□文/武甲曉

（周口師范學(xué)院 河南·周口）

美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗啟示

□文/武甲曉

（周口師范學(xué)院 河南·周口）

養(yǎng)老地產(chǎn)是老年化商品經(jīng)濟(jì)時代特有的概念。美國的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)過幾十年的發(fā)展已形成非常成熟的體系。因此，總結(jié)美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，對于我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)頗具借鑒意義。

美國；養(yǎng)老地產(chǎn)；經(jīng)驗；啟示

原標(biāo)題：美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗與啟示

收錄日期：2011年10月27日

伴隨著中國政府對房地產(chǎn)市場的一輪又一輪調(diào)控，房地產(chǎn)市場似乎在一夜之間輝煌不再。在這種背景下，被稱為“養(yǎng)老地產(chǎn)”的新名詞走進(jìn)了人們的視野。養(yǎng)老地產(chǎn)是老年化商品經(jīng)濟(jì)時代特有的概念，它詮釋了養(yǎng)老這一社會主題和地產(chǎn)這一商業(yè)主題。由于早在上世紀(jì)六十年代末，美國已進(jìn)入老年型社會。因此，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)早在上世紀(jì)六七十年代就開始走上歷史舞臺。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，美國的養(yǎng)老地產(chǎn)如今已形成非常成熟的體系?？偨Y(jié)美國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，對于我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)頗具借鑒意義。

一、美國開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要經(jīng)驗

1、政府支持是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的有力保證。在美國，老年住宅的建設(shè)在質(zhì)量和數(shù)量上都超過了其他國家，除了良好的市場運(yùn)作之外，政府的大力支持也是重要原因。首先，養(yǎng)老的支付來源是整個養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的關(guān)鍵。在美國，養(yǎng)老金是人們養(yǎng)老的主要支付來源。美國現(xiàn)有的養(yǎng)老金計劃分為三大板塊，分別為政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計劃、雇主養(yǎng)老金計劃和個人儲蓄養(yǎng)老金計劃。這一養(yǎng)老金計劃為美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)建了一個穩(wěn)定高效的金融體系。此外，政府在老年住宅與老年社區(qū)的開發(fā)上提供優(yōu)惠，重視吸引私人企業(yè)投資經(jīng)營。政府的管理和配套政策措施也為老年住宅的發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。

2、按需開發(fā)不同類型的老年住宅模式。在美國，專家認(rèn)為理想的老年人居住建筑應(yīng)該是允許老年人自由且獨立的生活，并提供必要的協(xié)助，而不應(yīng)該一切包辦，否則反而會降低老年人的活動能力、加速老化進(jìn)程。他們依據(jù)老年人所需社會服務(wù)支援的程度，來劃分老年人居住建筑的模式。日前，美國老年住宅模式主要有五種類型：獨立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院和老年社區(qū)。獨立式老年住宅主要滿足有自理能力的老年人的需求，一般分為普通住宅和老年人專用住宅。老年公寓則一般分為自住型、陪護(hù)型和特護(hù)型三種類型。老年社區(qū)大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，社區(qū)中提供各種專門為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，逐漸形成了老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。

3、體現(xiàn)人性化設(shè)計理念。美國在老年住宅設(shè)計和管理上非常重視人文關(guān)懷。在老年住宅的設(shè)計和建造等方面，充分考慮到了老年人的生理及心理特點，既方便其使用，又不至于使其感到孤獨和無用。這里僅舉一例來加以說明。在美國，有的養(yǎng)老院除有房門外，臥室、衛(wèi)生間都沒有門，有的養(yǎng)老院則是室內(nèi)房間有門但無鎖。這樣設(shè)計是為了節(jié)省有時老人在臥室或衛(wèi)生間昏倒又鎖上門時需要破門而入的時間。因為，如果老人昏倒在門旁，破門而入則可能發(fā)生傷害。

4、“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展成熟?！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種新型的養(yǎng)老方式，指的是老人可以將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，定期獲得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)。房主去世后，該房產(chǎn)出售用于歸還貸款。上世紀(jì)末，美國不同的州開始嘗試“反式房產(chǎn)抵押貸款”，供年長者養(yǎng)老，取得了一定的成熟經(jīng)驗后，美國議會在2005年通過了贊成法案，由住房及城市發(fā)展部具體負(fù)責(zé)制定實施細(xì)則并進(jìn)行審批和管理。該部在網(wǎng)上有詳細(xì)的解釋、申請條例、相關(guān)規(guī)定等，還有免費(fèi)咨詢電話，不明白的地方，有專業(yè)工作人員耐心解答。反向抵押貸款在美國的發(fā)展既幫助老人解決了養(yǎng)老問題、分擔(dān)了政府負(fù)擔(dān)，又可以為銀行等金融機(jī)構(gòu)提供多種收益方式，它為解決美國的老齡化問題和社會保障問題起到了積極作用。

