浙江財經(jīng)學院東方學院 余斌

2012年12月6日，在深圳舉行的中國住交會上，我們可以看到，住交會儼然成為旅游地產(chǎn)項目的“推盤會”。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項目有將近70個，總規(guī)模達到2600億元。在今年1月至4月的數(shù)據(jù)中顯示，全國房地產(chǎn)投資總規(guī)模為1.58萬億元，其中旅游地產(chǎn)約占其中的1/5。事實上，目前國內(nèi)無論一線房企還是中小房企，其中包括萬科、碧桂園和金融街等多家地產(chǎn)公司，絕大部分都涉足了旅游地產(chǎn)這一領(lǐng)域。

由于國內(nèi)住宅市場價格一路飆升，政府最近兩年相應(yīng)出臺了國十一條、新國十條、新國八條等相關(guān)調(diào)控政策打壓地產(chǎn)市場、遏制房地產(chǎn)市場的房價、地價過快上漲的問題。另一方面，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展迅速，人們生活水平普遍提高，旅游行業(yè)持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策日益從緊的政策背景下，國內(nèi)多家知名開發(fā)商如萬達、恒大、碧桂園、世茂、雅居樂等另辟蹊徑，開拓新的營業(yè)點，轉(zhuǎn)而躋身旅游地產(chǎn)市場。因此，旅游地產(chǎn)開發(fā)項目逐步成為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資新熱點。

1 旅游地產(chǎn)的概念及其開發(fā)項目特征

國內(nèi)研究中，沈飛最早提出“旅游房地產(chǎn)是一種以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)與營銷的模式，其全部或部分實現(xiàn)了旅游功能”。本文認為，所有依托周邊豐富的自然、人文旅游資源而建的，集旅游、度假、休閑、住宅、消費、娛樂為一體且不同于傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)項目的地產(chǎn)項目都可成為旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的突出優(yōu)勢在于旅游與房地產(chǎn)業(yè)的完美結(jié)合，不僅擁有豐富、獨特的人文、自然旅游資源，還有完善的基礎(chǔ)設(shè)施與多元化的消費場所。

隨著旅游地產(chǎn)的迅速發(fā)展，目前我國旅游地產(chǎn)市場中主要有下面五種類型的產(chǎn)品。一是景觀住宅，即是依托自然、人文旅游資源建造的高端地產(chǎn)、別墅等；二是度假休閑村，即是為消費者提供短期休閑之用的度假休閑區(qū)；三是主題公園，如安徽的方特、香港的迪斯尼、常州的恐龍園；四是休憩娛樂區(qū)，如高爾夫球場、溫泉療養(yǎng)地；五是與人文建筑、商業(yè)娛樂結(jié)合的地產(chǎn)項目，如電影院、shopping mall、ktv。旅游地產(chǎn)作為一種新興的發(fā)展方向，其具有以下特征：

(1)以個性化的自然、人文資源為依托。旅游地產(chǎn)開發(fā)商一方面通過營造豐富、個性化的自然、人文資源吸引消費者，另一方面提供完善、多元化的基礎(chǔ)設(shè)施與消費場所為目標顧客群體服務(wù)，以打造自己的旅游地產(chǎn)個性化的品牌。

(2)以中高端消費群體作為主要目標顧客群體，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平時需求量低，旅游季節(jié)需求量高。旅游地產(chǎn)是人們的生活水平提升到一定階段的產(chǎn)物，因此，旅游地產(chǎn)以有一定收入基礎(chǔ)的消費者為目標消費群體。對于產(chǎn)權(quán)式酒店、度假休閑村等商業(yè)地產(chǎn)其業(yè)務(wù)平時需求量低，旅游季節(jié)需求量較高。

(3)需求彈性大。根據(jù)馬斯諾的需求層次理論，人只有在實現(xiàn)吃、穿、住、行等基本的生理需求，才會考慮到旅游地產(chǎn)層次的自我實現(xiàn)的需求。當經(jīng)濟出現(xiàn)不景氣的時候，人們更多考慮的是基本的吃、穿、住、行，會相應(yīng)地減少旅游地產(chǎn)的消費。

(4)項目開發(fā)投入資金需求量大，投資周期長、風險大，需要占用大規(guī)模的資金。旅游地產(chǎn)開發(fā)項目大多投入大，回收周期長，收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)周期更長，管理、運營過程復(fù)雜且維護費用高，需要做經(jīng)營長線投資。

2 旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的風險分析

面對旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的異軍突起，在現(xiàn)行經(jīng)濟形勢的多元化和投資的巨大壓力下，旅游地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨的風險在逐步累積，主要風險源于以下幾個方面。

