朱志鋼

（江蘇常發(fā)地產(chǎn)集團有限公司 江蘇 常州 213100）

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理是按照國家法律、法規(guī)和政策以及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營要求，遵循資本營運規(guī)律，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動進行組織、預(yù)測、決策、計劃、控制、分析和監(jiān)督等一系列管理工作的總稱。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其特點有：資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等，而房地產(chǎn)企業(yè)的目標是生存、發(fā)展和獲利；財務(wù)管理工作以資金的籌集、使用及分配等財務(wù)活動為核心，因此，財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)有著更為特殊的意義，房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理也有著相應(yīng)的要求：力求保持以收抵支和償還到期債務(wù)的能力，減少破產(chǎn)的風險，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期、穩(wěn)定地生存下去；籌集房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的資金；通過合理、有效地使用資金使房地產(chǎn)企業(yè)獲利。

房地產(chǎn)行業(yè)近年來在我國得到了迅猛發(fā)展，這個在我國起步于20世紀80年代中期的新興行業(yè)已成為當前投資的重要領(lǐng)域之一，但是各地房地產(chǎn)泡沫高漲，隨著金融危機爆發(fā)后實體經(jīng)濟所受影響漸漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫受到嚴重的擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的危機，其對財務(wù)管理的要求所存在的風險都逐漸暴露，如果這些風險得不到應(yīng)有的重視和及時的風險控制應(yīng)對策略，一旦整個市場受到某種刺激或沖擊，某些房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢造成資金鏈斷裂，承受不住來自資金、工程等方面的壓力破產(chǎn)，或許會在整個行業(yè)內(nèi)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。這是房地產(chǎn)企業(yè)乃至國家和民眾不想看到的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風險必須得到重視。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨的風險

1、償債風險

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，它需要大量的資金參與運作才能支撐企業(yè)的運營。因此在項目初期階段，大部分企業(yè)自有資本金的比例非常低，開發(fā)方式以負債開發(fā)為主，大量的開發(fā)資金源自外部借貸等融資，而在高投資高回報的內(nèi)部利益驅(qū)動下，企業(yè)為追逐高利潤，經(jīng)常會在財務(wù)方面忽略考慮項目的可行性，預(yù)算工作流于形式，盲目上項，不合理地、過度地、不合規(guī)范地進行各種名目的外部融資借債。所有利用這些負債進行的投資不能按期收回并且得到預(yù)期收益，公司大量外債無力償還，面臨嚴重的償債風險。根據(jù)全國工商聯(lián)經(jīng)濟部、中華財務(wù)咨詢有限公司《中華工商上市公司財務(wù)指標指數(shù)（2011年度）》財務(wù)數(shù)據(jù)比較全行業(yè)上市公司2011年財務(wù)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率處于相對較高的水平，僅次于輕資產(chǎn)的金融服務(wù)行業(yè)。

從2011年的截面數(shù)據(jù)可以看到房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率相對其他行業(yè)來說已處于高位，假設(shè)全行業(yè)資產(chǎn)負債率服從正態(tài)分布，那么房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)落在了這個以47.78%為均值的正態(tài)分布的98%，即3σ范圍以外，從統(tǒng)計學(xué)的概念已經(jīng)可以認為其達到了極大值。

從1997年至2011年，整個房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率一直在75%上下波動，遠高于60%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)處于這么高的資產(chǎn)負債率下，因收益降低而喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。

2、籌資風險

從目前看房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道單一，雖然自籌資金的比例逐年升高，但外債仍是主要資金來源，還有很多類似民間借貸等不明來源的不合規(guī)范的借入資金，使得企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不當，而且不夠穩(wěn)定的資金構(gòu)成使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨著很大的籌資風險。

