□文/儲鐵軍

（重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 重慶）

一、引言

隨著2008年金融危機以來，全球面臨自上世紀三十年代“大蕭條”以來最嚴重的金融危機，中國房地產(chǎn)業(yè)也受到顯著影響。銷售面積的大幅下降造成了商品房空置面積的大幅增加。同時，房地產(chǎn)業(yè)投資增速明顯放緩，土地購置面積、新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了同比下降的態(tài)勢。為加大經(jīng)濟刺激力度，央行以積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策為手段，進一步擴大國內(nèi)需求，保持經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。隨著經(jīng)濟的不斷好轉(zhuǎn)，炒房和投機性購房現(xiàn)象不斷加劇，使部分城市房價過快上漲，目前國務(wù)院實行動態(tài)、差別化管理的個人住房貸款政策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。在當今競爭激烈的市場環(huán)境下，如何能夠在眾多競爭對手中脫穎而出，求得發(fā)展是擺在每個房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要問題。因此，加強開發(fā)項目的成本管理，保證項目目的、目標的實現(xiàn)，是實現(xiàn)企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程。一定的成本管理思想總是源于一定的經(jīng)濟社會環(huán)境，是當時的經(jīng)濟社會狀況在成本管理方面的反映和體現(xiàn)。本文旨在借助國內(nèi)外現(xiàn)代成本管理研究成果，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理目標。

一般認為，成本管理理論是從l9世紀二十年代后期發(fā)展起來的，但作為成本管理基礎(chǔ)的成本核算，卻在l5世紀中葉就已經(jīng)出現(xiàn)。它首先產(chǎn)生于人們計算銷售損益的需要，為了在產(chǎn)品完工后就能及時了解產(chǎn)品成本的情況，人們積極探索，形成了以實際成本為主要內(nèi)容的成本核算方法。

Erenguc等在投標階段運用風(fēng)險評估技術(shù)法對采用總價承包項目的進度——費用進行綜合分析，從而得出最佳的投標報價。

陸輝等在《施工項目作業(yè)成本法的運用》一文中指出了在施工過程中需要注意的成本問題，講解了作業(yè)成本法在項目成本控制中的運用程序和利用其進行成本核算的方法。

解崇暉、蔣秋亮發(fā)表的《談施工組織設(shè)計對工程施工成本的影響》闡述了施工組織與施工成本的關(guān)系，制定科學(xué)先進的施工方案是降低成本的關(guān)鍵，不僅施工作業(yè)計劃對工程成本會有深刻影響，現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理也會對工程成本產(chǎn)生重大影響。

國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理研究大多強調(diào)要從前期的決策開始的各個階段成本控制的措施著手，散見于各期刊，理論聯(lián)系不夠，缺乏系統(tǒng)性。

二、項目建設(shè)各階段成本控制

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)程序一般分為項目建議書（可行性研究）階段、初步設(shè)計階段、技術(shù)設(shè)計（擴大初步設(shè)計）階段、施工圖設(shè)計階段、合同實施（施工調(diào)試）階段、竣工驗收階段等幾個階段。相應(yīng)的，對各階段的投資控制分別為投資估算、設(shè)計總概算、修正總概算、施工圖預(yù)算、制定合同價、制定結(jié)算價、竣工決算。

從項目的建議書到項目的竣工驗收，對房地產(chǎn)的成本控制也一直在進行著。以下我們重點從項目招投標、采購、施工等階段展開論述。

（一）投標報價階段。從建設(shè)階段的程序來看，投標報價是一個工程項目對于施工單位開展工作的起點，正確的投標報價不僅是影響施工企業(yè)取得項目的結(jié)果，更是會影響后期工作的正常開展。不同的投標策略能在與競爭對手博弈的過程中造成不同的投標結(jié)果，正確合理的價格評估為贏得這場競爭提供基礎(chǔ)，也為后期施工建設(shè)提供資金保障和利潤空間。

