強(qiáng)大的資本和資源優(yōu)勢(shì)，并且和政府相關(guān)部門有著千絲萬縷的利益聯(lián)系，同時(shí)又單方面掌握著業(yè)主入住、建筑面積等方面的基本數(shù)據(jù)。如果開發(fā)商不支持、不配合，業(yè)主也很難達(dá)到召開業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的必備條件。在一些開發(fā)商看來，成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)無異于給自己增添了一個(gè)強(qiáng)大的對(duì)手，是自己跟自己找麻煩，因而在成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的問題上十分冷淡，甚至橫加阻難。同時(shí)，由于現(xiàn)有法律對(duì)房管局、街道辦事處、居委會(huì)等部門的責(zé)任劃定不清，導(dǎo)致在工作中或橫加干涉，或相互推諉，或漠不關(guān)心，導(dǎo)致業(yè)主在參與的過程中困難重重，參與熱情銳減。

四、提高業(yè)主參與度的路徑選擇

(一)立法消除制度障礙

首先，要明確業(yè)主在物業(yè)管理中的主導(dǎo)地位。在傳統(tǒng)的觀念和制度設(shè)計(jì)中，物業(yè)管理只是物業(yè)服務(wù)公司的事，與業(yè)主沒多大關(guān)系。而很多業(yè)主也安于接受這樣的現(xiàn)狀。但業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，毫無疑問是小區(qū)的主人，而不是物業(yè)服務(wù)公司。不管是業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)公司，還是由專門公司管理，還是業(yè)主自己管理，都是業(yè)主自治管理的模式，都無一例外體現(xiàn)出業(yè)主在整個(gè)物業(yè)管理中的主導(dǎo)地位。因此，為了打破傳統(tǒng)的物管觀念，有必要淡化物業(yè)服務(wù)公司的地位，突顯業(yè)主在物業(yè)管理中的主體和主導(dǎo)地位，以增強(qiáng)業(yè)主在整個(gè)自治過程中的責(zé)任感和主人翁意識(shí)。其次，應(yīng)通過出臺(tái)操作性更強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則，明確規(guī)定業(yè)主實(shí)行自治管理的具體的內(nèi)容、方式、程序和相應(yīng)責(zé)任，使業(yè)主自治管理落到實(shí)處;最后應(yīng)明確業(yè)委會(huì)的法律地位，否則其在訴訟、勞動(dòng)用工、稅收、財(cái)務(wù)等方面將會(huì)陷入困境。只有將立法上的困境解決了，業(yè)主們?cè)趨⑴c自治的過程中才會(huì)更有底氣，更堅(jiān)定、更熱情，而不至于瞻前顧后，顧慮重重。

(二)加大對(duì)業(yè)主參與的動(dòng)員和培訓(xùn)

動(dòng)員公眾參與，是政府相關(guān)部門的職責(zé)，是我國(guó)行政倫理建設(shè)的目標(biāo)。［3］尤其是在缺乏民主自治傳統(tǒng)的我國(guó)，推行自上而下的模式必不可少。在動(dòng)員業(yè)主參與自治方面，房管局、街道辦事處、居委會(huì)及其公務(wù)人員理應(yīng)起到示范、引導(dǎo)、促進(jìn)的作用，通過良好、高效的行政行為，促成業(yè)主自治制度的落實(shí)和精神的形成。對(duì)業(yè)主參與的動(dòng)員首先要求我們的公務(wù)人員應(yīng)樹立“服務(wù)”的意識(shí)，將自己定位在協(xié)調(diào)者、服務(wù)者的角色上，而不是管理者和組織者，要充分尊重業(yè)主的意愿，聽取業(yè)主的訴求，耐心地解釋法律法規(guī)和政策，在法律范圍內(nèi)盡可能幫助、支持業(yè)主的合理訴求;其次，要通過電視臺(tái)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)宣傳欄等多種渠道，廣泛宣傳相關(guān)法律法規(guī)，營(yíng)造業(yè)主自治的聲勢(shì)和良好氛圍;最后，要加大對(duì)業(yè)主培訓(xùn)的力度，建立定期的不同形式的業(yè)主培訓(xùn)班，全面提高業(yè)主參與自治的知識(shí)、技能和自治精神。

