王 燕

(合肥工業(yè)大學建筑設(shè)計研究院，安徽 合肥 230009)

一、房地產(chǎn)評估的概念

房地產(chǎn)評估包含房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)工程質(zhì)量評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風險評估、房地產(chǎn)貸款風險評估等。但是目前房地產(chǎn)評估主要指的是針對房地產(chǎn)價值的評估，即房地產(chǎn)估價。房地產(chǎn)估價是由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格進行估算和判定的活動。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性和復雜性等特點，是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。

二、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了30多年的發(fā)展和創(chuàng)新過程，通過國家各級房地產(chǎn)的主管部門、各評估機構(gòu)以及估價人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)過注冊的房地產(chǎn)評估機構(gòu)也逐漸步入正軌，整個評估行業(yè)都處在健康發(fā)展的過程中。具體來說，首先，制定了房地產(chǎn)評估的相關(guān)法律和規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了評估的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件;其次，基本建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度并制定了房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范，通過統(tǒng)一評估程序和技術(shù)方法，來保證評估結(jié)果的客觀、公正和合理;第三，房地產(chǎn)評估的服務(wù)領(lǐng)域逐步擴大，在房地產(chǎn)評估機構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容局限于房地產(chǎn)交易管理，以防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，目前房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，如為銀行、城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、土地管理、司法、保險、投資等領(lǐng)域提供評估、咨詢等各方面服務(wù)。

三、我國房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的問題

(一)立法滯后

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)標準和房地產(chǎn)估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產(chǎn)評估法律體系，對評估機構(gòu)、估價人員的管理進行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實施細則。盡管《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中已明確了房地產(chǎn)評估制度的法定地位，但關(guān)于房地產(chǎn)評估的專門法律一直是空白。而散落在各項規(guī)章制度和規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定，不能夠?qū)υu估的規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標準等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中往往畏手畏腳，無法充分發(fā)揮其能動作用，其評估結(jié)果也就難以得到社會的認可。同時這也導致了對房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)缺乏有效監(jiān)督的局面。

(二)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)評估不僅具有很強的專業(yè)性，而且由于房地產(chǎn)價值的個別性，使得沒有兩處房地產(chǎn)的價值是完全相同的，這就使得房地產(chǎn)評估結(jié)果的科學性非常倚重估價師的經(jīng)驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學的人才培養(yǎng)、準入及晉級機制，相關(guān)的法律法規(guī)還不夠健全，而且缺乏對從業(yè)人員嚴格的約束和考核，行業(yè)的收費情況較為混亂并存在一定程度準入門檻偏低現(xiàn)象，導致了許多進入該行業(yè)的人員并非相關(guān)專業(yè)出身，學歷層次較低，對房地產(chǎn)評估的科學性和嚴謹性認識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業(yè)道德的情況較差等。同時房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導致考生做假的現(xiàn)象較為嚴重。而且房地產(chǎn)估價師考試為一次性考試制度，通過后的注冊也只有一個級別，不能充分體現(xiàn)估價師水平的高低和資歷的深淺，因此也不能激勵估價師為提高業(yè)務(wù)水平和提升執(zhí)業(yè)資格而繼續(xù)學習和深造。

(三)社會公信力不高

房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展較好的國家，不僅有健全的法律法規(guī)，相關(guān)的行業(yè)協(xié)會也發(fā)揮著重要的監(jiān)督和規(guī)范作用。但我國由于房地產(chǎn)評估行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標準及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構(gòu)容易受到政府或銀行等機構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評估結(jié)果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權(quán)益;或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。

四、對我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的建議

(一)建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律法規(guī)