目前隨著土地、信貸政策的收縮，房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻逐步提高，加息直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本，使得資金壓力驟然加大。不僅如此，在房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營期間，貸款利率因通貨膨脹等因素發(fā)生增長變化，不僅進一步增加了企業(yè)的資金成本，而且還抵減了一部分預(yù)期收益，這種資本結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況對利率變化相當敏感，隨著利率的上下浮動產(chǎn)生較大的財務(wù)波動。

3、管理風險

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相對其他行業(yè)來說較長，這也就決定了財務(wù)涉及面廣、資金周轉(zhuǎn)歷程長，使得財務(wù)管理難度相對較大。面對如此龐雜的財務(wù)關(guān)系，在經(jīng)濟活動中房地產(chǎn)企業(yè)就會有大量的、頻繁的資金往來結(jié)算活動，相應(yīng)的風險和責任也就比較大。因為房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的流動性和變現(xiàn)性差，如果財務(wù)管理能力不強，財務(wù)監(jiān)控不力，那么內(nèi)部控制制度就會缺失，就會造成基礎(chǔ)管理薄弱、成本控制粗劣等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風險的成因

1、預(yù)算執(zhí)行力低

目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算環(huán)節(jié)中存在著許多不完善的地方，沒有制定合理合規(guī)的預(yù)算管理制度；沒有對評估項目進行可行性分析及SWOT分析；沒有從征地成本、資金成本和運作以及資產(chǎn)報酬率等方面進行財務(wù)分析；沒有對企業(yè)資金出入的必要性以及合理性作出相應(yīng)的評判。即使最后項目開始運作，整個項目資金使用的全盤計劃沒有制定好預(yù)算，大量地吸引資金，盲目使用，不分資金使用的輕重緩急，甚至只考慮個別項目和之前短缺資金項目的用款，拆東墻補西墻，影響了整個項目和所有項目的利益。這就造成了極大的償債風險和籌資風險。

2、資金管理低效和成本控制不力

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資金管理低效和成本控制不力的問題?；I集到資金后，在企業(yè)層面，財務(wù)部門對資金方面的投資、融資、利潤分配和資金回收等方面的管理低效；而在企業(yè)基礎(chǔ)層面，財務(wù)管理人員普遍缺乏相應(yīng)的管理知識，不能夠上升到宏觀層面去對整個企業(yè)資金運作流轉(zhuǎn)做管理。由于企業(yè)對資金管理的低效，既無法為企業(yè)良好的籌集資金和開拓資金渠道，又加大了資金運行的成本，同時成本控制不力使得財務(wù)系統(tǒng)處于一個非常脆弱的環(huán)境，很容易因外界的沖擊而崩潰，這給企業(yè)帶來了極大的管理風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)風險控制對策

1、樹立風險意識

上述三點風險是房地產(chǎn)企業(yè)特別并值得高度重視的，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須針對自身情況樹立風險意識，設(shè)立風險防范機制等應(yīng)對方案。沒有樹立風險意識的企業(yè)，就算現(xiàn)在做得規(guī)模再大、盈利再好，一旦出現(xiàn)小的財務(wù)波動，有可能就會成為壓垮駱駝的最后一根稻草。所以整個房地產(chǎn)企業(yè)由上至下要樹立風險意識，進而企業(yè)全體了解所面臨的風險，做好應(yīng)對這些風險的措施，學(xué)習(xí)現(xiàn)代化高速發(fā)展的資金管理模式，及時對于管理中的財務(wù)風險進行預(yù)測和防范。

2、可行性論證和科學(xué)決策

因為房地產(chǎn)企業(yè)有著獨特的行業(yè)特征和特點，在項目開發(fā)之初，企業(yè)就應(yīng)從整體效益出發(fā)，使用成本性態(tài)分析法對開發(fā)項目進行可行性研究。與此同時，也要做好對整個企業(yè)的SWOT分析，根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢及核心競爭力之所在，制定企業(yè)能夠做的和可能做的戰(zhàn)略組合，從而確定當前項目是否是企業(yè)能夠做、必須做的，考慮企業(yè)人力、資金、時間、效率等是否能夠承受。在整個決策過程中，財務(wù)部門要從籌資成本、資金規(guī)模以及預(yù)期收益等方面進行整體分析、測算，實行科學(xué)的決策而非盲目立項上項。

