鄒尚忠

(廣西法官學院，南寧 530200)

小產(chǎn)權(quán)房法律問題的理性思索

鄒尚忠

(廣西法官學院，南寧 530200)

小產(chǎn)權(quán)房問題是城鎮(zhèn)化進程中出現(xiàn)的棘手問題。法律對買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同效力無明確規(guī)定，政策卻持否定態(tài)度。政策禁止進行小產(chǎn)權(quán)房交易指向的是公共利益的保護，但并非所有類型小產(chǎn)權(quán)房都影響政策目標的實現(xiàn)，對買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同效力可行進行類型化處理。

小產(chǎn)權(quán)房;合同效力;類型化處理

一、現(xiàn)狀尷尬:小產(chǎn)權(quán)房禁而不止

廣義而言，小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在農(nóng)村集體所有土地上所有房屋的總稱;狹義而言，小產(chǎn)權(quán)房不包括前者建設(shè)在宅基地上農(nóng)民用來自住的房屋。狹義的小產(chǎn)權(quán)房主要通過舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)、拆遷安置等途徑和形式建成，其建設(shè)數(shù)量、區(qū)域分布都已相當龐大，具備了相當深刻的社會影響力。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2007年下半年，全國小產(chǎn)權(quán)房面積達66億平方米，城鎮(zhèn)大產(chǎn)權(quán)房面積120億平方米，全國總建筑面積320億平方米，小產(chǎn)權(quán)房占總建筑面積20%以上。如每戶以100平方米計則解決約6 600萬戶業(yè)主家庭的居住問題。2007年，我國戶均人口約3．39人，按此計算，小產(chǎn)權(quán)房解決近2．24億即約占全國民眾17%的居住問題。在深圳，城中村的住房面積占深圳全部住宅的49%;在通州區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房占全部住房面積已超過50%［1］。不言而喻，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)遍地開花。尷尬的是，小產(chǎn)權(quán)房供銷兩旺，禁而不止，頗有愈演愈烈的趨勢，實質(zhì)處于政策與現(xiàn)實處境分裂的尷尬局面。

二、司法困惑:小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力之爭

現(xiàn)行法律法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力并未作出明確規(guī)定，但政策持否定態(tài)度，民法理論界和司法實務(wù)界也存在截然相反的兩種聲音，小產(chǎn)權(quán)房糾紛已經(jīng)成為了全國性的司法難題①鑒于小產(chǎn)權(quán)處理的艱難棘手性，一些法院采取不予受理的回避態(tài)度。參見:《小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)糾紛成最大問題，目前法院已不再受理》，載 http://gz．lanfw．com/htmls/news/10/9370．html，于2012 年4 月26 日訪問。。

(一)法不禁止即屬自由—有效②溫州市中級人民法院組織的一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該市法院系統(tǒng)的大多數(shù)法官認為農(nóng)村房屋買賣有效。也有學者認為:使用建設(shè)用地建小產(chǎn)權(quán)房，一方面，未增加建設(shè)用地數(shù)量，不妨害對耕地的保護，與我國土地用途管制制度不沖突;另一方面，使用農(nóng)村建設(shè)用地建小產(chǎn)權(quán)房，是土地集約利用、提高利用率的一種有效方式，它不僅提高了當?shù)剞r(nóng)民的居住條件，增加了農(nóng)民收入，推動了農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)，而且沒有違背我國規(guī)制農(nóng)村土地的法律，符合《土地管理法》編制土地利用總體規(guī)劃應(yīng)按照提高土地利用率的原則。參見董晶晶:《小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象之法律解析》，載http://www．civillaw．com．cn/article/default．a(chǎn)sp?id=38454，于2012年4月6日訪問。

該觀點認為，在不考慮其他影響合同效力的情況下，集體外人員購買建設(shè)在農(nóng)民集體土地上的房屋，應(yīng)認定合同有效。主要理由是:其一，公民個人對其擁有所有權(quán)的財產(chǎn)，受法律的保護，有權(quán)將其以諸如出賣、互易、贈與等合法的方式處分。其二，法院認定合同無效應(yīng)以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，非以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。我國法律、行政法規(guī)并沒有禁止買賣集體土地上的私有房屋的規(guī)定。按照“法不禁止即屬自由”的理念，所有者原則上應(yīng)當可以出賣個人房屋，購買者應(yīng)當包括本村村民和城市居民在內(nèi)的其他人。其三，認定合同無效會大大降低法院判決的法律效果和社會效果。司法實踐中很多法官也持相同觀點，在買受人為城鎮(zhèn)居民的一些糾紛中，一些法院判決認定買賣行為是有效的，并且此類判決呈逐年上升趨勢［2］。