(三)降低參與成本

盡管小區(qū)物業(yè)管理根源于私法自治，是小區(qū)業(yè)主自己的事情。但是必須要考慮到如果參與成本過高，將會(huì)抑制參與的熱情。這就要求我們應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，盡可能顧及到業(yè)主的普遍行為習(xí)慣，簡(jiǎn)化業(yè)主參與的程序，降低參與的門檻?！皡⑴c成本必須降低至讓全部人群都有機(jī)會(huì)參與。這不僅具有現(xiàn)實(shí)的必要性，同時(shí)也是個(gè)倫理關(guān)懷問題?！保?］比如業(yè)主大會(huì)的召開，除了采取業(yè)主簽字同意的書面的形式外，可不可以允許通過網(wǎng)絡(luò)投票、電子郵件、短信等多種方式來解決?首次業(yè)主大會(huì)的召開費(fèi)用可不可以由開發(fā)商來承擔(dān)?能否將成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的部分責(zé)任轉(zhuǎn)移給開發(fā)商?我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于這方面的規(guī)定十分欠缺。《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定開發(fā)商和前期物業(yè)公司有書面報(bào)告、公告、提供相關(guān)材料、人力、場(chǎng)地支持的義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但是并沒有明確規(guī)定多長(zhǎng)的期限，也沒有明確首次業(yè)主大會(huì)的經(jīng)費(fèi)由誰承擔(dān)。我們不妨借鑒上海、廈門和北京的做法。如《上海住宅物業(yè)管理規(guī)定》明確一旦符合業(yè)主大會(huì)成立的條件，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向主管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告，否則承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》明確首次業(yè)主大會(huì)的經(jīng)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān);北京為了督促開發(fā)商盡早履行相關(guān)義務(wù)，則規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)前期物業(yè)管理費(fèi)用，業(yè)主不承擔(dān)，直到業(yè)主大會(huì)成立之后。這些規(guī)定有效地降低了業(yè)主的參與成本。另外，在參與的場(chǎng)地、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、業(yè)委會(huì)成員報(bào)酬等方面，也應(yīng)該考慮到降低參與成本的問題。

(四)加強(qiáng)小區(qū)文化建設(shè)

在社區(qū)建設(shè)的諸因素中，文化活動(dòng)不僅是聯(lián)系小區(qū)居民之間的紐帶，更是改善鄰里關(guān)系、凸顯文化創(chuàng)造力、增進(jìn)小區(qū)交流、實(shí)現(xiàn)居民參與小區(qū)自治事務(wù)的重要載體。通過對(duì)廣東省東莞市東泰社區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，文化建設(shè)極大地促進(jìn)了小區(qū)業(yè)主的凝聚力和歸屬感，促進(jìn)了業(yè)主自治的良性發(fā)展。為了引導(dǎo)小區(qū)居民走出“小家”融入“大家”，發(fā)揮自己的才能，展示自己的風(fēng)采，社區(qū)從去年開始每年舉辦一屆文化月活動(dòng)。東泰社區(qū)人口較多，居民素質(zhì)較高，很多居民愛好舞蹈、拳劍、歌唱、時(shí)裝表演等，曾經(jīng)自發(fā)成立了秧歌隊(duì)，后在社區(qū)居委會(huì)的組織倡導(dǎo)下，又成立了東莞第一個(gè)老年大學(xué)，以老年人為主的腰鼓隊(duì)、老年服飾表演隊(duì)、舞蹈隊(duì)、健美操隊(duì)、舞劍隊(duì)、武術(shù)隊(duì)、腰鼓隊(duì)、書畫協(xié)會(huì)、棋牌協(xié)會(huì)等等。社區(qū)文化建設(shè)工作的深入開展，為社區(qū)居民創(chuàng)造了更多交流和參與的機(jī)會(huì)，建立了一系列社區(qū)居民互動(dòng)交往的公共關(guān)系平臺(tái)，在不同姓氏、不同地區(qū)、不同職業(yè)、不同身份的社區(qū)居民之間，建立了認(rèn)同感、信任感和親切感，消除了陌生感、冷漠感和疏離感。實(shí)踐證明，文體活動(dòng)豐富多彩的小區(qū)，人際關(guān)系融洽，小區(qū)業(yè)主自治程度高;那些文體活動(dòng)開展得少的小區(qū)，人際關(guān)系生疏，矛盾摩擦多，業(yè)主自治程度低。如今東泰社區(qū)一共有13個(gè)小區(qū)，成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的有11個(gè)，而且小區(qū)業(yè)主參與率高達(dá)78.06%，業(yè)委會(huì)運(yùn)作良好，成為全市的“物業(yè)示范小區(qū)”。