3、加強預(yù)算執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過財務(wù)預(yù)算指導(dǎo)具體職能部門進行短期目標和長期計劃的完成，根據(jù)企業(yè)短期和中長期目標的不同，合理地對資金進行分配。同時，財務(wù)預(yù)算能夠科學(xué)地了解當前項目可能要求的大致財務(wù)狀況，進而做出相應(yīng)的、合理的調(diào)整，有效避免和防范房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風險，有理有節(jié)地限制企業(yè)高投資高收益的內(nèi)在投資驅(qū)動，避免資產(chǎn)負債率的逐年走高，將資產(chǎn)負載率保持在可控范圍內(nèi)，始終保持企業(yè)的償債能力，使企業(yè)能夠長期、穩(wěn)定地生存下去。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)的整體收支、資金的投放和實際收益以及經(jīng)營的統(tǒng)籌分配在管理層面上做出統(tǒng)一的部署，在具體的項目預(yù)算方面，先對項目的各環(huán)節(jié)進行整體的預(yù)算。在實施和調(diào)節(jié)上，需要將月度、季度、年度的預(yù)算分析和考核進行協(xié)調(diào)安排，定期檢查和考核，定量約束資金管理。在預(yù)算執(zhí)行過程中，如果超出預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，應(yīng)將其上報至企業(yè)最高決策層進行審批，并附加理由說明，在內(nèi)部控制資金的流轉(zhuǎn)，確實保證資金的安全。

4、構(gòu)建企業(yè)財務(wù)管理風險測評指標體系

我國現(xiàn)有的財務(wù)風險分析指標體系主要是短期償債能力、長期償債能力、盈利能力三個方面，這三個方面的體系又由多種基礎(chǔ)指標構(gòu)成。財務(wù)風險評價方法大致分為定性分析和定量分析，分析指標體系雖然重要但仍然需要改進，用更加數(shù)量模型的方式去分析，包括單變量（多變量）判別模型、概率模型、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析等。

在眾多的風險評價方法中，層次分析法有其定性和定量相結(jié)合地處理各種評價因素的優(yōu)點，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試使用這種方法構(gòu)建企業(yè)財務(wù)管理風險測評指標體系。

5、規(guī)范財務(wù)行為，強化業(yè)務(wù)素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平不高，很重要的一個原因就是內(nèi)部管理制度不健全，財務(wù)管理的隨意性較大。無規(guī)矩不成方圓，如果沒有一套行之有效的規(guī)章制度，企業(yè)的財務(wù)管理流程就無章可循，如果不能嚴格按照規(guī)章制度來做，企業(yè)內(nèi)部管理的加強便無從談起。

同時，強化企業(yè)員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理知識，加強對財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)很重要。質(zhì)量好的財務(wù)人員對于新情況的處理能力是相當關(guān)鍵的。企業(yè)財會人員應(yīng)該加強自身的財務(wù)修養(yǎng)，通過科學(xué)的戰(zhàn)略眼光加強對企業(yè)資金運作的管理，從而達到降低財務(wù)風險的根本目的。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理面臨較大的風險，而其風險的形成原因是多方面的，有各企業(yè)內(nèi)部資金管理結(jié)構(gòu)和成本控制不力的原因，也有外部行業(yè)特性造成的資產(chǎn)負債率高的原因，因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對風險能力，必須要建立健全財務(wù)管理機制，以有效預(yù)防財務(wù)風險。只有有效地降低和規(guī)避財務(wù)風險，才能切實提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力，使房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟中健康發(fā)展、做大做強，成為一個健康的投資產(chǎn)業(yè)。

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