(二)違反法律法規(guī)等規(guī)定—無效

1．違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。首先，違反了《土地管理法》第62條第四款、第63條的規(guī)定，根據(jù)《合同法》第52條第(五)項規(guī)定，該合同無效。其次，違反《物權(quán)法》第153條的規(guī)定。該條的“國家有關(guān)規(guī)定”不僅指國家法律規(guī)定，也包括國家行政法規(guī)和國家行政規(guī)章，國務(wù)院發(fā)布的文件屬于國家有關(guān)規(guī)定的范疇，目前國務(wù)院的文件認為小產(chǎn)權(quán)房不合法，買賣合同無效。

2．合同違反了國家政策的規(guī)定。法律未規(guī)定而國家政策有規(guī)定的，應(yīng)適用國家政策裁判。國家現(xiàn)行政策明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，因此此類合同為無效合同。

3．損害社會公共利益。地方法規(guī)及規(guī)章雖不能作為合同效力判斷的依據(jù)，但對其旨在保護國家和社會公共利益條款的違反，可以損害國家和社會公共利益為由，依《合同法》第52條第(四)項的規(guī)定確認合同無效。

(三)合同效力的觀點的評析

1．有效說:從唯美角度出發(fā)，主張小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點，不違反《物權(quán)法》和《合同法》等法律的相關(guān)規(guī)定，有利于保護買受人利益等，值得肯定。然從司法實務(wù)角度看，籠統(tǒng)地認為小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效，會導(dǎo)致判決結(jié)果與國家政策相抵觸，削弱甚至變相廢止國家相關(guān)政策。鑒于目前我國的司法體制和法治環(huán)境，顯然不能懷有整個法院系統(tǒng)做出不符合國家政策判決的期望。

2．無效說。很明顯，宣判合同無效能夠與現(xiàn)行國家政策保持一致，與當前不動產(chǎn)登記制度保持一致，但法律效果和社會效果都不夠理想?，F(xiàn)對每一種無效理由存在缺陷分析如下:

第一，以違反相關(guān)政策為由認定合同無效，不符合《合同法》第52條第(五)項和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第4條的規(guī)定。

第二，以違反《土地管理法》第62條第四款的規(guī)定認定合同無效，也不符合該規(guī)定的本意。此規(guī)定僅僅表明一戶村民只能擁有一處宅基地，禁止將住房出賣、出租之后再申請宅基地，增加宅基地的絕對數(shù)量?！锻恋毓芾矸ā返?3條的立法目的在于維持我國農(nóng)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民生存之本和國家糧食供應(yīng)，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。建設(shè)行為合法的小產(chǎn)權(quán)房的用地本身就是建設(shè)用地，小產(chǎn)權(quán)房交易后主體的變更并不會導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)的變更。從文義解釋而言，第63條并不是禁止將合法建造的房屋及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，并不是禁止村民出賣其擁有的房屋。其禁止的僅僅是將集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?？梢?，該條款不能用來調(diào)整土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題，不屬于《合同法》第52條第(五)項中表述的“法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的情形。

第三，以違反《物權(quán)法》為由認定合同無效，有違立法本意。盡管《物權(quán)法》第153條中的“國家有關(guān)規(guī)定”含義不甚明確，其確切的外延仍難被清晰地界定，但從《物權(quán)法》起草過程來看，其立法原意是維持現(xiàn)有法律法規(guī)有關(guān)集體土地使用權(quán)的規(guī)定?，F(xiàn)有法律法規(guī)未設(shè)有宅基地轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定，因《物權(quán)法》該引用性規(guī)定而將國務(wù)院文件的效力視同于法律或行政法規(guī)，與《立法法》的意旨不合。