有法可依是房地產(chǎn)評估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。國家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺專門的《房地產(chǎn)估價法》。該法應(yīng)綜合現(xiàn)有法律法規(guī)的各方面規(guī)定和要求，完善以下幾個方面:一是強化行業(yè)標準，制定和強制推行技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，對違反相關(guān)法律法規(guī)的估價人員要嚴懲不貸;二是在收費標準方面應(yīng)做適當調(diào)整，對總額小的項目應(yīng)再細分檔次并適當提高收費標準，否則面廣量大的小額估價項目因收費少而導致無人承接，對總額大的項目也應(yīng)再細分檔次并適當降低收費標準，否則容易助長壓價競爭和給回扣現(xiàn)象;三是制定房地產(chǎn)評估行業(yè)職業(yè)道德標準，房地產(chǎn)估價師守則等規(guī)定，規(guī)范評估機構(gòu)和評估師的行為，通過推動房地產(chǎn)評估行業(yè)的法制建設(shè)，實施詳細的規(guī)章制度，使房地產(chǎn)評估機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中，有法可依，有據(jù)可查，有章可循。

(二)加強房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認證工作

為了提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強對房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的資格認證，并設(shè)置至少兩級房地產(chǎn)估價師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍赢a(chǎn)鑒定師資格三級考試制度以及美國的資深、非資深二級房地產(chǎn)估價師管理制度，結(jié)合我國的客觀實際，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)能力強弱、評估實踐經(jīng)驗的豐富與否、評估報告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級標準，做到有升有降、動態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價師隊伍的技術(shù)水平，促進房地產(chǎn)估價師隊伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的準入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價師的素質(zhì)。具體措施包括:第一，提高報考的學歷要求，至少應(yīng)該具備大學本科以上學歷;第二，嚴格實行注冊制度。目前我國的注冊制度相對來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，沒有起到其應(yīng)有的作用，所以要嚴格執(zhí)行注冊制度;第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴大考試相關(guān)知識面，實行定量錄取等。

(三)全面推進房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系建設(shè)

房地產(chǎn)評估行業(yè)的誠信體系建設(shè)十分重要。目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)普遍存在的各種不誠信行為是社會對估價行業(yè)評價較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠信體系建設(shè)需要投入大量的人力、財力，沒有直接的經(jīng)濟回報，但它具有巨大的社會效應(yīng)，如果能夠通過行之有效的辦法來降低講誠信者的成本，提高不講誠信者的成本，使失信者付出代價，名譽掃地，直至清出行業(yè)、繩之以法，就可以達到使房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)評估機構(gòu)都能夠重視信譽，因而社會對估價行業(yè)有較好的評價和較高的信任度，從而才能更好地發(fā)展房地產(chǎn)估價業(yè)。全面推進房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系的建設(shè)，需要充分發(fā)揮房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會在行業(yè)自律中的作用。首先，要結(jié)合房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)發(fā)展的實際需要，完善行業(yè)操作規(guī)程，制定行業(yè)服務(wù)標準，協(xié)助政府部門做好房地產(chǎn)評估信用檔案。目前，注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案、一級房地產(chǎn)評估機構(gòu)信用檔案體系都已建立并投入使用。二、三級房地產(chǎn)評估機構(gòu)信用檔案也逐步建立。要通過信用檔案來實行誠信預(yù)警機制和失信懲戒機制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來督促和引導評估機構(gòu)和估價師遵守評估法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法評估、獨立評估、公正評估的市場氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續(xù)教育，把評估行業(yè)培育成學習型行業(yè)，不僅要進行多級估價師的升級教育，也要進行同級執(zhí)業(yè)資格的維持教育，打破終身制，實行動態(tài)管理。不僅要重視業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，更要重視職業(yè)道德教育。除了通過各種方式不斷提高房地產(chǎn)評估專業(yè)人員專業(yè)技術(shù)水平外，還應(yīng)對其進行行業(yè)的紀律教育和職業(yè)道德教育，使他們在內(nèi)心深處樹立起抵制各種不良現(xiàn)象的屏障。第三，積極參與對評估糾紛的調(diào)處，認真做好對違反職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)則行為的處理，維護行業(yè)形象。

［1］張君卓.評估立法與房地產(chǎn)評估的監(jiān)管［J］.中國房地產(chǎn)，2006(12).