5、養(yǎng)老咨詢業(yè)發(fā)達(dá)。美國的養(yǎng)老咨詢業(yè)非常發(fā)達(dá)，有國家政府的咨詢服務(wù)組織，有在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)出的各類大公司、大集團(tuán)的咨詢服務(wù)，也有地區(qū)小公司和個人提供的咨詢服務(wù)。就咨詢項目來看，有為國家養(yǎng)老政策提供咨詢；為企、事業(yè)的各類養(yǎng)老項目、工程提供硬件和軟件方面（項目發(fā)展建設(shè)、市場開拓、管理經(jīng)營、經(jīng)濟(jì)效益等〕提供咨詢；以及為社區(qū)、家庭、個人養(yǎng)老服務(wù)需求（服務(wù)項目、質(zhì)量控制、個案管理、居住環(huán)境改善、心理衛(wèi)生保健等〕提供咨詢。美國養(yǎng)老咨詢業(yè)以市場需求為主，服務(wù)項目眾多、服務(wù)周到，對美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了舉足輕重的專業(yè)“謀士”作用。

二、美國經(jīng)驗的啟示

美國在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式與經(jīng)驗方面相對成熟，對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)具有重要參考意義。借鑒美國的經(jīng)驗，我們可以采取國家保障和私人投資相結(jié)合的模式。政府可以在多種政策上鼓勵和扶植私人和企業(yè)開發(fā)老年住宅，比如在土地使用、稅收等方面可以給予一定的優(yōu)惠。但政府一定要做到管理有力，要加快出臺和完善相關(guān)的法律和法規(guī)，使我國的老年地產(chǎn)健康、有序地快速發(fā)展。同時，政府還應(yīng)特別重視規(guī)范養(yǎng)老院和護(hù)理院的建設(shè)和管理。

借鑒美國經(jīng)驗，政府還應(yīng)積極推進(jìn)以房養(yǎng)老模式?！耙苑筐B(yǎng)老”模式的內(nèi)容比住房反向抵押貸款更為豐富，它是一種由特定機(jī)構(gòu)提供的，以與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)益所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為特定機(jī)構(gòu)向老年人提供養(yǎng)老費(fèi)用和服務(wù)支撐保證的金融產(chǎn)品。目前，我國社會養(yǎng)老保障體系還不健全，因此以“以房養(yǎng)老”方式將是一個值得探索的重要模式，由于我國老年群體中很多人擁有一套以上房產(chǎn)，以房養(yǎng)老擁有廣闊的市場空間。

老年住宅有別于普通住宅的地方在于，除了設(shè)計時要考慮老年人的需求以外，還必須提供額外的服務(wù)，如生活服務(wù)、醫(yī)療保健服務(wù)、文體娛樂服務(wù)等。但由于我國普通房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)養(yǎng)老住宅方面缺乏經(jīng)驗，專業(yè)度不夠。因此，未來應(yīng)該讓專業(yè)化的團(tuán)隊去從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。普通開發(fā)商在拿地后，可以按常規(guī)開發(fā)普通商品房的部分，將其中的養(yǎng)老住宅交給專業(yè)團(tuán)隊去開發(fā)，他們再按約定的比例進(jìn)行收益分成。這樣的專業(yè)團(tuán)隊一定是囊括養(yǎng)老地產(chǎn)金融、設(shè)計、服務(wù)等各個環(huán)節(jié)的，不僅提供滿足老年人需求的產(chǎn)品，還要提供后續(xù)的服務(wù)。

[1]張際達(dá).究竟什么是養(yǎng)老地產(chǎn)[N].中國建設(shè)報，2011.8.31.

[2]溫玉順.揭秘“美式”以房養(yǎng)老[N].北京晚報，2011.10.27.

[3]吳林.規(guī)劃離養(yǎng)老地產(chǎn)有多遠(yuǎn)[N].中國房地產(chǎn)報，2011.5.30.

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