第四，以合同違反了國家政策的規(guī)定為由認定合同無效，社會效果不是太理想①例如，北京宋莊畫家村案的判決結(jié)果遭致了很大的批判。2002年，畫家李玉蘭以4．5萬元購買北京宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬海濤的一套院落。但宅基地使用證無法“過戶”，只在變更欄注明“房屋出售給李玉蘭使用”。2006年底，馬海濤向法院提起訴訟，要求撤銷合同并收回房屋。通州區(qū)法院宋莊法庭一審判決房屋買賣協(xié)議無效，判令馬海濤向李玉蘭支付93 808元房屋補償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房”。李玉蘭不服提出上訴，二審法院維持原判。法院同時認定造成合同無效的主要責任在于農(nóng)民反悔，畫家可另行主張賠償。學者認為這種“無效判決、有效處理”的辦法明顯存在法律漏洞，有損法律的統(tǒng)一與權(quán)威。。一方面，認定合同無效，當小產(chǎn)權(quán)房買受人無其他房屋時，往往會導(dǎo)致其無房可住，讓這類買受人在這個房價高漲、保障房不完善的時代飽受居住上的困境和壓力，增加社會的不穩(wěn)定因素。另一方面，允許房屋出售人因房價暴漲而主張合同無效并收回房屋，容易助長出售人受房價上漲的利益驅(qū)動，惡意利用合同無效抗辯去謀取利益、逃避責任的情況，嚴重損害社會公序良俗和誠實信用，無異于在這個本來就充滿誠信危機的社會肌體上灑下一把粗鹽。

第五，以損害社會公共利益為由認定合同無效，有無限擴大公共利益涵蓋之嫌。損害公共利益確實構(gòu)成對公民權(quán)利限制的理由，這無疑具有法律根據(jù)和道德依據(jù)。依《合同法》第52條第(四)項的規(guī)定確認合同無效，確實能彌補法律適用上邏輯上的障礙，至少在解釋論上不存在不周延的嫌隙。但公共利益的外延自始難于界定，是否所有的小產(chǎn)權(quán)房真的都有損于公共利益，農(nóng)民權(quán)益是否常常要在所謂的“公共利益”面前失聲，成為種種打著“公共利益”旗號的行為的犧牲品，是一個值得進一步探討和商榷的問題。

唯美的裁判要認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同全部有效，但現(xiàn)實無形的張力又不得不考慮認定買賣合同無效。在理想和現(xiàn)實之間，司法裁判陷入兩難境地:保持嚴格適用法律、維護社會公序良俗還是保持司法導(dǎo)向和國家政策不相沖突?兼顧法律效果和社會效果的統(tǒng)一，有時對司法而言是一個十分棘手的問題。司法實踐中，不管是有效認定或無效判決，都無疑存在某種不夠理想的遺憾，司法說理需要有更加充分的法理支持和立法文本的強化。

三、路徑選擇:小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的再思考

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力真的統(tǒng)統(tǒng)有效或者無效嗎?國家政策是否真的要將小產(chǎn)權(quán)房這個“未婚媽媽生下的寶寶”一棒子打死?②2008年10月22日，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在新聞發(fā)布會上表示，“‘小產(chǎn)權(quán)房’違法，絕對不允許再建設(shè)。對于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了‘小產(chǎn)權(quán)’房的消費者，國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。很多消費者購買的時候，他不可能對國家的法律有這么多的了解，因此糊里糊涂就買了，覺得便宜就買了，對這些人的合法利益，政府是要給予保護的?！庇袑W者認為，隨著社會對小產(chǎn)權(quán)房及其買賣行為的關(guān)注升溫，首次提出要保護小產(chǎn)權(quán)房購買消費者的合法權(quán)益，從禁止到有限保護，政策漸趨放松，政策制定者正徘徊于“守成”與“革新”之間，試圖進行政策選擇上的全面考量。參見陳耀東，吳彬:《“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決》，載《法學論壇》，2010年第1期，第15頁。不妨先分析一下國家政策對小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)控目標。