(五)明確政府相關(guān)部門職責(zé)減少參與阻力

雖然現(xiàn)行法律已明確主管部門對(duì)于業(yè)主大會(huì)的成立具“指導(dǎo)”職能，但是沒有明確其具體的職責(zé)范圍以及在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立過程中應(yīng)該作為的事項(xiàng)，因而應(yīng)當(dāng)制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施細(xì)則。明確在成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)的過程中，詳細(xì)規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)間、組織者及召集責(zé)任，明確業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立程序和相關(guān)主管政府部門的管理職責(zé)，賦予城市街道辦事處，對(duì)所轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立的指導(dǎo)和監(jiān)督權(quán);同時(shí)要把業(yè)主大會(huì)能否成立、運(yùn)行如何納入小區(qū)所在地行政主管部門或街道辦事處的政績(jī)考核范圍，并作為干部政績(jī)考核的內(nèi)容。把責(zé)任落實(shí)到具體的人，若在前期物業(yè)管理階段小區(qū)業(yè)主大會(huì)不能如期成立，并選出業(yè)主委員會(huì)，或者運(yùn)行不規(guī)范，就要對(duì)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T和街道辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)人實(shí)行問責(zé)。只有這樣，才能增強(qiáng)相關(guān)主管部門的責(zé)任意識(shí)，加強(qiáng)其對(duì)小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和推動(dòng)。

［1］［美］伊佩莊.張雅竹，譯.社區(qū)權(quán)力與公民參與［M］.北京:中國(guó)社會(huì)出版社，2003:78－79.

［2］劉嗣元.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市居民自治的憲法學(xué)思考［J］.江漢大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2007，(3):77 －80.

［3］李萍.論公共參與的動(dòng)員與公共行政倫理［J］.唐都學(xué)刊，2004，(5):30 －33.

［4］［美］庫(kù)鉑.行政倫理學(xué):實(shí)現(xiàn)行政責(zé)任的途徑［M］.北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002:52－53.

A Legal Analysis on Owner Participation and Promotion Path

WANG Xiong－wen
(City College of Dongguan University of Technology，Dongguan Guangdong 533106，China)

Owner participation is the key to owner autonomous.Our country owner participation’s insufficiency，has been severely restricting the development of owner autonomous.The insufficient participation has subjective reasons of owners involving in anticipating and autonomy spirit on the low side，also has objective reasons of the system design flaws，participation ability inadequacy，participation cost exorbitant，and the resistance of developers and government departments related to.To enhance owners’participating in degree，must act to remove system obstacle，clear owner in the property management in the main body and dominant position，as far as possible to reduce the cost of participation，strengthen to the owners of the mobilization and training，enhance construction of community culture，build owners’participating good atmosphere，clear all relevant units of the responsibility for reducing involved in the resistance.

owner participation;owners autonomy;promotion path;legal analysis

DF 458

A

1673－2103(2012)03－0082－05*

2012－04－15

王雄文(1972－)，男，湖北浠水人，東莞理工學(xué)院城市學(xué)院副教授，法學(xué)碩士。研究方向:法學(xué)理論。

(責(zé)任編輯:李瑞記)