○朱仲賢

（中糧集團(tuán)上海大悅城（上海新蘭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司） 上海 200070）

購(gòu)物中心商鋪評(píng)價(jià)指標(biāo)淺析

○朱仲賢

（中糧集團(tuán)上海大悅城（上海新蘭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司） 上海 200070）

購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類(lèi)型購(gòu)物中心里面的鋪位。本文分析了評(píng)價(jià)商鋪面臨的一些問(wèn)題，提出了利用現(xiàn)有商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況信息對(duì)商鋪進(jìn)行評(píng)價(jià)，最后對(duì)購(gòu)物中心商鋪評(píng)價(jià)指標(biāo)的一些具體內(nèi)容進(jìn)行了分析。

購(gòu)物中心商鋪 評(píng)價(jià)指標(biāo) 分析方法

一、評(píng)價(jià)商鋪面臨的問(wèn)題

筆者多年從事購(gòu)物中心財(cái)務(wù)工作，在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，作為業(yè)主或者管理者對(duì)購(gòu)物中心的掌控始終沒(méi)有像百貨公司對(duì)它的整體管理強(qiáng)勢(shì)。這點(diǎn)并不是業(yè)主或者管理者本身的缺陷造成的，而是因?yàn)橘?gòu)物中心內(nèi)的商鋪行業(yè)多、店鋪多、功能多，商品組合的寬度極寬深度極深。具體來(lái)說(shuō)，購(gòu)物不可能對(duì)這么多行業(yè)都有完全的掌控，而且，由于業(yè)態(tài)的豐富使得各個(gè)業(yè)態(tài)對(duì)管理要求差異非常之大。也正因?yàn)槿绱?，多?shù)購(gòu)物中心在對(duì)商鋪管理時(shí)多數(shù)選擇以租賃形式為基礎(chǔ)，商鋪的銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)活動(dòng)由商鋪?zhàn)灾鞴芾怼Ｋ再?gòu)物中心的業(yè)主或者管理者對(duì)商鋪的管理往往僅限于出租、收租、退租再重新招租。但是如果僅限于這個(gè)循環(huán)的話，對(duì)購(gòu)物中心的發(fā)展是極其不利的。

既然管理中存在以上問(wèn)題，必然會(huì)導(dǎo)致業(yè)主或者管理者對(duì)商鋪的評(píng)價(jià)上存在局限性，只能從表面上來(lái)評(píng)價(jià)商鋪的優(yōu)劣。如：是否準(zhǔn)時(shí)交租金、商品是否更新、客流量是否充足。但這些觀察與評(píng)價(jià)都是主觀的、不可量化的，這樣的評(píng)價(jià)對(duì)在商鋪的管理和決策上存在很大的誤差。

在日常的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理中，我們常常會(huì)遇到這樣的困惑：一家商鋪?zhàn)饨鹄U納是及時(shí)的，但是它的經(jīng)營(yíng)狀況每況日下突然有一天關(guān)門(mén)撤出。另外一種情況是，某家商鋪日常經(jīng)營(yíng)紅紅火火，但是租金始終不能及時(shí)繳納。還有一種情況是，商鋪不參與任何購(gòu)物中心的活動(dòng)，管理者也不知道商鋪經(jīng)營(yíng)狀況到底是否符合購(gòu)物中心整體業(yè)態(tài)整合，等等情況都與表面觀察的現(xiàn)象有很大出入，用哪種工具或者手段，如何去評(píng)價(jià)這些商鋪則擺在了管理者的面前。

一般情況下，作為購(gòu)物中心的業(yè)主或者管理者為了能吸引商鋪入住，同時(shí)也為了在雙方對(duì)未來(lái)商鋪經(jīng)營(yíng)獲利都不明了的情況下，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享收益，購(gòu)物中心與商鋪簽署的租賃協(xié)議往往不僅僅是固定租金，還包括有根據(jù)營(yíng)業(yè)額收取的提成租金。根據(jù)目前的數(shù)據(jù)顯示，有75%以上的商鋪都簽署了固定租金加提成租金的協(xié)議，同時(shí)，雙方為了都能在經(jīng)營(yíng)不善的時(shí)候退出，另外簽署一份承諾函，承諾與購(gòu)物中心共同推廣營(yíng)銷(xiāo)，如果在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)做不到一定的營(yíng)業(yè)額，雙方都可以終止合同，退出租賃鋪位。

二、利用現(xiàn)有商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況信息對(duì)商鋪進(jìn)行評(píng)價(jià)

