楊 靜

（銀川市房屋產(chǎn)權交易管理中心 寧夏 銀川 750001）

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟安全實行政府控管的必要性分析

楊 靜

（銀川市房屋產(chǎn)權交易管理中心 寧夏 銀川 750001）

房地產(chǎn)經(jīng)濟安全是國家經(jīng)濟安全不可缺少的重要部分，研究房地產(chǎn)經(jīng)濟安全是維護國家經(jīng)濟安全的客觀要求。房地產(chǎn)市場是社會主義市場體系不可缺少的重要組成部分。伴隨我國城市化和現(xiàn)代化進程，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊，其潛在需求之大，在世界上是絕無僅有的。

房地產(chǎn)經(jīng)濟；政府控管；市場經(jīng)濟；可持續(xù)發(fā)展；和諧社會

1 對房地產(chǎn)經(jīng)濟實行政府控管是由房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場在整個國民經(jīng)濟中的特殊地位和作用決定的

1.1 土地的稀缺性直接決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟安全的重要性

隨著人口增加、城市發(fā)展，經(jīng)濟增長對土地的需求越來越大。土地資源的面積有限性決定了土地總是處于稀缺狀態(tài)，土地將成為越來越寶貴的資源。又由于土地利用狀態(tài)更改的困難性，一旦作某種用途，其利用形態(tài)就固定了，難以調(diào)整或者調(diào)整的費用相當高，因此一旦土地配置失誤，對城市、社會和經(jīng)濟發(fā)展將產(chǎn)生無可挽回的損失，為了合理、充分、有效利用土地資源，政府控管是必不可少的。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性、支柱性和基礎性產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)是社會生產(chǎn)和生活的基本載體，是城市經(jīng)濟活動的重要物質(zhì)要素。房地產(chǎn)作為一種特殊商品，既是主要的生產(chǎn)資料，又是必需的生活資料，因而房地產(chǎn)業(yè)具有較強的前后向連鎖性，它的發(fā)展能夠帶動一大批相關產(chǎn)業(yè)共同繁榮，構成一個良性循環(huán)的城市產(chǎn)業(yè)鏈。在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、經(jīng)濟、消費過程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、電子、通訊、輕紡、家電等50多個國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)部門。據(jù)一些工業(yè)發(fā)達國家統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加“1”，就能使相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加“1.5-2”。房地產(chǎn)業(yè)也是構成社會財富生產(chǎn)的重要部門，很多國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GNP的比重一般都在6%-12%。

1.3 房地產(chǎn)市場，特別是地產(chǎn)市場在市場體系中處于十分重要的地位，具有“牽一發(fā)而動全身”的基礎作用

在市場體系中，最重要的是地產(chǎn)市場、一般生產(chǎn)資料市場、勞動力市場和消費品市場。在這四類市場中，地產(chǎn)市場處于源頭，這是因為無論是一般生產(chǎn)資料還是消費資料都來源于土地產(chǎn)品(農(nóng)產(chǎn)品和礦產(chǎn)品)或土地產(chǎn)品的加工品，而對勞動力的再生產(chǎn)來說，其衣食住行均來源于土地。同時土地價格也是各種生產(chǎn)資料和消費資料的價格基礎。

1.4 房地產(chǎn)投資大，生產(chǎn)經(jīng)營周期長，商品流動性差，變現(xiàn)能力差

房地產(chǎn)投資的這些特點都決定了房地產(chǎn)市場具有很強的投機性和風險性，再加上房地產(chǎn)經(jīng)濟自身運行的景氣循環(huán)特點，這些都要求國家運用政府控管手段減輕其帶來的“震蕩”，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展，避免重蹈某些國家由于房地產(chǎn)業(yè)違背客觀規(guī)律發(fā)展而出現(xiàn)“泡沫經(jīng)濟”的覆轍。

2 房地產(chǎn)市場失靈決定了政府控管的必要性

2.1 房地產(chǎn)市場是一種競爭不充分的市場

形成完全自由競爭的市場一般要具備四個條件，即信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入和交易雙方人數(shù)眾多。而在房地產(chǎn)市場上，對于每一件物業(yè)來說，不僅位置有差異，而且由于房地產(chǎn)位置的固定性，使物業(yè)的出售或出租往往帶有地域性和壟斷性;對于消費者來說，在信息獲取上更是處于完全劣勢，信息不對稱性十分明顯;對于廠商來說，由于房地產(chǎn)投資大，回收期長，因而能進入房地產(chǎn)市場只能是少數(shù)人;再加上土地供應的有限性和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的規(guī)模要求等，使表面上競爭激烈的房地產(chǎn)市場很容易形成部分的或地域性的壟斷，需要政府加以調(diào)控和管理。為糾正這類市場失靈，政府最重要的職能是制定有效的反壟斷政策。但由于住房市場規(guī)模經(jīng)濟的必要性，而壟斷有助于規(guī)模經(jīng)濟的實現(xiàn)。