2.1 盲目投資引起的資金需求風險

2012年的旅游行業(yè)異?；鸨?，旅游地產(chǎn)被專家預(yù)言將會迎來未來的黃金十年。但是，由于旅游地產(chǎn)投資周期長、需要占用大量的資金，收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)周期更長。由于住宅地產(chǎn)行業(yè)政府政策的打壓與旅游地產(chǎn)投資帶來的高利潤，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商爭相投身于旅游地產(chǎn)開發(fā)項目。這種盲目性投資主要表現(xiàn)在跟風投資，缺乏思量引起的資金需求短缺風險。例如，在上個世紀九十年代出現(xiàn)的高爾夫投資熱，據(jù)報道，當時在西南地區(qū)建成的四個高爾夫球場雖然投資總額高達幾十億，但是由于跟風投資、缺乏全面思考，最終導(dǎo)致經(jīng)營不善，資不抵債，各項投資資金深陷其中。

2.2 發(fā)展模式風險

從今年的住交會可以看出，國內(nèi)開發(fā)商爭相投身旅游地產(chǎn)開發(fā)項目。例如，在經(jīng)過海南清水灣項目銷售成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雅居樂于今年將遼寧盤錦遼河口紅海灘濕地旅游綜合體項目、云南瑞麗旅游度假項目一舉拿下，準備用于旅游地產(chǎn)的開發(fā)項目。一直專注于住宅地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)萬科集團，于今年拍下的南充下中壩兩宗國有建設(shè)用地、青島與唐山等地塊，都基本用于旅游地產(chǎn)的開發(fā)項目。但是，在業(yè)內(nèi)人士看來，投身旅游地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營與管理能力都是極大的考驗。不少房企因為國家政府對旅游地產(chǎn)開發(fā)項目所設(shè)置的約束與限制少，便盲目轉(zhuǎn)身投入其中，實質(zhì)上，這種行為是欠缺很大的考慮。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅地產(chǎn)的項目開發(fā)模式，野蠻復(fù)制到旅游地產(chǎn)上，使得旅游項目與當?shù)匕l(fā)展嚴重斷裂。

2.3 運作模式風險

旅游和地產(chǎn)的結(jié)合，屬于更為細分的市場，要求更為專業(yè)的操作與運作模式，對專業(yè)人才與團隊的要求更高。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目進入旅游地產(chǎn)行業(yè)，在缺乏專業(yè)團隊和運作模式的基礎(chǔ)上，開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目往往缺乏文化底蘊，造成相當一大部分旅游地產(chǎn)項目的“有旅游之名，卻無旅游之實”。旅游地產(chǎn)項目的健康與可持續(xù)的發(fā)展，關(guān)鍵在于先有“旅游”還是先有“地產(chǎn)”，如果僅僅是為了住房的好賣而后開發(fā)旅游項目，那結(jié)果顯而易見。

2.4 不可抗力風險

旅游地產(chǎn)開發(fā)項目主要依托豐富、個性化的自然、人文旅游資源而發(fā)展起來的，而旅游資源易受不可抗拒的自然災(zāi)害與難以預(yù)計的政治風險影響，如地震、火山、泥石流、海嘯、旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的轉(zhuǎn)變。例如，最近幾年內(nèi)爆發(fā)的SARS、禽流感、豬流感等世界型流行病對當時的世界各地的旅游業(yè)有巨大的損失。不可抗拒的自然災(zāi)害的爆發(fā)會增加旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營風險，同時更會對旅游地產(chǎn)行業(yè)造成相當一段時間內(nèi)的負面影響及巨大損失。此外，中國在國際的政治立場與形象也相應(yīng)地間接影響我國旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的走向。與他國保持靈活、隨機應(yīng)變的國際關(guān)系對我國旅游業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。例如，最近因為“釣魚島”問題與日本劍拔弩張的關(guān)系，可以說，或多或少地都影響了兩國的相關(guān)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.5 難以預(yù)計的產(chǎn)業(yè)政策風險

除了不可抗拒的自然災(zāi)害風險，旅游地產(chǎn)還面臨著難以預(yù)計的產(chǎn)業(yè)政策風險。政府政策對相關(guān)行業(yè)發(fā)展的影響可謂具有相當?shù)牟豢赡嫘浴Ｗ罱鼛啄?，隨著“國十一條”、“新國十條”、“新國八條”等相關(guān)政府政策的出臺，國家對土地管理、房地產(chǎn)投資資金比、購買商品房住宅等方面監(jiān)管日益嚴格。房地產(chǎn)方面相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的出臺，無疑給旅游地產(chǎn)開發(fā)項目帶來了相應(yīng)的不可抗力的政策風險。

3 相關(guān)風險應(yīng)對與監(jiān)控策略

3.1 宏觀調(diào)控，確?！把驖u進”的應(yīng)對策略

面對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目進入旅游地產(chǎn)市場的情形，相關(guān)政府部門應(yīng)加強宏觀調(diào)控，制定相應(yīng)的政策，避免旅游地產(chǎn)開發(fā)項目出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，確保旅游地產(chǎn)行業(yè)的科學規(guī)劃、循序漸進地發(fā)展。同時，政府部門應(yīng)加強對土地資源建設(shè)的審批與管理，對于過熱的旅游地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當予以關(guān)注并制止。由于旅游地產(chǎn)開發(fā)項目屬于資金密集型項目，在相關(guān)規(guī)定中，房地產(chǎn)開發(fā)商的自籌資金不得低于30%，這就相應(yīng)地要求銀行業(yè)對于旅游地產(chǎn)開發(fā)項目貸款業(yè)務(wù)進行嚴格的審批程序，貸后也務(wù)必實現(xiàn)嚴格的監(jiān)控程序。各金融機構(gòu)建立完善的監(jiān)控與應(yīng)對體系，確保有相應(yīng)的抵押財產(chǎn)，合理放貸，遏制旅游地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。