1、評(píng)價(jià)分析方法可能性

根據(jù)購(gòu)物中心的特點(diǎn)和其經(jīng)營(yíng)的模式，以及在這種模式下對(duì)管理者的挑戰(zhàn)和存在的評(píng)價(jià)問(wèn)題。購(gòu)物中心管理者可以根據(jù)合同約定和自身對(duì)購(gòu)物中心擁有管理權(quán)的優(yōu)勢(shì)或者相當(dāng)數(shù)量的商鋪的經(jīng)營(yíng)信息，如商鋪的面積、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)類(lèi)型、營(yíng)業(yè)額、租金等等。同時(shí)，管理者可以獲得購(gòu)物中心整體的經(jīng)營(yíng)狀況、營(yíng)業(yè)額、總體客流量，并且隨著管理時(shí)間逐漸推移積累大量歷史數(shù)據(jù)，從而得到購(gòu)物中心長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)律。利用統(tǒng)計(jì)分析方法和財(cái)務(wù)報(bào)表分析這些理論體系，提取部分工具和分析方法，對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行發(fā)掘，購(gòu)物中心管理者能針對(duì)面臨的問(wèn)題進(jìn)行分析匯總?；诳色@得的商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，利用統(tǒng)計(jì)理論、財(cái)務(wù)分析理論提煉設(shè)計(jì)出一套評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是水到渠成的。

2、評(píng)價(jià)分析方法實(shí)用性和意義

購(gòu)物中心需要不斷地更新入住的商鋪，業(yè)態(tài)重整，優(yōu)勝劣汰更新血液。這是由幾方面因素導(dǎo)致的，其一是租賃合同到期商鋪?zhàn)匀桓拢黄涠捎诮?jīng)營(yíng)不善商鋪嚴(yán)重虧損撤出購(gòu)物中心；當(dāng)然還有購(gòu)物中心的業(yè)主或者管理者為了能更好地整合業(yè)態(tài)、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)有選擇性地調(diào)整租戶(hù)結(jié)構(gòu)，這樣也需要對(duì)商鋪進(jìn)行評(píng)價(jià)。加上上面提到的購(gòu)物中心面臨的困惑和問(wèn)題，對(duì)商鋪進(jìn)行評(píng)價(jià)是有非常重要現(xiàn)實(shí)意義的，而且實(shí)用性非常強(qiáng)。

由于購(gòu)物中心內(nèi)的商鋪數(shù)量龐大、業(yè)態(tài)豐富且互相之間的差異巨大，互補(bǔ)性強(qiáng)，所以單靠原有的財(cái)務(wù)報(bào)表分析指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)和衡量商鋪的經(jīng)營(yíng)就會(huì)存在結(jié)論差異過(guò)大，沒(méi)有普遍意義。為了能有效形成這樣的評(píng)價(jià)分析方法，我們可以將大量的數(shù)據(jù)通過(guò)數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法加以提煉，尋找出普遍規(guī)律為管理服務(wù)。另外，雖然購(gòu)物中心獲得了商鋪的營(yíng)業(yè)額數(shù)據(jù)，但是對(duì)商鋪的成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、后臺(tái)管理和人員配備等信息并不了解。所以通過(guò)簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)分析來(lái)評(píng)價(jià)商鋪就力不從心了。

三、主要術(shù)語(yǔ)介紹

1、主要術(shù)語(yǔ)解釋

購(gòu)物中心管理過(guò)程中獲得的主要數(shù)據(jù)包括：購(gòu)物中心的可出租面積、樓層結(jié)構(gòu)、單位租金、營(yíng)業(yè)額提成租金的提成率、商鋪營(yíng)業(yè)額等等。另外一個(gè)重要的概念則是購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成和商鋪各自的業(yè)態(tài)?？沙鲎饷娣e：購(gòu)物中心除了用于推廣和管理保留的面積以外，出租給商鋪的所有面積，可出租面積有使用面積（墻中心到墻中心）和建筑面積（使用面積加上公攤面積）兩種核算方法。樓層結(jié)構(gòu)：購(gòu)物中心根據(jù)物業(yè)的結(jié)構(gòu)和樓層的布局，可以按幢來(lái)劃分，也可以按樓層來(lái)劃分。單位租金：通常情況下單位租金是指單位出租面積的日租金，雖然結(jié)算租金時(shí)都以月為單位，但是因?yàn)樾袠I(yè)習(xí)慣的問(wèn)題，也方便將來(lái)橫向做比較?；咀饨穑褐缸赓U合同根據(jù)單位租金，向商鋪收取的，按一定周期收取的固定租金。結(jié)算周期一般為一個(gè)月。提成租金：指租賃合同根據(jù)商鋪結(jié)算期內(nèi)的營(yíng)業(yè)額，按照一定的比率提取金額作為當(dāng)月的租金，一般來(lái)說(shuō)，提成租金結(jié)算周期為月。保底加提成：指租賃合同中規(guī)定，向商鋪收取保底租金的同時(shí)，按照提成比率計(jì)算得到的提成租金與保底租金做比較，在兩者中取高者為當(dāng)月的租金。