(一)國家政策的目標分析

小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)上是我國社會轉(zhuǎn)型期城市化進程中的多重矛盾的核心。土地的重要性與我國的特殊國情聯(lián)系密切，我國人口眾多，而農(nóng)業(yè)人口所占的比重很大，經(jīng)濟發(fā)展不平衡明顯，城鄉(xiāng)差距尤為突出。土地——耕地——糧食這是一個關(guān)系國民生計的大問題，任何一個制度的重構(gòu)都要把這一點放在首位考慮。國家政策三令五申禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣，主要是基于三個目標:其一，保護耕地持有量;其二，保護糧食安全;其三，保護農(nóng)民有所可居。政策禁止小產(chǎn)權(quán)房的效力層級雖不及法律效力，但其指向是社會公共利益，同樣不可違反。因法律的滯后性，轉(zhuǎn)型社會往往是先通過政策調(diào)整一些社會關(guān)系。關(guān)鍵問題是，當前對集體土地的認識過于籠統(tǒng)，一再強調(diào)土地的資源屬性和社會穩(wěn)定功能，忽略了土地的財產(chǎn)功能，將建設(shè)用地在財產(chǎn)屬性上與耕地、基本農(nóng)田的資源屬性同質(zhì)化。換句話說，建設(shè)在不同性質(zhì)土地上的小產(chǎn)權(quán)房是否都關(guān)系公共利益?顯然，不同性質(zhì)土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房涉及的法律關(guān)系顯然不同。建設(shè)在宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房涉及的是宅基地能否自由流轉(zhuǎn)的問題，建設(shè)在農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地上的小產(chǎn)權(quán)涉及的是該類用地是否能夠建設(shè)住宅的問題。涉及的法律關(guān)系不同，政策調(diào)控的目標就存在差異。將二者統(tǒng)而言之，既不利于保護農(nóng)用地，也不利于建設(shè)用地、未利用地的財產(chǎn)功能的發(fā)揮。如不影響政策目標的實現(xiàn)，不影響國民生計，將小產(chǎn)權(quán)房適度合法化，做類型化處理應(yīng)該是可行的。

(二)小產(chǎn)權(quán)房的類型劃分

目前，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生方式主要有三種:村民將自家宅基地上房屋出售;村集體集約各村民宅基地建房并將多余住宅部分出售;房地產(chǎn)商從村集體處變相獲得農(nóng)村集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)并出售。根據(jù)建房行為是否合法，可以將小產(chǎn)權(quán)房分為建房行為合法的小產(chǎn)權(quán)房和建房行為不合法的小產(chǎn)權(quán)房。

1．建房行為合法的小產(chǎn)權(quán)房。建設(shè)人依法辦理用地、規(guī)劃和建設(shè)等審批手續(xù)后合法建成的房屋。這類小產(chǎn)權(quán)包括:(1)村民辦理相關(guān)手續(xù)后在自家宅基地上建設(shè)的房屋;(2)村集體集約各村民宅基地后建設(shè)的房屋。該類房屋的突出特點有:其一，建造人因建造行為而原始取得了房屋所有權(quán);其二，房屋原始取得主體限于本集體組織的成員;其三，因申請辦理初始登記，可獲得該類房屋的所有權(quán)證書，且登記屬于宣示登記，并不是創(chuàng)設(shè)登記;其四，房屋具有一定的社會保障功能。

2．建房行為不合法的小產(chǎn)權(quán)房。建造人違反土地管理法規(guī)，未履行合法審批程序，在集體土地上建造用于居住但不符合土地和建設(shè)規(guī)劃的房屋。這類小產(chǎn)權(quán)房包括:(1)建設(shè)人租用集體建設(shè)用地、未利用地建設(shè)的房屋;(2)建設(shè)人未履行合法審批程序在農(nóng)用地上建設(shè)的房屋;該類房屋的突出特點有:其一，未獲得建房用地規(guī)劃、審批等手續(xù);其二，建造人不能因建造行為而原始取得房屋所有權(quán);其三，絕大部分以對外銷售為目的建造;其四，占用基本農(nóng)田和耕地建設(shè)。