2.2 房地產(chǎn)利用中存在外部性

房地產(chǎn)利用中廣泛存在著正的和負的外部性，如城市開發(fā)中土地增值收益的分配、相鄰不動產(chǎn)利用時的干擾、居住區(qū)中的環(huán)境污染等，而房地產(chǎn)的不可移動性使其外部性顯得更加突出。外部性使當事人的私人成本(收益)與社會成本(收益)不一致，政府可以通過重新界定產(chǎn)權、補貼、征稅等辦法使其成本內(nèi)部化，以減少或消除外部性，提高市場效率。

2.3 政府應該提供房地產(chǎn)經(jīng)濟中的公共物品

房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在許多公共物品或“準公共物品”.如城市基礎設施、防洪工程、抗震工程、公共設施等。這些項目由于投資額大、投資回收期長，同時很難排除不付費者的使用，由市場來提供往往導致供給不足，只能由政府來提供。但政府提供并非一定由政府直接生產(chǎn)。政府可以委托或承包給獨立的企業(yè)來生產(chǎn)，政府只負責籌集資金與管理。

2.4 住房交易中存在的信息不對稱

房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性、價格的隱蔽性和交易的專業(yè)性和復雜性直接導致買賣雙方信息不對稱，其后果是增大交易成本并降低市場效率，也可能導致道德風險和逆向選擇。按照制度經(jīng)濟學的觀點，住房市場的信息不對稱將促進評估、咨詢、經(jīng)紀等房地產(chǎn)中介機構的發(fā)展，其所提供的信息服務將減少交易成本，從而使市場達到新的均衡。也就是說，信息不對稱的大部分問題可以通過市場來解決，主要作為市場監(jiān)督者的政府應集中力量制定有關中介組織的市場準入標準并加強相應管理。

2.5 政府應保障中低收入者的基本住房消費權益

新加坡的公共組屋、日本的住宅公團、住房供給公社、美國的住房補貼政策以及我國香港特別行政區(qū)的居屋計劃等，都是通過政府的干預來保障中低收入者的住房消費水平。為解決房地產(chǎn)市場中的住房分配不公現(xiàn)象，政府有必要介入，以提高社會總的福利水平。在這里，有必要區(qū)分住房分配不公是由住房市場運行無效引起的，還是由收入分配不公導致住房消費能力差異引起的。如是前者，即是由住房市場的不完全競爭、不完全信息而導致市場失靈，則政府干預的重點應放在改善家庭對房產(chǎn)的了解，促進住房市場競爭，提高住房供應能力，完善相關住房法規(guī)，保護消費者權益等方面。

3 我國房地產(chǎn)市場的獨有國倩決定了政府控管的必要性

3.1 我國是以公有制為主體的社會主義市場經(jīng)濟，意味房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)濟制度環(huán)境與發(fā)達資本主義國家的房地產(chǎn)市場有本質(zhì)不同

我國實行的是社會主義土地公有制，這為國家統(tǒng)一規(guī)劃和合理利用一切土地、優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源提供了重要保證，可以通過直接、間接等各種方式來調(diào)控和引導房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從而更有效的發(fā)揮市場經(jīng)濟的優(yōu)勢和社會主義制度優(yōu)越性。特別地，我國一級土地市場完全由國家壟斷，這更為國家政府控管房地產(chǎn)市場提供了強有力的手段。

3.2 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的起點和現(xiàn)實環(huán)境與西方發(fā)達資本主義國家的現(xiàn)代房地產(chǎn)市場不同

我國房地產(chǎn)市場真正發(fā)展起始于1978年改革開放之后，在此之前經(jīng)歷了幾十年的休眠狀態(tài)，房地產(chǎn)市場發(fā)展的起點低，發(fā)展時間短。這就決定了我國房地產(chǎn)市場還存在大量初級形態(tài)的特征，如市場機制不健全，房地產(chǎn)市場應有的交換功能、信息功能、激勵功能和平衡功能未得到充分發(fā)揮，市場主體的獨立地位難以確立，市場體系不完善等。從總體上看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的后發(fā)性和跨躍性，既給房地產(chǎn)帶來廣闊的發(fā)展空間，又強化了房地產(chǎn)市場的缺陷，需要政府加強政府控管管理，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在新世紀開始，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展又面臨中國加入WTO、可持續(xù)發(fā)展、中西部地區(qū)開發(fā)等新形勢和新挑戰(zhàn)，政府肩負的政府控管任務將更加艱巨。

［1］雷家.國家經(jīng)濟安全理論與方法[M].經(jīng)濟科學出版社，2000.

［2］劉震，王玉平.中國房地產(chǎn)市場[M].湖北人民出版社，1999.

［3］劉園，王達學.金融危機的防范與管理[M].北京大學出版社，1999.

楊靜（1971—），女，漢族，河北樂亭人，1991年畢業(yè)于長春師范學院外語系，2005年畢業(yè)于寧夏黨校法律專業(yè)，現(xiàn)主要從事房地產(chǎn)管理方面的工作。

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