2、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分類(lèi)

本文對(duì)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)主要分為：零售業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)、文化教育業(yè)。當(dāng)然這四大類(lèi)行業(yè)還可以細(xì)分，如零售業(yè)可以分為超市、服裝鞋帽、飾品、鐘表、家電電器等等。餐飲業(yè)可以分為快餐、冷飲、咖啡館茶、中式飯店、西式酒吧等等。休閑娛樂(lè)業(yè)有KTV、足浴、SPA、電影院等等。文化教育主要是一些外語(yǔ)教學(xué)中心、藝術(shù)培訓(xùn)、兒童早教等等。有時(shí)還會(huì)以某一超大型租戶(hù)作為單獨(dú)業(yè)態(tài)來(lái)分析，如大賣(mài)場(chǎng)。但是為了權(quán)衡效率與實(shí)用性，一般購(gòu)物中心都以以上四大業(yè)態(tài)為主，其他的都是輔助手段。

四、指標(biāo)設(shè)計(jì)

購(gòu)物中心日常管理中，作為管理方或者業(yè)主，能獲得的信息主要是購(gòu)物中心本身的數(shù)據(jù)，包括商鋪?zhàn)赓U面積、營(yíng)業(yè)額、單位租金和月度租金、提成比率和提成租金、租金在營(yíng)業(yè)額中的占比等。而對(duì)于商鋪店內(nèi)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)不能完全掌控，為了能對(duì)購(gòu)物中心的商鋪有效地評(píng)價(jià)，筆者設(shè)計(jì)了如下指標(biāo)體系，作為考核商鋪經(jīng)營(yíng)狀況的主要依據(jù)。主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)有：?jiǎn)挝黄骄鶢I(yíng)業(yè)額（坪銷(xiāo)）、提袋率、單位平均租金、單位租金的營(yíng)業(yè)額占比、增長(zhǎng)率、相關(guān)系數(shù)、銷(xiāo)售毛利率。單位平均營(yíng)業(yè)額可以考量商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況，這是購(gòu)物中心業(yè)主或者管理者能得到的有關(guān)商鋪的第一手資料，也是最為有價(jià)值的動(dòng)態(tài)信息。這一指標(biāo)單位為“元/M2/天”。但是單獨(dú)這個(gè)指標(biāo)是不能來(lái)判斷商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況，還要結(jié)合下面幾個(gè)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析。提袋率是購(gòu)物中心總客人人數(shù)和實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人數(shù)的比例，反映購(gòu)物中心的實(shí)際有效客戶(hù)占總客流量的百分比，用以來(lái)評(píng)估商業(yè)的整體客群匹配度、顧客購(gòu)買(mǎi)意愿、經(jīng)營(yíng)效益。單位平租金是業(yè)主收取對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心收取的回報(bào)，同時(shí)也是商鋪?zhàn)钪苯印⒆顬榉€(wěn)定的成本。這一指標(biāo)單位為“元/M2/天”。任何一個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)部都有不同的位置、樓層、客流通道等等，所以這個(gè)平均租金是加權(quán)了所有上面的因素得到的，不能唯一來(lái)衡量商鋪的貢獻(xiàn)和成本的占比。業(yè)主或者管理者往往會(huì)對(duì)購(gòu)物中心采取分區(qū)域、分樓層進(jìn)行分析，在核算租金定價(jià)的時(shí)候也是這樣區(qū)別定價(jià)的。單位租金的營(yíng)業(yè)額占比是評(píng)價(jià)商鋪經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的重要指標(biāo)之一，它權(quán)衡了商鋪經(jīng)營(yíng)狀況和租金負(fù)擔(dān)。這一指標(biāo)單位為“%”。這個(gè)指標(biāo)是購(gòu)物中心業(yè)主或者管理者最為關(guān)心的指標(biāo)，也為決策是否需要對(duì)租戶(hù)進(jìn)行更換還是保留、商鋪是否會(huì)突然撤離提前預(yù)警。增長(zhǎng)率則是對(duì)商鋪過(guò)去的經(jīng)營(yíng)狀況和購(gòu)物中心整體發(fā)展是否擬合進(jìn)行評(píng)價(jià)。這一指標(biāo)單位為“%”。同時(shí)也是對(duì)商鋪未來(lái)的發(fā)展進(jìn)行評(píng)價(jià)的有效手段。相關(guān)系數(shù)是將整個(gè)購(gòu)物中心的所有商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)分類(lèi)并匯總分析，對(duì)這一業(yè)態(tài)內(nèi)的某一商鋪與總體以及其他單個(gè)商鋪進(jìn)行比較，觀察它們的相關(guān)性。由于業(yè)態(tài)的相似性，他們的經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展水平應(yīng)當(dāng)處于一致的水平，如果個(gè)別商鋪出現(xiàn)較大差異的話那么就能反映出一定的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。銷(xiāo)售毛利率是毛利占銷(xiāo)售收入的百分比，其中毛利是銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售成本的差。這一指標(biāo)單位為“%”。