從以上分類可以得出一個結(jié)論:并非所有的小產(chǎn)權(quán)房都是非法建筑，也并非所有小產(chǎn)權(quán)房都不可以轉(zhuǎn)讓。影響小產(chǎn)權(quán)房交易行為效力的因素并非小產(chǎn)權(quán)房本身違法這一原因，另一個重要原因在于其轉(zhuǎn)讓行為的不符合規(guī)定。前者建房行為是合法的，僅僅在買賣流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上受到政策規(guī)定的某種限制。后者在土地使用、房屋建造、買賣交易等環(huán)節(jié)都存在不合法的情形。在當前的社會現(xiàn)實和社會環(huán)境下，一律說小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效顯然有失偏頗，而企圖通過司法途徑給所有類型的小產(chǎn)權(quán)房一個合法名分也顯然不現(xiàn)實。但法院不完全是消極的，在處理案件時，其也應(yīng)當發(fā)揮一定的能動作用，兼顧法律效果和社會效果，并不斷推動法治的發(fā)展。

(三)合同效力的類型化處理

在上述第一種類型的第一種情況，即村民辦理相關(guān)手續(xù)后在自家宅基地上建造的房屋，當前政策是容許出售給集體組織內(nèi)符合條件的村民的，這在司法實踐中也被普遍認可。其中主要的原因就在于這種轉(zhuǎn)讓不會影響耕地數(shù)量、糧食安全、社會穩(wěn)定等。換句話說，這類交易行為不會影響政策目標的實現(xiàn)。那么，其他類型的小產(chǎn)權(quán)房買賣是否全部影響到政策目標的實現(xiàn)呢?

建房行為合法的小產(chǎn)權(quán)房中，村民辦理相關(guān)手續(xù)后在自家宅基地上建造的房屋能否在村民集體組織外交易呢?基于宅基地使用權(quán)分配制度的旨意，在放開宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)所需要的社會條件是否具備，以及放開交易所帶來的正負作用還不十分清楚，我們還需要進一步研究的情況下，法院理性的選擇只能是采取消極做法，以關(guān)于重大公共利益判定這種交易行為無效。那么，對于村集體集約各村民宅基地后建造的小產(chǎn)權(quán)房，其交易行為是否有效呢?現(xiàn)實中，采用集約宅基地建造房屋，一般都是用宅基地換房建造成片高層住宅樓，在滿足村民集中居住以后，村集體出售剩余部分房屋或者村民滿足自住需要后出售額外房屋。筆者認為，無論買受人是不是本集體組織的成員，都不宜認定買賣合同無效。這個理由十分簡單，毋庸置疑，這種情況下既不會損失耕地數(shù)量、影響糧食安全，也不會造成農(nóng)民無所居等而影響社會穩(wěn)定。簡言之，這類小產(chǎn)權(quán)房不涉及政策指向的公共利益的保護，政策將其跟其他小產(chǎn)權(quán)房相混同，并禁止轉(zhuǎn)讓，存在不合理性。

建房行為不合法的小產(chǎn)權(quán)房，這類型的小產(chǎn)權(quán)房沒有履行相應(yīng)的審批手續(xù)，不符合規(guī)劃，本身就違反了《土地管理法》第62條第三款的規(guī)定。第一類型小產(chǎn)權(quán)房涉及問題的實質(zhì)是建設(shè)用地、未利用地不能用來進行房地產(chǎn)開發(fā)的問題，第二類型小產(chǎn)權(quán)房涉及的是嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和重大的國民生計問題。占用耕地或基本農(nóng)田建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房會造成耕地或基本農(nóng)田的大量流失，對我國糧食安全會造成極大的危害，危及農(nóng)民基本生存與保障。從國家戰(zhàn)略高度來講，占用農(nóng)用地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的行為是嚴重違法行為，一旦蔓延，其負面示范效應(yīng)將難以控制，后果難以想象。建房行為本身不合法的這類小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，由于合同標的物存在違法性，合同應(yīng)當自始無效。

四、利益平衡:小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的處置原則

對無效的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，在利益分配上應(yīng)避免利益失衡，防止無效裁判所帶來的不良社會導(dǎo)向。若通過主張買賣合同無效能獲得巨大利益，就會誘發(fā)出許多新的社會矛盾和危機，這與我國所倡導(dǎo)的傳統(tǒng)道德相悖，與我們要建設(shè)的和諧社會格格不入。在將這類合同做無效的處理時，應(yīng)當全面考慮諸如出賣人因土地升值或者拆遷、補償?shù)仍蚨@得的利益，以及買受人目前重置房屋的價格與原來購買同等條件房屋的價格之間的差異等各種利益，平衡買賣雙方當事人的利益，避免因認定合同無效而導(dǎo)致當事人利益嚴重失衡。這是一個總的原則，應(yīng)在這個原則下，做如下處理:

(一)返還財產(chǎn)、折價補償

根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，一旦合同被確認無效以后，當事人雙方因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)折價補償。合同無效后，當事人雙方返還財產(chǎn)的范圍包括原物及孳息［3］。出賣人對房屋所做的裝修、改建或者翻建、擴建，按照添附中有關(guān)附合的規(guī)則處理，裝修和改建的按附合在原房屋上處理，翻建和擴建的按附合在土地上處理。

(二)賠償損失

根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，一旦合同被確認無效以后，有過錯的一方當事人應(yīng)當賠償對方因此而受到的損失;當事人雙方都有過錯的，應(yīng)各自承擔相應(yīng)的責任。理論上，我們將這種責任稱之為締約過失責任。締約過失責任的賠償范圍通常指的是信賴利益損失，一般認為包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費用、準備履行契約而支出的費用以及這兩項費用的利息;間接損失指的是受害人失去與第三人訂立同類合同的機會所產(chǎn)生的損失?；诮陙矸康禺a(chǎn)市場的特點，合同被認定無效后，出賣人一般不會失去與他人訂立合同的機會，不會造成間接損失或者僅造成很少的間接損失。而確認合同無效一定會導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房買受人失去與他人訂立其他房屋買賣合同的機會，買受人不能獲得因房價快速上漲而帶來的諸多增值利益，顯然會遭受不小的間接損失。在買受人明知買賣的房屋為小產(chǎn)權(quán)房的情況下，買受人對合同無效毋庸置疑也存在一定的過錯。買受人要求出賣人賠償間接損失時，可以適用與有過失的規(guī)則，減輕出賣人因合同無效產(chǎn)生的賠償責任。為發(fā)揮司法良好的道德導(dǎo)向作用，綜合考慮房屋交付時間的長短、房屋本身的重置成本、土地的區(qū)位補償?shù)茸鞒鼍C合評價，按照7:3或8:2的比例在出賣人和買受人之間進行責任分配比較合適。

五、結(jié)語

黨的十七屆三中全會提出了“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的規(guī)劃，這為農(nóng)村土地進入市場開了一道口，繼續(xù)推進我國城鄉(xiāng)一體化。當然實現(xiàn)這一遠大目標不可能一蹴而就，需長期努力和不斷探索。在處理小產(chǎn)權(quán)房買賣的問題上，法院應(yīng)該積極發(fā)揮某種積極作用，在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，進行適度探索與創(chuàng)新。然而，要想小產(chǎn)權(quán)房問題真正塵埃落定，最后只能期待立法解決。

［1］張澤穎．小產(chǎn)權(quán)房問題反思［J］．中國住宅設(shè)施，2010，(1)．

［2］魯桂華．北京市懷柔區(qū)人民法院經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)——山區(qū)成農(nóng)村房屋買賣合同糾紛多發(fā)地帶［N］．人民政協(xié)報，2008－12－01．

［3］錢暉，吳永飛．農(nóng)村房屋買賣合同的法律困境及其破解——兼論宅基地使用權(quán)制度的構(gòu)建［C］//萬鄂湘．最新民事法律文件解讀．北京:人民法院出版社，2007，(5):197－206．

The Rational Thinking on Legal Problems of Small-scale Property House

ZOU Shang-zhong

With the urbanization process，problem of small-scale property house is growing a hard nut to crack．Law on sale contract of small-scale property house has not been clearly regulated，and policy referring to the protection of public interests has held a negative attitude on it．Because not all types of small-scale property house will influence the realization of the policy target，contracts of small-scale property house may be classified．

small-scale property house;validity of the contract;classification

DF521

A

1008－7966(2012)04－0088－04

2012－04－21

鄒尚忠(1978－)，男，湖南新化人，助理研究員，法律碩士，主要從事民商法、訴訟法研究。

［責任編輯:劉曉慧］