現(xiàn)階段，投標報價的方法可分為不同條件報價法、不平衡報價法、區(qū)別報價法、多方案報價法、增加建議方案報價法等。投標策略主要有以下幾種：1、在技術(shù)標中顯示高水平的企業(yè)經(jīng)營管理水平，用高水平的施工組織設(shè)計牢牢抓住業(yè)主對本企業(yè)的信心，使本企業(yè)在技高一籌中取勝；2、靠改進設(shè)計和縮短工期取勝；3、采用降低利潤措施，吸引業(yè)主對本標函的注意力，提高中標幾率；4、先低價報價，中標后加強索賠管理，利用索賠以賺到經(jīng)營利潤；5、用發(fā)展的眼光來處理采用何種投標方案。

（二）采購階段。工程項目采購管理是與工程項目管理模式緊密相關(guān)的，目前國內(nèi)工程項目采購主要有四種管理模式。1、業(yè)主自行采購模式。業(yè)主既是項目投資主體，又是項目的管理主體。項目采購由業(yè)主自行負責(zé)實施和管理；2、工程項目總承包建設(shè)模式。在EPC工程項目管理制下，E指設(shè)計、P指采購、C指施工，也就是由一家總承包商負責(zé)設(shè)計、采購和施工，業(yè)主只負責(zé)采購監(jiān)督、檢查；3、業(yè)主委托承包商代采購關(guān)鍵設(shè)備，業(yè)主付款模式（簡稱CFRE）。承包商按業(yè)主的要求代采購工程項目關(guān)鍵設(shè)備，采購費用由業(yè)主支付，承包商負責(zé)采購管理，收取采購服務(wù)費；4、業(yè)主聘請工程項目管理承包商采購管理模式。在PMC（工程項目管理承包商）工程項目管理制下，業(yè)主聘請工程項目管理承包商作為業(yè)主代表或業(yè)主的延伸對工程項目進行全面的管理承包。PMC作為業(yè)主代表或延伸主要負責(zé)工程項目的全面管理工作，而具體的工程項目實施則由EPC或EP+C、E+PC總承包商來承擔(dān)。PMC負責(zé)采購管理、監(jiān)督、檢查，承包商負責(zé)采購實施。

（三）施工階段

1、施工目標成本制度程序。項目成本計劃是項目經(jīng)理進行項目成本管理的基本依據(jù)和重要內(nèi)容，也是優(yōu)化和實現(xiàn)項目目標成本管理的基本依據(jù)和重要組成工作內(nèi)容，也是優(yōu)化和實現(xiàn)項目目標成本、總目標及其分項目標，提高經(jīng)濟效益的基本保證。

施工成本計劃是項目計劃期內(nèi)進行成本預(yù)測基礎(chǔ)上，以貨幣形式確定項目計劃期內(nèi)施工生產(chǎn)所需支出和降低成本的具體行動計劃，并且按照成本管理層次、有關(guān)成本計劃以及項目進展的組階段對成本計劃加以分解，并制定各級成本實施方案；指導(dǎo)施工生產(chǎn)部門在計劃期內(nèi)改進施工技術(shù)方法、提高勞動生產(chǎn)率、降低原材料消耗；提高機械設(shè)備使用率；降低費用開支、達到預(yù)期經(jīng)濟效果的成本實施計劃或技術(shù)經(jīng)濟性文件。

2、作業(yè)成本法。作業(yè)成本法是施工階段成本核算的主要方法。作業(yè)成本法可以提供相對準確的成本信息，以求盡可能消除“不增值作業(yè)”，改進“可增值作業(yè)”，促使損失、浪費減少到最低限度，提高決策、計劃、控制的科學(xué)性和有效性，促進項目管理水平的不斷提高。

現(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的成本控制體系，但項目各環(huán)節(jié)成本控制脫節(jié)現(xiàn)象普遍存在，制度執(zhí)行情況大打折扣，粗放管理特征明顯、項目成本控制有效性不足。

三、成本管理現(xiàn)狀

隨著現(xiàn)代技術(shù)經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國企業(yè)成本管理水平也有了長足發(fā)展，但現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理上還主要存在以下幾個方面的問題：

1、缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經(jīng)驗，公司內(nèi)部一直沒有建立起規(guī)范的成本管理體系。