五、主要分析方法介紹

1、靜態(tài)分析

靜態(tài)分析就是分析經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的均衡狀態(tài)以及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)變量達(dá)到均衡狀態(tài)所具備的條件，它完全抽象掉了時(shí)間因素和具體的變化過(guò)程，是一種靜止地、孤立地考察某種經(jīng)濟(jì)事物的方法。如研究均衡價(jià)格時(shí)，舍掉時(shí)間、地點(diǎn)等因素，并假定影響均衡價(jià)格的其他因素，如消費(fèi)者偏好、收入及相關(guān)商品的價(jià)格等靜止不變，單純分析該商品的供求達(dá)于均衡狀態(tài)的產(chǎn)量和價(jià)格的決定。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是抽象了時(shí)間因素和具體變動(dòng)的過(guò)程，靜止地孤立地考察某些經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。它一般用于分析經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的均衡狀態(tài)以及有關(guān)經(jīng)濟(jì)變量達(dá)到均衡狀態(tài)所需要的條件。靜態(tài)分析法分析經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象達(dá)到均衡時(shí)的狀態(tài)和均衡條件，而不考慮經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象達(dá)到均衡狀態(tài)的過(guò)程。應(yīng)用靜態(tài)分析方法的經(jīng)濟(jì)學(xué)稱(chēng)為靜態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

2、動(dòng)態(tài)分析

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，動(dòng)態(tài)分析是對(duì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的實(shí)際過(guò)程所進(jìn)行的分析，其中包括分析有關(guān)變量在一定時(shí)間過(guò)程中的變動(dòng)，這些經(jīng)濟(jì)變量在變動(dòng)過(guò)程中的相互影響和彼此制約的關(guān)系，以及它們?cè)诿恳粋€(gè)時(shí)點(diǎn)上變動(dòng)的速率等等。動(dòng)態(tài)分析法的一個(gè)重要特點(diǎn)是考慮時(shí)間因素的影響，并把經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的變化當(dāng)作一個(gè)連續(xù)的過(guò)程來(lái)看待。著名統(tǒng)計(jì)學(xué)家卡爾·皮爾遜設(shè)計(jì)了統(tǒng)計(jì)指標(biāo)——相關(guān)系數(shù)。相關(guān)系數(shù)是用以反映變量之間相關(guān)關(guān)系密切程度的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。相關(guān)系數(shù)是按積差方法計(jì)算，同樣以?xún)勺兞颗c各自平均值的離差為基礎(chǔ)，通過(guò)兩個(gè)離差相乘來(lái)反映兩變量之間相關(guān)程度，著重研究線性的單相關(guān)系數(shù)。依據(jù)相關(guān)現(xiàn)象之間的不同特征，其統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的名稱(chēng)有所不同。如將反映兩變量間線性相關(guān)關(guān)系的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)稱(chēng)為相關(guān)系數(shù)（相關(guān)系數(shù)的平方稱(chēng)為判定系數(shù)）；將反映兩變量間曲線相關(guān)關(guān)系的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)稱(chēng)為非線性相關(guān)系數(shù)、非線性判定系數(shù)；將反映多元線性相關(guān)關(guān)系的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)稱(chēng)為復(fù)相關(guān)系數(shù)、復(fù)判定系數(shù)等。

3、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

從上面分析得到各業(yè)態(tài)的各項(xiàng)指標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)值后，再根據(jù)統(tǒng)計(jì)局、網(wǎng)絡(luò)等公共媒體公布的各業(yè)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)加以分析和驗(yàn)證。這些驗(yàn)證值就可以用來(lái)衡量商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)的發(fā)展能力?，F(xiàn)在已經(jīng)有了零售和餐飲的營(yíng)業(yè)額和租金的經(jīng)驗(yàn)值，接下來(lái)需要分別收集零售和餐飲的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，來(lái)分析成本和三項(xiàng)費(fèi)用，這樣就可以計(jì)算得到行業(yè)的平均毛利率和平均利潤(rùn)率，以及各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)。