3.2 充分地市場調(diào)查，進行可行性分析的應(yīng)對策略

一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，受到多方面因素的影響。因此，在進行投資決策之前，建立專業(yè)團隊進行充分市場調(diào)查與可行性分析是必不可少的。為了降低產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的不確定性，減少與未來發(fā)展方向的偏差，房企應(yīng)建立專業(yè)團隊進行充分市場調(diào)查，全面收集市場信息，以對相關(guān)行業(yè)、區(qū)位、政策、實際行情等有充分了解與掌握，并在此基礎(chǔ)上運用定性、定量的方法進行可行性研究，以此引導(dǎo)投資決策保證投資的預(yù)期收回。通過充分地市場調(diào)查，將不確定性風險降低至最低水平，了解與掌握全面信息，隨時監(jiān)控與應(yīng)對旅游地產(chǎn)投資風險，以此引導(dǎo)投資決策。

3.3 合理資金預(yù)算，建立風險管理體系的應(yīng)對策略

旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的運行中需要大量的資金支撐，合理預(yù)算資金對于平衡資金的需求與供給，維護整個資金鏈條的運行有重大作用。在進行資金的合理預(yù)算務(wù)必合理預(yù)估各階段的資金需求及來源，明確投資周期及所面臨的投資風險的大小，在此基礎(chǔ)上進行科學、合理的預(yù)算，以控制資金鏈條運行的方向。

3.4 培養(yǎng)專業(yè)人才，完善后期管理的應(yīng)對策略

旅游和地產(chǎn)的結(jié)合，屬于更為細分的市場，要求更為專業(yè)的操作與運作模式，對專業(yè)人才與團隊的要求更高。因此，房企應(yīng)針對旅游地產(chǎn)開發(fā)項目各個流程中的特點與所需知識，培養(yǎng)相應(yīng)的專業(yè)化人才，定期對員工進行相關(guān)知識的培訓，不斷提升企業(yè)的戰(zhàn)斗能力與專業(yè)化能力。此外，旅游地產(chǎn)項目后期管理對旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的健康、持續(xù)運行至關(guān)重要。不斷引入國外先進的管理體系，建立“多位一體”的互動機制，實現(xiàn)當?shù)卣⒙糜蔚禺a(chǎn)開發(fā)商、后期管理承包者、消費者、當?shù)鼐用竦亩喾焦糙A，以實現(xiàn)旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的可持續(xù)發(fā)展。

3.5 “銷售”+“持有”的模式應(yīng)對策略

旅游地產(chǎn)在前期項目開發(fā)過程中需要投入大量的資金，因此，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對大量的前期資金投入選擇了“純銷售”模式的策略。但是，中坤集團的董事長黃怒波卻認為，“純銷售”模式策略的選擇導(dǎo)致開發(fā)項目成為“候鳥城”，項目未來缺乏統(tǒng)一的管理，會越做越死。為了使得統(tǒng)一管理未來的旅游地產(chǎn)項目，房企可選擇“銷售”加“持有”的模式應(yīng)對。對于部分持有的旅游地產(chǎn)，可以通過地租來獲取收益，如商鋪、寫字樓、分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店。一方面，部分“持有”的模式可以為開發(fā)項目帶來持續(xù)的現(xiàn)金流，另一方面，部分“持有”模式的引進為旅游地產(chǎn)帶來了相關(guān)文化特色并為消費者提供餐飲、休閑、娛樂、購物等消費性場所。

因此，“銷售”+“持有”的應(yīng)對模式不僅可以為企業(yè)帶來足夠的現(xiàn)金流，而且能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的后期運營、統(tǒng)一管理，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營。

3.6 挖掘項目特色，明確戰(zhàn)略定位的應(yīng)對策略

針對目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅地產(chǎn)的項目開發(fā)模式野蠻復(fù)制到旅游地產(chǎn)上的行為，使得旅游項目與當?shù)匕l(fā)展嚴重斷裂，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)確定目標消費顧客群體，充分挖掘項目特色，明晰開發(fā)項目的主題。依據(jù)該項目與主題，組合各要素，形成自己獨特的人文、自然資源特色，實現(xiàn)多方共贏。為實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展，完善后期管理、維護體系讓消費者享受健康、綠色的生活方式，從規(guī)劃、配套、后續(xù)運營各方面增加對不可抗力的應(yīng)對能力，以實現(xiàn)旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的可持續(xù)發(fā)展。

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