2、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制。頻繁發(fā)生的各類變更和簽證使很多房地產(chǎn)企業(yè)大傷腦筋，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。

3、難以精確制定資金計劃。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金流的管理，在項目開發(fā)過程中，由于大量不同類型的合同都在不同階段的執(zhí)行過程中，這樣想在短時間內(nèi)精確地制定出未來月份或季度的資金計劃幾乎是不太可能完成的任務(wù)。

4、成本控制不力。第一，對成本控制存在錯誤的認識；第二，缺乏先進的成本控制方法；第三，沒有完善的成本控制制度體系。

四、對策

（一）改進和完善現(xiàn)行建設(shè)工程中招投標工作。國家政府部門必須加大監(jiān)管力度，發(fā)揮招投標管理機構(gòu)的宏觀作用。對政府投資或政府參與投資項目要嚴格審查。加大對招標代理機構(gòu)的培育和發(fā)展，這不僅要求加強對招標代理機構(gòu)的規(guī)范化要求，還要加強過程監(jiān)督。建立企業(yè)評審專家?guī)?，加強企業(yè)招投標階段的專業(yè)化指導(dǎo)。

（二）對工程采購項目的成本實行全方位監(jiān)管

（三）對采購工程項目成本的全過程進行管理和督查。我們對采購工程項目成本的全過程管理和督查主要是分三步走：

1、工程施工準備階段成本控制的主要內(nèi)容是：中標后公司應(yīng)組織有關(guān)人員對工程項目的價格組成、實施的主客觀條件、有利和不利因素等進行綜合分析和評估（評價），并根據(jù)規(guī)定額度確定比較先進、合理的成本控制目標體系；認真地研究制定較為合理可行的施工方案；并根據(jù)采購人（使用部門和單位）的要求和前期工作進展情況做適當合理的投入，既要保證按期開工，又要避免設(shè)備、人工的浪費。

2、采購工程施工期是成本控制的主要實施階段。采購人應(yīng)注意采購工程成本信息的收集和整理，準確收集施工成本費用的資料，及時分析實際成本與原預(yù)算成本的差異及節(jié)約率，并及時做出調(diào)整，對采購項目的人員進行全過程的監(jiān)督（監(jiān)察）與檢查。

3、工程竣工驗收階段要著重做好工程的掃尾工作。

五、結(jié)論

本文主要是圍繞房地產(chǎn)項目成本控制和優(yōu)化的問題進行展開，從房地產(chǎn)成本涉及的主要方面到房地產(chǎn)成本管理的主要方法，通過對建設(shè)各階段的成本管理分析，得到以下幾點結(jié)論：

1、項目成本控制是一個全過程的工作，從項目建議書開始到竣工結(jié)束的方方面面都是成本控制的目標。

2、決策樹在投標報價中的運用，使原本復(fù)雜的決策機制變得清晰條理化。設(shè)定幾種投標報價和施工方式，通過不同施工方式下的成本費用的對比和不同報價情況下中標的概率比較，制定不同的報價方案。決策樹的作用使得判斷不同報價方案變得具體明朗，所以該方法對招投標程序有很大的指導(dǎo)意義。

3、作業(yè)成本法是項目管理者將目標成本的各個指標按作業(yè)鏈逐層分解，構(gòu)筑完整的成本管理過程。包括預(yù)測目標成本、制定成本計劃、分解目標成本、作業(yè)成本計算、作業(yè)成本控制和作業(yè)成本分析與考核等。建設(shè)作業(yè)成本中心，再按照各類資源所產(chǎn)生的成本進行分配，通過成本分析與改進，將目標成本指標的層層分解落實到作業(yè)層次，從而控制作業(yè)成本。

[1]陸輝，陳振江，趙春燕.施工項目作業(yè)成本法的運用 [J].山西建筑，2010.19.11.

[2]赫建國.作業(yè)成本法在成本核算中的應(yīng)用[J].水利水電工程造，2011.21.4.

[3]艾光鮮.作業(yè)成本法在工程計價中的應(yīng)用[J].價值工程，2007.33.6.

[4]郭章勤.芻議如何進行房地產(chǎn)項目成本控制[J].科技風(fēng)，2010.16.11.